Brf Tavasten 1 Årsredovisning 2010
LITEN ORDLISTA Här finns föklaringar till de vanligast förekommande uttrycken i en årsredovisning: Anläggningstillgångar är tillgångar i föreningen avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på bl.a. föreningens byggnader och inventarier. Avskrivningarna görs för att fördela kostnaderna på flera år. Balansräkningen visar föreningens samtliga tillgångar, skulder och eget kapital per bokslutsdagen. Förvaltningsberättelsen är den del av årsredovisningen som återger styrelsens redovisning av verksamheten som text. Övriga delar av årsredovisningen är resultaträkning, balansräkning, bokslutskommentarer och noter. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen skall reglera inom ett år. Långfristiga skulder är skulder som föreningen skall reglera efter ett eller flera år. Omsättningstillgångar är andra tillgångar än anläggningstillgångarna. Dessa kan omvandlas i rena pengar inom ett år, t.ex. bankmedel. Resultaträkningen visar föreningens samtliga intäkter och kostnader för perioden och hur resultatet uppkommit. Om intäkterna har varit större än kostnaderna uppstår ett överskott och omvänt uppstår således ett underskott. Ställda panter avser pantbrev/inteckningar, som föreningen lämnat som säkerhet för lån. Upplupna kostnader är kostnader som tillhör räkenskapsåret, men som föreningen inte har fått någon faktura för per bokslutsdagen. Yttre fond är en fond som föreningen gör avsättning till varje år, enligt stadgarna. Denna fond skall täcka framtida reparationsbehov. 2
Förvaltningsberättelse Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Tavasten 1, 769617-4718, avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret den 1 januari 2010 till och med den 31 december 2010. Medlemmar Antalet medlemmar var den 31 december 2010 31. Lägenhetsöverlåtelser Av föreningens 43 lägenheter har under året 2 lägenheter överlåtits och 2 upplåtits till bostadsrätter. Valberedning Ann-Katrine Brage (sammankallande) och Anett Nysköld har fått i uppdrag att utgöra valberedningen fram till 2011 års ordinarie stämma. Föreningsfrågor Föreningen höll sin köpstämma den 7 december respektive den 15 december 2009 och tillträdet till fastigheterna skedde den 22 mars 2010. En ordinarie stämma hölls den 3 juni 2010 där stämman bland annat behandlade förslag till nya stadgar, namnändring och personval. I övrigt framkom mycket information från styrelsen till stämman gällande förvärvet och planerade investeringar enligt den ekonomiska planen. En extra stämma hölls den 9 september 2010 varpå stadgarna antogs och namnändringen godkändes. Styrelsen Under tiden 2010-03-22 2010-12-31 Annika Gustafsson Ordförande Kerstin Rickemo Ledamot Mattias Fihn Ledamot Anna Ödlund Suppleant Under tiden 2010-06-03 2010-12-31 Olena Duganoff Eigal Awale Ledamot Suppleant 3
Årsredovisning för Brf. Tavasten 1 Verksamhetsåret 2010 Styrelsens arbete Den nuvarande styrelsen har under året arbetat främst med att fullfölja övertagandet av fastigheten Stockholm Tavasten 1 från Svenska Bostäder och att förbereda sig på att ta över förvaltningen av fastigheten. Styrelsen har arbetat med att sätta sig in i det relativt knapphändiga material som överlämnades i samband med övertagandet samt att gå igenom de avtal som följde med köpet. Styrelsen har också påbörjat projektering och byggnation av tvättstuga samt undercentral då dessa inte har funnits inom fastigheterna tidigare. Köpeavtalet innehöll separationsparagrafer där byggandet av sådana var ett krav. Man har också arbetat med upprustningar inför försäljningar av flera tomma lägenheter. Lägenheterna har blivit tomma efterhand på grund av avflytt samt bortgångar. Det fanns vid förvärvet en (1) st tom lägenhet. Nu återstår att planera för hur fastigheten skall behålla sitt värde och även ge ett tryggt och komfortabelt boende till så låg avgift som möjligt. Detta kräver en långsiktig investeringsplan och att göra rätt prioriteringar av kommande investeringar. Även marken behöver ses över samt användandet av föreningens lokaler. Styrelsen arbetar nu med att skapa rutiner för information, ekonomi underhåll och andra nödvändiga kunskaper om fastighetägaransvar och hyreslagstiftningar. Styrelsen har diskuterat hur hanteringen av grovsopor skall ske. Då detta är en kostsam hantering och föreningen saknar lokal för detta har styrelsen beslutat att samtliga boende två gånger om året skall erbjudas möjlighet att slänga grovsopor (ej elektronik och kemikalier) i en på föreningens område uppställd container. I övrigt hänvisas till miljöstationen på Björnsonsgatan. Styrelsen har under året haft nio protokollförda styrelsemöten. Styrelsen har också haft löpande projektmöten, byggmöten och medverkat vid besiktningar. Föreningens fastighetsinnehav Bostadsfastigheter Föreningen består av två huskroppar samt en gård med grönområden bakom husen. Den sammanlagda lägenhetsytan i fastigheterna uppgår till 2809 kvm fördelade enligt nedan: 3 st 1 rum, kök, badrum 17 st 2 rum, kök, badrum 12 st 3 rum, kök, badrum 11 st 4 rum, kök, badrum Av de 43 lägenheterna är 12 st upplåtna som hyresrätter. 4
Årsredovisning för Brf. Tavasten 1 Verksamhetsåret 2010 Fastighetsbeteckning Fastighetsbeteckningen är Stockholm Tavasten 1 i Stockholms kommun. Tomtarealen är på 4985 kvm. Föreningens lokaler Föreningen har förutom källarförråd cykelrum och barnvagnsrum ett antal lokaler i källar- och markplan som är uthyrda till både interna och externa hyresgäster. Det finns även en stor tvättstugelokal innehållandes tre (3) separata tvättstugor varav en (1) är en grovtvättstuga. Föreningen har även 5 st garage som alla är uthyrda. Inteckningar Inteckningar har tagits ut i fastigheterna på totalt 23 500 000 kronor Försäkringar Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Nordeuropa. Information Styrelsen har under året som gått eftersträvat en öppen, rak och tydlig information till medlemmarna. En bra kommunikation mellan styrelsen och medlemmarna är en förutsättning för att styrelsen skall kunna fatta rätt beslut. Informationsblad Fyra till sex gånger om året är målet att skicka ut ett informationsblad till alla medlemmar och hyresgäster. Det beskriver kortfattat vad som behandlats på styrelsemöten och andra möten. Syftet är att involvera medlemmar i styrelsens arbete och informera om vad som är aktuellt Hemsida En hemsida håller på att ta form och kommer att bli föreningens externa informationskanal, öppen för alla som vill veta mer om bostadsrättsföreningen. Där kommer att finnas information kring fastigheterna, lägenheterna, närmiljön och övrigt vad ett boende i Brf Tavasten 1 kan erbjuda. Här hittar man även kontaktuppgifter till styrelse, förvaltning, Internetleverantör, kabel-tv-leverantör med mera. Hantering av grovsopor Styrelsen har diskuterat hur hanteringen av grovsopor skall ske. Då detta är en kostsam hantering och föreningen saknar lokal för detta har styrelsen beslutat att samtliga boende två gånger om året skall erbjudas möjlighet att slänga grovsopor (ej elektronik och kemikalier) i en på föreningens område uppställd container. 5
Årsredovisning för Brf. Tavasten 1 Verksamhetsåret 2010 I övrigt hänvisas till miljöstationen på Björnsonsgatan. Underhåll och större investeringar under 2010 Det har under verksamhetstiden 2010 redan genomförts investeringar enligt plan. Den största av dem är projektering och byggnation av tvättstugan som består av tre separata tvättstugor, varav en är en grovtvättstuga. Verksamhetsplan & underhållsplan 5 år framåt En av styrelsens viktigaste uppgifter är att planera för kommande underhållsbehov och investeringar för att garantera fastigheternas livslängd och bevarande. Styrelsen måste både ha ett kort och ett långt perspektiv när det gäller större investeringar såsom tak, el, stammar, fasader, husgrunder, mark och parkeringsområden med mera. Under året som gått har styrelsen arbetat mycket med tvättstuga, och undercentral, planerat för kommande besiktningar med mera för att få en korrekt investeringsplan. Förbättringar och nyinvesteringar beroende på komfort, trivsel, lagstiftning och bättre ekonomisk drift skall aktiveras som nyanläggning och skrivas av under relevant antal år. Dessa investeringar innebär en höjning av fastigheternas värde. Kommande och pågående stora projekt som styrelsen utreder och/eller arbetar med är följande: Värmeanläggning Då föreningen inte har någon undercentral som tar emot och reglerar värme, vatten m.m. så måste en sådan byggas. Projekteringen är i full gång och byggnationen skall vara klar under kvartal 2 2011. Det kommer att bli en så kallad fjärrvärmecentral. Fönster Åtskilliga av lägenheternas fönsterpartier är idag undermåliga och på flera ställen i behov av upprustning eller byte. Fasadupprustning I samband med upprustning/byte av fönster, planeras upprustning av fasaden. Takvattensystem Upprustning planeras i samband med uppristning av fönster och fasad. Balkong- och entréupprustning Planeras i samband med upprustning av fönster och fasad. Trapphus, belysning etc Då trapphusen och källargångarna inte blivit underhållna på väldigt länge har medel avsatts för att utföra trapphus- och källarmålning samt byta armaturer. 6
Årsredovisning för Brf. Tavasten 1 Verksamhetsåret 2010 Månadsavgifterna Ekonomi Den genomsnittliga årsavgiften har under året varit 520 kr per kvadratmeter, vilket vid en jämförelse med grannföreningarna i Blackeberg kan anses relativt lågt. När det gäller de nödvändiga investeringarna för tvättstuga och undercentral finns det redan medel till detta och ingen nyupplåning kommer att krävas. För övriga behov kommer det att tas fram en investeringsplan som också omfattar finansiering och konsekvensanalys av förslagen. Förvaltning AdEx Fastighetsutveckling AB har under året skött föreningens redovisning, administration, fastighetsskötsel, markskötsel samt teknisk service av våra fastigheter. Eco Clean Sverige AB har under året skött städningen av våra fastigheter. Taxeringsvärde Fastigheternas taxeringsvärde för 2010 är 36 817 000 kr Årets resultat Årets resultat är en förlust på 2 895 010 kronor. Att det blev en förlust beror på att planerat underhåll har utförts med 2 906 714 kronor. Planerat underhåll får lyftas ur föreningens yttre underhållsfond nästföljande år, men måste, enligt gällande regler, redovisas som en kostnad i resultaträkningen det år underhållet är utfört. Föreningens yttre underhållsfond uppgår till 9 150 000 kronor och är avsedd att täcka det planerade underhåll som har gjorts. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Årets resultat -2 895 010 Avsättning till yttre underhållsfond enligt stadgarna -120 000 Återstår till stämmans förfogande -3 015 010 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så: Av yttre underhållsfond ianspråktas -2 906 714 att i ny räkning överföres -108 296-3 015 010 7
Resultaträkning Årsavgifter och hyror 1 1 804 731 Övriga förvaltningsintäkter 2 145 395 1 950 126 Rörelsens kostnader Löpande underhåll -79 324 Planerat underhåll 3-2 906 714 Fastighetsavgift och fastighetsskatt 4-97 081 Driftskostnader 5-1 054 619 Övriga kostnader -32 226 Personalkostnader -116 317 Avskrivningar anläggningstillgångar -50 000-4 336 281 Rörelseresultat -2 386 155 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 146 Räntekostnader -509 001-508 855 Resultat efter finansiella poster -2 895 010 Resultat före skatt -2 895 010 Årets resultat -2 895 010 8
Balansräkning TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 6 57 259 908 Standardförbättringar 7 592 381 Markanläggningar 8 26 794 57 879 083 Summa anläggningstillgångar 57 879 083 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 41 073 Kundfordringar 1 696 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 208 263 251 032 Kassa och bank 2 707 981 2 707 981 Summa omsättningstillgångar 2 959 013 SUMMA TILLGÅNGAR 60 838 096 9
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 9 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 31 856 000 Upplåtelseavgifter 548 470 Underhållsfond 9 150 000 Fritt eget kapital 41 554 470 Årets resultat -2 895 010-2 895 010 Summa eget kapital 38 659 460 Långfristiga skulder 10 Övriga skulder till kreditinstitut 21 410 323 Summa långfristiga skulder 21 410 323 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 44 284 Leverantörsskulder 317 337 Aktuella skatteskulder 22 959 Övriga skulder 11 225 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 372 508 Summa kortfristiga skulder 768 313 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 60 838 096 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 23 500 00 23 500 00 Ansvarsförbindelser Inga Styrelsen framför sitt tack till förvaltningen, anlitade entreprenörer och engagerade medlemmar 10
Noter Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och med tillämpande av allmänna råd, rekommendationer samt uttalanden från Bokföringsnämnden. Tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Anläggningstillgångar Anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Noter Not 1 Årsavgifter och hyror 2010 Årsavgifter 751 591 Hyresintäkter bostäder 692 504 Hyresintäkter lokaler 338 933 Hyresintäkter garage 21 703 1 804 731 Not 2 Övriga intäkter 2010 Värmeintäkter 52 083 Intäkter Tillägg Hyresrätt 16 099 Fakturerad fastighetsskatt 11 376 Bredband Abonnemang 5 790 Div övriga intäkter (inkl försäkringsersättning) 60 046 145 394 11
Noter Not 3 Planerat underhåll 2010 Tvättstugor, soprum, förråd 2 345 210 UC Bergvärme 332 040 Fönsterbyte 117 143 Fasad, balkong, entré 111 102 Övrigt 1 219 2 906 714 Not 4 Fastighetsavgift och fastighetsskatt Kommunal fastighetsavgift har varit 1277 kr per lägenhet och fastighetsskatten på lokaler har uppgått till 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. Not 5 Driftskostnader 2010 El 30 145 Uppvärmning 394 798 Vatten och avlopp 74 295 Renhållning 66 544 Tomträttsavgäld 5 483 KabelTV 8 512 Bredband till lägenheter/lokaler 55 431 Förvaltning 276 646 Markskötsel 9 578 Snöröjning 43 943 Jour, bevakning, utryckning 6 451 Städning 51 821 Försäkringar 30 974 1 054 621 12
Noter Not 6 Byggnader 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärden 0 Årets anskaffning 57 309 908 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 57 309 908 Ingående avskrivningar 0 Årets avskrivningar -50 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -50 000 Utgående redovisat värde 57 259 908 Taxeringsvärden byggnader 23 481 000 Taxeringsvärden mark 13 336 000 36 817 000 Not 7 Standardförbättringar 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärden 0 Årets anskaffningar 592 381 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 592 381 Utgående redovisat värde 592 381 Årets anskaffningar har bestått av: Fastighetsnät 116 522 Fastighetsdokumentation 312 002 Låssystem 27 832 Ventiler 3 888 Radonåtgärder 58 308 SBA och åtgärder 73 829 13
Noter Not 8 Markanläggningar 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärden 0 Årets anskaffningar (nyplanteringar) 26 794 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 26 794 Utgående redovisat värde 26 794 Not 9 Förändring av eget kapital Inbetalda insatser Uppl. avgifter Yttre fond Årets resultat Insatskapital 31 856 000 627 845 9 150 000 Årets resultat: -2 895 010 Belopp vid årets utgång 31 856 000 627 845 9 150 000-2 895 010 Not 10 Långfristiga skulder 2010-12-31 Nordea 4,05% bundet till 2015-02-18 6 561 617 Nordea 3,65% bundet till 2014-02-19 6 561 617 Nordea 2,67% rörligt 6 561 617 Nordea 2,67% rörligt 1 769 756 Avgår: kortfristig del av lån -44 284 21 410 323 14
Underskrifter 15
Brf Tavasten 1 Elias Lönnrots väg/ibsengatan, Blackeberg Box 140 52, 167 14 BROMMA