Registreringsdokument

Registreringsdokument 3 juni 2009 MAQS LAW FIRM

Innehåll Lastkajen 3, Upplagevägen 34, 38, Stockholm Lastkajen 3, Upplagevägen 34, 38, Stockholm Dagskiftet 2, Elektravägen 20, 22, Stockholm Riskfaktorer... 1 Ansvariga personer... 7 Fastighets- och hyresmarknaden i Sverige... 8 Verksamhetshistorik... 20 Affärsidé, mål och strategi... 21 Corems verksamhet... 22 Fastighetsbestånd... 26 Projektutveckling... 30 Fastighetsvärdering... 32 Finansiell översikt... 40 Kommentarer till den finansiella översikten... 42 Intjäningsförmåga... 50 Aktiekapital och ägarförhållanden... 51 Ledande befattningshavare och revisorer... 54 Styrelse... 55 Bolagsstyrning... 59 Legala frågor och kompletterande information... 64 Bolagsordning... 67 Fastighetsförteckning... 68 Ytterligare information... 74 INFÖRLIVADE DOKUMENT Följande handlingar, vilka tidigare har publicerats och ingivits till Finansinspektionen, införlivas i sin helhet i detta prospekt genom hänvisning och utgör en del av detta prospekt: 1. Corems reviderade Årsredovisning för 2008 inklusive revisionsberättelse. 2. Corems reviderade Årsredovisning för 2007 inklusive revisionsberättelse. 3. Corems delårsrapport för perioden 1 januari till 31 mars 2009. 4. Corems delårsrapport för perioden 1 januari till 31 mars 2008. Förutom Bolagets reviderade koncernredovisningar för räkenskapsåren 2007-2008 har ingen information i prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisorer Mats Fridblom och Jörgen Sandell från Grant Thornton Sweden AB. Införlivade handlingar finns tillgängliga hos Corem och på hemsidan www.corem.se. DEFINITIONER Corem eller Bolaget Erbjudandet Huvudägare HQ Bank Koncernen M2 Industrilokaler Nyemissionen Prospektet Styrelsen Corem Property Group AB (publ), med eller utan dotterbolag beroende på sammanhang. Bolagets erbjudande om teckning av nyemitterade aktier i enlighet med villkoren i detta prospekt. Rutger Arnhult med bolag inklusive Locellus AB samt Fastighets AB Balder. HQ Bankaktiebolag, organisationsnummer 556028-1239. Corem Property Group AB (publ) med dotterbolag. M2 Industrilokaler Holding AB, omvandlat till Corem Property Group AB. Nyemission av aktier med stöd av bemyndigande från Corems årsstämma den 28 maj 2009 som erbjuds till teckning genom Erbjudandet. Sammanfattning, registreringsdokument, värdepappersnot tillsammans med övriga dokument införlivade genom hänvisning. Styrelsen i Corem Property Group AB (publ). DETTA REGISTRERINGSDOKUMENT HAR UPPRÄTTATS av Bolaget, som en del av Prospektet, med anledning av att Bolaget avser att uppta aktier till handel vid Nasdaq OMX Stockholm. Registreringsdokumentet har tillsammans med övriga delar av Prospektet godkänts av och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med 2 kap 25 och 26 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännande av och registrering hos Finansinspektionen innebär inte någon garanti från Finansinspektionen för att sakuppgifterna i registreringsdokumentet eller Prospektet är riktiga eller fullständiga. Prospektet hålls tillgängligt elektroniskt via Finansinspektionens (www.fi.se) och Bolagets (www.corem.se) hemsidor. Papperskopior av Prospektet kan på begäran erhållas kostnadsfritt från Bolaget. Prospektet riktar sig inte till personer vars deltagande kräver ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. De nya aktierna kommer inte att erbjudas i Amerikas Förenta Stater, Kanada eller till personer med hemvist där. Registreringsdokumentet eller Prospektet får inte distribueras i något land där sådan distribution eller sådant erbjudande kräver åtgärder som anges i föregående stycke eller där de skulle strida mot regler i sådant land. De nya aktierna har inte registrerats och kommer inte att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess nuvarande lydelse, inte heller i enlighet med någon värdepapperslag i Kanada och får inte erbjudas, överlåtas eller försäljas, direkt eller indirekt, inom Amerikas Förenta Stater eller Kanada, eller till personer med hemvist där. Registreringsdokumentet och övriga delar av Prospektet innehåller uttalanden om framtidsutsikter vilka är lämnade av styrelsen i Bolaget och är baserade på styrelsens kännedom om nuvarande förhållanden avseende Bolaget, marknadsförhållanden och i övrigt rådande omvärldsfaktorer. Läsaren bör vara uppmärksam på att uttalanden om framtidsutsikter alltid är förenade med osäkerhet. En investering i aktier i Bolaget är förenad med risk och risktagande. Den som överväger att investera i Bolaget uppmanas därför att noggrant studera samtliga delar av Prospektet, speciellt avsnittet Riskfaktorer. Siffrorna i detta registreringsdokument har avrundats, medan beräkningar har genomförts utan avrundning. Detta medför att vissa tabeller till synes inte summerar korrekt. Tvist med anledning av innehållet i eller spridningen av detta registreringsdokument eller Prospektet ska avgöras enligt svensk lag och av svensk domstol exklusivt.

Riskfaktorer Ägande av och investeringar i aktier är förenat med risker. Ett antal faktorer utanför Corems kontroll, liksom ett flertal faktorer vars effekter Corem kan påverka genom sitt agerande, kan komma att ha en negativ påverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning, eller medföra att värdet på bolagets aktier minskar. Nedan redogörs för ett antal riskfaktorer som bedöms ha påverkan på Corems framtidsutsikter. Riskerna är inte rangordnade och gör inte anspråk på att vara heltäckande. Ytterligare risker och osäkerheter som Corem inte känner till eller som för närvarande inte bedöms vara väsentliga, kan komma att utvecklas till faktorer som påverkar Corem. Utöver information som framkommer i prospektet bör därför varje investerare göra sin egen bedömning av varje riskfaktor och dess betydelse för bolagets framtida utveckling samt en allmän omvärlds bedömning. Prospektet innehåller också framåtriktade uttalanden som är beroende av framtida händelser, risker och osäkerheter. Bolagets faktiska resultat kan skilja sig avsevärt från de resultat som förutspås i de framåtriktade uttalandena till följd av många olika faktorer, däribland men inte begränsat till de risker som beskrivs nedan och på annan plats i detta prospekt. Risker hänförliga till Corems verksamhet Bransch- och marknadsrisker Den svenska ekonomin påverkas av globalt försämrade ekonomiska förhållanden och oron på finans- och kapitalmarknaderna. Corems verksamhet är beroende av den allmänna ekonomiska och politiska situationen i omvärlden samt omständigheter unika för Bolaget och branschen. Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer, myndighetsbeslut samt de stora belopp som hanteras vid projektutveckling och transaktioner med fastigheter. Makroekonomiska faktorer Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom tillväxt, sysselsättning och inflation. Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden, som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden, och påverkar därmed vakansgrad och hyresnivåer. Förväntningar om inflationen styr räntan och påverkar därmed finansnettot. Räntekostnaden är en av Corems större kostnadsposter. På längre sikt får förändringar i räntan en väsentlig påverkan på Bolagets resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också Bolagets fastighetskostnader, men ett visst skydd mot inflationens effekter på resultatet erhålls på intäktssidan i och med att kommersiella hyreskontrakt ger möjlighet till uppjustering av hyran vid förändringar i konsumentprisindex. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation även avkastningskraven och därmed fastigheternas marknads värden, vilket är den post som enskilt har störst påverkan på Bolagets resultat. Ett flertal av företagets strategier syftar till att begränsa exponeringen mot makroekonomiska förändringar, men inga garantier kan ges att dessa är lyckosamma. Allt ovan stående kan ha en negativ effekt på Corems affärsverksamhet, finansiella ställning och affärsresultat. Geografiska risker Utbud och efterfrågan avseende fastigheter och därmed avkastningen på fastighetsinvesteringar skiljer sig mellan olika geografiska marknader och kan därmed komma att utvecklas på olika sätt. Corem söker minska denna risk genom en väl diversifierad fastighetsportfölj. Det kan dock inte garanteras att inte efterfrågan sjunker på samtliga, eller de flesta, geografiska marknader, vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ effekt på Corems finansiella ställning och resultat. Konkurrens Corem är verksamt i en bransch som är utsatt för konkurrens. Corems framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av Bolagets förmåga att ligga i framkant och snabbt reagera på befintliga och framtida marknadsbehov. Corem kan därför tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktu reringar eller prissänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. Detta skulle väsentligen kunna påverka Corems resultat negativt. Transaktioner och projektutveckling Att kontinuerligt köpa och sälja företag och fastigheter ingår som en viktig del av Corems verksamhet och är, särskilt vid förvärv, förenat med risker. Risker utgör, till exempel bortfall av hyresgäster, finansiering, miljöförhållanden samt tekniska problem. Det finns inga garantier för att framtida verksamheter eller fastigheter som tillkommer genom eventuella förvärv påverkar Corems resultat positivt. Projekt- och investeringsverksamheten innebär väsentliga risker då den ofta avser stora värden. Riskerna består bland annat i att prisnivåer kan höjas eller att brist på entreprenörer kan uppstå. Trots att Corem strävar efter att minska ovanstående risker, bland annat genom planering och interna processer samt att avtal med framtida hyresgäster sluts innan ett projekt initieras, kan inga garantier ges för att en eller flera av riskerna får en väsentlig negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat. Tekniska risker Fastighetsverksamhet är förknippat med teknisk risk. Med teknisk risk förstås de riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador (exempelvis genom brand eller annan naturkraft) samt föroreningar. Genom att Registreringsdokument Riskfaktorer 1

investera i fastigheter med god teknisk standard, antingen nybyggda eller nyligen renoverade, kan den tekniska risken minska. Det kan dock inte uteslutas att betydande oförutsedda kostnader kan uppstå. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheterna och därmed även komma att påverka Bolagets resultat och finansiella ställning negativt. Konjunkturpåverkan, förändringar i infrastruktur och befolkningstillväxt Hyresintäkter för kommersiella lokaler styrs långsiktigt av bland annat utbud och efterfrågan på marknaden. Corems intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad och avtalad hyresnivå samt hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättning. Om exempelvis antalet bosatta på en ort minskar, minskar även efterfrågan på bostäder och lokaler. Detta kan på sikt medföra ökad vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker. I likhet med vad som gäller för nästan all verksamhet påverkar det allmänna konjunkturläget, förändringar i infrastrukturen samt befolkningstillväxten även efterfrågan på fastigheter. Detta kan komma att medföra en svagare efterfrågan än vad som förväntats, vilket väsentligen kan påverka Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat negativt. Värdeförändring i fastigheter Corems möjligheter att generera positiva värdeförändringar påverkas bland annat av hur väl Corem lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av avtals- och kundstrukturen. Därtill har det allmänna ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, den förväntade hyrestillväxten, skattesituationen, möjligheten till lånefinansiering och avkastningskraven betydelse för utvecklingen av fastighetspriserna. Avkastningskraven styrs av den riskfria räntan och fastigheternas unika risk. Avkastningskraven påverkas även av tillgången till och avkastningen på alternativa placeringar. Förändringar i fastigheternas marknadsvärde kan påverka Bolagets resultat negativt. I och med att Bolaget redovisar sitt innehav av fastigheter till verkligt värde, innebär detta att bokfört värde motsvarar förvaltningsfastigheternas marknadsvärde. Detta medför att värdeförändringar i Bolagets fastighetsbestånd direkt påverkar Bolagets resultatoch balans räkning. Fastigheternas värde är svårbedömt i en marknad med låg omsättning. För att säkerställa nivån på räntekostnaderna och därmed ett stabilt kassaflöde innehar Corem olika typer av räntederivat, främst ränteswappar. Corems samtliga innehav av finansiella instrument redovisas till marknadsvärde. Under 2008 sjönk marknadsräntorna kraftigt, vilket har medfört att Corem redovisar negativa omvärderingar avseende sitt derivatinnehav. Förändringarna i marknadsräntor kan påverka marknadsvärdet på ränte swapparna, vilket i sin tur kan påverka villkoren för Corems låneavtal om till exempel solvensen påverkas negativt. 2 Riskfaktorer Registreringsdokument

Norslunda 1:10, Lindberghs Gata 9, Sigtuna Rådande marknadsvillkor och osäkra fordringar Rådande marknadsvillkor har ökat mängden osäkra (befintliga och framtida) fordringar. Corems befintliga och potentiella kunder kan hamna, och har i vissa fall hamnat, i ett sådant finansiellt läge att de inte längre kan erlägga avtalade hyror i tid eller i övrigt avstår från att fullgöra sina förpliktelser. Skulle en betydande andel av Corems kunder ställa in sina hyresbetalningar skulle detta få en väsentlig negativ effekt på Corems finansiella ställning och resultat. Hyresintäkter och hyresutveckling Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Corems resultat negativt. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Corems tio största hyresgäster svarade per den 31 mars 2009 för cirka 51 procent av Corems kontrakterade hyresintäkter. Det finns inga garantier för att Corems större hyresgäster förnyar eller förlänger sina hyres avtal när de löpt ut, vilket på sikt kan leda till minskade hyresintäkter och ökade vakanser. Mot bakgrund av att ett antal av de ägda fastigheterna till ytan är stora och att deras användningsområden är specialiserade, bedömer Corem att beroendet av enskilda hyresgäster är väsentligt. Detta medför också att en icke uthyrd lokal skulle kunna representera ett ringa eller negativt värde. Corems hyreskontrakt med löptider som är tre år eller l ängre är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. Om inflationen ökar mer än vad Corem kompenseras för genom sådan indexering, kan Corems resultat påverkas negativt. Det finns vidare ingen garanti för att Corem alltid kommer att kunna teckna hyreskontrakt som helt eller delvis kompenserar för inflationen. Corem är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att hyresgäster ställer in sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar skulle Corems resultat kunna påverkas negativt. Drift- och underhållskostnader I Corems fastighetsförvaltning ingår i förekommande fall att Corem bland annat ansvarar för drift- och underhållskostnader, samt även för taxebundna kostnader som el, sophämtning, värme och vatten. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. Beträffande el är kostnaden i regel beroende av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt, eller hyresökning genom omförhandlingar av hyreskontrakt, kan Corems resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan också påverka resultatet negativt. Strategiska och operationella risker organisationsrisk Corem har en relativt liten organisation, vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Verksamhetens framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kortsiktigt kunna påverkas negativt om någon eller flera Registreringsdokument Riskfaktorer 3

av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. Det är inte heller säkert att Bolaget i framtiden kan rekrytera ny kvalificerad personal i den utsträckning som Bolaget önskar. Etablering på nya marknader samt inom nya segment Även om Corem genomför en noggrann affärsmässig analys inför varje investering, kan eventuella etableringar på nya marknader såväl geografiskt som branschmässigt medföra oförutsedda kostnader, vilket kan ha en negativ inverkan på Corems resultat. Naturkatastrofer och andra olyckor Naturkatastrofer såsom översvämningar, stormar och bränder kan åsamka skador på de fastigheter som Corem äger samt på den infrastruktur som Corem är beroende av, vilket skulle kunna påverka Bolagets finansiella ställning och resultat negativt. Befintliga riktlinjer och rutiner Corems riktlinjer och rutiner för att identifiera, bevaka och hantera risker kan vara otillräckliga för att förutsäga framtida oidentifierade eller oförutsedda risker. Vidare kan utvärdering av information om marknaden, kunderna, eller annan information som är allmänt känd eller på annat sätt tillgänglig för Corem vara felaktig eller förlegad. Skulle ovanstående riktlinjer, åtgärder och utvärderingar visa sig otillräckliga eller felaktiga skulle detta kunna medföra exempelvis konkurrensnackdelar eller ytterligare kostnader för Corem, vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Legala risker Nya lagar och regler eller förändringar avseende tillämpningen av befintliga lagar och regler som är applicerbara på Corems verksamhet eller kundernas verksamhet kan innebära ökade kostnader och/eller påverka Corems verksamhet. Miljörisker Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som bidragit till förorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Det innebär att krav, under vissa förutsättningar, kan riktas mot Corem för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Corem har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. Mot bakgrund av att vissa av Corems dotterbolag har en relativt lång historia kan det inte uteslutas att det finns kvarvarande miljöansvar för tidigare ägda fastigheter. Corem genomför PCB-utredningar på sina fastigheter och upprättar även energideklarationer för sitt fastighetsbestånd. Kostnader för dessa utredningar kommer att belasta Corems resultat och det kan inte uteslutas att åtgärder behöver vidtas med anledning av utredningarna. Skulle Corem åläggas att bekosta marksanering eller efterbehandling skulle detta kunna få en väsentligt negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Avtal om flytt av tidigare verksamhet från Biolight International till Biolight Genom den överflyttning av tidigare verksamhet som skedde från Biolight International till Biolight iklädde sig Biolight samtliga Biolight Internationals förpliktelser, såväl historiska som framtida. Detta innebär att Biolight ska hålla Corem skadeslöst för samtliga kostnader som kan uppkomma på grund av den tidigare verksamhet som Biolight International bedrivit. För det fall att Biolight inte skulle ha förmåga att leva upp till dessa förpliktelser innebär det en ekonomisk risk för Corem om något krav eller anspråk skulle riktas mot detta bolag med anledning därav. Skatterisker Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Corems verksamhet. Det framstår som osannolikt att dessa pålagor och bidrag kommer att vara oförändrade i framtiden. Betydande skillnader finns i de politiska partiernas syn på pålagornas och bidragens storlek och förekomst. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet och de kommunala systemen som påverkar fastighetsägande. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Corems resultat negativt. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Corems framtida skattesituation förändras negativt. Det kan heller inte uteslutas att skattemyndigheterna kan komma att underkänna vissa eller samtliga av Corem yrkade underskottsavdrag. Ökad skattebörda, minskade bidrag och övriga, för Corem, negativa 4 Riskfaktorer Registreringsdokument

förändringar av statens och kommunernas reglering avseende ägande, drift och uthyrning av fastigheter kan ha en negativ effekt på Corems verksamhet, finansiella ställning och resultat. Tvister Corem är inte och har ej varit part i någon väsentlig rättslig tvist eller något skiljeförfarande. Det kan däremot inte uteslutas att Corem kan komma att bli inblandad i sådana tvister i framtiden. Resultatet av en sådan tvist skulle kunna få en negativ effekt på Corems affärsverksamhet, finansiella ställning och affärsresultat. Finansiella risker Corems verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt i vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital som krävs för att tillgodose lån givarnas krav för att erhålla lån. Finansiering via lån innebär att Corem är exponerat för finansierings-, ränteoch kreditkriser. Som villkor för finansiering finns bland annat krav på lägsta soliditet, belåningsgrad på fastigheter och räntetäckningsgrad. Corems kapitalstruktur medför att räntekostnaderna är en betydande kostnadspost. Räntekostnaden påverkas främst av den, vid var tid, aktuella nivån för marknadsräntor men även av de strategier som Corem väljer avseende bindningstiden av räntorna. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten, där prissättningen av obligationer och certifikat bestäms av utbud och efterfrågan. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta, vilket utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån förväntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid, vilket väsentligen kan påverka Bolagets resultat och finansiella ställning. Ränterisk Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Corems finansieringskostnad. Räntekostnaden är en av Corems större kostnadsposter. Corems räntebindningsstrategi innebär en avvägning mellan kort räntebindning för att långsiktigt sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms bland annat av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling. Enligt Corems finanspolicy ska Bolagets genomsnittliga räntebindningstid ej understiga 1,5 år. Corem har valt att arbeta med en förhållandevis lång räntebindning. Per den 31 mars 2009 uppgick Bolagets räntebindningstid till 5,7 år. Corem har valt att skydda sig mot kraftigt stigande räntor genom att använda derivat i form av ränteswappar. Detta innebär att Corem uppnår ett rörligt låns fördel genom att undvika ränteskillnadsersättning vid eventuell förtidsin lösen samtidigt som den ränta som betalas är fast och kostnaden därmed i förväg känd. När avtalad ränta för derivatet avviker från marknadsräntan uppkommer en värdeförändring som påverkar företagets resultat. Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är dock alltid värdet på de ränteswappar Corem använder noll. REFinansieringsrisk I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Corem efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Enligt Corems finanspolicy ska Bolagets genomsnittliga kapitalbindningstid ej understiga 1,5 år. Per den 31 mars 2009 uppgick Bolagets kapitalbindningstid till 4,8 år. Styrelsens bedömning är att Corems finansiella ställning är god. Trots detta kan det inte garanteras att ytterligare kapital kan anskaffas på gynnsamma villkor för Bolaget eller dess aktieägare, vare sig gällande eget kapital via nyemission eller re finansiering av utestående lån samt upptagande av nya skulder i Koncernens fastighetsägande dotterbolag. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av kreditfaciliteter från flera svenska och utländska affärsbanker. Valutarisk Det finns en risk att verkliga värden och kassaflöden avseende finansiella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor förändras. I september 2008 förvärvade Corem fyra handelsfastigheter i Köpenhamn. För att minska valutarisken är de danska fastigheterna finansierade med hjälp av lån i danska kronor. Det sätt som valutaexponeringen idag kan medföra en risk har sin grund i att fastigheternas intäkter och kostnader är denominerade i DKK, vilket vid en valutakursförändring skulle kunna medföra negativa effekter för Corems intjäningsförmåga. Den svenska kronan har på senare tid förlorat i värde gentemot den danska kronan och inga garantier kan ges för att detta värdefall inte fortsätter eller förvärras, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på Corems finansiella ställning och resultat. Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Corems finansiella motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Corem. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid Registreringsdokument Riskfaktorer 5

placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av lång- och kortfristiga kreditavtal. Inga garantier kan ges för att Corems finansiella motparter kommer att kunna uppfylla sina åtaganden. I syfte att begränsa denna risk har Corem valt att endast arbeta med större väl renomerade affärsbanker såsom Swedbank, Danske Bank, SBAB och Handelsbanken. Bankerna presenteras i storleksordning efter de krediter de har beviljat Corem. Framtida kapitalbehov Om nuvarande resurser inte täcker Corems behov skulle Corem kunna behöva söka ytterligare finansiering. Tillgången på sådan finansiering beror på ett antal faktorer såsom marknadsvillkor, den allmänna tillgången till krediter samt bankernas finansiella ställning. Härvid kan det vara svårt för Corem att erhålla upplåning till acceptabla villkor eller överhuvudtaget. Om Corem inte kan uppbringa tillräcklig finansiering för att tillgodose sina kapitalkrav eller om Corem brutit mot något villkor för sin finansiering kan Corem behöva öka sitt egna kapital. Sådan ytterligare finansiering via aktiekapitalsökning kan späda ut nuvarande aktieägares innehav. Dessutom kan det mot bakgrund av den internationella kreditkrisen, som negativt påverkat aktiemarknaden, vara omöjligt för Corem att erhålla ytterligare finansiering till förmånliga villkor, eller överhuvudtaget. 6 Riskfaktorer Registreringsdokument

Ansvariga personer Detta registreringsdokument har upprättats av Corem som en del av Prospektet. Bolagets styrelse är ansvarig för innehållet i detta registreringsdokument och i Prospektet. Härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i registreringsdokumentet och Prospektet är, såvitt styrelsen känner till, överensstämmande med de faktiska förhållandena och att inget är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. I det fall information inhämtats från tredje part har ingen information utelämnats som skulle kunna göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Stockholm den 2 juni 2009 Corem Property Group AB (publ) Styrelsen Registreringsdokument Ansvariga personer 7

Fastighets- och hyresmarknaden i Sverige Följande avsnitt, sidorna 8 till 9, är baserat på fakta uppgifter inhämtade från Newsec, en råd givare inom fastighets branschen för investerare, fastighetsägare och lokalanvändare. Investerare rekommenderas att själva genomföra de undersökningar, efterforskningar och bedömningar som investeraren finner lämpligt innan en investering sker i Corem. Efterföljande sidor, sidorna 10 till 19, beskriver de regioner inom vilka Corem är verksamt samt presenterar Corems fastighetsbestånd per region. Likvid fastighetsmarknad Den svenska fastighetsmarknaden är bland de största i Europa och den klart största i Norden. De största fastighetsägarna i Sverige är institutioner såsom Vasakronan, Akademiska Hus, Skandia, SEB, Alecta och fastighetsbolag såsom Fabege, Kungsleden, Hufvudstaden och Castellum. Intresset för den svenska fastighetsmarknaden har varit väldigt starkt under senare år. 2006 var omsättningen rekordstor, 153 mdkr. Under 2007 uppnåddes nästan samma summa, 146 mdkr. På grund av finanskrisen har transaktionsmarknaden avmattats betydligt, framförallt under andra halvåret 2008. Transaktionsvolymen 2008 blev ändå relativt stor tack vare AP Fastigheters förvärv av Vasakronan för 41,1 mdkr under sommaren och uppgick för helåret till cirka 133 mdkr. Internationella investerare En stor förklaring till de ökade investeringsvolymerna har varit de internationella investerarnas intresse för den svenska fastighetsmarknaden. År 2000 utgjorde de utländska investeringarna endast 14 procent av den totala transaktionsvolymen, men under de senaste fem åren har den utländska andelen utgjort omkring 40 till 50 procent. Andelen utländska investerare år 2007 uppgick till 59 procent, se diagrammet nedan. Andelen utländska investerare har minskat kraftigt Kommersiella fastighetstransaktioner i sverige Mdkr 160 120 80 40 0 2000 2001 2002 2003 Total transaktionsvolym 2004 Andel av transaktionsvolym 2005 2006 Varav utländska köpare 2007 2008 80 60 40 20 0 Källa: Newsec Advice Den svenska fastighetsmarknaden är bland de absolut största i Europa och är den största i Norden. Bidragande orsaker till detta är bland annat den svenska marknadens höga likviditet och transparens. % under 2008, ett tecken på att de drabbats tidigare och hårdare av finanskrisen än vad svenska investerare har gjort. Att det funnits ett starkt intresse att investera i den svenska fastighetsmarknaden kan bland annat förklaras av de gynnsamma makroekonomiska förutsättningarna, den höga transparensen i marknaden och den extremt höga likviditeten. Den svenska marknaden är efter den brittiska och franska den mest likvida i Europa. Relativt höga avkastningar och det gynnsamma ränteläget medförde också att intresset att investera i den svenska fastighetsmarknaden ökade under mitten av 2000-talet, vilket pressade ner avkastningskraven. I samband med ökade räntekostnader och finansoro, stiger nu dessa inom samtliga segment på fastighetsmarknaden. Några av de stora svenska investerarna under 2008 var AP Fastigheter, NIAM, Kungsleden och Vasakronan. Större utländska investerare under samma period var Klépierre, ABP Pension Fund, Pembroke Real Estate och Valad. Totalavkastning på fastigheter Enligt Svenskt Fastighetsindex var totalavkastningen på fastigheter i Sverige 3,3 procent under 2008, vilket motsvarar en minskning med 7,9 procent jämfört med 2007. Negativ totalavkastning på hela fastighetsbeståndet har inte uppmätts sedan fastighetskrisen i början av 1990-talet. Efter fem år av sänkningar har direktavkastningskraven åter börjat öka, vilket är förklaringen till den negativa utvecklingen för fastigheter 2008. För 2008 gav industrifastigheter en totalavkastning om 0,4 procent, motsvarande siffra för kontorsfastigheter uppgick till 3,5 procent. Bostadsfastigheter har under 2008 givit en totalavkastning om 3,7 procent och handels fastigheter en totalavkastning om 3,2 procent. I genomsnitt har emellertid bostadsfastigheter och industrifastigheter givit den högsta totalavkastningen under de senaste 3-, 5- och 10-årsperioderna. Ökad sysselsättning Sysselsättningen har ökat kraftigt i Sverige under de senaste åren, vilket har lett till en ökad efterfrågan på lokaler. Framförallt storstadsregionerna har haft sjunkande vakansnivåer och med detta en hyrestillväxt. Stockholm är den mest volatila marknaden och det är här vi har sett den kraftigaste hyresuppgången. Vakansgraden steg under 2001 till 2004 relativt kraftigt på många kontorsmarknader, särskilt i Stockholm, 8 Fastighets- och hyresmarknaden i Sverige Registreringsdokument

I genomsnitt har emellertid bostadsfastigheter och industrifastigheter givit den högsta totalavkastningen under de senaste 3-, 5- och 10-årsperioderna. som hade en stark exponering mot företag i finans-, IT- och telekomsektorn, branscher som särskilt påverkades av den försämrade konjunkturen i början av 2000-talet. Flera andra marknader har varit mindre konjunkturkänsliga, till exempel Göteborg och Malmö. Kontorsfastigheter och nyproduktion En ökad efterfrågan på kontorslokaler har lett till en ökad nyproduktion, inte minst i Stockholm och Malmö. Ett antal projekt färdigställdes under 2008 och ytterligare projekt bedöms färdigställas under 2009 och 2010. En stor del av de nya kontoren har haft tecknade hyresgäster vid byggstart. Allt mindre byggs på spekulation och vissa projekt som startat på spekulation avbryts nu på grund av konjunkturläget. Efterfrågan och konsumtion Den privata konsumtionen har ökat kraftigt under många år, vilket varit märkbart på transaktionsmarknaden. De internationella investerarna har under flera år förvärvat handelsfastigheter och priserna har stigit kraftigt. Med avmattningen på arbetsmarknaden, en sämre bostadsmarknad och en ökad osäkerhet ökar hushållens sparkvot, vilket leder till att konsumtionstillväxten mattas av. Framförallt har konsumtionen av kapitalintensiva varor såsom bilar och byggnadsmaterial minskat. Industri- och lagerfastigheter Industri- och lagerfastigheter har visat en stabil utveckling under senare år. Hyresmarknaden har visat små, men positiva, variationer för vakanser och hyresnivåer. På grund av det stora intresset att investera i industri- och lagerfastigheter sjönk avkastningskraven rejält under flera år, men har i likhet med övriga segment vänt uppåt igen. Bostadsfastigheter Regleringen av den svenska bostadsmarknaden har begränsat nyproduktionen av hyreslägenheter i flertalet storstäder. Ökade byggkostnader de senaste åren och borttagandet av stöd har också begränsat nyproduktionen då det inte finns tillräckliga incitament för nyproduktion av hyreslägenheter. Risken för vakanser i bostadsfastigheter i tillväxtorter har därför varit mycket låg. ARBETSLÖSA % 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Stockholm 2,1 2,4 3,1 3,5 3,5 3,1 Öresund 2,3 2,9 3,4 3,8 4,0 4,0 Mälardalen 2,8 3,2 3,8 4,4 4,3 4,0 Mellansverige/Väst 2,5 2,8 3,6 4,1 4,1 3,8 Norr 3,2 3,9 4,5 5,6 5,6 5,7 BEFOLKNINGSUTVECKLING % 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Stockholm 1,5 1,6 1,5 0,9 0,7 0,6 Öresund 1,2 1,0 0,8 0,6 0,5 0,5 Mälardalen 0,7 0,7 0,4 0,3 0,3 0,5 Mellansverige/Väst 0,6 0,6 0,6 0,3 0,4 0,4 Norr 0,1 0 0,1 0,2 0,1 0 Registreringsdokument Fastighets- och hyresmarknaden i Sverige 9

Stockholmsregionen Stockholmsregionen Antal invånare 2008 1 977 874 Total befolkningstillväxt 2002 2008 7,6% Öppet arbetslösa 2008 (årsmedeltal) 2,1% Tillgång till högre utbildning Ja Stockholms universitet, KTH m.fl. Andel invånare med eftergymnasial utbildning 27,9% Källor: SCB, Newsec Advice STOCKHOLM Botkyrka Danderyd Huddinge Järfälla Nacka Sigtuna Sollentuna Tyresö Täby Upplands Bro Upplands Väsby Stockholmsregionen Stockholmsregionen, vilket för Corem är synonymt med Stockholms län, är Sveriges största arbetsmarknadsregion. Regionen har en befolkning om cirka 2 miljoner invånare, vilket motsvarar cirka 21 procent av landets befolkning. Stockholmsregionen har de senaste åren haft en stark befolkningstillväxt och under 2008 ökade antalet invånare med cirka 28 300 personer. Den positiva befolkningsutvecklingen beror på stor inflyttning men också på ett stort födelseöverskott. Sysselsättning I Stockholmsregionen är cirka 1 500 000 av invånarna förvärvsarbetande och förvärvsgraden uppgår till 77,6 procent, vilket är högre än landets genomsnitt om 74,7 procent. Den öppna arbetslösheten i regionen uppgick 2008 till 2,1 procent och är lägre än för Sverige som helhet, vilken uppgick till 2,5 procent för motsvarande period. Näringsliv Näringslivsstrukturen i Stockholmsregionen skiljer sig från övriga Sverige på flera sätt. Kreditinstitut, fastighetsförvaltning och företagstjänster är avsevärt större branscher i regionen jämfört med i andra delar av landet. Andra privata tjänstenäringar utgör också en större andel av näringslivet i Stockholms regionen, medan andelen industrinäringar är relativt liten i regionen. Stockholms kommun, med cirka 53 300 anställda, är regionens största arbetsgivare och andra offentliga arbetsgivare har även de ett stort antal anställda. Stockholms läns landsting har exempelvis cirka 46 000 anställda. Den enskilt största privata arbetsgivaren i Stockholmsregionen är Ericsson med cirka 9 900 anställda. STörre arbetsgivare Arbetsgivare Antal anställda 2007 Stockholms kommun 53 275 Stockholms läns landsting 46 000 Posten 10 425 Ericsson 9 900 Manpower 7 500 AstraZeneca 7 348 Rikspolisstyrelsen 6 686 NCC 6 487 Botkyrka kommun 6 325 Scania 6 292 Källa: SCB Lager- och logistikförutsättningar Stockholmsregionen har goda förutsättningar utifrån ett lager- och logistikperspektiv genom regionens stora och snabbt växande befolkningsunderlag i kombination med en historiskt stark ekonomisk tillväxt. Regionen har även en god och välutvecklad infrastruktur för transport och har även fördelar av att vara Sveriges administrativa och finansiella centrum. Regionen har även väletablerade lager- och logistiknätverk såsom Arlanda Logistic Network, vilket bidrar till regionens dragningskraft för etableringar av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter. Arbetslösa % Arbetslösa exklusive personer i åtgärd 5 Befolkningsutveckling % 2,0 4 1,5 1,0 3 0,5 2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Stockholmsregionen Sverige Källa: Newsec Advice Stockholmsregionen Sverige Källa: Newsec Advice 10 Corems fastighetsbestånd Stockholmsregionen Registreringsdokument

Sicklaön 356:1, Jarlabergsvägen 2, Nacka Fastighetsbestånd I Stockholmsregionen äger Corem 46 fastigheter med ett verkligt värde om 1 785 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Botkyrka, Danderyd, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Stockholm, Tyresö, Täby, Upplands Bro och Upplands Väsby. Stockholmsregionen svarar för 41 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för cirka 42 procent av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 mars 2009. Av regionens totala uthyrbara area svarar industri för 20 procent, lager för 38 procent, kontor för 35 procent, handel för 4 procent och övrigt för 3 procent. Fastigheternas hyresvärde uppgår till cirka 206 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgår på årsbasis till cirka 191 mkr, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 procent. Av det totala beståndet i Stockholmsregionen är 16 av fastigheterna upplåtna med tomträtt och återfinns i Sigtuna respektive Stockholms kommun. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Sigtuna och Stockholms kommun. Den areamässigt största fastigheten är Storsätra 1 om 31 452 kvm, vilken är belägen i Stockholms kommun. Fastighetens totala area motsvarar cirka 14 procent av Corems uthyrbara area i regionen. Den största hyresgästen i fastig heten är Addtech Components. nyckeltal Antal fastigheter 46 Total uthyrbar area, kvm 220 706 Hyresvärde, mkr 206 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 Hyresintäkt, mkr 191 Verkligt värde fastigheter, mkr 1 785 Antal unika hyresgäster 264 Stockholmsregionens andel av verkligt värde 41% fastighetsbestånd Stockholmsregionen Uthyrbar area, kvm Kommun Antal Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Botkyrka 1 2 320 2 320 Danderyd 1 15 1 173 158 1 346 Huddinge 3 1 540 1 155 130 841 3 666 Järfälla 1 14 820 8 240 4 770 27 830 Nacka 1 4 580 1 470 1 944 3 354 11 348 Sigtuna 16 14 238 14 002 16 144 3 610 983 48 977 Sollentuna 1 1 125 1 125 Stockholm 15 22 355 44 890 45 032 1 136 484 113 897 Tyresö 1 300 150 114 266 167 997 Täby 3 2 670 736 3 406 Upplands Bro 1 1 213 1 213 Upplands Väsby 2 1 653 2 928 4 581 Totalt 46 45 333 83 163 76 441 9 207 6 562 220 706 Stockholmsregionens andel av totala hyresintäkter Övrigt 3% Handel 4% Kontor 35% 42% Stockholmsregionens fördelning av uthyrbar area per lokaltyp Industri 20% Lager 38% Registreringsdokument Corems fastighetsbestånd Stockholmsregionen 11

Öresundsregionen Öresundsregionen Antal invånare 2008 1 722 757 Total befolkningstillväxt 2002 2008 5,3% Öppet arbetslösa 2008 (årsmedeltal) 2,3% Tillgång till högre utbildning Ja Lunds universitet, Malmö högskola m.fl. Andel invånare med eftergymnasial utbildning 23,4% Källor: SCB, Newsec Advice KÖPENHAMN Helsingborg Lund MALMÖ Öresundsregionen Corems Öresundsregion inbegriper Skåne län på den svenska sidan och östra Danmark med huvudstaden Köpenhamn på den danska sidan. I Corems Öresundsregion bor cirka 1,7 miljoner människor och inkluderas angränsande närområden uppgår motsvarande siffra till cirka 3,6 miljoner människor. Området är en av Europas mest dynamiska gränsregioner. En fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP genereras här. Infrastrukturen är väl utbyggd tack vare stora investeringar där Öresundsbron utgör den hittills största satsningen. För närvarande pågår Citytunnelprojektet som bland annat ska knyta ihop och förbättra den spårbundna trafiken mellan Sverige och Danmark. Sysselsättning I den svenska delen av Öresundsregionen är cirka 840 000 av invånarna förvärvsarbetande och förvärvsgraden uppgår till 74,9 procent, vilket är något högre än landets genomsnitt om 74,7 procent. Den öppna arbetslösheten i Öresundsregionen uppgick 2008 till 2,3 procent och är något lägre än för Sverige som helhet, vilken uppgick till 2,5 procent för motsvarande period. De senaste åren har utvecklingen varit mer gynnsam i Öresundsregionen än i riket som helhet. Näringsliv Öresundsregionen har utvecklats från att ha varit industridominerad till att få en allt större och mer betydande tjänstesektor. Öresundsregionen har den största koncentrationen av högutbildad befolkning i norra Europa. Här finns flera innovationsmiljöer i världsklass och ett välutvecklat samarbete mellan industri, universitetsvärlden och offentlig verksamhet. Regionens tolv universitet och högskolor rymmer cirka 150 000 studenter och 14 000 forskare. Öresundsregionen är ett nav för högteknologiska företag och forskningsverksamheter. Fram trädande branscher är bland andra medicin/bioteknik, IT/telekommunikation, livsmedel, miljö, logistik och design. Större arbetsgivare Arbetsgivare Antal anställda 2007 Skåne läns landsting 35 875 Malmö kommun 22 325 Lunds kommun 9 225 Helsingborgs kommun 8 675 Kristianstads kommun 7 525 Lunds universitet 5 225 Hässleholms kommun 4 075 Landskrona kommun 3 725 Tetra Laval 3 625 Rikspolisstyrelsen 3 175 Källa: SCB Lager- och logistikförutsättningar Öresundsregionen har goda förutsättningar utifrån ett industri-, lager- och logistikperspektiv genom regionens tillgång till Nordens största befolkningsunderlag. Öresundsregionen ligger mitt i norra Europa, centralt placerat i Norden och med närhet till Baltikum och marknader i norra Tyskland och Polen. Detta i kombination med en väl utvecklad infrastruktur gör regionen lättillgänglig. Nordeuropas största internationella flygplats, Kastrup i Köpenhamn med mer än 120 direktförbindelser till hela världen, förankrar regionen än mer som ett internationellt nav. Arbetslösa % Arbetslösa exklusive personer i åtgärd 5 Befolkningsutveckling % 2,0 4 1,5 1,0 3 0,5 2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Öresundsregionen Sverige Källa: Newsec Advice Öresundsregionen Sverige Källa: Newsec Advice 12 Corems fastighetsbestånd Öresundsregionen Registreringsdokument

5Y Tömmerup By, Kastrup, Danmark Fastighetsbestånd I Öresundsregionen äger Corem 13 fastigheter med ett verkligt värde om 593 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Helsingborg, Lund och Malmö i Sverige samt i Köpenhamnsregionen i Danmark. Öresundsregionen svarar för cirka 14 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för cirka 12 procent av Corems totala hyresintäkter. Av regionens totala uthyrbara area svarar industri för 3 procent, lager för 14 procent, kontor för 18 procent, handel för 39 procent och övrigt för 26 procent. Fastigheternas hyresvärde uppgår till cirka 56 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgår på årsbasis till cirka 53 mkr, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om cirka 95 procent. Av det totala beståndet i Öresundsregionen är sex av fastigheterna upplåtna med tomträtt och återfinns i Helsingborgs respektive Malmö kommun. Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Malmö kommun. Den areamässigt största fastigheten i Öresundsregionen är Vipemöllan 38 om 11 969 kvm, vilken är belägen i Lunds kommun. Fastighetens totala area motsvarar cirka 20 procent av Corems uthyrbara area i Öresundsregionen. Den största hyres gästen i fastigheten är Lunds kommun. nyckeltal Antal fastigheter 13 Total uthyrbar area, kvm 59 330 Hyresvärde, mkr 56 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 Hyresintäkt, mkr 53 Verkligt värde fastigheter, mkr 593 Antal unika hyresgäster 41 Öresundsregionens andel av verkligt värde 14% fastighetsbestånd Öresundsregionen Öresundsregionen Sverige Uthyrbar area, kvm Kommun Antal Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Helsingborg 1 8 017 8 017 Lund 1 5 856 6 113 11 969 Malmö 7 2 079 8 370 4 911 700 1 030 17 090 Totalt 9 2 079 8 370 10 767 700 15 160 37 076 Öresundsregionens andel av totala hyresintäkter 12% Öresundsregionen Köpenhamn, Danmark Albertslund 1 5 175 5 175 Höje Taastrup 1 4 599 4 599 Kastrup 1 4 940 4 940 Söborg 1 7 540 7 540 Totalt 4 22 254 22 254 Totalt Öresundsregionen 13 2 079 8 370 10 767 22 954 15 160 59 330 Öresundsregionens fördelning av uthyrbar area per lokaltyp Övrigt 26% Handel 39% Industri 3% Lager 14% Kontor 18% Registreringsdokument Corems fastighetsbestånd Öresundsregionen 13

Mälardalsregionen Västerås Enköping Hallstahammar Köping Katrineholm Trosa Norrköping mälardalsregionen Antal invånare 2008 1 121 507 Total befolkningstillväxt 2002 2008 3,4% Öppet arbetslösa 2008 (årsmedeltal) 2,8% Tillgång till högre utbildning Ja Uppsala universitet, Örebro universitet m.fl. Andel invånare med eftergymnasial utbildning 20,6% Källor: SCB, Newsec Advice Mälardalsregionen, vilket för Corem innebär Uppsala, Örebro och Södermanlands län samt del av Västmanlands län, har en lång tradition som industriregion. Områdets goda naturgeografiska förutsättningar har varit starkt bidragande till regionens utveckling inom tillverkning och handel. Regionens läge i kombination med infrastruktur satsningar har medfört att regionen har utvecklats till en marknad för boende, arbete samt handel. Regionen är en av Sveriges mer tätbefolkade och idag bor cirka 1 100 000 personer i Mälardals regionen. Sysselsättning I Mälardalsregionen är cirka 530 000 av invånarna förvärvsarbetande och förvärvsgraden uppgår till 74,1 procent, vilket är något lägre än landets genomsnitt om 74,7 procent. Den öppna arbetslösheten i Mälardalsregionen uppgick 2008 till 2,8 procent och är högre än för Sverige som helhet, vilken uppgick till 2,5 procent för motsvarande period. Näringsliv Industrisektorn är en viktig näringsgren i Mälardalsregionen, men har på senare år fått konkurrens av andra sektorer. De främsta nyetableringarna rör forskning, kompetensutveckling och industriella tester. Även tjänstesektorn växer kraftigt, men dock från en låg nivå. I regionen återfinns ett antal ledande företag och ett flertal av Sveriges ledande universitet. Internationell spetskompetens inom områden som läkemedel, bioteknik och IT återfinns i regionen. En annan näring som också expanderar i regionen är logistikhantering. Detta på grund av regionens geografiska läge och väl utvecklade infrastruktur. STörre arbetsgivare Arbetsgivare Antal anställda 2007 Uppsala Kommun 12 875 Örebro Kommun 12 325 Uppsala Läns Landsting 11 925 Ericsson 10 925 Rikspolisstyrelsen 10 325 Posten Meddelande 9 725 Västerås Kommun 9 175 Eskilstuna Kommun 9 025 Örebro Läns Landsting 8 775 Försvarsmakten 8 125 AstraZeneca 7 325 Källa: SCB Lager- och logistikförutsättningar Mälardalsregionens industri-, lager- och logistikförutsättningar är goda av flera anledningar. Regionens närhet till Nordens logistiska mittpunkt gör att det finns ett stort intresse för etableringar av lager- och logistikfastigheter. Mälardalsregionen upplever även en stark befolkningstillväxt och har dessutom en god transportinfrastruktur. Arbetslösa % Arbetslösa exklusive personer i åtgärd 5 Befolkningsutveckling % 2,0 4 1,5 1,0 3 0,5 2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0,0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Mälardalsregionen Sverige Källa: Newsec Advice Mälardalsregionen Sverige Källa: Newsec Advice 14 Corems fastighetsbestånd Mälardalsregionen Registreringsdokument

Transistorn 2, Montörsgatan 2, Kumla Fastighetsbestånd I Mälardalsregionen äger Corem elva fastigheter med ett verkligt värde om 569 mkr. Dessa är belägna i kommunerna Enköping, Hallstahammar, Katrineholm, Kumla, Köping, Norrköping, Trosa och Västerås. Mälardalsregionen svarar för 13 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 13 procent av Corems totala hyresintäkter. Av regionens totala uthyrbara area svarar industri för 59 procent, lager för 22 procent, kontor för 8 procent, handel för 8 procent och övrigt för 3 procent. Fastigheternas hyresvärde uppgår till cirka 71 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgår på årsbasis till 62 mkr, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 88 procent. Av det totala fastighetsbeståndet i Mälardalsregionen är en fastighet upplåten med tomträtt och återfinns i Hallstahammar kommun. Den areamässigt största fastigheten är Transistorn 2 om 35 521 kvm, vilken är belägen i Kumla kommun. Fastighetens totala uthyrbara area motsvarar cirka 30 procent av Corems uthyrbara area i Mälardalsregionen. Den största hyresgästen i fastigheten är Ericsson. nyckeltal Antal fastigheter 11 Total uthyrbar area, kvm 118 720 Hyresvärde, mkr 71 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 Hyresintäkt, mkr 62 Verkligt värde fastigheter, mkr 569 Antal unika hyresgäster 68 Mälardalsregionens andel av verkligt värde 13% Mälardalsregionens andel av totala hyresintäkter 13% mälardalsregionen Uthyrbar area, kvm Kommun Antal Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Enköping 1 4 175 555 4 730 Hallstahammar 1 473 144 341 728 116 1 802 Katrineholm 1 21 105 180 21 285 Kumla 2 42 166 42 166 Köping 2 3 180 540 190 3 938 486 8 334 Norrköping 2 12 092 5 294 989 890 19 265 Trosa 1 7 314 3 092 524 1 000 11 930 Västerås 1 2 924 1 683 677 3 744 180 9 208 Totalt 11 69 848 25 948 9 594 9 923 3 407 118 720 Mälardalsregionens fördelning av uthyrbar area per lokaltyp Övrigt 3% Handel 8% Kontor 8% Lager 22% Industri 59% Registreringsdokument Corems fastighetsbestånd Mälardalsregionen 15