Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder och kundkännedom - dokumentation och bevarande. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att uppnå kundkännedom om uppdragsgivare innan affärsförbindelsen etablerades i fem olika förmedlingsuppdrag. Mäklaren har kontrollerat uppdragsgivares identitet med hjälp av identitetshandlingar som hade upphört att gälla. Mäklaren har även antecknat att identitetskontroller hade genomförts med hjälp av identitetshandlingar som vid tidpunkten för kontrollen ännu inte var utfärdade. En uppdragsgivare var en juridisk person och i två av förmedlingsuppdragen var uppdragsgivaren ett dödsbo. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Den 14 oktober 2011 beslutade Fastighetsmäklarinspektionen (då Fastighetsmäklarnämnden) att inleda ett tillsynsärende avseende fastighetsmäklaren NN Med beaktande av de anmälningar och de disciplinära påföljder som hade beslutats, fann myndigheten att det fanns skäl att närmare granska NN:s verksamhet som fastighetsmäklare. NN förelades den 31 oktober 2011 att till Fastighetsmäklarinspektionen ge in en förteckning över sina förmedlingsuppdrag som hade avslutats under åren 2010 och 2011. Inspektionen har därefter valt ut 26 förmedlingsuppdrag för POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) granskning. De handlingar som har granskats är uppdragsavtalen, objektsbeskrivningarna, köpehandlingarna, journalerna och dokumentationen om åtgärderna för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättlagstiftningen. NN har yttrat sig i ärendet genom ett ombud. Handlingar När det gäller dokumentationen om kundkännedom har Fastighetsmäklarinspektionen särskilt noterat följande. Bostadsrätten A Uppdragsavtalet ingicks den 4 maj 2010. NN har gett in kopior av uppdragsgivarens (säljarens) identitetskort, körkort och två olika pass. Av dokumentationen framgår det att NN har kontrollerat uppdragsgivarens identitet den 4 maj 2010 genom att ta en kopia av dennes identitetskort. Hon har även antecknat identitetskortets kortnummer i noteringen om den utförda identitetskontrollen. Av kopiorna framgår det att uppdragsgivarens ena pass och identitetskort utfärdades först den 14 juni 2010. Det andra passet upphörde att gälla den 11 april 2010. Det framgår också att uppdragsgivarens körkort har två utstansade hål och är makulerat. Fastigheten B Uppdragsgivaren (säljaren) av fastigheten var ett bolag. NN har gett in kopior av två registreringsbevis från Bolagsverket och en kopia av ett körkort avseende en behörig företrädare för bolaget. Av registreringsbevisen framgår att dessa är utskrivna den 22 april 2008 respektive den 21 oktober 2010. Uppdragsavtalet skrevs under av företrädaren för bolaget den 17 augusti 2010. NN har även gett in en kopia av ett utdrag från fastighetsregistret av vilken det framgår vem som är behörig företrädare för
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) bolaget. Fastigheten C Uppdragsavtalet undertecknades 28 maj 2010. Av dokumentationen om de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren (säljaren) framgår bland annat följande. Uppdragsgivaren var ett dödsbo med fyra dödsbodelägare. NN har gett in dokumentation om genomförd kundkännedom för samtliga dödsbodelägare. Noteringen om en utförd identitetskontroll avseende en av dödsbodelägarna är daterad den 28 maj 2010. På noteringen har NN antecknat bland annat numret på dödsbodelägarens körkort, vilket överensstämmer med det nummer som återfinns på kopian av körkortet. Körkortet utfärdades den 17 juni 2010. NN har även gett in en kopia av dödsbodelägarens pass. Av kopian framgår att passet utfärdades 17 maj 2010. Fastigheten D Uppdragsavtalet är undertecknat den 31 juli 2009. Av dokumentationen om vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren (säljaren) framgår bland annat följande. Uppdragsgivaren var ett dödsbo med tre dödsbodelägare. NN har gett in dokumentation om genomförd kundkännedom för samtliga dödsbodelägare. Avseende en av dödsbodelägarna har NN gett in två olika noteringar om utförda identitetskontroller. Dessa är daterade den 31 juli 2009 respektive 31 juli 2010. I noteringarna om de utförda identitetskontrollerna har NN antecknat bland annat numret på döds-bodelägarens körkort, vilket överensstämmer med det nummer som finns på kopian av körkortet. Av kopian framgår att körkortet utfärdades den 2 september 2009. NN har även gett in en kopia av dödsbodelägarens pass. Av kopian framgår att passets sista giltighetsdag var den 9 mars 2012. Det framgår vidare att dödsbodelägarens pass har tre utstansade hål och är makulerat. Fastigheten E
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) Uppdragsavtalet är undertecknat den 11 oktober 2010. Av dokumentationen om de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparen framgår bland annat följande. NN har gett in två noteringar om utförda identitetskontroller avseende köparen. Dessa är daterade den 27 juli 2011 respektive den 28 juli 2011. Noteringen från den 27 juli 2011 saknar uppgift om köparens körkortsnummer. Köpekontraktet är daterat den 27 juli 2011. Fastigheten F Uppdragsavtalet är undertecknat den 23 april 2011. Av dokumentationen om vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren (säljaren) framgår bland annat följande. Noteringen om en utförd identitetskontroll är daterad den 22 april 2011. Kopia av uppdragsgivarens identitetskort visar emellertid att identitetskortet endast var giltigt till den 3 april 2011. Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud uppgett bland annat följande. Bostadsrätten A NN har förväxlat uppdragsgivarens (säljarens) identitetshandlingar. Hon har haft flera kopior av olika identitetshandlingar avseende uppdragsgivaren. Fastigheten B NN har tidigare förmedlat för bolaget. Uppdragsgivaren (säljaren) var därför redan känd för henne. Identitetskontrollen av uppdragsgivaren har genomförts i enlighet med Fastighetsmäklarnämndens föreskrifter (KAMFS 2009:2, FMN 2009:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Hon kontrollerade med företrädaren att det inte hade skett några förändringar avseende bolagets firmatecknare eller styrelseledamöter i samband med att uppdragsavtalet upprättades den 17 augusti 2010. Hon kontrollerade även dessa uppgifter med Bolagsverket innan hon accepterade
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) uppdraget. Det ena registerutdraget är från den 22 april 2008 när bolaget bildades. Det andra registerutdraget är daterat den 21 oktober 2010 på grund av att det behövdes för lagfartsansökan. Fastigheten C NN har av misstag antecknat körkortsnumret i stället för passnumret i noteringen om den utförda identitetskontrollen. Hon hade kopior av både körkortet och passet i akten. Uppdragsgivaren gifte sig den 1 maj 2010 och bytte ut sina identitetshandlingar på grund av ett namnbyte. Fastigheten D NN har tagit kopior av både uppdragsgivarens körkort och pass. När hon dokumenterade identitetskontrollen har hon antecknat fel nummer. Fastigheten E Köparen undertecknade endast en del av handlingarna den 27 juli 2011. Säljaren ville inte skriva under köpeavtalet på grund av en lång bilresa. Köparen avbröt därför undertecknandet. Resterande köpehandlingar skrev parterna under den 28 juli 2011. Hon skrev ut en notering om identitetskontrollen av köparen den 28 juli 2011. Båda parter är överens om att köpekontraktet daterat den 27 juli 2011 ska gälla. Fastigheten F Uppdragsgivaren (säljaren) hade ingen giltig identitetshandling vid tidpunkten för den utförda identitetskontrollen. Hon har även en kopia av ett annat identitetskort som tillhör uppdragsgivaren. Det identitetskortet är utfärdat den 11 september 2011. Tillämplig lagstiftning Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmed-
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) lingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalen har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Av 2 kap. 3 samma lag framgår bland annat att med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Verksamhetsutövare ska vid tillämpning av första stycket 2 utreda kundens ägarförhållanden och kontrollstruktur. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare normalt inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 2 kap. 9 samma lag ska den avslutas. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen, ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna, om än
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) något annorlunda formulerade. Av 6 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att vid en identitetskontroll av en juridisk person ska fastighetsmäklaren kontrollera dess registreringsbevis. Registreringsbeviset får inte vara äldre än tre månader vid kontrollen. Om det inte har utfärdats något registreringsbevis för den juridiska personen ska dess identitet kontrolleras genom andra motsvarande behörighetshandlingar eller mot externa register som innehåller uppgifter om den juridiska personens organisationsnummer, styrelse, firmatecknare eller motsvarande. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att mäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar m.m. som har använts för att kontrollera kundens identitet ska kopieras. Dokumentationen ska oavsett om det sker elektroniskt eller i pappersformat bevaras på ett säkert sätt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Bostadsrätten A NN har uppgett att hon har kontrollerat uppdragsgivarens identitet med hjälp av ett identitetskort, i samband med att uppdragsavtalet skrevs under. Kopian visar emellertid att identitetskortet inte var utfärdat vid tidpunkten för när uppdragsavtalet undertecknandes. Kopiorna av de övriga identitetshandlingarna som NN har gett in visar att körkortet hade makulerats, att det ena passet hade upphört att gälla och att det andra passet inte hade utfärdats. Det förutsätts att de identitetshandlingar som kontrolleras för att uppnå kundkännedom ska vara giltiga vid tidpunkten för åtgärden. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har etablerat en affärsförbindelse utan att hon dessförinnan har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren (säljaren). Förseelsen är varningsgrundande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) Fastigheten B Enligt Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter har NN varit skyldig att kontrollera uppdragsgivarens (säljarens) identitet genom kontroll av ett registreringsbevis som inte är äldre än tre månader. De kopior av registreringsbeviset som NN gett in är daterade mer än tre månader innan, respektive två månader efter, att uppdragsavtalet med säljaren undertecknades. NN har inte gett in några andra behörighetshandlingar som visar att hon har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren i nära anslutning till att förmedlingsuppdraget etablerades. Den omständigheten att hon tidigare har haft uppdrag att förmedla åt uppdragsgivaren påverkar inte hennes skyldighet att kontrollera uppdragsgivarens identitet vid etableringen av den nya affärsförbindelsen. Att kontrollera med företrädaren för bolaget om det har skett några förändringar avseende bolagets sammansättning är inte tillräckligt för att uppnå kundkännedom. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har etablerat en affärsförbindelse utan att hon dessförinnan har uppnått kundkännedom i enlighet med penningtvättslagstiftningens föreskrifter. Förseelsen motiverar en varning. Fastigheten C NN har antecknat att hon har utfört identitetskontrollen av en av de fyra dödsbodelägarna med hjälp av ett körkort som vid tidpunkten för identitetskontrollen ännu inte var utfärdat. Körkortet utfärdades inte förrän tre veckor efter den tidpunkt som NN har uppgett att identitetskontrollen utfördes. Mot bakgrund av att körkortsnumret finns antecknat i noteringarna om den utförda identitetskontrollen är det inte möjligt att NN har uppnått kundkännedom med hjälp av körkortet vid den uppgivna tidpunkten. NN har även gett in en kopia av dödsbodelägarens pass. Det saknas emellertid en anteckning om att hon har genomfört en identitetskontroll med hjälp av passet. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det genom utredningen i ärendet är visat att NN har etablerat en affärsförbindelse utan att dessförinnan ha uppnått kundkännedom om det dödsbo som var uppdragsgivaren. Hon har därmed inte agerat i enlighet med reglerna i penningtvättslagstiftningen. Förseelsen motiverar en varning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) Fastigheten D NN har gett in två noteringar om utförda identitetskontroller avseende en av de tre dödsbodelägarna. Den första noteringen är daterad samma dag som uppdragsavtalet skrevs under, den 31 juli 2009. Enligt anteckningen har NN utfört identitetskontrollen med hjälp av ett körkort som vid tidpunkten för identitetskontrollen ännu inte var utfärdat. Körkortet utfärdades mer än en månad senare, den 2 september 2009. Mot bakgrund av att körkortsnumret finns antecknat i dokumentationen om den utförda identitetskontrollen är det inte möjligt att NN har uppnått kundkännedom med hjälp av körkortet vid den angivna tidpunkten. Den andra noteringen om en utförd identitetskontroll med hjälp av körkortet är daterad 31 juli 2010. Det är ett år efter att uppdragsavtalet skrevs under. NN har även gett in en kopia av dödsbodelägarens makulerade pass. Av passkopian framgår att passets giltighetsdatum inte hade gått ut vid tidpunkten för när uppdragsavtalet skrevs under. Det saknas emellertid en anteckning om att hon har genomfört en identitetskontroll med hjälp av passet. När NN tog en kopia av passet har det dessutom varit makulerat och därmed en ogiltig identitetshandling. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det genom utredningen i ärendet är visat att NN har etablerat en affärsförbindelse utan att dessförinnan ha uppnått kundkännedom om det dödsbo som var uppdragsgivaren. Hon har därmed inte agerat i enlighet med reglerna i penningtvättslagstiftningen. Förseelsen motiverar en varning. Fastigheten E NN har lämnat en förklaring till varför dokumentationen om de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom är daterad dagen efter köpekontraktets datering. Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste omständigheter som är graverande för en
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Mot bakgrund av de uppgifter som NN lämnat finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte kan anses otvetydigt fastställt att NN agerat i strid med reglerna i penningtvättslagstiftningen i denna del. Fastigheten F NN har utfört identitetskontrollen av uppdragsgivaren med hjälp av en ogiltig identitetshandling. Hon har inte visat att hon vidtagit några andra åtgärder för att uppnå kundkännedom innan hon ingick affärsförbindelsen med uppdragsgivaren. Hon har därmed inte agerat i enlighet med reglerna i penningtvättslagstiftningen. Förseelsen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att hon vid fem tillfällen har etablerat en affärsförbindelse utan att först ha uppnått kundkännedom. Förseelserna motiverar en varning även bedömda var och en för sig.