ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Linköping Lägenheten 7 Stallmästaregatan 71, 587 35 LINKÖPING Uppdragsnummer: 9565 Östgöta Husbesiktning AB Biskop Henriks Väg 3, 610 21 NORSHOLM Tel: 011-533 00 Organisationsnummer: 556639-4671, F-skattesedel
INNEHÅLLSFÖRTECKNING - UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING - BESIKTNING - GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN - OKULÄR BESIKTNING MED EFTERFÖLJANDERISKANALYS OCH FORTSATT TEKNISK UTREDNING BILAGA 1: Viktiga punkter att tänka på i besiktningsutlåtandet samt besiktningsmannens kommentar BILAGA 2: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA 3: Liten byggordbok BILAGA 4: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner 1 av 18
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning Linköping Lägenheten 7 Adress Stallmästaregatan 71 Postnummer och ort 587 35 LINKÖPING Fastighetsägare Jan-Erik & Marita Andersson Beställare Namn Jan-Erik & Marita Andersson Adress Stallmästaregatan 71, 587 35 LINKÖPING Telefonnummer 0708-13 91 20 E-postadress murco9@gmail.com; Besiktningsman Lars Liljeblad, godkänd besiktningsman SBR Telefon: 011-533 00 Mobiltelefon: 0703-86 91 90 E-post: info@ostgotahusbesiktning.com Besiktningsdag 2016-11-11 Närvarande Jan-Erik och Marita Andersson, Tomas Ekeroth samt Lars Liljeblad. Besiktningens genomförande och omfattning 2016-11-08 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. Klockan 09:00 2 av 18
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Information från uppdragsgivaren Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten år 2006. Följande ombyggnader samt renoveringar och underhåll är utförda: - Badrummet renoverades med plastytskikt cirka år 2005. - Taket är omlagt med ny papp, läkt och betongpannor år 2009. - Ett valv är upptaget på entréplanet. - Avloppsstammar i krypgrunden är relinade år 2016. - Ny dränering och utvändig fuktisolering på baksidan har utförts under december 2016 enligt uppgift från nuvarande ägare 2016-12-20. - Takpappen på garaget har bytts efter vår besiktning enligt uppgift från nuvarande ägare 2016-12-20. Upplysningar från säljaren om tidigare skador samt fel och brister i fastigheten enligt nuvarande ägare. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. 3 av 18
Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4 av 18
Väderlek vid besiktningstillfället Ca -1º C och mulet Byggnadsår 1966 Byggnadstyp Radhus 2-plan i suterräng Grundläggning och bottenbjälklag Krypgrund Stomme Trä Bjälklag/material mellan våningsplanen Trä Tak, material Betongpannor med underlgstak av råspont och papp Typ av fasad Träpanel Typ av fönster Kopplade 2-glas Typ av ventilation Självdrag Går dörrar och fönster att öppna/stänga enligt nuvarande ägare? Ja Fungerar funktionen gällande stuprör och hängrännor enligt nuvarande ägare? Ja Golvfall fungerar i våtrum (Ja/nej) enligt nuvarande ägare? Ja 5 av 18
Okulär besiktning Utvändigt Markförhållande m.m. Allmän information: Enligt uppgift från nuvarande ägare så är dräneringen och den utvändiga fuktisoleringen renoverad/omgjord, då dessa delar ligger under mark kan vi inte bedöma dess funktion/status. Ny dränering och utvändig fuktisolering har utförts på baksidan under december 2016 enligt uppgift från nuvarande ägare 2016-12-20. Krypgrund Allmän information: Uteluftsventilerade krypgrunder med bjälklag av organiskt material är idag allmänt betraktade som riskkonstruktioner. Se Riskanalys. Rötskador och kraftigt förhöjda fuktvärden uppmättes i krypgrunden under badrummet och under tvättstugan. Se Fortsatt teknisk utredning. Enligt telefonsamtal från Jan-Erik Andersson 2016-12-20 har en utredning utförts och man har konstaterat att rötskadorna beror på brister i byggnadens utvändiga fuktskydd i detta område. Detta har nu åtgärdats genom ny dränering och utvändig fuktisolering på baksidan och allt rötskadat material är nu utbytt. Plastfolien/avdunstningsskyddet på marken är delvis skadat. Grundmur/ hussockel Fasad Fasadpanelen på entrésidan är motfylld med jord vilket är olämpligt då det kan leda till skador i panelen. Sprickor förekommer mellan panelbrädor över altanen. Fönster/dörrar Färg och kitt släpper från fönstren, fönstren är i behov av underhåll. Rännor Yttertak 6 av 18
Vind Allmän information: Äldre vindsbjälklag har generellt ingen eller bristfällig lufttätning mot bostaden. Förr i tiden var detta inget större problem då våra vindsutrymmen var dåligt isolerade och fuktproduktionen i bostäderna var låg. Idag har våra vindar andra förutsättningar vilket ofta leder till fuktproblem/konvektionsproblem. Fuktig bostadsluft läcker upp till vinden och kondenserar mot det kalla underlagstaket/yttertakets insida under vinterhalvåret, ofta med mikrobiell påväxt som följd. Eventuella problem avhjälps inte med en ökad vindsventilation utan bättre allmän ventilation i bostaden. Vindsluckans placering måste betraktas som högst olämplig i denna typ av utrymme (placerad i duschrummet). Viss mikrobiell påväxt förekommer på underlagstakets insida, främs på den norra sidan. Se allmän information. Altan/Uterum Altanen är inte fackmässigt byggd. Garage Träväggarnas syllar (de nedre väggreglarna) står i direkt anslutning till mark/asfalt. Höga fuktvärden uppmättes i syllarnas nedre delar. Se Riskanalys. Fuktfläckar noterades på insidan av fasadpanelen och i taket. Höga fuktvärden uppmättes i dessa områden, vilket visar på läckage. Takpappen på garaget har bytts efter vår besiktning enligt uppgift från nuvarande ägare 2016-12-20. Altan/Veranda norra sidan Verandabyggnaden är mycket enkelt uppförd och inte fackmässigt byggd. 7 av 18
Invändigt Allmänt Golven lutar och golvknarr förekommer bitvis, detta är vanligt förekommande i denna typ av äldre byggnader. Entréplan/suterräng Generellt för entréplanet Träkonstruktioner (utreglade väggar) i tvättstugan, i badrummet och i förrådet i direkt/nära anslutning till förväntat fuktig betong. Se Riskanalys. Entré/hall Kök/matplats Underlägg/fuktskydd saknas under kyl/frys (fuktskydd är idag en allmän rekommendation från försäkringsbolagen). Tippskydd saknas på spisen. Tvättstuga Allmän information: Ytskikten utgörs av äldre plastytskikt, ur försäkringssynpunkt är ytskikten att betrakta som avskrivna. Bakfall noterades på golvet. Äldre golvbrunn av gjutjärn noterades, då gjutjärnet rostar kan otätheter bildas mellan golvbrunnen och golvets tätskikt. Något förhöjda fuktvärden uppmättes i golvet runt golvbrunnen. Se Riskanalys. Badrum Allmän information: Ytskikten utgörs av plastytskikt från cirka år 2005. Olämpliga rörgenomföringar ur fuktsynpunkt noterades i väggarna bakom badkaret. Äldre golvbrunn av gjutjärn noterades, då gjutjärnet rostar kan otätheter bildas mellan golvbrunnen och golvets tätskikt. Se Riskanalys. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i badrummet vid aktuell besiktning. Förråd Utrymme under trapp Matsal/sovrum 8 av 18
Övervåning Vardagsrum Spår av fukt noterades i parkettgolvet vid radiatorrör. Inga förhöjda fuktvärden kunde uppmätas i golvet vid aktuell besiktning. Sovrum 1 Duschrum Allmän information: Ytskikten utgörs av äldre plastytskikt, ur försäkringssynpunkt är ytskikten att betrakta som avskrivna. Golvbrunnen utgörs av gjutjärn enligt nuvarande ägare. Bristfälligt golvfall noterades. Otätheter noterades kring rörgenomföringar i väggen. Utrymmet bakom duschkabinen och golvbrunnen är ej besiktningsbara på grund av duschkabin. Sovrum 2 Sovrum 3 9 av 18
3 RISKANALYS Träkonstruktioner (träsyllar i garaget och utreglade väggar i bostaden kan vara drabbade eller riskerar att drabbas av fuktskador. Betongplattan/markens fuktnivå överstiger oftast nivån där mögel/bakterier kan växa i organiskt material (så som i syllreglarna eller i de utreglade väggarna). Detta kan i sin tur leda till att dålig/mikrobiell lukt sprids till inomhusmiljön. Golvbjälklaget ovan den uteluftsventilerade krypgrunden riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas eller vara drabbat av fuktskador. I en uteluftsventilerad krypgrund där inga fukttillskott förekommer i form av markfukt, ytvatten eller andra fukttillskott bestäms den relativa luftfuktigheten enbart av uteluftens fuktinnehåll och temperaturen i kryputrymmet. På vintern då det ute är kallare än i krypgrunden kommer den relativa luftfuktigheten att bli lägre än utomhusluften, cirka 60-70 %. Under sommaren då utomhusluften innehåller relativt mycket fukt är temperaturen i krypgrunden lägre. Därför kommer också den relativa luftfuktigheten i krypgrunden att bli högre, cirka 75-90 %. Således är villkoret för mögelpåväxt teoretiskt uppfyllt under sommarperioden. Då denna grund delvis värms av spillvärme från fjärrvärmeledningarna minskar ovan risk avsevärt. De äldre golvbrunnarna av gjutjärn som noterades i badrummet och i tvättstugan i entréplanet/suterrängplanet innebär risk för att vatten kan ha trängt in eller kan tränga in med skador på bakomliggande material som följd. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Vi rekommenderar att aktuellt försäkringsbolag kontaktas för att utreda orsak och omfattning av skadorna som noterades i krypgrunden. Enligt telefonsamtal från Jan-Erik Andersson 2016-12-20 har en utredning utförts och man har konstaterat att rötskadorna i krypgrunden beror på brister i byggnadens utvändiga fuktskydd. Detta har nu åtgärdats genom ny dränering och utvändig fuktisolering på baksidan och rötskadat material är utbytt. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Norsholm 2016-12-20 Östgöta Husbesiktning AB Lars Liljeblad, godkänd besiktningsman SBR 10 av 18
BILAGA 1 BESIKTNINGSMANNENS VIKTIGASTE PUNKTER 1. Se Riskanalys och Fortsatt teknisk utredning. 2. Äldre ytskikt i duschrum på övervåningen. BESIKTNINGSMANNENS KOMMENTAR Enligt vår uppfattning är de fel, anmärkningar och risker som noterats i besiktningsutlåtandet inom ramen för vad en köpare borde förvänta sig med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick. 11 av 18
BILAGA 2 12 av 18
13 av 18
14 av 18
15 av 18
BILAGA 3 LITEN BYGGORDBOK 16 av 18
BILAGA 4 TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER 17 av 18
18 av 18