SAMRÅDSHANDLING December 2015 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING. Detaljplan för Sjöbolet 1:71 m fl. Fagersanna, Tibro kommun

Transkript

1 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Detaljplan för Sjöbolet 1:71 m fl Fagersanna, Tibro kommun Samhällsbyggnad - dec

2 PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 Denna planbeskrivning och genomförandebeskrivning Grundkarta (som underlag för planen) Fastighetsförteckning Detaljplanen handläggs enligt reglerna för standardförfarande. Detta innebär att planen i första skedet ställs ut för samråd. Efter samrådsskedet sammanställs inkomna yttrandena i en samrådsredogörelse och dessa leder eventuellt till bearbetning av planen. Därefter ställs planen ut för granskning och granskningsyttrandena sammanställs i ett granskningsutlåtande. Yttrandena kan leda till smärre revideringar av planen utan att denna behöver ställas ut på nytt. Om yttrandena däremot skulle medföra omfattande bearbetning kan det bli aktuellt att ställa ut planen en andra gång. Slutligen antas planen av Bygg- och trafiknämnden. Antagandebeslutet kan överklagas till länsstyrelsen i första instans. Planen vinner laga kraft efter ca 4 veckor om antagandebeslutet inte överklagas. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Bygg- och trafiknämnden har lämnat positivt planbesked till ägaren av bl a fastigheten Sjöbolet 1:71 att få ändra planen så att hela denna fastighet även får användningsbestämmelsen bostäder, d v s, viss parkmark och parkering utgår. Det finns samtidigt ett allmänt kommunalt intresse att förnya gamla byggnadsplaner så att de faktiska omständigheterna i området bättre stämmer med detaljplanen och så att planbestämmelserna är relevanta i bygglovsärenden. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN Planförslaget bedöms vara förenligt med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken miljöbalkens bestämmelser gällande hushållning med mark- och vattenområden. 3 kap MB omfattar grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Enligt 1 ska mark och vattenområden användas för det eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Företräde skall ges sådan användning som medför en från allmän synpunkt god hushållning. Kommentar: Planförslaget innebär i huvudsak en anpassning till den pågående markanvändningen i området. Prövning av den huvudsakliga markanvändningen i området har därför gjorts tidigare. Idag synes planområdet vara mest lämpat för 2

3 fortsatt användning som ett område för fritids- och/eller åretruntboende samt friluftsliv knutet till strand- och vattenområdena. 4 kap MB omfattar särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten för vissa områden i landet. Kommentar: Tibro kommun berörs inte av 4 kap MB. 5 kap MB omfattar miljökvalitetsnormer och miljökvalitetsförvaltning. Miljökvalitetsnormer (MKN) finns för luftföroreningar, buller och vatten. Kommentar: Sjön Örlen omfattas av miljökvalitetsnorm för ytvatten. För närvarande är statusen god och normen för är den samma. Planförslaget bedöms inte påverkar möjligheterna att uppfylla och bibehålla miljökvalitetsnormen för Örlen. Miljökvalitetsnormer för luft och buller överskrids ej och bedöms ej heller komma att överskridas på grund av planen. PLANDATA Läge, areal och markägarförhållanden Planområdet består av ett ca 12 ha stort fritidshusområde varav ca 1,2 ha utgörs av vattenområde. Bostadsfastigheterna är privatägda medan den allmänna platsmarken antingen är privat eller föreningsägd. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Kommunala beslut Bygg- och trafiknämnden har gett Samhällsbyggnad i uppdrag att ändra planen enligt framställda önskemål. Översiktliga planer Planområdet ingår dels i den kommunomfattande översiktsplanen, dels i fördjupningen för Fagersanna. Planområdet utgör LIS-område enligt Översiktsplan 2020 från Enligt fördjupningen är området avsett för bostäder. I vattenområdet finns ett förbud mot segel- och motorbåtar med hänsyn till angränsande badplats och en fartbegränsning till 5 knop. Fastigheten 1:71 har nämnts då miljön har visst kulturhistoriskt värde. Miljökonsekvensbeskrivning - behovsbedömning Markanvändningen inom planområdet kommer inte att förändras på något avgörande sätt. Planen innebär därmed ingen betydande miljöpåverkan varför miljökonsekvensbeskrivning inte behövs. 3

4 SAMRÅDSHANDLING Röd linje = LIS- område. Blå linje = strandskydd. Svart oval = planområdets läge. Strandskydd Idag är strandskyddsförordnandet upphävt inom hela planområdet och det föreslås förbli upphävt inom hela planområdet. Se även genomförandebeskrivning. Detaljplaner Planen berör eller gränsar till följande planer: Dp 211, Byggnadsplan för Örlenbadets anhalt, laga kraft Dp 214, Ändring i byggnadsplan för Örlenbadets anhalt, laga kraft Dp 230, Sjöbolet 1:134, laga kraft (gränsar till planområdet) Dp 211 4

5 Dp 214 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Markförhållanden och bebyggelse Planområdet är till stora delar öppet med glesa större lövträd. Inom delområden finns dungar av större lövträd, företrädesvis björk. I övrigt utgörs vegetationen av gräsmattor och traditionella trädgårdsplanteringar. Strandområdet består av gräsytor med enstaka lövträd. Vattenområdet är långgrunt med sandbotten. 5

6 Fritidshusområdet är relativt tätt exploaterat med stor variation på tomtstorlekar och hustyper. Många tomter är små. Gällande plan anger 500 m 2 som undre gräns. Två fastigheter understiger denna gräns varav en är obebyggd och en bebyggd med ett litet hus. Denna fastighet har samma ägare som intilliggande fastighet. Ett undantag utgör den tomt där en före detta pensionats- och bostadsbyggnad ligger. Tomten omfattar drygt m 2 och har samma ägare som fyra intilliggande obebyggda tomter. Denna tomtmark består huvudsakligen av ansade gräsmattor och enstaka större lövträd. Inom planområdet finns 43 bebyggda och 4 obebyggda bostadsfastigheter, samt den ovan nämnda pensionats- och bostadsfastigheten (betecknad bostad/hotell), som sedan slutet av 1960-talet enbart använts som privatbostad. Del av bostad/hotellfastigheten utgör mark för parkering eller park i gällande plan. Byggnaden uppfördes 1938 som ett pensionat med 3-4 dubbelrum för uthyrning på övervåningen och sällskaps- och serveringsutrymmen, kök m m i bottenvåningen. Ägarna bodde även i huset. Pensionatets tillkomst var kopplat till badplatsen vid Örlen Nya Örlenbadet och hållplatsen på dåvarande Karlsborgsbanan. Vid stranden låg även kiosk som togs bort på 1980-talet. Pensionatsverksamheten upphörde successivt under 1960-talet. Byggnaden stod tom ett antal år och förföll. Den har efter ägarbyte 1975 genomgått en total ombyggnad, inte minst ur energisynpunkt, och anpassats till en privatbostad av nuvarande ägare. Utseendet påminner om det ursprungliga men nästan alla material, fönster, dörrar och inredning är utbytt. Byggnaden bedöms därför ha begränsat kulturhistoriskt värde. Det kulturhistoriska värdet ligger i stället i miljön med huset på den stora öppna tomten. Fritidshusområdet sett från norr. 6

7 Förändringar Planen innebär små förändringar av den pågående markanvändningen. Mark för parkering och park på hotellfastigheten tas bort och ersätts med mark för bostadsändamål och möjlighet till tillfällig vistelse. I planen redovisas möjliga avstyckningar från den stora fastigheten Sjöbolet 1:71. Kring fastighetens huvudbyggnad föreslås en kvarliggande tomt om ca m 2, vilken bidrar till att miljön kring byggnaden bibehålls. Genom att säkerställa en förhållandevis stor tomt kring byggnaden behålls den ursprungliga karaktären och fastigheten vittnar fortsatt om den period då man reste hit för bad och annan rekreation. Risk för förorenad mark Inom planområdet finns inga kända markföroreningar enligt kartredovisningen på länsstyrelsens web-gis. Det finns ej heller anledning att tro att okända föroreningar skulle påträffas vid schakt då markområdena varit bebyggda med fritidshus/pensionat under lång tid och dessförinnan utgjort skog eller åker. Risk för höga vattenstånd och skred Marken inom planområdet ligger på nivåer mellan ca + 95,5 och ca + 106,5 m ö h (alla plushöjder anges i höjdsystem RH 2000). Bebyggelsen ligger som lägst på nivån ca + 96,5 m ö h. Medelvattenytan i sjön Örlen ligger på ca + 94,40 i RH Högsta nivå efter 1975 har noterats till ca + 94,9 vilket inträffade Detta innebär att strandområdet närmast vattenlinjen kan svämmas över vid höga vattennivåer men att vägar, parkeringsplatser och bebyggelsen ligger på betryggande nivå över högvattenytan. Örlens tillrinningsområde är förhållandevis litet, vilket innebär att vattennivån fluktuerar relativt lite även vid häftig och långvarig nederbörd. Risken för skred bedöms vara obefintlig i det plana markområdet med ett långgrunt vattenområde utanför. Risk för radon All mark inom Tibro kommun har som regel mycket låga halter av markradonstrålning varför det i normalfallet inte behövs några särskilda åtgärder vid grundläggning av nya hus eller tillbyggnader för bostadsändamål. Undantag kan förekomma och radonhalten ska mätas i samband med geotekniska undersökningar inför större byggnationer. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Tillgänglighet De befintliga fritidshusen är i regel inte tillgängliga för funktionshindrade. Förändring Tillgängligheten till bostadshusets entré är möjlig att åtgärda på ett relativt enkelt sätt. Vid mer omfattande inre ombyggnad eller större tillbyggnader av hus för 7

8 åretruntbruk gäller nybyggnadsregler och då ska även tillgängligheten inomhus för funktionshinder tillgodoses. Friytor De förändringar som föreslås i planen tar inte i anspråk gemensamma friytor. Den parkmark som redovisas i gällande plan söder om före detta pensionatsbyggnaden är privatägd och har lagts till fastigheten Sjöbolet 1:71 genom en lantmäteriförrättning I gengäld avstod ägaren till Sjöbolet 1:71 en tomt för hotell/kioskändamål vid stranden. De gemensamma friytorna finns huvudsakligen inom den m breda strandzonen och inom Örlens vattenområde. I södra delen av planområdet finns en liten trädbeväxt grönyta som ingår i gemensamhetsanläggningen ga1. Gator och trafik Biltrafik o parkering Samtliga fastigheter angörs från intilliggande 3-4 m breda grusvägar. Inga förändringar planeras. I gällande plan redovisas en stor parkeringsyta norr om pensionatet/bostaden. Marken, som idag utgörs av gräsmatta, ingår i den nuvarande bostadsfastighet Sjöbolet 1:71 och används ej för parkering. GC-trafik Separata GC- vägar saknas i fritidshusområdet. Inga förändringar planeras. Kollektivtrafik Kollektivtrafik finns på väg 3008 vid planområdets södra del. Inga principiella förändring planeras. Turtäthet och tider varierar från år till år. Störningar Trafiken på väg 3008, söder om planområdet beräknas uppgå till ca 950 fordon ÅDT. Gränsen för 55 dba ekvivalent nivå och 70 dba maximal nivå ligger på ca 28 meters avstånd från vägmitt på väg Detta innebär att fritidshuset som ligger närmast vägen klarar riktvärdena vid huset och på den norra delen av tomten. Uteplats kan ordnas på sjösidan i skydd av huset. Ljudnivån kan sänkas om fastigheterna förses med någon form av skärm mot buller från trafiken på väg Ett tätt staket är en medelväg som tar bort delar av vägljudet men lämnar kvar utsikten mot söder. En eventuell skärm måste placeras så att det inte hindrar fri sikt i korsningen. 8

9 Teknisk försörjning Vatten I området förekommer i huvudsak enskilda brunnar. På vissa ställen samsas några fastighetsägare om en gemensam brunn. Kvaliteten och tillgången på vatten är i regel god. Förändringar Kommunen planerar att på sikt dra fram en kommunal vattenledning utmed väg 3008 till områden längre österut i Fagersanna. När denna är klar kommer det att finnas möjlighet till anslutning även för fastighetsägare i detta område. Avlopp Samtliga fastigheter är anslutna till den kommunala överföringsledningen som passerar genom området. Förändringar Inga förändringar planeras. Dagvatten Dagvattnet från tak dränering och hårdgjorda ytor infiltrerar diffust i mark. Inga principiella förändringar planeras. Värme Fastigheterna har individuell uppvärmning. Inga förändringar planeras. El, tele och IT Den befintliga bebyggelsen är ansluten till Vattenfalls elnät. Närmaste transformator ligger utmed Svanvägen. Telia har ledningar för fast telefoni. I området finns även fiber men alla fastigheter är inte anslutna till detta nät som ägs av Tibro Energi. Avfall AÖS svarar för avfallshanteringen. Hämtningen sker på en gemensam yta i den södra delen av området. Här finns stora soptunnor och/eller container för hushållsavfall. Annat avfall körs individuellt till deponi. Eventuella förändringar av sophanteringen ska ske enligt rekommendationer i Handbok för avfallsutrymmen och i samråd med AÖS. Räddning De aktuella byggnaderna kan lätt nås från befintliga vägar vid räddningsinsatser. I området finns släckvatten i sjön Örlen. 9

10 KONSEKVENSER Bebyggelse/stadsbild Planändringen innebär att den pågående markanvändningen i området läggs fast. Planen tillåter större hus än tidigare vilket kan innebära att området på sikt kommer att upplevas som tätare exploaterat. Risker De boende bedöms inte bli utsatta för några förhöjda risker för hälsa och säkerhet jämfört med nuvarande situation. Natur- och kulturmiljö Allmänt tillgänglig platsmark kvarligger och säkerställs som allmän plats. Trafik och störningar Buller från trafiken medför ej att riktvärden överskrids. Miljökvalitetsnormer Med hänsyn till områdets låga bakgrundsnivåer och den ringa trafiken bedöms att miljökvalitetsnormer för luft inte kommer att överstigas. Planen innebär ej heller några förändringar som äventyrar vattenkvaliteten och därmed miljökvalitetsnormen för vatten i Örlen. 10

11 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Detaljplanen handläggs enligt de nya reglerna för standardförfarande. Planen beräknas bli antagen av byggnads- och trafiknämnden under sommaren Samråd: jan 2016 Granskning: mars - april 2016 Antagande: maj - juni 2016 Laga kraft: juli - aug 2016 Tidplanen ovan förutsätter att det inte inträffar några allvarligare komplikationer under planprocessen och att antagandebeslutet inte överklagas. Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från och med det första halvårsskiftet efter laga kraft. Huvudmannaskap/Ansvarsfördelning Huvuddelen av den gemensamma marken i området ingår i den privatägda fastigheten Sjöbolet 1:7, skifte 1 eller 2. En mindre del av strandområdet och delar av Svanvägen i öster ingår i fastigheten Sjöbolet 1:1, skifte 3, som har tre delägare utanför planområdet. Fastigheten Sjöbolet 1:1 kan inte nås från söder utan passage över 1:7. Gemensamhetsanläggningen, Sjöbolet ga1, Nya Örlenbadets stugförening, har ansvar för skötseln av den gemensamma marken och att denna mark är tillgänglig för alla. Föreningen sköter även Svanvägen. Förändring För att åstadkomma tydligare ansvarsområdet föreslås att den del av Sjöbolet 1:1 som utgör del av Svanvägen/Doppingvägen överförs till Sjöbolet 1:7 och att Sjöbolet 1:1, skifte 3, begränsas till enbart strandområdet. Tillgängligheten till denna strandfastighet säkerställs istället genom servitut i Sjöbolet 1:7. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Fastigheten Sjöbolet 1:73 kommer att läggas samman med Sjöbolet 1:71. Mark mellan Sjöbolet 1:62 och 1:66 (del av 1:71) föreslås läggas till Sjöbolet 1:66 så att denna tomt överskrider minimikravet 500 m 2. Om fastighetsägaren så önskar finns möjlighet att avstycka två nya bostadstomter i den södra delen av Sjöbolet 1:71. 11

12 Med syfte att förbättra vändplatsen på Masvägen föreslås en fastighetsreglering mellan gatumarken (Sjöbolet 1:7) och Sjöbolet 1:61. EKONOMISKA FRÅGOR Kommunen svara för plankostnader. Respektive fastighetsägare svarar för de kostnader som uppstår genom fastighetsrättsliga åtgärder och för alla andra åtgärder inom den egna fastigheten. Nya Örlenbadets stugförening ansvarar för alla kostnader som uppstår inom gemensamma mark- och vattenområden där inte annat avtalats. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Bygglovplikt Bygglovplikten har inte utökats i förhållande till det som gäller generellt inom detaljplanelagt område. Strandskydd Marken omfattas ej av strandskydd. När ny plan upprättas omprövas strandskyddet av länsstyrelsen efter förslag från kommunens handläggare. Strandskyddet föreslås förbli upphävt inom hela planområdet. Allmänhetens tillträde till stranden säkras genom att gatumark, grönområde, strand- och vattenområde utgör allmän platsmark på samma sätt som i gällande plan. Dessa områden får inte användas för enskilt ändamål. Det naturliga växt- och djurlivet är begränsat genom en hög grad av skötsel inom de gemensamma ytorna och bedöms inte påverkas av ett formellt strandskyddsförordnande. Som särskilda skäl åberopas: Område som behövs för en anläggning som för sin funktion måste ligga vid vattnet (såsom badplats, uppehållsytor och båtplatser) Område som behövs för ett angeläget allmänt intresse. (Se föregående punkt) Område som utgör s k LIS-område. (Landsbygdsutveckling i strandnära lägen) Planavgift Planavgift kommer även att tas ut i samband med bygglov enligt den taxa som fastställs av kommunfullmäktige. SAMHÄLLSBYGGNAD Bo Jonsson Ark SAR/MSA Katarina Kjellberg Mätningsingenjör 12