Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder och mäklarens kontrollskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen, som var en juridisk person. Mäklarens kontrollskyldighet har också prövats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN avseende ett förmedlingsuppdrag för en fastighet. Uppdragsgivarna var ett syskonpar, varav den ena var förordnad som god man för den andra. Anmälarna har bland annat ifrågasatt om NN har tillvaratagit den ena uppdragsgivarens önskemål. De upplevde att denna uppdragsgivare hade motsatt sig en försäljning. NN har förelagts att yttra sig i ärendet och att ge in kopior av uppdragsavtalet, dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom, köpekontraktet och dokumentationen rörande godmanskapet. NN har lämnat in två yttranden och de begärda handlingarna. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom Köparen var ett aktiebolag. NN har lämnat in blanketten Kundkännedom köpare (ID-kontroll). Blanketten är undertecknad av NN den 28 januari 2015. Det framgår av blanketten att identitetshandlingen för en av företrädarna för bolaget kopierades samma dag. Det finns ett dokument med en kopia av företrädarens identitetshandling. Till blanketten finns det ett handskrivet dokument som är signerat av NN. I detta dokument anges följande. 28/1-15 Köparens registreringsbevis är inte nyligen uttaget. Kontroll görs mot Allabolag.se. Det överensstämmer med registreringsbeviset. Not- Köparen köper tomten för att bygga hus åt familjen. Köper det på företaget efter samtal med sin revisor. Det finns en kopia av registreringsbeviset från Bolagsverket daterat den 30 april 2014. Ett utdrag från en webbplats med uppgifter om bolagets organisationsnummer, bolagsform, befattningshavare och firmatecknare finns också med. Utdraget är inte daterat och man kan inte heller se från vilken webbplats utdraget kommer. Fastighetsmäklarens yttrande NN har tillbakavisat kritiken. Han har bland annat uppgett följande. NN övertog uppdraget från en kollega som slutade sin anställning inom företaget. När han tog över uppdraget tecknades ett nytt uppdragsavtal. Han vidtog åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna, även om den tidigare mäklaren redan hade gjort detta. Han kände till att en av uppdragsgivarna var god man för den andre, men att uppdraget endast omfattade att sörja för person. En fastighetsmäklare är skyldig att kontrollera att uppdragsgivaren förfogar över förmedlingsobjektet. En
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) mäklare ska även vara uppmärksam på om det finns några omständigheter som talar för att en uppdragsgivare inte skulle ha rättshandlingsförmåga, exempelvis därför att uppdragsgivaren är minderårig. Det finns inte någon allmän skyldighet att mer ingående kontrollera uppdragsgivarens rättshandlingsförmåga om det inte är uppenbart eller omständigheterna talar för detta. I det aktuella fallet talade inga omständigheter för att en av uppdragsgivarna skulle sakna rättshandlingsförmåga. Uppdragsgivarna informerade om omständigheterna kring förordnandet av god man. De nämnde även att grannar tidigare försökt obstrueras försäljningsförsöket. Vid en kontakt med Överförmyndaren bekräftades omfattningen av förordandet. Dokumentation över åtgärderna för att uppnå kundkännedom Det är riktigt att registreringsbeviset var äldre än tre månader. Han hade bett köparen att ta med sig ett registreringsbevis till kontraktsskrivningen. Eftersom det var äldre än tre månader gjorde han en kontroll mot webbplatsen X, för att försäkra sig om att uppgifterna alltjämt var korrekta. Han skrev ut utdraget från webbplatsen X och sparade det i akten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intresse. Mäklarens kontrollskyldighet Enligt 17 ska fastighetsmäklaren bland annat kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Det framgår av NNs yttrande att han har gjort en bedömning av uppdragsgivarens rättshandlingsförmåga genom att bland annat kontakta Överförmyndaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det finns någon grund för att kritisera NN i denna fråga.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Dokumentation över åtgärderna för att uppnå kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen bland annat kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 samma lag framgår det att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Av 6 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) framgår det bland annat att om kunden är en juridisk person ska fastighetsmäklaren kontrollera dess registreringsbevis. Registreringsbeviset får inte vara äldre än tre månader vid kontrollen. Den juridiska personens företrädare ska kontrolleras i enlighet med 5. Det innebär att företrädarens identitet ska kontrollera genom ett körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som har utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt. Det framgår av 17 andra stycket penningtvättsföreskrifterna att de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior. Eftersom köparen var en juridisk person har NN varit skyldig att inhämta ett registreringsbevis som en av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparen. Han har medgett att den inlämnade kopian av registreringsbeviset var äldre än tre månader vid tidpunkten för affärstransaktionen. Registreringsbeviset är daterat den 30 april 2014 och köpekontraktet är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) underskrivet av parterna den 28 januari 2015. NN har i sitt yttrande uppgett att han kontrollerade bolaget på en webbplats vid kontraktsskrivningen. Det utdrag som NN har skickat in till inspektionen från webbplatsen är inte daterat och det framgår inte heller att det är från den webbplatsen som NN uppger att det kommer ifrån. NN har dock gjort en egen notering den 28 januari 2015 om att kontrollen har skett mot webbplatsen och att det överensstämmer med registreringsbeviset. Han har även antecknat syftet med köpet. Det framgår också av utredningen i ärendet att NN har genomfört en identitetskontroll av företrädaren för bolaget och kopierat denna identitetshandling. Kammarrätten i Stockholm har i en dom den 18 februari 2015 (mål nr 1057-14) funnit att en identitetskontroll av en företrädare för ett bolag på den aktuella webbplatsen ska utgöra ett sådant tillförlitligt sätt för grundläggande kundkännedom som avses i penningtvättslagen. I domen konstaterade man även att uppgifterna till den aktuella webbplatsen hämtas direkt från Bolagsverket. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå grundläggande kundkännedom om köparen och att det inte finns grund för någon kritik i denna fråga. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte heller anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.