Registreringsdokument. Februari 2010

Transkript

1 Registreringsdokument Februari 2010

2 Innehållsförteckning Riskfaktorer...2 Ansvariga personer...6 Verksamhet...7 Historik...7 Affärsidé, mål och strategi...7 Organisation och medarbetare...8 Miljöarbete...8 Marknadsöversikt Fastighetsmarknaden i Sverige Hyresmarknaden i Sverige Stockholm Malmö Kalmar Karlskrona Falun/Säter Sollefteå/Härnösand Halmstad Eskilstuna Fastighetsbestånd Region Öresund/Skåne Region Storstockholm Region Småland/Blekinge Region Norra Sverige Region Övriga Sverige Projektutveckling Fastighetsvärdering Finansiell översikt Kommentarer till finansiell översikt Bakgrund historisk information Jämförelse mellan 2009 och Jämförelse mellan 2008 och Kassaflöden Investeringar Finansiell ställning Väsentliga händelser efter den 31 december Intjäningsförmåga Finansiering Eget kapital och skuldsättning Rörelsekapital Aktiekapital och ägarförhållanden Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer Styrelse Ledande befattningshavare Revisorer Handel och vandel Bolagsstyrning Bolagsordning Legala frågor och övrig information Fastighetsförteckning Adresser

3 Definitioner Dagon, Bolaget eller Koncernen Prospektet NASDAQ OMX Swedbank eller Swedbank Corporate Finance Dagon AB (publ), med organisationsnummer , med eller utan dotterbolag beroende på sammanhang Sammanfattning, registreringsdokument, värdepappersnot tillsammans med övriga dokument införlivade genom hänvisning NASDAQ OMX Stockholm AB Swedbank AB (publ) Handlingar införlivade genom hänvisning Bolagets årsredovisningar för 2007 och 2008 samt bokslutskommuniké för 2009 är i sin helhet införlivade i detta registreringsdokument genom hänvisning till nämnda handlingar, i enlighet med 2 kap 20 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Informationen i handlingarna är således en del av detta registreringsdokument och skall läsas tillsammans med övrig information i registreringsdokumentet. Handlingarna har ingivits till Finansinspektionen samt finns tillgängliga hos Dagon och på hemsidan Ekonomisk information Årsredovisning 2009 Mars 2010 Årsstämma 19 april 2010 Delårsrapport januari mars maj 2010 Delårsrapport januari juni augusti 2010 Delårsrapport januari september november 2010 Bokslutskommuniké januari december 2010 Februari 2011 Detta registreringsdokument har upprättats av Dagon som en del av Prospektet. Registreringsdokumentet har tillsammans med övriga delar av Prospektet godkänts av och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap. 25 och 26 lag (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännande av och registrering hos Finansinspektionen innebär inte någon garanti från Finansinspektionen för att sakuppgifterna i registreringsdokumentet eller Prospektet är riktiga eller fullständiga. Prospektet riktar sig inte till personer vars deltagande förutsätter att ytterligare prospekt upprättas eller registrering sker eller att någon annan åtgärd företas utöver vad som krävs enligt svensk rätt. De nya aktierna kommer inte att erbjudas i Amerikas Förenta Stater eller Kanada eller till personer med hemvist där. Registreringsdokumentet eller Prospektet kommer inte att distribueras och får inte postas eller på annat sätt distribueras eller sändas in i något land där detta skulle förutsätta att några sådana ytterligare åtgärder företas eller där detta skulle strida mot lagar eller regleringar i det landet. Dagon kommer inte att tillåta eller godkänna någon sådan distribution. De nya aktierna har inte registrerats och kommer inte att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess nuvarande lydelse, inte heller i enlighet med någon värdepapperslag i Kanada och får inte erbjudas, överlåtas eller försäljas, direkt eller indirekt, inom Amerikas Förenta Stater eller Kanada, eller till personer med hemvist där. De siffror som redovisas i registreringsdokumentet har i vissa fall avrundats, varför tabeller och grafer inte alltid summerar korrekt. Uttalanden om framtidsutsikter i registreringsdokumentet är gjorda av styrelsen för Dagon och är baserade på nuvarande förhållanden. Dessa uttalanden är väl underbyggda men läsaren bör vara uppmärksam på att uttalandena, precis som alla framtidsbedömningar, innehåller inslag av osäkerhet. Registreringsdokumentet innehåller historisk marknadsinformation, däribland information om storleken på marknader där Dagon är verksamt. Informationen har inhämtats från olika källor och Dagon ansvarar för att sådan information har återgivits korrekt. Även om Dagon anser dessa källor vara tillförlitliga har ingen oberoende verifiering gjorts, varför riktigheten eller fullständigheten av informationen inte kan garanteras. Såvitt Dagon känner till har inga uppgifter utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Observera att en investerare som väcker talan vid domstol med anledning av uppgifterna i detta registreringsdokument eller Prospektet kan bli tvungen att bekosta en översättning av Prospektet. Svensk lag skall tillämpas på innehållet i registreringsdokumentet och Prospektet. Tvist rörande innehållet i registreringsdokumentet och Prospektet eller därmed relaterade frågor skall avgöras av svensk domstol exklusivt. Förutom vad som anges i de genom hänvisning införlivade revisionsberättelserna för räkenskapsåren 2007 och 2008 samt granskningsrapporten i bokslutskommunikén för räkenskapsåret 2009 har ingen information i registreringsdokumentet eller Prospektet reviderats eller granskats av Bolagets revisorer förutom vad som uttryckligen anges. Registreringsdokument 1

4 Riskfaktorer Ägande av och investeringar i aktier är förenat med risker. Det finns ett antal faktorer som påverkar och som kan komma att påverka verksamheten i Dagon i positiv eller negativ riktning. Risker finns beträffande både sådana förhållanden som har direkt anknytning till Dagon och sådana som saknar specifik anknytning till Dagon, men som påverkar den bransch där Dagon är verksamt. Nedan redogörs för ett antal riskfaktorer som bedöms ha påverkan på Dagons framtidsutsikter. Riskfaktorerna beskrivs utan inbördes rangordning och redogörelsen gör inte anspråk på att vara heltäckande. Det innebär att det finns ytterligare risker som i mindre eller större utsträckning kan ha betydelse för Dagon. Utöver nedan angivna riskfaktorer samt andra förekommande risker, bör läsaren även noggrant beakta övrig information i Prospektet samt genomföra en allmän omvärldsbedömning. Samtliga nedan angivna riskfaktorer skulle kunna innebära en negativ effekt på Dagons verksamhet, resultat och finansiella ställning. Prospektet innehåller framåtriktade uttalanden som är beroende av framtida händelser, risker och osäkerheter. Dagons faktiska resultat kan skilja sig avsevärt från de resultat som förutspås i de framåtriktade uttalandena till följd av många olika faktorer, däribland men inte begränsat till de risker som beskrivs nedan och på annan plats i Prospektet. Makroekonomiska faktorer Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom tillväxt, sysselsättning och inflation. Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden, som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden, och påverkar därmed vakansgrad och hyresnivåer. Förväntningar om inflationen styr räntan och påverkar därmed räntekostnaderna, vilka är en av Dagons större kostnadsposter. På längre sikt får förändringar i räntan en väsentlig påverkan på Dagons resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också Dagons fastighetskostnader. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation även avkastningskraven och därmed fastigheternas marknadsvärden. Ett flertal av Bolagets strategier syftar till att begränsa exponeringen mot makroekonomiska förändringar, men inga garantier kan ges att dessa är lyckosamma. Samtliga ovanstående faktorer kan ha en negativ effekt på Dagons verksamhet, resultat och finansiella ställning. Geografiska risker Utbud och efterfrågan avseende fastigheter och därmed avkastningen på fastighetsinvesteringar skiljer sig mellan olika geografiska marknader och kan komma att utvecklas på olika sätt inom olika geografiska marknader. Det kan inte garanteras att efterfrågan inte sjunker på samtliga, eller de flesta, geografiska marknader, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på Dagons resultat och finansiella ställning. Hyresintäkter och hyresutveckling Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Dagons resultat negativt. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Det finns inga garantier för att Dagons större hyresgäster förnyar eller förlänger sina hyresavtal när de har löpt ut, vilket på sikt kan leda till ökade vakanser och därmed minskade hyresintäkter. Ett flertal av Dagons hyreskontrakt är helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. Om inflationen ökar mer än vad Dagon kompenseras för genom sådan indexering, kan Dagons resultat påverkas negativt. Det finns ingen garanti för att Dagon alltid kommer att kunna teckna hyreskontrakt som helt eller delvis kompenserar för inflationen. Dagon är beroende av att hyresgäster betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår risk för att hyresgäster inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar skulle Dagons resultat kunna påverkas negativt. 2 Registreringsdokument

5 Drift- och underhållskostnader Driftkostnader utgörs huvudsakligen av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, renhållning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandling av hyreskontrakt kan Dagons resultat påverkas negativt. Underhållsutgifter utgör åtgärder i syfte att långsiktigt bibehålla fastighetens standard. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan dock påverka Dagon negativt. Utöver rena underhållskostnader uppkommer normalt även kostnader för hyresgästanpassningar vilka dock föranleds av nyuthyrning eller att uthyrning ändras till större ytor. Värdeförändringar fastigheter Dagons förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Dagon genomför i samband med kvartalsrapporter en värdering av hela fastighetsbeståndet vilket är en integrerad del av affärsprocessen. Varje kvartal värderas åtminstone procent av ett externt värderingsinstitut, resten värderas internt, vilket innebär att varje fastighet värderas externt under en rullande tolvmånadersperiod. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. På senare tid har antalet transaktioner minskat väsentligt, varför osäkerheten avseende de marknadsspecifika faktorerna har ökat. Såväl fastighetsspecifika försämringar såsom lägre hyresnivåer och ökad vakansgrad som marknadsspecifika försämringar såsom högre direktavkastningskrav kan föranleda att Dagon skriver ned det verkliga värdet på sina förvaltningsfastigheter, vilket skulle påverka Dagons resultat och finansiella ställning negativt. Värdeförändringar finansiella instrument Dagon har en stor andel lån med kort räntebindningstid och som en del i hanteringen av ränterisken använder sig Dagon av finansiella instrument, huvudsakligen ränteswappar och räntetak. De finansiella instrumenten effektivitetstestas varje kvartal för att mäta effektiviteten i säkringshänseende. Den del av värdeförändringar som härrör från icke effektiv säkring bokförs i resultaträkningen som orealiserad värdeförändring finansiella instrument och resterande del bokförs mot en säkringsreserv i eget kapital. I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde, som inte är kassaflödespåverkande, på de finansiella instrumenten. Dagon har skyddat sig för högre räntenivåer, vilket innebär att marknadsvärdet minskar i nedåtgående ränteläge. Ränterisk Dagons verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av upplåning från kreditinstitut och räntekostnader är en av Dagons större kostnadsposter. Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Dagon väljer för bindningstiden på räntorna. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens så kallade styrränta vilket utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. Penningpolitiken i Sverige syftar till att genom justering av styrräntan söka hålla inflationen på 2 procent. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga och i tider med sjunkande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas sjunka, vilket kan påverka Dagons resultat och finansiella ställning. Refinansieringsrisk Under andra halvåret 2008 och första halvåret 2009 var volatiliteten och störningarna på finans- och kreditmarknaderna extremt stora, med en exempellös minskning av likviditet och höjda kreditriskpremier för många kreditinstitut. En konsekvens av detta var en kreditåtstramning för svenska företag. Situationen är idag bättre men det föreligger fortsatt en ökad refinansieringsrisk, det vill säga risken för att Dagon inte kan återfinansiera sig i framtiden eller endast till kraftigt ökade kostnader. Finansiella åtaganden i låneavtal Dagons skulder består främst av upplåning från kreditinstitut och Dagon har lån med finansiella åtaganden. Samtliga finansiella åtaganden var uppfyllda per den 31 december Om Dagon bryter mot ett eller flera finansiella åtaganden i ett låneavtal kan konsekvenserna därav få en väsentlig negativ inverkan på Dagons finansiella ställning. Registreringsdokument 3

6 Kreditrisk Kreditrisk definieras som risken att Dagons motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden mot Dagon. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av lång- och kortfristiga kreditavtal. Inga garantier kan ges för att Dagons finansiella motparter kan uppfylla sina åtaganden. Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att Dagon saknar likvida medel för att kunna fullfölja Bolagets betalningsåtaganden, vilka huvudsakligen består av driftkostnader såsom el, renhållning, vatten och värme, avtalade underhållsutgifter och investeringar samt ränta på skulder. Underskottsavdrag Dagon förfogar över underskottsavdrag vilka huvudsakligen härstammar från den HR-verksamhet (Human Resources eller personalhantering) som har bedrivits tidigare. Utnyttjande av dessa underskottsavdrag, tillsammans med möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar samt skattemässiga avdrag för vissa investeringar i fastigheterna, gör att aktuell skatt endast uppstår i begränsad omfattning, nämligen för de få dotterbolag där skattemässiga koncernbidragsförutsättningar inte föreligger. Dagon kan inte lämna några garantier för att dagens eller nya skatteregler inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen. Det pågår ständigt arbete med förändringar i lagstiftning och praxis gällande beskattning av företag. En förändring av skattelagstiftning eller praxis som innebär exempelvis förändrad bolagsskattesats eller förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller möjligheterna att utnyttja underskottsavdrag kan medföra en framtida förändrad skattesituation för Dagon. Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över Dagon förändras, kan innebära begränsningar, helt eller delvis, av möjligheten att utnyttja dessa underskottsavdrag. Det bestämmande inflytandet anses bland annat förändras när en grupp fysiska personer, inklusive närstående och bolag, tillsammans förvärvar mer än 50 procent av bolaget under en femårsperiod om var och en förvärvar minst 5 procent i bolaget. De fysiska personerna behöver inte samarbeta eller ens vara medvetna om varandra för att regeln skall bli tillämplig. Beroende på hur regeln skall tolkas kan även små ägarförändringar begränsa underskotten. Då Dagons aktie är noterad kan varken Dagon eller dess större aktieägare lämna några garantier för att en sådan ägarförändring inte uppstår. Transaktioner Dagon förvärvar, förädlar, förvaltar och försäljer kontinuerligt fastigheter. Alla investeringar är förenade med osäkerhet, såsom risk för bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden och tekniska problem, vilket kan komma att påverka Dagons verksamhet och resultat negativt. Operationell risk Operationell risk definieras som risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller minskar de operationella riskerna. Konkurrens Dagon verkar i en bransch som är utsatt för konkurrens. Dagons framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av Dagons förmåga att ligga i framkant och snabbt reagera på befintliga och framtida marknadsbehov. Dagon kan därför tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktureringar eller prissänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. Detta skulle kunna påverka Dagons resultat negativt. Tekniska risker Fastighetsinvesteringar är förknippade med en teknisk risk, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador (exempelvis genom brand eller annan naturkraft) samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheterna och därmed även komma att påverka Dagons resultat och finansiella ställning negativt. Miljörisker Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Dagon har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till förorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Det innebär 4 Registreringsdokument

7 att krav, under vissa förutsättningar, kan riktas mot Dagon för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Dagon har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet men bedömer att befintlig eller tidigare verksamhet eller fastigheterna inte föranleder några miljörisker. Skulle Dagon åläggas att bekosta marksanering eller efterbehandling skulle detta kunna påverka Dagons verksamhet, finansiella ställning och resultat negativt. Skatterisker Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Dagons verksamhet. Det framstår som osannolikt att dessa pålagor och bidrag kommer att vara oförändrade i framtiden. Betydande skillnader finns i de politiska partiernas syn på pålagornas och bidragens storlek och förekomst. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga och kommunala systemen som påverkar fastighetsägandet. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor kan komma att påverka Dagons resultat negativt. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Dagons framtida skattesituation förändras negativt. Det kan heller inte uteslutas att skattemyndigheterna underkänner vissa eller samtliga av Dagon yrkade underskottsavdrag, se särskilt härom under Underskottsavdrag. Ökad skattebörda, minskade bidrag och övriga, för Dagon, negativa förändringar av statens och kommunernas reglering avseende ägande, drift och uthyrning av fastigheter kan ha en negativ effekt på Dagons verksamhet, finansiella ställning och resultat. Legala risker Nya lagar och regler eller förändringar avseende tillämpningen av befintliga lagar och regler som är tillämpliga på Dagons eller Dagons kunders verksamhet kan innebära ökade kostnader och påverka Dagons verksamhet negativt, vilket i sin tur kan ha en negativ inverkan på Dagons resultat och finansiella ställning. Tvister Dagon är inte och har inte under den senaste tolvmånadersperioden varit part i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som har eller haft betydande effekter på Dagons finansiella ställning eller lönsamhet. Dagons styrelse känner inte heller till några omständigheter som skulle kunna leda till att något sådant rättsligt förfarande eller skiljeförfarande skulle kunna uppkomma. Det kan däremot inte uteslutas att Dagon kan komma att bli inblandat i sådana tvister i framtiden. Resultatet av en sådan tvist skulle kunna få en negativ effekt på Dagons verksamhet, resultat och finansiella ställning. Registreringsdokument 5

8 Ansvariga personer Detta registreringsdokument har upprättats av Dagon som en del av Prospektet. Styrelsen för Dagon, bestående av styrelseordförande Lennart Olsson och styrelseledamöterna Jan Länsberg, Mats Nilstoft, Lars Rosvall, Lars Schönhult och Fredrik Svensson, med säte i Malmö är ansvarig för informationen i registreringsdokumentet och Prospektet. Härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i registreringsdokumentet och Prospektet, såvitt Dagons styrelse vet, överensstämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. I det fall information inhämtats från tredje man har ingen information utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. I det fall informationen har inhämtats från tredje man har informationen återgivits korrekt och ingen information har utelämnats. Malmö den 17 februari 2010 Dagon AB (publ) Styrelsen 6 Registreringsdokument

9 Verksamhet Historik 1994 Fastighetsbolaget Dagons verksamhet startar inom byggprojektledning 1996 Förvärvar den första fastigheten 1998 Koncernens dittills största projektfastighet Pripps bryggerier i Malmö förvärvas 2000 Kraftig expansion genom förvärv, bland annat av 38 Swebus-fastigheter 2004 Förvärv av förädlingsfastigheten Kullen 1 i Malmö på kvadratmeter 2006 Dagon förvärvar Amazun, bestående av ett antal före detta regementsområden 2007 Verksamheten växer kraftigt genom flera betydande fastighetsförvärv 2007 Dagon noteras på NASDAQ OMX 2008 Expanderar på prioriterade orter och etablerar verksamhet i Göteborg 2009 Renodling av verksamheten till två fokusområden förvaltning och projektutveckling Affärsidé, mål och strategi Affärsidé Med kunnande och kompetens kring fastigheter, skapar våra byggstenar förvärv, förädling, förvaltning och försäljning långsiktig tillväxt och värdeökning. Övergripande mål Dagons övergripande mål är att bli ett av de ledande fastighetsbolagen med projektverksamhet samt att förädla och realisera värden för att därigenom skapa god långsiktig avkastning till sina aktieägare. Strategi Övergripande strategi Dagon ska vara skickligt på att förvalta kontor, industri och lager samt handel. Dagon ska vara skickligt på att utveckla och sälja bostäder, kontor, industri och lager samt handel. Dagon ska ha byggrelaterad nyckelkompetens i organisationen för att kunna leda stora byggentreprenader. Dagon ska ha skickliga, lojala och motiverade medarbetare genom att rekrytera rätt medarbetare och ständigt utveckla dem, ha ett tydligt och strukturerat arbetssätt samt en anda som präglas av öppenhet och medverkan. Strategi för fastighetsförvaltning Dagons förvaltningsstrategi bygger på att tillse att kunderna är nöjda och hyr på långa löptider. Detta uppnår Dagon genom att: långsiktigt och strategiskt arbeta nära kunderna. vara lyhört för kundernas behov och i största möjliga utsträckning tillmötesgå behov avseende den befintliga lokalen/bostaden. Strategi för fastighetsbeståndet I förvaltningen av Dagons fastighetsbestånd ska Bolaget sträva efter att: vara aktivt med att komplettera fastighetsbeståndet genom förvärv på orter med positiv utveckling och fungerande andrahandsmarknad. kontinuerligt och strategiskt arbeta med att sänka vakansgraden i beståndet. genom aktiv förvaltning arbeta med att optimera resultatet från varje enskild fastighet. Finansiella mål Att över en konjunkturcykel uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan (femårig statsobligation) plus 8 procent enheter. Att soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 25 procent. Att räntetäckningsgraden ej ska understiga 1,5 gånger. Utdelningspolicy Dagon ska överföra 30 till 50 procent av årets resultat exklusive orealiserade värdeförändringar till aktieägarna. Utdelningar utanför detta intervall är också möjliga. Utdelning ska ske med hänsyn taget till ägarnas avkastningskrav samt Bolagets finansiella stabilitet och framtidsutsikter. Strategi för projektutveckling Dagons projektutveckling ska genomföras genom om- och tillbyggnad för att minska vakanser i befintligt bestånd eller genom nyproduktion. Dagon ska: arbeta aktivt med att identifiera nya projektmöjligheter. kontinuerligt arbeta med att utveckla goda kontakter med kommuner och andra intressenter. arbeta med de mest välrenommerade arkitekt byråerna och eftersträva hög nivå på utformning och gestaltning. hålla god balans mellan produktionskostnad och pris mot kund. Registreringsdokument 7

10 Organisation och medarbetare Dagon hade per den 31 december 2009 totalt 58 anställda, per den 31 december 2008 totalt 77 anställda och per den 31 december 2007 totalt 75 anställda. Genom en decentraliserad organisation med god kunskap om varje lokal marknad skapar Dagon affärsmöjligheter och kundnytta. Dagons organisation är utformad för att stödja affärsverksamheten och tillgodose behov hos viktiga intressenter som kunder och medarbetare. Kompetens grunden för goda affärer Fastighetsförvaltningen utgör den största delen av Dagons verksamhet. Förvaltningen är indelad i fem geografiska områden med ett antal lokala kontor i varje. Dessa enheter utgör Dagons kärna. Fastighetscheferna är starkt lokalt engagerade, även i andra verksamheter såsom företagarorganisationer och idrottsföreningar. Denna starka lokala anknytning skapar viktiga kontakter och gör att Dagon tidigt kan uppfatta möjligheter och kundbehov. För att förbättra konkurrenskraften och öka kundnyttan uppmuntras varje medarbetare att söka vidareutbildning inom sitt kompetensområde. Dagons decentraliserade organisation gör det nödvändigt att skapa arenor för kunskapsspridning. Exempelvis möts förvaltningscheferna varje kvartal för erfarenhetsutbyte och vidareutbildning. Kärnvärden stödjer verksamheten Samtliga medarbetare har deltagit i arbetet med att ta fram kärnvärden som bidrar till att skapa överensstämmelse mellan verksamhetens, kundens och medarbetarnas bästa. Kärnvärdena är Enkelhet, Gemenskap och Engagemang. Dessa är nära kopplade till Dagons affärsidé och präglar verksamheten i allt från rekryteringsprofiler till kundbemötande. Miljöarbete Dagon strävar efter att verksamheten ska ha så liten miljöpåverkan som möjligt. Ambitionen i miljöarbetet är att gå utöver de krav som ställs av rådande lagstiftning. Det innebär att medarbetarna ska visa ekologisk hänsyn, hushålla med resurser, förebygga föroreningar och eftersträva bra miljöval. I miljöarbetet ska företagets samlade kunskap och kompetens utnyttjas och ambitionen är att genom ständigt fortsatt lärande på området åstadkomma kontinuerliga förbättringar. Integrerat hållbarhetsarbete Dagon har en organisation för miljöarbetet som gör ansvar och befogenheter tydliga avseende såväl strategi som utförande och uppföljning. Samtliga Dagons medarbetare har fått utbildning i allmänna miljöfrågor. Utbildningen syftar till att skapa medvetenhet om var verksamheten har betydande miljöpåverkan och om hur arbetet med att minimera denna påverkan ska drivas. Näringsliv Ägare Kommuner Lokalkontor Huvudkontor Hyresgäster Leverantörer Finansiärer Myndigheter Medarbetare Samarbetspartner 8 Registreringsdokument

11 Dagon har identifierat de lagar och förordningar som är av betydelse för Bolagets verksamhet. Personalen hålls uppdaterad om förändringar i dessa genom ansvariga personer som rutinmässigt ser till att väsentlig information sprids till dem som berörs. Dagon ställer höga miljökrav på den egna verksamheten och motsvarande krav ställs även på partners och underleverantörer. Detta inkluderas i företagets inköpsmallar och Dagon följer upp att leverantörerna agerar på ett hållbart sätt, exempelvis att rivningsavfall deponeras korrekt. Dagon har också skrivit avtal om att de sopor som sorteras också tas till vara och, i mån av möjlighet, återvinns av avfallsföretaget. Dagons miljöpolicy Dagons verksamhet ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett effektivt, ekonomiskt och resurssnålt sätt, för att bidra till en miljömässigt hållbar samhällsutveckling. Dagons miljöarbete säkerställs bland annat: med hjälp av övergripande miljömål som anger inriktningen inom miljöområdet. i samarbete med hyresgästers och samarbetspartners miljökrav. genom medarbetarnas engagemang och kompetens som gör det till en naturlig och integrerad del i verksamheten. genom hushållande med resurser och naturtillgångar samt minskad användning av naturfrämmande ämnen. Registreringsdokument 9

12 Marknadsöversikt Nedanstående avsnitt (sidorna 10 34) har upprättats av Newsec. Avsnittet är baserat på faktauppgifter inhämtade av Newsec. Newsec är rådgivare inom fastighetsbranschen för investerare och fastighetsägare samt lokalanvändare. De framtidsbedömningar som redovisas är gjorda baserade på Newsecs bästa bedömning. Investerare rekommenderas att själva göra de undersökningar, efterforskningar och bedömningar som investeraren finner lämpliga innan en investering sker i Dagonaktien. 1 Fastighetsmarknaden i Sverige Under inledningen på 2000-talet steg transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden. Toppvolymen, enligt Newsecs mätningar, noterades 2006 med en volym på närmare 153 miljarder kronor (transaktioner större än 100 miljoner kronor). Aktiviteten var även mycket stor under 2007, men en viss avmattning fjärde kvartalet jämfört med det sista kvartalet 2006 resulterade i en nedgång på knappt 5 procent på årsbasis. Även de tre första kvartalen 2008 fortsatte med en relativt hög omsättning, med ett antal storaffärer under det tredje kvartalet. Absolut störst av dessa var försäljningen av fastighetsbolaget Vasakronan till AP Fastigheter för 41,1 miljarder kronor. AP Fastigheter bytte sedan namn till Vasakronan. I september 2008 blossade den sedan sommaren 2007 gryende finanskrisen upp med följd att flera banker och andra finansinstitut gick omkull, förstatligades eller räddades med statliga nödlån. Under 2009 uppgick transaktionsvolymen till drygt 30 miljarder kronor, vilket motsvarar en nedgång på cirka 80 procent jämfört med rekordåren 2006 och Transaktionsvolym Sverige MSEK Internationella investerare Svenska investerare Vasakronan Under årets sista kvartal steg dock volymen med drygt 100 procent jämfört med det tredje kvartalet och tredubblades jämfört med årets två första kvartal. Andelen utländska investerare har varit hög i Sverige under 2000-talet och för till exempel 2007 uppgick andelen till hela 59 procent. Denna andel sjönk mer än den totala volymen i Sverige under Intresset för den svenska fastighetsmarknaden har bestått men investerarna har varit avvaktande. Under våren och sommaren genomfördes emellertid ett par affärer med internationella köpare. Tyska DEKA, norska KLP och norska Home Properties förvärvade ett hotell i bästa läge i Göteborg, ett hotell i bästa läge i Stockholm respektive Copperhill Mountain Lodge i Åre. Även ett antal kontorsfastigheter förvärvades av utländska köpare under 2009, bland annat köpte IVG Funds och Aberdeen Property Investors kontorsprojekt i Sundbyberg respektive Malmö från Skanska. Enda transaktionen med en amerikansk köpare var Vasakronans försäljning av tomträtten Hästen 24 i Stockholm Central Business District (CBD) till Pembroke Real Estate. Köpeskillingen uppgick till 160 miljoner kronor och Newsec bedömer direktavkastningen till 5,0 5,5 procent. Den totala andelen utländska investerare under 2009 uppgick till 11 procent. Drygt 50 procent av transaktionsvolymen 2009 kom från fastigheter belägna i Stockholmsområdet, medan Göteborg och Malmö stod för cirka 10 procent vardera. En trend som bröts under 2009 var att kontorsandelen av transaktionsvolymen passerades av bostäder. Kontor stod för 29 procent medan bostäder stod för 31 procent av den totala volymen. Även hotellfastigheter ökade sin andel. Under inledningen på 2010 har ett par affärer offentliggjorts och Newsecs prognos är att transaktionsvolymen blir högre på helåret jämfört med Dock är bedömningen att det kommer att ta längre tid innan volymen närmar sig rekordårens siffror. 1 Avsnittet Marknadsöversikt, sidorna i dokumentet, har upprättats av Newsec, ett fastighetsrådgivningsföretag, vars adress är Regeringsgatan 65, Stockholm, och har återgivits korrekt. Newsec, som har samtyckt till att avsnittet intas i prospektet i föreliggande form och sammanhang, har inga väsentliga intressen i Dagon. Såvitt Dagon kan känna till och förvissa sig om genom jämförelser med annan information som Newsec offentliggjort, har inga uppgifter ute-lämnats på ett sätt som skulle göra det återgivna avsnittet felaktigt eller missvisande. 10 Registreringsdokument

13 Enligt Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen, det vill säga summan av direktavkastning och värdeförändring, på fastigheter i Sverige till 3,3 procent under Åren dessförinnan steg totalavkastningen och närmade sig nivåerna från 1999 och Den genomsnittliga totalavkastningen under åren uppgick till 8,8 procent. Under denna period genererade industrifastigheter den högsta avkastningen med 12,2 procent. Bland de största svenska fastighetsägarna i Sverige finns Vasakronan, AFA Fastigheter, Alecta, Akademiska Hus, Akelius, AMF Fastigheter, AtriumLjungberg, Castellum, Diligentia, Fabege, Fastighets AB Lundbergs, Hufvudstaden, Humlegården, Kungsleden, Niam, Norrporten, SEB Trygg Liv, Stena Fastigheter, Wallenstam och Wihlborgs. Större utländska fastighetsägare är Aberdeen Property Investors, Acta, Boultbee, DnB Nor/Vital, GE Real Estate, Heimstaden, ING Real Estate, Klépierre, London & Regional, Nordisk Renting, Property Group, SveaReal, Unibail-Rodamco och Valad Property Group. Hyresmarknaden i Sverige Under ett antal år efter IT-krisen i början av 2000-talet var utvecklingen på hyresmarknaden i Sverige svag. Vakanserna steg på flera delmarknader, främst inom kontorssegmentet. I flera så kallade IT-kluster, som i Kista utanför Stockholm och i Mjärdevi i Linköping, kunde vakansen överstiga 30 procent. I takt med den ekonomiska tillväxten som under åren 2006 och 2007 skapade en hög sysselsättningstillväxt förbättrades hyresmarknaden avsevärt. Vakanserna vände ned och hyrorna, särskilt i de mer volatila delmarknaderna, steg. Hösten 2008 påverkade den finansiella krisen kraftigt den svenska reala ekonomin. BNP-tillväxten för 2009 förutspås hamna i intervallet minus 4 5 procent. Arbetslösheten har ökat i landet, men till skillnad mot IT-krisen bedöms den kontorsintensiva tjänstesektorn klara sig bättre än tillverkningsindustrin, där den största nedgången i sysselsättning finns. Det finns även regionala skillnader i nedgången, och bedömningen är att Västsverige med en större sysselsättning inom fordonsindustrin kommer att få en sämre utveckling. Normalt finns en eftersläpning mellan den ekonomiska utvecklingen och hyresmarknaden för lokaler. Mellan ekonomisk nedgång och vikande sysselsättning är det vanligtvis en eftersläpning på 6 till 12 månader. Därefter finns en eftersläpning till hyresmarknaden på ytterligare 6 till 12 månader. Hyresmarknaden ligger med andra ord drygt 1 år efter den ekonomiska utvecklingen. Utifrån detta resonemang, tillsammans med en bedömning av att den ekonomiska vändningen kom under andra halvåret 2009, förutspås hyresmarknaden nå sin botten i denna konjunkturcykel under 2010/2011. Det är även under andra halvåret av 2009 som vakanserna bedöms ha stigit något i Sverige. Det bör betonas att delmarknaderna utanför Stockholm, Göteborg och Malmö är förhållandevis stabila, med endast mindre variationer i hyresnivåer. I de flesta regionstäder återfinns kontorshyrorna i centrala lägen i intervallet till kronor per kvadratmeter, med ett något högre intervall i vissa större städer. I mindre städer ligger hyresnivån för kontor i attraktiva lägen i spannet 800 till kronor per kvadratmeter. Registreringsdokument 11

14 Stockholm Antal invånare per den 1 november 2009: Befolkningsförändring : 7,3% Relativ arbetslöshet 2008 (årsmedeltal): 5,2% Andel med eftergymnasial utbildning 46% Tillgång till högre utbildning: Ja Storstockholm är Sveriges största arbetsmarknadsregion och omfattar sedan 2005 alla 26 kommuner i Stockholms län. Regionen har under 2000-talet stadigt ökat invånarantalet och under hösten 2009 passerades 2 miljoner invånare. Befolkningsökningen för Storstockholm har under de senaste fem åren i snitt varit cirka 1,5 procent, med den starkaste tillväxten under de senaste åren. Befolkningsökningen förklaras av så väl ett positivt födelseöverskott som ett positivt inflyttningsnetto. Idag bor närmare en femtedel av landets befolkning i regionen. Stockholms kommun är regionens största kommun med en befolkning på knappt personer. Åren efter ITkrisen i början på 2000-talet var befolkningsökningen något svagare men totalt sett har befolkningen ökat med närmare personer sedan Näringslivet i Stockholm präglas av en dominerande tjänstesektor, framförallt med inriktning mot bank och finans, fastigheter samt IT. Under det senaste decenniet har regionen haft en starkare ekonomisk utveckling jämfört med resten av landet. Den stora finansiella sektorn påverkades dock av den finansiella krisen under hösten 2008, men den ekonomiska nedgången för Stockholmsområdet har hittills varit lindrigare jämfört med andra delar av landet med större andel tillverkningsindustri. Sysselsättning Sysselsättningen utvecklades svagt i Stockholm under perioden 2002 till 2004 på grund av IT-sektorns svaga tillväxt. Under perioden 2005 till 2008 var sysselsättningstillväxten högre i Stockholm jämfört med i övriga Sverige, med en tillväxt på över 4 procent under 2006 och I Stockholms kommun uppgår den förvärvsarbetande dagbefolkningen till cirka personer och förvärvsgraden är 76,9 procent, vilket är något lägre än landets genomsnitt på 77,5 procent. Arbetslösheten är lägre i Stockholm jämfört med i Sverige som helhet var den genomsnittliga arbetslösheten i Stockholm 5,2 procent. Under 2009 har arbetslösheten för riket ökat från 6,2 procent 2008 till 8,0 procent i november Jämfört med riket som helhet spås ökningen vara något lägre i Stockholm. Även för 2010 prognostiseras en stigande arbetslöshet. Näringsliv Näringslivsstrukturen i Stockholm skiljer sig från genomsnittet i Sverige på flertalet sätt. Sektorerna information, kommunikation, kreditinstitut, försäkringsbolag, fastighetsverksamhet samt företagstjänster, vilka anses ha en hög kontorsbundenhet, står för omkring en tredjedel av invånarnas sysselsättning. Det kan jämföras med cirka 18 procent för riket som helhet. Tillverkningsindustrin har också en lägre närvaro i Stockholms kommun jämfört med riket. Cirka 5 procent av kommunens invånare är anställda inom sektorn tillverkning och utvinning mot cirka 15 procent i riket. Stockholms kommun och Stockholms Läns Landsting med vardera cirka anställda är regionens två största arbetsgivare. En annan stor offentlig arbetsgivare är Regerings kansliet med mellan och anställda. Den största privata arbetsgivaren i Stockholms regionen är Ericsson. Största företagen i Stockholm Antal anställda Ericsson AB Södersjukhuset AB Swedbank AB Skandinaviska Enskilda Banken AB Nordea Bank AB Svenska Handelsbanken AB ISS Facility Services AB Manpower AB Källa: Stockholms kommun 12 Registreringsdokument

15 Fastighetsmarknad Storstockholms kommersiella kontorsmarknad utgörs främst av områden inom kommunerna Upplands Väsby, Järfälla, Sollentuna, Sundbyberg, Solna, Danderyd, Stockholm och Nacka. Området som anses ha det mest attraktiva kontorsläget och den högsta marknadshyran i Stockholm är CBD. CBD bedöms ha en kontorsstock om cirka 1,8 miljoner kvadratmeter, bestående av kontorsfastigheter i kvarteren runt Centralstationen, Norra Bantorget, Hötorget, Stureplan, Norrmalmstorg, Sergels Torg och Kungsträdgården. Andra kontorsdelmarknader i Stockholms innerstad är Stadshagen, Norrtull/Norra Station och Gärdet tillsammans med områden inom Östermalm och Södermalm. Större kontorsdelmarknader utanför innerstaden är Nacka Strand, Marievik, Globen, Alvik, Kista, Solna Business Park, Solna Strand, Solna Station och Frösunda. Newsec uppskattar den sammanlagda kontorsstocken i Storstockholm till cirka 11,8 miljoner kvadratmeter. Den största kommersiella fastighetsägaren i Stockholm är Vasakronan. Övriga stora svenska fastighetsägare i Stockholm är AFA Fastigheter, Alecta, AMF Fastigheter, Atrium- Ljungberg, Balder, Diligentia, Fabege, Folksam, Hufvudstaden, Humlegården, Klövern, Niam och SEB. Några av de största internationella fastighets ägarna är Aberdeen Property Investors, Abu Dhabi Investment Authority, Allianz, Boultbee, Carlyle Group, CGI, Deka, DnB Nor, GE Real Estate, Oppenheim, Pembroke Real Estate, Unibail-Rodamco, Valad Property Group och Vital. Bland de fastighetsägare som ökade ägandet i Stockholm under 2009 märks AFA Fastigheter, AMF Fastigheter, Niam och Pembroke Real Estate medan Fabege, Vasakronan och Diligentia var netto säljare. Under 2009 har drygt kvadratmeter kontor färdigställts genom nyproduktion i Storstockholm. Av dessa är drygt kvadratmeter belägna i CBD. Uthyrningsgraden i projekten är närmast 100 procent. De största nyproduktionsprojekten har varit fastigheten Mentorn 1, mer känd som Kungsbron, om kvadrat meter kontor, Rosenborg 2 i Frösunda om kvadratmeter och som inrymmer JM:s huvudkontor, Bylingen 1 på Södermalm om kvadratmeter inrymmande MTG:s huvudkontor samt Magasinet 1 i Sundbyberg om kvadratmeter kontor uthyrda till myndigheten Svenska Kraftnät. Under 2010 bedöms cirka kvadratmeter kontor färdigställas i Storstockholm varav cirka 75 procent är uthyrt. Efterföljande år bedöms projektvolymen bli lägre. I september 2009 förvärvade Pembroke Real Estate fastigheten Hästen 24, upplåten med tomträtt, från Vasakronan. Fastigheten är belägen i CBD och inrymmer kvadratmeter kontor. Köpeskillingen uppgick till 160 miljoner kronor vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om kronor per kvadratmeter. Direktavkastningen bedöms till 5,0 5,5 procent. En fastighetstransaktion av industrikaraktär ägde rum i mars 2009 där AxFast avyttrade tomträtten Panncentralen 1 i Årsta Partihallar för 130 miljoner kronor. Det motsvarar ett pris per kvadratmeter om kronor och en direktavkastning om 7,5 procent. Fastigheten inrymmer logistik- och lagerlokaler och är fullt uthyrd. Direktavkastningskravet för moderna kontor i CBD bedöms ligga i intervallet 5,25 5,75 procent. I innerstaden utanför CBD ligger avkastningskravet mellan 6,0 6,75 procent och i övriga kontorsdelmarknader utanför innerstaden mellan 6,25 7,5 procent. Direktavkastningskraven för bostadsfastigheter är fortfarande låga, i vissa fall under 2 procent, men generellt i innerstaden bedöms de ligga mellan 2,0 3,0 procent. För industrilokaler, och då främst lokaler anpassade för logistikverksamhet i bra lägen, ligger direktavkastningskravet mellan 7,0 8,0 procent. Hyresmarknad Kontor och industri De två senaste årens utveckling på hyresmarknaden kan delas in i ett par etapper. Under det första halvåret av 2008 fortsatte marknadshyrorna att svagt stiga på de flesta delmarknaderna i Stockholm. Därefter uppkom en stabilisering efter sommaren som en följd av den finansiella krisen och den svaga utvecklingen i den reala ekonomin. Under det första och andra kvartalet 2009 kunde det sedan bekräftas att marknadshyrorna hade sjunkit med den största minskningen under det andra kvartalet. Under 2009 års andra hälft återkom en viss beslutsmässighet bland hyresgästerna och minskningen av marknadshyrorna avtog något. I slutet av 2009 uppgick marknadshyran för moderna kontor i CBD till kronor per kvadratmeter vilket är en nedgång på cirka 15 procent jämfört med föregående år. Nedgången skiljer sig dock åt mellan olika objekt och mikrolägen. I innerstaden utanför CBD är marknadshyran kronor per kvadratmeter, skillnader finns dock mellan olika delar av innerstaden. På Södermalm runt Slussen och Götgatan samt i vissa områden inom Östermalm ligger marknadshyran något högre medan marknadshyran runt Norrtull/Norra Station och Stadshagen på Västra Kungsholmen är lägre. För industri, lager och logistiklokaler har utvecklingen på hyresmarknaden varit mer stabil under de senaste åren och prognosen säger en fortsatt relativt stabil utveckling i Stockholmsområdet. Registreringsdokument 13

16 Den svagare utvecklingen på arbetsmarknaden under det senaste 1 1,5 åren har resulterat i stigande vakanser. Vakansmätningen under hösten 2009 i CBD indikerar en vakansgrad om 6,5 procent vilket på helåret motsvarar en ökning på 1,5 procentenheter. Totalt i Storstockholm bedöms kontorsvakansen uppgå till 11,5 procent. Butik Marknadshyran för butikslokaler i Stockholm city och i resterande innerstaden varierar stort mellan olika lägen. Högst hyror är det i ett stråk mellan Biblioteksgatan, Norrmalmstorg, längs Hamngatan samt runt Gallerian och NK. I detta område ligger marknadshyran mellan och kronor per kvadratmeter. I övriga city ligger marknadshyran mellan och kronor per kvadratmeter för de mest attraktiva butikslägena. Butiksvakanserna i Stockholm city är fortsatt låga men bedöms dock ha ökat något under det senaste året, främst beroende på en ökad omflyttningsvakans. Vakansen för A-lägen bedöms uppgå till 1 procent medan den i övriga inner staden ligger på 2 3 procent. Butikslokaler i sämre externa handelslägen runt om i Stockholm är de som upplevt störst vakansökning. Bostad Befolkningsökningen under det senaste decenniet har resulterat i en stark efterfrågan på bostäder i Stockholm. Under andra halvåret 2008 sjönk priserna på bostadsrätter i Stockholm men under våren och sommaren 2009 steg priserna återigen. Under hösten upplevdes en fortsatt stark efterfrågan på marknaden men prisökningen avtog något. En trend 2009 var att byggherrar som inte lyckades sälja bostadsprojekt som bostadsrätter i avsedd takt istället sålde projekten till kommunala bostadsbolag eller privata fastighetsägare. I och med det konverterades lägenheterna till hyreslägenheter. Bland köparna fanns Stockholmshem, Familjebostäder och Wallenstam. Vakansen i bostadsfastigheter är i princip noll i Stockholm. I vissa områden, som betraktas som mindre attraktiva, finns dock en vakans upp mot 1 procent. Hyror i Stockholm kr/kvm Vakanser i Stockholm % Kontor city Butiker city A-läge Industri A-läge Kontor city Butiker city A-läge Bostäder A-läge Kontor Innerstaden Butiker Innerstaden A-läge Kontor Innerstaden Butiker Innerstaden A-läge Bostäder B-läge Industri A-läge 14 Registreringsdokument

17 Malmö Antal invånare per den 1 november 2009: Befolkningsförändring : 8,2% Relativ arbetslöshet 2008 (årsmedeltal): 9,4% Andel med eftergymnasial utbildning 37% Tillgång till högre utbildning: Ja Malmö är Sveriges tredje största stad och en del av Öresundsregionen med cirka 3,6 miljoner invånare. Regionen betraktas som en av Europas mest dynamiska gränsregioner. I denna region genereras cirka en fjärdedel av Sveriges och Danmarks samlade BNP. En del av utvecklingen förklaras av infrastruktursatsningar med Öresundsbron som största enskilda projekt. I dagsläget pågår byggnationen av Citytunneln som består av en 17 kilometer lång järnväg som knyter ihop järnvägen norr om Malmö med järnvägen mot Trelleborg, Ystad och Köpenhamn. Projektet beräknas vara klart i december Förutom Malmö Flygplats, före detta Sturup, vilken har flertalet dagliga förbindelser med Bromma och Arlanda samt ett antal charterdestinationer, ligger Köpenhamns internationella flygplats Kastrup i anslutning till Öresundsbron på den danska sidan. I Öresundsregionen finns norra Europas största koncentration av högutbildad befolkning samlad. Här finns även ett välutvecklat samarbete mellan näringsliv, universitet och offentlig verksamhet. Det finns inom regionen totalt 14 universitet, vilka samarbetar inom Öresundsuniversitetet. Tillsammans har Öresundsuniversitetet cirka studenter och omkring forskare. Norra Europas ledande centrum för bioteknisk och farmaceutisk forskning Medicon Valley är också beläget i regionen. Malmö stad har genomgått en stor förvandling under de senaste 20 åren, speciellt inom näringslivet då staden konverterats från typisk industristad till en tjänsteorienterad stad. Under början av och 1900-talet hade Malmö en kraftig ekonomisk tillväxt vilket även kom att bidra till stadens utveckling storleksmässigt. År 1840 startades Kockums Mekaniska Verkstad som kom att vara Malmös viktigaste tillväxtmotor under en period av 150 år. Industrin gick på högvarv efter andra världskriget och kom att nå sin topp under 1960-talet. Från början av 1970-talet fram till mitten av 1980-talet hade Malmö kommun en negativ befolkningstillväxt då många av kommunens invånare valde att flytta ut till småhus i kranskommunerna. I slutet av 1980-talet upphörde Kockums civila fartygsproduktion och inte mindre än arbetstillfällen försvann i Malmö. I mitten av 1990-talet togs en rad beslut som resulterade i en positiv vändning för Malmö som stad och idag är den ekonomiska tillväxten mycket stark med en sjunkande arbetslöshet som följd. Viktiga beslut för Malmö var ett nationellt skatteutjämningssystem, bygget av Öresundsbron och Citytunneln samt bygget av Malmö högskola. Malmös befolkning har ökat med 8,2 procent mellan 2005 och 2009 och invånarantalet uppgår nu till över personer. Nya stadsdelar växer fram och nya bostadsområden byggs. Sveriges näst högsta byggnad, arkitekten Santiago Calatravas Turning Torso, är ett av de senaste årens mest uppmärksammade byggen i Sverige. Sysselsättning I Malmö kommun har den förvärvsarbetande dagbefolkningen ökat från drygt till drygt personer mellan 2003 och Dagbefolkningen är betydligt större än nattbefolkningen, vilket betyder att fler arbetspendlar in till Malmö än som pendlar ut från kommunen. Förvärvsintensiteten i Malmö är endast 63,6 procent, att jämföra med riket på 77,5 procent. Arbetslösheten är högre i Malmö jämfört med i Sverige som helhet var den genomsnittliga arbetslösheten i Malmö 9,4 procent medan samma siffra för riket var 6,2 procent. Under 2009 ökade arbetslösheten för riket från 6,2 procent 2008 till 8,0 procent i november Även Malmö bedöms få en stigande arbetslöshet om än lindrigare än vad som förutspås i riket. Näringsliv Malmö har gått från att vara en industristad till att vara en tjänstestad. Sektorn tillverkning och utvinning sysselsätter idag endast 9 procent av arbetskraften i Malmö, vilket kan jämföras med 15 procent i riket. Företagstjänster, fastighetsverksamhet, information och kommunikation samt handel är däremot sektorer med en högre andel sysselsatta jäm- Registreringsdokument 15

18 fört med riket. Dessa fyra områden sysselsätter idag drygt personer in Malmö. Kommunen och Landstinget är de två största arbetsgivarna i Malmö med över anställda vardera. Bland de större privata arbetsgivarna finns Skanska, Manpower, Academic Work och Pågen. Största arbetsgivare i Malmö Antal anställda Malmö kommun Skåne Läns Landsting Skanska Sverige AB Malmö högskola Manpower AB Posten Meddelande AB Rikspolisstyrelsen Academic Work Sweden AB ISS Facility Services AB Pågen AB Samhall Apoteket AB Attendo Care AB Kriminalvården Logica Sverige AB Sydsvenska Dagbladet Källa:SCB Andelen med eftergymnasial utbildning i Malmö är 37 procent, vilket är cirka 6 procentenheter högre jämfört med Sverige som helhet. Fastighetsmarknad De största fastighetsägarna i Malmö kommun är MKB, Wihlborgs, Stena Fastigheter och Fastighets AB Briggen. MKB är det kommunala fastighetsbolaget i Malmö, med ett bestånd som inrymmer cirka hyreslägenheter. Wihlborgs är den största ägaren av kommersiella lokaler, och då främst inom segmenten kontor, lager och industri. Andra stora fastighetsägare är Vasakronan och Heimstaden följt av Acta och Dagon. Malmö är en av Sveriges mest transparenta fastighetsmarknader. Under 2008 och 2009 stod Malmö för cirka 10 procent av den totala transaktionsvolymen i Sverige. I mars 2009 avyttrade Kungsleden fyra fastigheter till Dagon. Två av dessa är belägna i Malmö och två i Lund. Fastigheterna omfattar kvadratmeter kontor, lager och handel. Köpeskillingen uppgick till 112 miljoner kronor, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om kronor. Fastigheten Kranen 3, mer känd som Gängtappen, förvärvades av Wihlborgs för 230 miljoner kronor i april Säljare av fastigheten med en sammanlagd uthyrningsbar yta om kvadratmeter var Kockums. Kvadratmeterpriset beräknas till cirka kronor och direktavkastningen bedöms till 6,0 6,5 procent. Familjen Börjesson förvärvade i april 2009 fastigheten Prästgårdarna 5 i Malmö CBD från Valad Property Group. Fastigheten inrymmer närmare kvadratmeter uthyrningsbar yta, varav merparten utgörs av kontor. Köpeskillingen uppgick till cirka 120 miljoner kronor, vilket motsvarar cirka kronor per kvadratmeter. Direktavkastningen bedöms till 7,0 7,5 procent. Baltzar City, med fastighetsbeteckning Sankt Jörgen 21, i Malmö CBD avyttrades av Deutsche Bank Real Estate under oktober Köpare var fonden Focus Nordic Cities som förvaltas av Catella Real Estate. Köpeskillingen uppgick till cirka 405 miljoner kronor. Fastigheten inrymmer en uthyrningsbar yta om kvadratmeter, bestående av kontor och butiker. Direktavkastningen bedöms till 6,0 6,25 procent. I december 2009 köpte Wihlborgs det nya SVT-huset i Västra Hamnen i Malmö om kvadratmeter. Säljare var Peab och köpeskillingen uppgick till 160 miljoner kronor. Direktavkastningen bedöms till 6,0 6,25 procent. SVT har tecknat ett 10-årigt hyreskontrakt för lokalerna. Största fastighetsägare i Malmö Kontor, kvm Handel, kvm Bostäder, kvm Industri/ övrigt, kvm Totalt, kvm MKB Wihlborgs Stena Fastigheter Fastighets AB Briggen Vasakronan Heimstaden Acta Dagon Källa: Datscha och/eller bolagen 16 Registreringsdokument

19 Direktavkastningskravet för kontor i centrala Malmö bedöms ligga mellan 6,0 till 7,0 procent, för butiker i AA-läge bedöms det till mellan 6,0 till 7,0 procent och i A-läge till mellan 6,5 till 7,75 procent. För bostadsfastigheter är bedömningen från 3,75 till 5,0 procent och för industrifastigheter från 7,5 till 9,0 procent. Hyresmarknad Kontor och industri Efterfrågan på kontorslokaler har varit god fram till första delen av 2009 i Malmö. Konjunkturavmattningen har därefter lett till en avvaktan på hyresmarknaden, lokaler hyrs ut men uthyrningsprocesserna tar längre tid än tidigare. Under början av 2009 sågs en liten minskning av vakanserna i CBD medan de pekade uppåt i övriga delmarknader. Under senare delen av året följde även vakanserna i CBD med uppåt. Vakanserna är fortsatt lägst i området Västra Hamnen, där det mest moderna beståndet finns, även om en ökning ses även där. Då sysselsättningen inte bedöms vända uppåt förrän sent 2010 förväntas vakanserna öka fram till och med 2011 då kontorsmarknaden ligger senare i cykeln. De senare årens sjunkande vakansnivåer har gett en gynnsam utveckling på hyresnivåerna men på grund av den rådande allmänna konjunkturnedgången har hyresutvecklingen nu bromsats upp och stabiliserats. Hyresnivåerna i Västra Hamnen och i CBD återfinns i intervallet till kronor per kvadratmeter, uppfattningen är dock att hyresnivåerna överlag är något högre i Västra Hamnen och för kontor i CBD ligger topphyran på kronor per kvadratmeter. Hyresnivån i övriga staden bedöms ligga i intervallet till kronor per kvadratmeter. Västra Hamnen är det område i Malmö med lägst kontorsvakanser. Här var vakansen 3 4 procent under 2007 och En viss ökning har dock noterats under 2009 och bedömningen är nu att den uppgår till cirka 5 procent. För industrilokaler ligger hyresnivåerna i intervallet 400 till 850 kronor per kvadratmeter och vakansen bedöms till cirka 6 procent i bra lägen. Butik Bästa butiksläge i Malmö är längs Södra Förstadsgatan, från Triangeln och norrut, samt längs Södergatan. Butikshyrorna för de bästa lägena återfinns i intervallet till kronor per kvadratmeter och för A-läge i intervallet till kronor per kvadratmeter. Vakansgraderna för butiker i de mest attraktiva lägena är låga men en viss ökning bedöms uppkommit under Samma trend syns även i B-lägen. Bostad Befolkningstillväxten i Malmö har resulterat i bostadsbrist och vakanserna i bostadsfastigheter är i det närmaste obefintliga. Under åren 2004 till 2008 steg antalet färdigställda bostäder i Malmö och i genomsnitt färdigställdes stycken per år. Till och med tredje kvartalet 2009 hade drygt 600 bostäder färdigställts, men en eftersläpning i statistiken medför att siffran kan komma att justeras uppåt efterhand. Hyror i Malmö Vakanser i Malmö kr/kvm % Kontor A-läge Butiker A-läge Industri A-läge Kontor A-läge Butiker A-läge Industri A-läge Bostäder A-läge Kontor B-läge Butiker B-läge Kontor B-läge Butiker B-läge Bostäder B-läge Registreringsdokument 17

20 Kalmar Den genomsnittliga arbetslösheten under 2008 i Kalmar var lägre än för riket. I Kalmar var andelen arbetslösa 4,6 procent medan andelen i riket var 6,2 procent. Arbetslösheten sjönk mellan 2006 och 2008, men precis som för riket spås en ökning under 2009 och I riket har arbetslösheten ökat från 6,2 procent 2008 till 8,0 procent i november Antal invånare per den 1 november 2009: Befolkningsförändring : 2,3% Relativ arbetslöshet 2008 (årsmedeltal): 4,6% Andel med eftergymnasial utbildning 35% Tillgång till högre utbildning: Ja Kalmar är den tredje största staden i Småland efter Jönköping och Växjö. Staden är belägen vid Kalmarsund och har goda kommunikationer i form av Europaväg 22, Ölandsbron mellan Kalmar och Öland samt riksväg 25 som sträcker sig till Halmstad via Nybro, Växjö och Ljungby. Vidare finns det även en flygplats, Kalmar Airport, med dagliga förbindelser till både Arlanda och Bromma. Kalmar är en av Sveriges äldsta städer. Under medeltiden var Kalmar ett gränsfäste mot Danmark och hade en betydande hamn, vilket gjorde staden till ett handelscentrum och en av Sveriges större städer. I och med Sveriges annektering av Skåne och Blekinge vid freden i Roskilde 1658 förlorade staden sin betydelse som gränsfästning. Kalmar var länge ett biskopssäte men 1915 avvecklades Kalmar stift. Mellan åren 1942 till 1980 fanns det även en flygflottilj i staden. Under 2000-talet har Kalmar kommuns invånarantal stadigt ökat. Mellan 2005 och 2009 ökade befolkningen med 2,3 procent och idag bor det personer i kommunen. Sysselsättning I Kalmar uppgår den förvärvsarbetande dagbefolkningen till närmare personer, och dagbefolkningen är nästan personer större jämfört med nattbefolkningen. Med andra ord arbetspendlar fler till kommunen än ut från den. Den sysselsatta dagbefolkningen har ökat med cirka personer mellan 2003 och Förvärvsgraden i Kalmar uppgår till 77,3 procent, vilket är i nivå med genomsnittet i riket på 77,5 procent. Näringsliv Kalmar har i huvudsak en likartad näringslivsstruktur som hela riket. Den största skillnaden är att Kalmar har en mindre andel förvärvsarbetande sysselsatta inom tillverkning och utvinning. I Kalmar arbetar cirka personer eller 11 procent inom den sektorn medan andelen för riket är 15 procent. Något mindre är även andelen sysselsatta inom finans- och försäkringsverksamhet samt företagstjänster jämfört med riket. Däremot är andelen verksamma inom offentlig förvaltning, försvar, utbildning, vård, omsorg och sociala tjänster större än jämfört med riket. Kalmar kommun och Landstinget är de två största arbetsgivarna i Kalmar. Bland de större privatägda arbetsgivarna finns Atlas Copco, Nobina, IKEA och Danish Crowns svenska gren. Största arbetsgivare i Kalmar Antal anställda Kalmar kommun Kalmar Läns Landsting Högskolan i Kalmar Kalmarsunds Gymnasieförbund Atlas Copco Construction Tools AB Nobina Sverige AB Tidningsbärarna KB Skånsk Tidn. Dist. AB o Co IKEA Svenska Försäljnings AB KLS Ugglarps AB (Danish Crown) Källa:SCB Andelen med eftergymnasial utbildning i Kalmar uppgår till 35 procent, vilket är cirka 4 procentenheter högre jämfört med riket. Fastighetsmarknad Den största fastighetsägaren i Kalmar kommun är det kommunala bostadsbolaget Kalmarhem. Avseende kommersiella ytor dominerar KIFAB, även det ägt av kommunen. Bland övriga större aktörer återfinns CA Fastigheter, Dagon och Sveafastigheter. Flera transaktioner har ägt rum på fastighetsmarknaden i Kalmar under de två senaste åren. Niam Fond IV genomförde en av 2009 års större fastighetsaffärer genom köpet av sju han- 18 Registreringsdokument