PLANBESKRIVNING med genomförandefrågor

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "PLANBESKRIVNING med genomförandefrågor"

Transkript

1 PLANBESKRIVNING med genomförandefrågor Detaljplan för Lofsdalen 32:19 m.fl. Härjedalens kommun Jämtlands län Upprättad i februari 2014 av Bygg-Teknik i Malung AB Reviderad i maj 2014 samt augusti 2014 Instans Datum Beslut om samråd MBN Beslut om granskning MBN Antagen MBN Vunnit laga kraft MB Karl-Erik Sigfrids PBL 2010:900

2 PLANHANDLINGAR Planhandlingarna är följande: - Plankarta i skala 1:1000 med planbestämmelser - Illustrationskarta - Planbeskrivning - Fastighetsförteckning - Grundkarta PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planens syfte är att genom planändring av ett tidigare detaljplanelagt område möjliggöra avstyckning av fastigheter runt befintliga hus samt att möjliggöra avstyckning av tre obebyggda tomter. FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB De åtgärder planen medger bedöms förenliga med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurserna enligt bestämmelserna i MB 3, 4 och 5 kap. Lägesbestämning Areal PLANDATA Planområdet ligger i östra delen av Lofsdalen mellan länsväg 502 och Lofssjön. Planområdets areal är ca 2,8 ha. Markägoförhållande Planområdet är i huvudsak beläget på fastigheten Lofsdalen 32:19. Fastigheten ägs av Fjällripan Egendom AB. Riksintressen Översiktliga planer TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Särskilda hushållningsbestämmelser gäller med hänsyn till natur- och kulturvärden samt turism/rörligt friluftsliv. Området skall skyddas mot åtgärder som avses i MB, 4 kap Enligt den kommunomfattande översiktsplanen finns ett lokalt intresse för naturvården inom hela Lofsdalen. I den fördjupade översiktsplanen för Lofsdalen-Glöteområdet, antagen av kommunfullmäktig i oktober 2012 redovisas aktuellt markområde som redan detaljplanelagt område: Inom dessa områden pågår och kan i framtiden bli aktuellt med förtätningar och kompletteringar. Detaljplaner För området gäller detaljplan för Fiskecamp i Lofsdalen, Lofsdalen 32:2 m.fl., laga kraft I norr angränsar detaljplan för Handelsområde Lofsdalen 13:1 m.fl., laga kraft , i öster detaljplan för Bostadsområde (Lofsdalen 26:1 m.fl.), antagen samt i väster detaljplan för Lofsdalens By, laga kraft Planbeskrivning Fiskecampen 2(9)

3 Strandskydd Kommunala beslut Natur Större delen av planområdet är beläget inom 100 meter från Lofssjöns strandlinje. I samband med antagandet av nu gällande detaljplan har Länsstyrelsen i beslut upphävt strandskyddet inom hela planområdet. Kvartersmarken har i nu upprättats planförslag reducerats och anpassats till dagens förhållande. De nya byggrätterana (3 tomtplatser) är i samtliga fall belägna bakom befintlig bebyggelse och vägar och särskilda skäl för dispens från strandskyddet föreligger alltså enligt bestämmelserna i Miljöbalkens 7 kap. 18c punkt 2. Strandskyddet skall upphävas inom all kvartersmark och lokalgatumark som är belägen närmare strandlinjen än 100 meter. Strandskyddet skall även upphävas inom området för Småbåtshamn (WV). Detta innebär att strandskyddet skall gälla inom all naturmark som är belägen närmare strandlinjen än 100 meter samt inom vattenområdena W 1 och W 2. Som särskiljda skäl för upphävande av strandskyddet kan även Miljöbalken 7 kap. 18c punkt 1 åberopas då området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Var strandskyddet upphävs har närmare angivits på plankartan med en linje, benämnd a. Byggnadsnämnden beslutade att detaljplanearbete får påbörjas, varvid vissa i beslutet angivna anvisningar förutsätts beaktas. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark och vegetation Planområdet är till större delen exploaterat. Växtligheten består i huvudsak av tallskog. Gällande planbestämmelse i syfte att reglera avverkning av träd så att områdets karaktär av naturområde i största möjligaste mån bevaras har tagits bort i nu aktuell plan och ersatts med naturmark. Det förutsätts dock att befintlig vegetation i möjligaste mån bevaras för att därigenom behålla områdets karaktär som skogsområde. Bestämmelsen om att en insynskyddande träd- och buskridå skall finnas mellan småstugorna i öster och Lofsdalen 30:1 behålls. Geotekniska förhållanden Någon särskild geoteknisk undersökning för planområdet har inte genomförts i samband med planläggningen. Erfarenheterna av genomförd bebyggelse i området visar dock att markens bärighet är god. Risk för höga vattenstånd Lofssjön är års- och korttidsreglerad. Dämningsgränsen är +594,25 m i höjdsystem 1900 vilket motsvarar ca + 594,80 m i grundkartans höjdsystem RH70. Nivån vid årsflödet anges till 0,5 m över dämningsgränsen vilket ger nivån + 595,30 m. Ingen ny bebyggelse placeras nedanför denna nivå. Fornlämningar Inga kända fasta fornlämningar finns registrerade inom området. Planbeskrivning Fiskecampen 3(9)

4 Bebyggelseområden Bostäder, friliggande hus (B) Befintlig bebyggelse legaliseras genom de i planen redovisade planbestämmelserna. Generellt gäller inom samtliga B-områden samt R-området: Fasader ska vara av trä. Taken ska ges en lutning på grader och utföras med begränsade takutsprång. Färgsättningen ska harmoniera med de befintliga byggnaderna inom planområdet samt med bygdens traditionella färgsättning. Takmaterial ska utgöras torv, skiffer eller trä. I övrigt gäller kommunens designprogram. Uthus och annan byggnad utan bostadsrum får uppföras i högst en våning med en byggnadshöjd på högst 3,0 meter. Inom det nya B 1 -området i nordväst skall följande planbestämmelser gälla: Högsta tillåtna byggnadsarea 400 m 2 för bostäder och 120 m 2 för uthus eller annan bebyggelse utan bostadsrum. Högsta 6 lägenheter får anordnas. Minsta tomtstorlek 2500 m 2. Högst två våningar får utföras, därutöver får inte vind inredas. Inom de nya B 2-områdena skall följande planbestämmelser gälla: Högsta tillåtna byggnadsarea 140 m 2 för bostäder och 30 m 2 för uthus eller annan bebyggelse utan bostadsrum. Högst 1 lägenhet får anordnas. Minsta tomtstorlek 900 m 2. Inom B 3-områdena skall följande planbestämmelser gälla: Högsta tillåtna byggnadsarea 200 m 2 för bostäder och 30 m 2 för uthus eller annan bebyggelse utan bostadsrum. Högst 2 lägenheter får anordnas. Minsta tomtstorlek 1300 m 2. Inom B 4-området skall följande planbestämmelser gälla: Högsta tillåtna byggnadsarea 400 m 2 för bostäder och 100 m 2 för uthus eller annan bebyggelse utan bostadsrum. Om kvarteret indelas i en fastighet får högst 4 lägenheter anordnas. Om kvarteret indelas i fler än en fastighet får högst 2 lägenheter anordnas per fastighet. Minsta tomtstorlek 900 m 2. Planbeskrivning Fiskecampen 4(9)

5 Foto av befintlig bebyggelsemiljö. Stugby (R) Befintlig bebyggelse inom tidigare K-området legaliseras. Generellt gäller inom R-området: Minsta tomtstorlek 2200 m 2. För den norra delen av tomten skall följande planbestämmelser gälla: Högsta byggnadsarea för bostäder 3000 m 2 och 50 m 2 för uthus eller annan bebyggelse utan bostadsrum. Högst 4 lägenheter får anordnas. Högsta tillåtna byggnadshöjd 4,5 meter. För den södra delen av tomten skall följande planbestämmelser gälla: Högsta byggnadsarea för bostäder 140 m 2. Högsta en lägenhet får anordnas. Elstation och avloppspumpstation (E 1) Befintlig bebyggelse legaliseras genom följande planbestämmelser: Högsta byggnadsarea 30 m 2. Högsta tillåtna byggnadshöjd 3,0 meter. Högst en våning får uppföras, därutöver får vind inte inredas. Avloppspumpstation (E 2) Befintlig avloppspumpstation legaliseras och ges följande planbestämmelser: Högsta byggnadsarea 15 m 2. Högsta tillåtna byggnadshöjd 3,0 meter. Högst en våning får uppföras, därutöver får vind inte inredas. Planbeskrivning Fiskecampen 5(9)

6 Kommersiell service Affärer med daglivaror, sport- och fiskeutrustning m.m. finns i bykärnan ca 900 m väster om planområdet. Tillgänglighet Tillgänglighetsfrågor bevakas enligt gällande bygglagstiftning i samband med bygglov och det tekniska samrådet. Friytor Lek och rekreation Förutom den rekreation som är områdets huvudsyfte, fiske sommartid och vintertid i vatten vid och omkring Lofsdalen, så kan fiske även erbjudas i anlagd fiskdamm på området. Vintersportanläggning finns ca 600 m norr om planområdet. Mark Det x-område som är utlagt i nu gällande detaljplan och som går genom planområdet från öster till väster tas bort och ersätts med naturmark. Detta ger samma skydd för allmänhetens tillgång till strandområdet. På illustrationskartan redovisas även det i gällande detaljplan redovisade x-området som ett gångstråk. Vattenområden Vattenområde, får ej bebyggas (W 1) Ett nytt vattenområde har utlagts för dammen som är belägen centralt inom planområdet. Vattenområde, får ej bebyggas (W 2) Det befintliga vattenområdet behålls med något förändrad utformning. Småbåtshamn (WV) Ingen förändring av området sker i planändringen. Gator och trafik Gatunät, gång-, cykel- och mopedtrafik En marginellt ökad trafik till planområdet kan förväntas ske genom detaljplaneändringen. Den befintliga utfarten mot länsväg 502 är inte helt idealisk ur trafiksäkerhetssynpunkt. I den angränsande detaljplanen för Handelsområdet, Lofsdalen 13:1 m.fl. redovisas olika alternativ till en framtida bättre anslutning mot länsväg 502. Det är fortfarande oklart när denna vägombyggnad kommer att ske. Parkering Parkeringsfrågan löses inom respektive fastighet. Kollektivtrafik Idag finns ingen kollektivtrafik inom Lofsdalen och bedöms ej heller realistisk inom överskådlig framtid. Länstrafiken passerar längs länsväg 502 strax norr om planområdet. Planbeskrivning Fiskecampen 6(9)

7 Störningar Teknisk försörjning Värme Brandskydd Administrativa frågor Behovsbedömning Den tillkommande bebyggelsen bedöms inte medföra någon utökad störningsrisk. De störningsmoment som eventuellt kan komma att uppstå i samband med exploateringens genomförande förutsätts beaktas i samband med bygglovprövning och som tillsynsärende enligt Miljöbalken etc. och bör på olika sätt minimeras så att grannfastigheter inte påverkas negativt. Bebyggelsen inom område B 1 bör utföras så att störningar från trafiken på länsvägen reduceras i största möjliga utsträckning. Bullerfrågan bör särskilt beaktas i samband med bygglovprövning och det tekniska samrådet. Vatten och avlopp Ny bebyggelse inom planområdet kan anslutas till kommunens befintliga Va-nät utan att några nya ledningar behöver byggas förutom servisledningarna. Någon separat VA-utredning har därför inte tagits fram i planarbetet. Avloppet pumpas från två befintliga pumpstationer (Område E 1 och E 2). Tillräcklig kapacitet finns ur avlopps- och vattenförsörjningssynpunkt för att klara den ökade belastningen. Vanätet inom planområdet har byggts ut och sköts för närvarande av ägaren till fastigheten Lofsdalen 32:19. Dagvatten Några dagvattenledningar kommer inte att byggas ut inom området då förutsättningarna för att ta hand om dagvattnet enkelt kan lösas inom tomtplatserna och angränsande vägdiken. El Ny bebyggelse kommer att anslutas till Härjeåns Elnät AB. Några kapacitetsproblem vad gäller elförsörjningen föreligger ej. Befintlig bebyggelse har idag vattenburna värmesystem med bergvärmepump som värmekälla. Tillkommande bebyggelse bör ha samma värmesystem. Avfall Området ingår i kommunens ordinarie renhållningsorganisation. En sopuppsamlingsplats finns omedelbart nordost om planområdet. Närmsta brandpost är belägen ca 50 m från planområdet. Insatstiden för räddningstjänsten understiger 20 minuter. Detaljerad utformning av byggnaderna med hänsyn till brandskyddskraven får prövas i samband med bygglov och tekniskt samråd. Lovplikten regleras så att vägar, vattenförsörjning och avlopp skall vara anlagda till varje byggnadsplats innan bygglov ges för nya bostadshus. Kommunen är inte huvudman för den allmänna platsmarken inom planområdet. Nedan redovisas en behovsbedömning genomförd enligt de kriterier som finns uppräknade i bilaga 2 och 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar för att se om planen medför någon betydande miljöpåverkan. Sammanställningen utgör också en samlad beskrivning av planens konsekvenser på naturvärden, kulturmiljön och landskapsbilden. Planbeskrivning Fiskecampen 7(9)

8 Planens karaktäristiska egenskaper: Omfattning, förenlighet med andra projekt Utnyttjande av mark Avfall, föroreningar, störningar, risker för olyckor Hållbar utveckling, miljömål Planen innebär i huvudsak att ett tidigare detaljplanelagt område ändras så att avstyckning av fastigheter runt befintliga hus blir möjlig samt att 3 nya bebyggelseområden för lägenheter och bostäder skapas. Planen bedöms inte ha någon påverkan på angränsande bebyggelse. Planområdets areal är ca 2,8 ha. Ett område för sopuppsamling finns omedelbart nordost om planområdet. Fordonstrafiken till området bedöms inte innebära några olägenheter för angränsande bebyggelse. Den planerade bebyggelsen är en naturlig förtätning och utveckling av turismen inom Lofsdalen. Projektets lokalisering och den befintliga miljöns känslighet: Nuvarande markanvändning Skyddade områden Föroreningar Stora delar av området har redan exploaterats. De nya bebyggelseområdenas nuvarande markanvändning är skogsmark. Inga objekt som är skyddade enligt 7 kap miljöbalken finns. Ingen sanering av marken behövs. Typ av påverkan och det område som kan antas bli påverkat: Naturvård Kulturmiljö och landskapsbild Totaleffekt av påverkan Befintlig vegetation kommer i samband med exploateringar delvis att tas bort. Dock är fortfarande stora delar av planområdet utlagt som naturmark och vattenområden. Vegetationen förutsätts behållas inom naturområdena och inom kvartersmarken i största möjliga omfattning. Några kulturmiljövärden finns inte inom området och påverkan på landskapsbilden är försumbar med hänsyn till områdets topografi och belägenhet. Genom planområdets belägenhet samt styrningen av den nya bebyggelsens utformning bedöms exploateringen medföra en mycket begränsad total påverkan på områdets natur- och landskapsbildsvärden. Ställningstagande: Beskrivningen av planens konsekvenser enligt ovan visar att den inte får någon betydande miljöpåverkan i området. Planen bedöms därför inte föranleda behov av miljöbedömningen enligt 6 kap miljöbalken. Upprättande av en särskild miljökonsekvensbeskrivning enligt reglerna i miljöbalken behövs således inte. Planbeskrivning Fiskecampen 8(9)

9 Konsekvenser av planens genomförande Planprocessen Tidplan Genomförandetid Huvudmannaskap Fastighetsbildning Gemensamhetsanläggning Planekonomi Vatten och avlopp Grundkarta m.m. Planen innebär i huvudsak att ett tidigare detaljplanelagt område ändras så att avstyckning av fastigheter runt befintliga hus blir möjlig samt att 3 nya bebyggelseområden för lägenheter och bostäder skapas. ORGANISATORISKA FRÅGOR Detaljplanen handläggs som normalt planförfarande. Planarbetet bedrivs med målsättningen att planen kan antas under år Planens genomförandetid är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Huvudman för genomförandet av detaljplanen är fastighetsägaren. FASTIGHETSKONSEKVENSBESKRIVNING Så snart detaljplanen vunnit laga kraft kommer fastighetsbildning enligt planförslaget att ske. 6 nya fastigheter för bostadsbebyggelse, en tomt för stugbyändamål. Vidare finns möjlighet för fastigheten 30:1 att köpa till mark av 32:2 och 32:19. En gemensamhetsanläggning skall bildas i samband med att tomtplatserna avstyckas och den bör omfatta lokalgatorna, naturmarken, vattenområdena W 1 och W 2 samt VA-ledningarna inom planområdet med tillhörande pumpstationer. Område E 1 inrymmer även elcentral och bredbandscentral. Det kan även övervägas om en gemensamhetsanläggning skall bildas även för denna byggnad. De fastigheter som har nytta av gemensamhetsanläggningarna skall vara delägare i dessa. EKONOMISKA FRÅGOR Exploateringskostnaden för nybyggnad enligt planförslaget uppskattas till ca 20 miljoner kronor. TEKNISKA FRÅGOR Ny bebyggelse inom planområdet skall anslutas till kommunens Vanät. Drift och skötsel av Va-nätet med tillhörande pumpstationer inom planområdet sköts för närvarande av fastighetsägaren, men kommer i samband med att en gemensamhetsanläggning bildas att överlåtas på samfällighetsföreningen. Grundkarta har upprättats genom kopiering av befintlig primärkarta, som kompletterats av Bygg-Teknik i Malung AB Fastighetsförteckning har upprättats av Metria i Östersund. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Detaljplanen har upprättats av byggnadsingenjör Karl-Erik Sigfrids på uppdrag av Fjällripan Egendom AB och i samråd med stadsarkitekt Eva A Suneson. Planbeskrivning Fiskecampen 9(9)