Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 ÅRSREDOVISNING 2011 1
Bostadsrättsföreningen Stapelbädden 7 Org-nr 769615-7200 Gröndalsvägen 190 117 69 STOCKHOLM Årsredovisningen är tryckt hos Sandvikens Tryckeri AB, Sandviken 2
INNEHÅLL ORDFÖRANDE HAR ORDET/ sid 5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE/ sid 7 VIKTIGA HÄNDELSER/ sid 9 FÖRENINGENS EKONOMI/ sid 10 VERKSAMHETEN I SIFFROR/ sid 11 NOTER/ sid 15 FÖRENINGENS AVTAL/ sid 18 REVISIONSBERÄTTELSE/ sid 20 3
4
EN GEMENSAM ANGELÄGENHET I årsredovisningen för 2010 skrev jag att som medlem i föreningen förväntas varje enskild medlem vara delaktig, ta ansvar och engagera sig efter förmåga i föreningens göromål. Allt syftar till att känna ansvar för och bidra till en god ekonomi i föreningen. Inledningen är lika aktuell i år. Styrelsen har under året vidtagit ett flertal åtgärder i syfte att minska kostnaderna för värme-, el och vattenförbrukning och därmed även förbättra miljön i vår förening. Räntekostnaderna för de lån som togs 2008 då föreningen bildades är fortfarande en tung utgiftspost för oss medlemmar. Föreningens gemensamma lån uppgår till ca 80 miljoner kronor med relativt hög ränta. Lånen är skillnaden mellan den totala köpesumman och summan av vad föreningens medlemmar betalat för sina andelar. Föreningen har idag ett antal hyresrätter till ett värde av cirka 35 miljoner kronor. Det innebär att varje bostadsrättsinnehavare (medlem) i föreningen har ett gemensamt lån på ca 45 miljoner kronor att ta ansvar för. Med andra ord har varje innehavare en skuld till föreningen på ca 4 800 kr/ m2 gånger storleken på lägenhetsytan i m2. Merparten av lånen, 70 miljoner kronor, ska omförhandlas 2013 och 2016. Inför omläggningen av lånen arbetar vi hårt med att få ned räntekostnaderna. Det finns även flera modeller för att minska lånens storlek. En sätt är att höja månadsavgifterna kraftigt under ett antal år och amortera. Föreningen har idag månadsavgifter som är betydligt lägre än omgivande föreningar. En annan utväg är att tillföra kapital, det vill säga att bostadsrättsinnehavare övertar en del av våra lån i föreningen. Modellen att tillföra kapital är gynnsam för den enskilde jämfört med högre månadsavgifter då delar av räntekostnaden är avdragsgill. Föreningen kan inte göra avdrag för räntekostnader. Utöver alla kostnadsbesparande åtgärder som hela tiden pågår efter beslut av styrelsen är det oerhört väsentligt att alla i föreningen känner ansvar för hela vår förening och dess miljö. Jan-Åke Sjörén/ordförande 5
6
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bostadsrättsföreningen STAPELBÄDDEN 7 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2011. FÖRENINGENS ÄNDAMÅL Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter för permanent boende och lokaler till att nyttja dem utan begränsning i tid. FAKTA OM FASTIGHETEN Föreningen Stapelbädden 7 (organisations-nr 769615-7200) registrerades hos Patent och Registreringsverket den 15 december 2006. Den nu gällande ekonomiska planen och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket registrerades 15 maj 2008. Föreningen äger och förvaltar sedan förvärvet från AB Stockholmshem 10 juni 2008 fastigheten Stapelbädden 7 med adresserna Gröndalsvägen 186 212 samt Ekensbergsvägen 21 och 23. I fastighetens byggnader finns totalt 135 (135)* lägenheter och diverse lokaler. I fastigheten ingår dessutom ett större garage och ett miljöhus för sopsortering. Byggnaderna färdigställdes och var inflyttningsklara i början av 1980-talet. Uppvärmning: fjärrvärme. Vatten/avlopp: anslutet till kommunens nät. Byggnader: 5 stycken separata huskroppar som är delvis sammanbyggda i källare- och bottenplan, med 4-5 våningar och vind samt två eller tre källare/suterrängplan. Garage: Cirka 200 parkeringsplatser. Garaget hyrs av Stockholm Parkering AB som ansvarar för uthyrning till de boende med flera. Byggnadsår: 1982 FÖRVALTNING OCH FÖRSÄKRING Ekonomisk och teknisk förvaltning: Delagott AB. Hissar: HissPartner AB (från 1 januari 2012). Försäkring: Fastigheten Stapelbädden 7 är fullvärdesförsäkrad i försäkringsbolaget Trygg Hansa. TAXERINGSVÄRDE** Bostad Lokal Byggnad 121 000 000 100 000 000 21 000 000 Mark 69 522 000 65 000 000 4 522 000 Totalt: 190 522 000 165 000 000 25 522 000 *2010 **2010 7
LÄGENHETER OCH LOKALER Föreningen upplåter 135 (135)* lägenheter som bostadsrätter och hyresrätter samt 6 lokaler med hyresrätt. Antal Benämning Total yta** 117 Lägenheter med bostadsrätt 9 411 m 2 18 Lägenheter med hyresrätt 1 627 m 2 6 Lokaler med hyresrätt 1 996 m 2 2 Lager med hyresrätt 55 m 2 Föreningens lägenheter utgjordes 31 december 2011 av: Benämning Antal*** Ursprungligt antal 1 rok 12 1 rok 16 2 rok 50 2 rok 47 3 rok 25 3 rok 25 4 rok 35 4 rok 23 5 rok 11 5 rok 20 6 rok 2 6 rok 4 *2010 **2007 *** Förändringar har skett i samband med ombyggnader. MEDLEMMAR Föreningen hade per den 31 december 2011 117 brf-lägenheter (114). Under verksamhetsåret har alltså 3 (2) hyresrätter övergått till att bli bostadsrätter. Av föreningens samlade bestånd av bostadsrätter har 11 (7) ägarbyten gjorts genom försäljningar på bostadsmarknaden under året. STYRELSE Följande styrelse valdes vid föreningsstämman 9 maj 2011. Jan-Åke Sjörén, ordförande Mats Bigner, kassör Ann Grundström, sekreterare Thorbjörn Spängs, ledamot Edwin Bron, ledamot Bo Björkqvist, suppleant *** Staffan Sillén, suppleant Peter Åberg, suppleant Styrelsen har ordinarie möte första måndagen i varje månad. Under året har den haft 17 protokollförda sammanträden samt ett 20-tal arbetsmöten däremellan. Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av styrelsens ledamöter två i förening. Till styrelsen har för perioden 1 januari 2011 till 31 december 2011 utgått ett arvode på 105 500 kronor plus sociala avgifter. REVISORER Ulrica Moraeus, intern revisor och Ralf Toresson Revisions AB, extern revisor. VALBEREDNING Inga-Britt Sillén (sammankallande), Lennart Sundin, Per Arne Kirbe och Kalle Blomkvist. 8
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2011 Verksamhetsåret präglades inledningsvis av den nya fibernätsuppkopplingen. Informationsblad och två informationskvällar om fibernätet anordnades för de boende. Starten som var planerad den 24 januari blev dock uppskjuten på grund av tekniska problem. Styrelsen har ordnat flera informationsmöten och trivselaktiviteter med de boende. Ett antal gemensamma städdagar har också arrangerats under året. Totalt har styrelsen skickat ut 10-tal informationsblad och kallelser om olika aktiviteter i föreningen. Här följer ett urval av händelser under verksamhetsåret: 2011-01-19 Informationsmöten med Open Net, kommunikationsoperatör i vårt fibernät. 2011-02 Radonmätning inleds i 17 lägenheter under februari. Avslut 27 april. 2011-03 Föreningens fibernät tas i bruk under månaden. 2011-02 Inrättande av samfällighet för värmeförsörjningen påbörjas. 2011-05-08 Vårstädning. 2011-05-09 Årsstämma 2011-05 Ny leverantör av säkerhetsdörrar till bostäderna. 2011-06 Byte av kodsystem till entréerna påbörjas. 2011-07 Den centrala sopsugen havererar. Åter i bruk i december. 2011-09 De övre balkontakens skador besiktigas och åtgärdas. 2011-10-16 Höststädning. 2011-10 Två reservduschar för föreningsmedlemmar och hyresgäster installeras. 2011-11 Fuktkontroll görs i hyresgästernas badrum. 2011-11 Ny värmeväxlare installerad i undercentralen. 2011-11 Termostater har bytts ut och justerats in i gemensamma utrymmen. 2011-12 En lägenhet totalrenoverad till försäljning. 2011-12 Offert för byte av utrustning i tvättstugor har inhämtats. 2011-12-14 Luciaglögg för medlemmar och hyresgäster. 2011-12 Enkät till de boende om förändringar i bostaden. 2011-12 Enkät till de boende i vilken omfattning tvättstugorna nyttjas. VIKTIGA HÄNDELSER UNDER 2012 Januari April 2012-01 Byte av hissföretag. 2012-01 Kontraktet med Stockholm Parkering sägs upp inför omförhandling. 2012-02 Installation av fuktmätare i byggnaderna påbörjas. 2012-02 Ny hyresgäst efter Data Connect. 2012-02-23 Informationsmöte om ny hyresgäst efter Dagcentret. 2012-03 Två hyresrätter övergår till bostadsrätter efter försäljning. 2012-03 Sex nya förråd skapas för uthyrning. 9
FÖRENINGENS EKONOMI En av de frågor som styrelsen arbetat intensivt med under 2011 har varit att försöka hitta vägar för att komma ur föreningens mycket ogynnsamma räntesituation Det har dock visat sig att det för närvarande inte var någon lönsam affär att lösa lånen i förtid. Frågan kommer dock att bevakas noga under innevarande år. Inte minst med tanke på den stora ekonomiska turbulens som pågår i vår omvärld och den påverkan detta kan få för möjligheten att lösa ett eller flera av lånen i förtid. Ett ljus i räntetunneln är att ett stort lån på 35 miljoner kr kommer att kunna sättas om under juni 2013. Läget på räntemarknaden innebär att vi bör kunna få en betydligt bättre ränta än vad vi för närvarande har på detta lån. En annan viktig fråga under året är vad som kommer att hända med Dagcentrets lokaler. Hyresintäkterna som vi får in från Dagcentret utgör en mycket viktig del av föreningens ekonomi. Styrelsen har dock när detta skrivs kommit långt i förhandlingarna med en ny hyresgäst som är intresserad av att hyra hela lokalen. Även för garaget pågår det hyresförhandlingar och styrelsens målsättning är att vi skall övergå till en omsättningsbaserad hyra som ska ge föreningen 80 procent av hyresintäkterna. Sist men inte minst kan det meddelas att vi genom sparsamhet, och tjat, lyckats komma ner en nivå i Stockholms vattens tariffsystem. Det sparar 54 000 kr per år. För att vi ska få behålla den nya lägre tariffen krävs det att vi även fortsättningsvis är duktiga på att spara på vattnet. 10
Dispositionsförslag Förslag till behandling av ansamlad förlust Årets resultat - 2 737 939 Ansamlad förlust före reserveringen - 7 991 136 Reservering för 2011 till fond för yttre underhåll enligt stadgarna - 571 566 Totalt - 11 300 641 Styrelsen föreslår att i ny räkning överföra - 11 300 641 Beträffande föreningens resultat i övrigt hänvisas till nedanstående resultat- och balansräkning med noter. 11
Resultaträkning 1101-1112 1001-1012 Nettoomsättning Not 1 8 621 013 8 243 432 Fastighetskostnader Drift Not 2-4 446 196-4 302 107 Reparationer och underhåll -1 254 637-864 034 Fastighetsskatt -255 220-255 220 Kommunal fastighetsavgift -174 468-171 000 Avskrivningar -685 527-452 666 Summa fastighetskostnader -6 816 048-6 045 027 Rörelseresultat 1 804 965 2 198 405 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 16 022 5 158 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 3-4 558 926-4 669 412 Summa finansiella poster -4 542 904-4 664 254 Resultat efter finansiella kostnader -2 737 939-2 465 849 Årets resultat -2 737 939-2 465 849 12
Balansräkning 20111231 20101231 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 4 273 814 949 273 816 960 Summa materiella anläggningstillgångar 273 814 949 273 816 960 Summa anläggningstillgångar 273 814 949 273 816 960 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts och hyresfordringar - 601 379 Övriga fordringar 258 182 92 026 Förutbetalda kostnader och uppl. intäkter Not 5 100 777 92 984 Summa kortfristiga fordringar 358 959 786 389 Kortfristiga placeringar Kassa och bank Bank 1 604 412 2 847 476 Summa kassa och bank 1 604 412 2 847 476 Summa omsättningstillgångar 1 963 371 3 633 865 Summa tillgångar 275 778 320 277 450 825 13
Balansräkning 20111231 20101231 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 6 Bundet eget kapital Insatser 195 773 914 194 158 816 Upplåtelseavgifter 4 790 802 3 345 900 Fond för yttre underhåll Not 7 1 701 132 1 129 566 Summa Bundet eget kapital 202 265 848 198 634 282 Ansamlad förlust Balanserat resultat -8 562 701-5 525 287 Årets resultat -2 737 939-2 465 849 Summa fritt eget kapital -11 300 640-7 991 136 Summa eget kapital 190 965 208 190 643 146 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 8 81 500 000 83 880 000 Summa långfristiga skulder 81 500 000 83 880 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 459 042 894 367 Skatteskulder 855 338 114 928 Övriga skulder 79 394 0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 9 1 919 338 1 918 385 Summa kortfristiga skulder 3 313 112 2 927 680 Summa skulder 84 813 112 86 807 680 Summa eget kapital och skulder 275 778 320 277 450 825 Poster inom linjen Fastighetsinteckningar 92 380 000 92 380 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 14
Noter 20111231 20101231 Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna rekommendationer. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnad sker enligt en 60-årig progressiv plan, på förbättringsarbeten garage med en 60-årig linjär plan, dessa avskrivningar påbörjas från och med 2011 på grund av färdigställandetid, byggnadsinventarier skrivs av med en 10-årig linjär plan. Avsättning till föreningens fond för yttre underhåll görs årligen med 0,3 procent av byggnadernas taxeringsvärde. Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 3 645 726 3 457 944 Hyresintäkter bostäder 1 413 591 1 527 960 Hyresintäkter lokaler 3 044 804 3 023 240 Övriga rörelseintäkter 516 892 234 288 Nettoomsättning 8 621 013 8 243 432 Not 2 Drift Städning 224 939 244 711 Fastighetsskötsel 13 511 140 541 Markskötsel 32 299 11 470 Ventilation 29 034 2 765 Hiss, service och besiktning 193 002 112 421 El 596 025 633 241 Värme 1 695 384 1 569 285 Vatten 228 746 247 760 Sophämtning 151 682 250 647 Snöröjning 139 496 263 502 Fastighetsförsäkring 98 794 100 360 Kabel-TV 26 326 34 108 Förbrukningsmaterial 61 793 57 195 Förvaltningsarvode 117 234 117 468 Kommunikation 2 697 2 493 Annonsering 61 250 - Fastighetsförvaltning 86 560 86 143 Revisionsarvode 32 527 21 875 Konsultarvoden 79 667 96 254 Medlemsavgift Varvseken 92 141 92 352 Personalkostnader 164 227 117 717 Övriga rörelsekostnader 318 862 99 799 Summa drift 4 446 196 4 302 107 15
Noter 20111231 20101231 Not 3 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader 2 567 353 2 030 029 Ränteswap* 1 991 573 2 639 383 Summa räntekostnader och liknande resultatposter 4 558 926 4 669 412 *Föreningens två lån som löper till 2013 respektive 2016 är kopplade till s.k. ränteswapar. Eftersom swaparna 2010 kopplades till stibor har swaparna spelat ut sin roll och lånen är nu i praktiken bundna till fasta räntor på 5,82 % respektive 6,01 %, se not 8. Not 4 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 181 263 855 181 263 855 Pågående om- och tillbyggnad 683 516 - Ackumulerade avskrivningar -969 398-613 397 Årets avskrivningar enligt plan -398 721-356 001 Planenligt restvärde vid årets slut 180 579 252 180 294 457 Förbättringsarbeten på byggnader, garage 5 608 527 5 608 527 Byggnadsinventarier Vid årets början 1 933 303 36 110 Årets förvärv, Alviks mål. Dred AB, Belys. - 1 897 193 Ackumulerade avskrivningar -96 665 - Årets avskrivningar enligt plan -286 806-96 665 Planenligt restvärde vid årets slut 1 549 832 1 836 638 Mark Ackumulerade anskaffningsvärden 86 077 338 86 077 338 Planenligt restvärde vid årets slut 86 077 338 86 077 338 Summa byggnader och mark 273 814 949 273 816 960 16
Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 121 000 000 121 000 000 Taxeringsvärde mark 69 522 000 69 522 000 190 522 000 190 522 000 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder 165 000 000 165 000 000 Lokaler 25 522 000 25 522 000 190 522 000 190 522 000 Not 5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring 40 364 42 284 Kabel-TV 8 902 - Förvaltningsarvode 51 511 50 700 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 100 777 92 984 Not 6 Eget kapital Belopp vid Förändring Belopp vid årets utgång under året årets ingång Bundet eget kapital Insatser 194 158 816 0 194 158 816 Upplåtelseavgifter 4 790 802 1 444 902 3 345 900 Fond för yttre underhåll 1 701 132 571 576 1 129 556 Utgående balans 202 265 848 2 016 478 198 634 272 Ansamlad förlust Balanserat underskott -8 562 702-571 576-5 525 277 Årets resultat -2 737 939-272 090-2 465 849 Summa ansamlad förlust -11 300 641-843 666-7 991 126 Summa eget kapital 190 965 208 1 172 812 190 643 146 Not 7 Fond för yttre underhåll Vid årets början 1 129 566 558 000 Reservering enligt stadgar 571 566 571 566 1 701 132 1 129 566 17
Not 8 Ränta 31/12 Belopp Belopp Skulder till kreditinstitut Stadshypotek 2,90 % 10 000 000 12 380 000 Stadshypotek 6,01 % 35 000 000 35 000 000 Stadshypotek 5,82 % 35 000 000 35 000 000 Stadshypotek 2,72 % 1 500 000 1 500 000 Summa skulder till kreditinstitut 81 500 000 83 880 000 Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Städning 21 456 20 994 Sophämtning - 13 941 Revisionsarvode 30 000 20 000 Styrelsearvode 105 500 98 000 Sociala avgifter/särskild löneskatt styrelsearvoden 40 664 19 716 Värme 149 690 225 701 Övrigt 48 675 4 678 El 58 525 58 404 Räntekostnad 236 943 266 287 Förutbetalda hyror och avgifter 1 227 885 1 190 664 1 919 338 1 918 385 FÖRENINGENS AVTAL Förvaltningsområde Städning Grovsopor Sopsug Värme El Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Snöröjning Hiss Vatten Fastighetsförsäkring Undercentraler Företag Maria Kvalitet Sita AB Samfällighet under bildande Fortum (Samfällighet under bildande) Fortum Delagott AB Delagott AB Svea Park HissPartner AB Stockholm Vatten Trygg Hansa Energisparkonsult AB 18
19
20
EGNA ANTECKNINGAR 21
22
23
FÖRENINGENS HEMSIDA I september 2007 öppnade föreningen sin hemsida, www.brfstapelbädden7.se. Den är i dag ett välbesökt forum för de boende i föreningen. Här får medlemmarna, liksom hyresgästerna, hela tiden aktuell information. Genom hemsidan får man till exempel alla tidigare informationsblad, stämmoprotokollet, stadgarna, tillgång till blanketter för olika ändamål och viktiga kontaktuppgifter. Hemsidan är också ett bra komplement för mäklare och den enskilde i samband med lägenhetsaffärer inom föreningen. 24