Detaljplan för Övrarp 2:14 m.fl. i Tranås kommun Upprättad i juni 2010 av Plan- och byggavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen Dnr 151/2007

Transkript

1 Detaljplan för Övrarp 2:14 m.fl. i Tranås kommun Upprättad i juni 2010 av Plan- och byggavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen Dnr 151/2007 Sommen Planområde Krämarp Övrarp Skoboviken Romanäs Antagen av Byggnadsnämnden Laga kraft Detaljplan för Sidan 1 av 11

2 PLANBESKRIVNING 1 HANDLINGAR Planförslaget består av plankarta med bestämmelser, plan- och genomförandebeskrivning samt fastighetsförteckning. Planen avses att handläggas enligt principen normalt planförfarande. 2 PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Detaljplanens syfte är att undersöka möjligheterna att inom befintligt detaljplaneområde möjliggöra större byggrätter på befintliga tomter. Inga nya tomter tillskapas. En förutsättning är en fungerande VA-lösning. 3 PLANDATA 3.1 Lägesbestämning Övrarps fritidsområde är beläget 6 km norr om Tranås. Det ligger på en sluttning mot Sommens västra strand och är omgivet av skog. 3.2 Areal Området omfattar en areal om ca 9 ha varav ca 2 ha utgöres av vattenområde. 3.3 Markägareförhållanden Hela området är i privat ägo. Ursprunglig ägare till hela området var Norra Vedbo häradsallmänning som fortfarande äger två tomter och angränsande mark, Hålaveden 1:48. Övrarps fritidsområde innehåller 31 fastigheter, 30 tomter för fritidshus och 1 samfällighet, 1 tomt är obebyggd. Övrarp 2:43 är gemensam och ägs av Övrarps fritidsområdes samfällighetsförening. Den innehåller vägar, grönytor och en avloppsanläggning. Infiltrationsbädden ligger intill vägen, sydväst om stugområdet på Hålaveden 1:48 och nyttjas med servitut. 4 BAKGRUND En fastighetsägare har framställt begäran om ändring av detaljplanen i syfte att skapa större byggrätter. En enkät med 4 svarsalternativ genomfördes i september Den skickades ut till 56 personer och varav vi erhöll 43 svar. Majoriteten förordade en utökad byggrätt. Vid behandling i BN ( 98 Dnr 151/07) beslutas att lämna planuppdrag. Tranås kommun har i översiktsplanen ett tillväxtmål, att ha invånare år Detta är ett skäl till att skapa en framförhållning med bostadsförsörjning och därför möjligheter till permanentboende på flera ställen. Efter utredning beslutas i BN ( 96, Dnr151/07) att inriktning för planuppdraget skall vara: ökad byggrätt till , kommunalt VA, och att föreningen skall bekosta planarbetet. Under sommaren 2008 informerades stugägarna om de kostnader för VAlösningar som förslaget kan innebära och fick möjlighet att återigen svara via en enkät. Ma- Detaljplan för Sidan 2 av 11

3 joriteten var fortfarande för en utökad byggrätt men andelen som ej önskar någon förändring hade ökat. Då det fortfarande kvarstår frågor att utreda kring VA-lösningen beslutade BN ( 222, 2008) att förslaget skall behandlas i ett planprogram. Kostnader för ett planprogram står kommunen för. I yttrandena över planprogrammet framförde Länsstyrelsen synpunkter på VA-lösningen. Då krav på kommunalt ansvar för VA-lösningen innebär kostnader för kommunen framställde Byggnadsnämnden frågan om fortsatt planarbete till Kommunstyrelsen som gav sitt godkännande till detta. Byggnadsnämnden stod fast vid beslutet att planarbetet skulle bekostas av Övrarps fritidsområdes samfällighetsförening. Föreningen ansåg inte att de till följd av en enskild fastighetsägares begäran om planändring skulle stå för plankostnaderna utan avvisade avtalet. Byggnadsnämnden tog då beslutet att planavgift skall erläggas vid bygglov. 5 PLANFÖRHÅLLANDEN 5.1 Riksintresse Sjön Sommen bedöms ha sådana värden att den är av riksintresse för naturvård, det rörliga friluftslivet och yrkesfiske. 5.2 SpunS Samlat program för ett uthålligt nyttjande av sjön Sommen Programmet, som är framtaget av kommuner och länsstyrelser runt sjön Sommen, konstaterar att tillkommande bebyggelse i första hand bör lokaliseras i närheten av befintlig bebyggelse och ta hänsyn till känsliga natur- och kulturvärden liksom allmänhetens tillgänglighet till strandområden. Programmet är positivt till ökat året runt boende kring sjön. Beträffande utökning av hamnar bör dessa i första hand lokaliseras till befintliga anläggningar. 5.3 Strandskydd Strandskyddets syfte är att säkerställa den biologiska mångfalden samt att säkerställa allmänhetens tillträde till strandzonen. Sjön Sommen omfattas av de generella strandskyddsbestämmelserna. Det skyddade området är 100 m från strandlinjen mot landsidan och 100 m ut i sjön d.v.s. en zon om 200 m. För att bebygga mark inom strandskyddet måste särskilda skäl anges. Strandskyddet upphävdes för tomtmark i samband med detaljplanen från Översiktsplan Översiktsplan för Tranås kommun, antagen av Kf , har ett tillväxtmål att kommunen skall ha invånare år Mål nr 2 i Vision, mål och strategi är att kommunen skall kunna erbjuda ett attraktivt och varierat bostadsutbud utifrån såväl sociala, ekonomiska, ekologiska och kulturella aspekter. Den samlade bedömningen är att bostadsplanering under kommande år bör inriktas på sjönära boende i lägen som inte ytterligare inkräktar på tillgängligheten till sjöar och vattendrag. Detaljplan för Sidan 3 av 11

4 5.5 Detaljplaner Byggnadsplan för fritidsbebyggelse på del av Övrarp 2:1 i Säby socken fastställd av Länsstyrelsen På området fanns 17 fritidshus med arrenderade tomter, en del på 5-års kontrakt men även 49-års kontrakt. Marken ägdes av Norra Vedbo häradsallmänning. Syftet med byggnadsplanen var att möjliggöra en rättvis och konsekvent bedömning av om-och tillbyggnadsärenden samt att få en lösning av VA-frågan för området. Befintlig bebyggelse accepterades i huvudsak och legaliserades som fritidsbebyggelse. 10 tomtplatser tillskapades för göra det ekonomiskt möjligt att bygga en gemensam avloppsanläggning. Byggnadsrätten beslutades till 60 kvadratmeter våningsyta för huvudbyggnad och 20 kvadratmeter för förråd eller annan gårdsbyggnad. Byggnadshöjden en våning utan vind eller källare. Taklutning högst 30 o. Fasadbeklädnad bör vara träpanel. Byggnader som avvek från ovanstående bebyggelseregler berördes ej av dessa begränsningar. Dock får ytterligare utbyggnad ej komma i fråga om våningsytan eller byggnadshöjden redan överskridits. Utdrag ur detaljplan för Övrarp 2:1 från Detaljplan för Övrarp 2:22 och del av Övrarp 2:43 fastställd Planens syfte var att skapa ytterligare en tomt för fritidshus. För denna del (senare Övrarp 2:44 och 2:45) gäller: minsta tomtstorlek 1000 kvm, huvudbyggnad får icke uppta större bruttoarea än 60 kvm samt uthus eller annan gårds-byggnad icke större bruttoarea än 20 kvm. Området är avsett för bo-städer, friliggande hus, en våning, taklutning på högst 30 o och en högsta byggnadshöjd på 3,5 meter. Ändring av detaljplan för fritidsbebyggelsen på del av fastigheten Övrarp 2:43 m.fl. med laga kraft Utöver den exploateringsgrad som anges i gällande plan för fritidsbebyggelse på Övrarp, får uterum, uteplats o.dyl. i direkt anslutning till huvudbyggnaden inglasas. Sådant utrymme får inte uppta större yta än 15 kvm och skall utföras oisolerat. Tillbyggnaden får ej användas Detaljplan för Sidan 4 av 11

5 till annat än kallutrymme. Samtidigt ändrades byggnadshöjden för uthus eller annan gårdsbyggnad från 2,5m till 3,5 m. 6 NULÄGESBESKRIVNING OCH FÖRUTSÄTTNINGAR 6.1 Natur Mark och vegetation Området är ett etablerat fritidsområde med uppvuxna trädgårdar, mycket naturmark och ett gallrat bestånd av lövträd på de gemensamma ytorna. Väster om området finns en skogssluttning med gran och tall och söder om finns en öppen äng, tidigare åker. Område är rejält kuperat och lämpar sig väl för bebyggelse med suterränglösningar Geotekniska förhållanden Enligt radonutredning för Tranås kommun, april 1984 av Sveriges Geologiska AB, består marken av isälvsavlagringar med grövre material (grovsand, grus och block). Området är betecknat som högriskområde beträffande radon. Badplatsen sedd från norr Ett av de minsta husen, Övrarp 2: Bebyggelseområden Bostäder Vid detaljplanläggningen 1986 tillskapades ett antal nya tomter som bebyggdes. De äldre husen har tillkommit under en lång period. Karaktären är ett fritidshusområde med blandad bebyggelse, i huvudsak målade trähus med sadeltak. Den minsta tomten är på 913 kvm och den största på över 3000 kvm. Några fastighetsägare har utnyttjat hela den tillgängliga byggrätten. Med anledning av områdets topografi har också frågan om vid vilken höjd krypgrunden blir källare varit aktuell. Av fritidsområdena inom Tranås kommun är Övrarp det område som har de lägsta byggrätterna förutom fritidshus inom strandskyddsområdet vid östra delen av Säbysjön I dagens lagstiftning innebär fritidshus att kraven på värmeisolering och tillgänglighet (handikappanpassning) inte är lika höga som för bostadshus för permanentboende. Vid större ombyggnad är det önskvärt att tillgängligheten ökas genom lämpliga markanslutningar och nya hygienrum som är större. Detaljplan för Sidan 5 av 11

6 6.2.2 Övrig bebyggelse Pumphus, brygga, transformatorstation Byggnadskultur, gestaltning Det är av intresse att karaktären i området bevaras Service Närmsta livsmedelsaffärer finns i Tranås tätort. Det är ungefär lika långt till förskolor och skolor i Tranås och i Sommens samhälle, 7 km Tillgänglighet Området är mycket kuperat med grusvägar. 6.3 Friytor Lek oh rekreation Samfälligheten äger vägar och grönytor, bollplan och två badplatser med god tillgång till rekreation utanför den egna tomten. 6.4 Vattenområden Samfällighetens område innefattar ett vattenområde. 6.5 Gator och trafik Gatunät Området angörs från Tenbäcksvägen via en vägsamfällighet (Tranås Röhälla GA:10). Inom området ingår vägar och allmän platsmark i en gemensamhetsanläggningar (Tranås Övrarp GA:1). Vägarna har en bredd av 3m och grusbeläggning. I samband med detaljplanen 1986 tillskapades mötesplatser och vändplaner. Vägarnas sträckning justerades i samband med grävning för avloppsledningar Allmänna kommunikationsmedel Länstrafiken trafikerar Tenbäcksvägen med buss, 1,5 km från området. 6.6 Teknisk försörjning Vatten och avlopp Befintlig avloppsanläggning är från 1985 och har fungerat och underhållits bra. Befintlig infiltrationsbädd ligger på mark som ägs av Norra Vedbo häradsallmänning och nyttjas via servitut. I området finns 3 gemensamhetsanläggningar som rör vatten och avlopp. Tre fastigheter i området är ej delägare i avloppsanläggningen. Någon fastighet är delägare i avloppsanläggningen men har inte avlopp installerat. Man brukar tala om en livslängd på en markbädd på år. Det är naturligtvis beroende av markens beskaffenhet och nyttjande. I Övrarp ligger infiltrationsbädden ovanför området och separerad från vattenbrunnar. Om anläggningen inte fungerar kommer man att märka det genom att det blir översvämning i pumpstationerna och att avloppsvatten inte rinner bort. Risken att det förorenar dricksvattnet är liten Dagvatten Dagvatten tas om hand lokalt i området. Detaljplan för Sidan 6 av 11

7 6.6.3 Avfall Tranås kommun ansvarar för avfallshantering i området. Varje enskild fastighetsägare står för sina kostnader Värmesystem Uppvärmning sker med individuella lösningar El Tranås Energi ansvarar för elförsörjning inom området. 7 FÖRSLAG OCH FÖRÄNDRINGAR 7.1 Planerad bebyggelse Förslaget medger byggnation av friliggande bostadshus i en våning, vilket innebär att vind och källare är tillåtet. Byggnadsarean utökas till 150 kvm för huvudbyggnad och 60 kvm för komplementbyggnad, varav 30 kvm får uppföras på plus-prickad mark vid stranden. Byggnadsarean får vara högst 1/5 av fastighetsarealen. Taklutningen får vara högst 30 o. Byggnadshöjden sätts till högst 4,5 meter för att medge suterränglösningar. Fyra fastigheter med en areal under 1050 kvm ej kan nyttja hela byggrätten. Byggbar mark utökas för de flesta fastigheterna. Inom plusprickad mark tillåts uppförande av uthus med maximalt 30 kvm av de tillåtna 60 kvm för komplementbyggnad Bebyggelse karaktär För att bevara områdets karaktär rekommenderas målade träfasader och sadeltak. av kvartersmark i vattenområde Radon Nya byggnader skall förberedas för radonsäkert utförande. 7.2 Strandskydd I samband med att en ny detaljplan upprättas återinträder strandskyddet för hela planområdet. För att upphäva de generella strandskyddsbestämmelserna erfordras särskilda skäl. Särskilda skäl föreligger då stranden redan är ianspråktagen. Höga naturliga biologiska värden föreligger ej då marken är iordningställd som trädgård. Strandskyddet upphävs för: - Kvartersmark för bostäder, som redan är ianspråktagen - I vattenområde (BW) 6 m i anslutning till tomt som är ianspråktagen Allmänheten kan ej beredas fri passage till hela strandlinjen då den till stora delar är ianspråktagen av bebyggda strandtomter. Områden för upphävande av strandskydd Detaljplan för Sidan 7 av 11

8 7.3 VA-lösningar En förutsättning för att godkänna en detaljplan med ökade byggrätter är att det finns en godkänd lösning för att hantera avlopp. Med större byggrätter ökar sannolikheten för permanentboende och därmed belastningen på avloppsanläggningen. Jämfört med infiltration eller markbädd är det ur miljösynpunkt bäst med reningsverk som han hantera flera typer av föroreningar, antingen ett eget minireningsverk eller kommunalt avlopp. Enligt kommunens långsiktiga plan för utbyggnad av VA beräknas Övrarp att anslutas till kommunalt avlopp år Omvandlingen till permanentboende sker långsamt, för närvarande i 5 fastigheter. Belastningen på avloppsanläggningen ökar gradvis och torde klara sig med mindre insatser tills anslutning till kommunalt avlopp kan ske. I detta förslag till detaljplan föreslås att: Den gemensamma avloppsanläggningen skall vara godkänd innan detaljplanen antas. Alla fastigheter skall bli delägare i gemensamhetsanläggningen Tranås Övrarp GA:2, avloppsledningar, pumpstationer m.m. 7.4 Konsekvenser av planens genomförande Miljöbedömning, MKB Enligt Plan- och bygglagen (PBL) 5 kap och Miljöbalken (MB) 6 kap skall en behovsbedömning utgöra underlag för beslut om detaljplanen kan tänkas medföra betydande miljöpåverkan. Om så är fallet skall en miljöbedömning göras, bl.a. genom att en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) i enlighet med PBL och MB upprättas. Till grund för behovsbedömningen för aktuellt planförslag ligger en checklista avseende dess konsekvenser. Planförslaget bedöms inte innebära betydande miljöpåverkan varför någon vidare miljöbedömning ej görs. Ställningstagandet motiveras med att: Området är redan detaljplanelagt för bostadsändamål. Ett utökat permanentboende inom bebyggt område vid sjön Sommen, riksintresse, ökar nyttjande för rekreation men inskränker inte möjligheterna för det rörliga friluftslivet. Genomförandet bedöms inte innebära några risker för människors hälsa Miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas Planen bedöms sammantaget ge ringa miljöpåverkan Tillståndspliktiga åtgärder I vattenområden krävs tillstånd enligt Miljöbalken för att utföra olika åtgärder såsom pirar, pålningar och muddring. Likaså är markavvattning samt borttagning av stenmurar och andra biotopskyddade miljöer tillståndspliktiga. Enligt 12 Tranås lokala föreskrifter för att skydda hälsa och miljön gäller tillståndsplikt för att inrätta och använda ny grundvattentäkt. Detaljplan för Sidan 8 av 11

9 8 ADMINISTRATIVA FRÅGOR 8.1 Genomförandetid Detaljplanen har en genomförandetid på 10 år från den dag planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden kan inte planen ändras, ersättas eller upphävas mot berörda fastighetsägares bestridande annat än om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilket inte kunnat förutses vid planläggningen. 8.2 Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Det betyder att kommunen inte har ansvar för drift och skötsel av vägar, naturområden, badplatser m.m. Kommunen är inte fastighetsägare och har inte för avsikt att förvärva mark inom eller i anslutning till planområdet. 8.3 Tomtstorlek Genom en särskild planbestämmelse får inte nya fastigheter för bostadsändamål tillskapas med mindre yta än 1000 kvm. 9 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Arbetet med detaljplanen har gjorts av arkitekt Susanna Alexandersson, Plan- och byggavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen i Tranås kommun. Detaljplan för Sidan 9 av 11

10 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING 1 ORGANISATIONSFRÅGOR 1.1 Tidplan Byggnadsnämndens beslut om plansamråd Samrådstid minst 4 veckor. Byggnadsnämndens beslut om utställning , utställningstid minst 4 veckor Byggnadsnämndens beslut om godkännande och vidarebefordran till Kommunstyrelsen för antagande kan tas i december. Om detaljplanen ej överklagas kan den vinner laga kraft 3 veckor efter beslut om antagande. 1.2 Huvudmannaskap Samfällighetsföreningen är huvudman för allmän platsmark. 2 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR 2.1 Fastighetsbildning Nya fastigheter för bostäder med en areal mindre än 1000 kvm får ej bildas. 2.2 Gemensamhetsanläggningar, servitut m.m. Innan detaljplanen antas skall befintlig avloppsanläggning inspekteras och godkännas. I det skede området kopplas till kommunalt avlopp skall samtliga fastigheter anslutas. Om området ansluts i en punk till det kommunala avloppet ska lantmäteriförrättning vara genomförd så att gemensamhetsanläggning för avlopp omfattar samtliga bostadsfastigheter innan anslutning sker. Gemensamhetsanläggning, Tranås Övrarp GA:2 skall omfatta samtliga bostadsfastigheter. Lantmäteriet reglerar andelstal i gemensamhetsanläggningar. Inom området finns följande gemensamhetsanläggningar: Tranås Röhälla GA:10 Tranås Övrarp GA:1: Tranås Övrarp GA:2 Tranås Övrarp GA:3 Med ändamålet väg. Vägen från Tenbäcksvägen (före detta Rv 32) ner till området. Samtliga fastigheter inom planområdet delägare. Med ändamålet väg, grönområden, parkerings platser, båtbrygga och badplatser. Samtliga fastigheter inom planområdet är delägare. Ändamålet rätt att underhålla avloppsledningar med slamavskiljare, pumpstationer, nedstigningsbrunnar och infiltrationsanläggning. Alla fastigheter är delägare utom Övrarp 2:14, 2:15 och 2:16. Ändamålet rätt att underhålla friskvattenbrunn med pump och pumphus, ledningar för friskvatten med tillhörande brunnar Delägare är fastigheterna Övrarp 2:14, 2:15, 2:17, 2:18, 2:19, 2:20, 2:21, 2:23, 2:24, 2:25, 2:37, 2:38, 2:39, 2:41, 2:42, 2:44 och 2:45. Detaljplan för Sidan 10 av 11

11 Tranås Övrarp GA:4 Ändamålet rätt att underhålla friskvattenbrunn med pump och ledningar för friskvatten. Delägare är 2:28, 2:29, 2:30, 2:31, 2:32, 2:33 3 EKONOMISKA FRÅGOR 3.1 Planekonomi Samtliga fastigheter inom området skall erlägga planavgift i samband med bygglov och bygganmälan. Eventuella omprövningar av gemensamhetsanläggningar görs av Lantmäteriet och bekostas av fastighetsägarna. 4 TEKNISKA FRÅGOR Befintlig avloppsanläggning skall vara godkänd innan kommunen kan anta detaljplanen. 5 MEDVERKANDE TJÄNSTEMAN Programarbetet har utförts av arkitekt Susanna Alexandersson Plan- och byggavdelningen, Samhällsbyggnadsförvaltningen i Tranås kommun. Bo Horndahl Samhällsbyggnadschef Susanna Alexandersson Arkitekt Detaljplan för Sidan 11 av 11