BEBO Medlemsmöte Ekonomisk bärkraft i långtgående energieffektiviseringar Anders Sandoff och Conny Overland Handelshögskolan vid Göteborgs universitet Göteborg, 19 februari 2015
Projektet handlar om Att skapa kunskap om de affärsmässiga konsekvenser som långtgående energieffektiviseringar i flerfamiljsfastigheter innebär. Utgår från Halvera Mera, 31 förstudierapporter Allmännyttan, Privata, BRF Dokumentanalys och intervjuer
Affärsmässiga förutsättningarna -en utmaning 1. Betydande andel ägare och styrelser utan erfarenhet av långtgående energieffektiviseringar 2. Traditionellt förvaltningsfokus snarare än fokus på värdeskapande i affärsmodellen 3. Energieffektiviseringar är en fråga utan tydlig organisatorisk hemvist eller strategisk tyngd 4. Stora investeringar med mager lönsamhet 5. Långa kalkylhorisonter med låga kalkylräntor 6. Ofta kunder med begränsad betalningsförmåga 7. Nya samverkansformer 8. Komplexa produkter och energisystemberoenden under utveckling 9. Otydliga sociala effekter med ökade krav legitimitet och inkluderande processer
Förutsättningarna för energieffektiviseringar skiljer sig kraftigt åt Ägarform Marknadsutveckling Ekonomisk situation Fastighetens utformning och kvalitet Målsättningens ambition Lokala utvärderingskriterier Olika lokala synsätt
Affärsmässighet Ett begrepp som fick ökad aktualitet med Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (Allbolagen), 2011. Affärsmässiga principer och marknadsmässiga avkastningskrav Vad innebär det? Vinstmaximering?, Långsiktig överlevnad? Vad innebär det i praktiken? Ställs på sin spets vid investeringsbeslut.
Marknadsmässiga avkastningskrav Begränsar möjligheterna till kommunal borgen för en kostnad understigande marknadspriset Begränsar möjligheterna att avstå från marknadsmässig avkastning Skall spegla en långsiktig aktörs avkastningskrav Avkastningskrav skall ställas på företagsnivå och inte på enskilda investeringar Svårt att finna jämförbara företag Fastighetsbestånd, företagsstorlek, marknadsandel, geografisk marknad, operativa risker, kapitalstruktur
Ofta omotiverat höga avkastningskrav Företagets boende kan betraktas som ett nätverk
Implicit avkastningskrav (%) Implicit avkastningskrav för olika återbetalningstider och kalkylräntenivåer 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Återbetalningstid (år) Kalkylränta 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 %
Typkalkylen
När tillför en investering värde? När summan av alla kassaflöden som förväntas följa av investeringsbeslutet, diskonterade med en riskjusterad ränta, överstiger investeringsbeloppet. ksek 4000 3000 2000 1000 0-1000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21-2000 -3000-4000 -5000-6000 År
Grundelement i en investeringskalkyl Marginella kassaflöden i förhållanden till BAU Grundinvestering Löpande kassaflöden Restvärde Observera särskilt skattekonsekvenser och förändringar i rörelsekapital Se upp med användning av schablonvärden Beaktas ej i kalkylen: Avskrivningar Ränta Samkostnader Ej återvinningsbara kostnader Använd ej återbetalningstid, direktavkastning och driftsnetto för beslut om investeringar Undvik fasta ingångsvärden, kan ändras över tid.
Grundkalkyl för investeringsbedömning År 0 1 2 3 4 5 6 Inbetalningar 419 267 551 431 845 578 444 800 945 458 144 973 471 889 322 486 046 002 500 627 38 Utbetalningar -266 934 168-274 942 193-283 190 459-291 686 173-300 436 758-309 449 861-318 733 35 Skatterabatt avskrivn 86 174 503 61 704 865 58 986 016 58 986 016 29 078 681 4 609 043 4 609 04 Kapitalbindning -12 694 449-380 833-392 258-404 026-416 147-428 631-441 49 Restvärde Kassaflöde 225 813 437 218 227 416 220 204 244 225 040 791 200 115 099 180 776 553 186 061 57 Skatt -42 653 347-43 932 948-45 250 936-46 608 464-48 006 718-49 446 920-50 930 32 Kassaflöde efter skatt 183 160 090 174 294 468 174 953 308 178 432 327 152 108 381 131 329 634 135 131 25 Investering -1 382 539 107 11 12 13 14 15 16 1 Inbetalningar 563 460 529 580 364 345 597 775 275 615 708 534 634 179 790 568 264 434 585 312 36 Utbetalningar -358 737 201-369 499 317-380 584 296-392 001 825-403 761 880-415 874 736-428 350 97 Bedömningskriterier: Skatterabatt avskrivn 4 609 043 4 609 043 4 609 043 4 609 043 4 609 043 4 609 043 4 609 04 Kapitalbindning -496 901-511 808-527 163-542 977-559 267 6 502 351-380 97 Restvärde Nettonuvärde: NPV (mätt i kr) Kassaflöde 208 835 471 214 962 263 221 272 860 227 772 774 234 467 686 163 501 092 161 189 45 Kvotmått: NPV/begränsad resurs (grundinvestering, energibesparing, manntimmar..) Skatt -57 322 532-59 042 208-60 813 474-62 637 878-64 517 015-42 669 115-43 949 18 Kassaflöde efter skatt 151 512 939 155 920 055 160 459 386 165 134 896 169 950 672 120 831 977 117 240 26 Annuitetsvärde NPV*annuitetsfaktorn (Analys av investeringens påverkan på bolagets redovisning, kapitalstruktur och likviditet)
Kalkylräntans betydelse för nettonuvärdet Nettonuvärde 1 400 000 000 1 200 000 000 1 000 000 000 800 000 000 600 000 000 400 000 000 200 000 000 0 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% 10,00% 11,00% 12,00% 13,00% 14,00% 15,00% 16,00% 17,00% 18,00% -200 000 000-400 000 000 Kalkylränta
Exempel känslighetsanalys 2 000 000 000 1 500 000 000 1 000 000 000 500 000 000 0-30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% -500 000 000-1 000 000 000-1 500 000 000-2 000 000 000 Inbetalningar Utbetalningar Investeringsutgift Restvärde (kalkylränta om 10 % antas) 14
Exempel känslighetsanalys (forts.) Inbetalningar Utbetalningar 25,0% 20,0% 15,0% 20,0% 15,0% 10,0% 10,0% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -15,0% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 5,0% 0,0% -5,0% -10,0% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% -20,0% -25,0% Etanol Biogas Pellets El Elcertifikat -15,0% -20,0% Biobränsle DoU El Elskatt Topplastvärme Procentuella effekter på inbetalningar och utbetalningar som följd av prisförändringar 15
Energieffektivisering och ekonomisk analys
KALKYLER OCH BESLUT Lönsamhetskrav (och krav på affärsmässighet) driver utformandet och användandet av projektspecifika kalkyler. Kalkyler av BEBO-typ kan få stor spridning och bidra till branschstandard och påverka beslut om energieffektiviseringar. I värsta fall kan dessa kalkyler anses utgöra ett komplett underlag för ekonomisk bedömning. Projektkalkylen ett nödvändigt men inte tillräckligt rekvisit.
POTENTIELLA PROBLEM 1. Kalkylerna i sig (tidigare beskrivet) Korrekt utformade Dynamik 2. Utelämnade aspekter Vad är den marginella investeringen? Alternativa handlingsmöjligheter Fastighet/område Fastighet/företag (koncern) 3. Andra hinder Finansiering Distribuerat beslutsfattande Egen kompetens Affärsmodell
MARGINALINVESTERING Ett oreflekterat användande av en befintlig kalkylmall riskerar att leda tanken fel. Vad är det relevanta referensfallet? Energieffektivisering/renovering. Exempel: Örebro (Öbo) - Fönsterbyte från 16 miljoner till 4 miljoner om man tar renoveringsbehov i beaktande.
ALTERNATIVA HANDLINGSMÖJLIGHETER Vilka handlingsmöjligheter ryms och vilka ryms inte i kalkylförutsättningarna? Det kan vara mer fördelaktigt för fastighetsägare att använda sig av solfångare och/eller värmepumpar framför att minimera energianvändning. Konsekvenser för primärenergianvändning och utsläpp av växthusgaser visavi företagsekonomi? Användning/nettoenergi (BBR) Realoptioner
FASTIGHET/OMRÅDE En investering i en fastighet har konsekvenser utanför fastigheten. Faktorer utanför fastigheten kan också möjliggöra investeringen i fastigheten. Extra svårt få lönsamhet i renoveringar i ytterområden eller i orter med svagare tillväxt Lokal spillvärme Skalerbarhet Samverkansbehov Samma ägare för flera fastigheter? Gemensamhetsanläggningar?
FASTIGHET/FÖRETAG/(ÄGARE) Renovering och energieffektivisering medför ekonomiska konsekvenser inte bara genom minskade driftskostnader och hyrestillägg. Organisatoriska läreffekter (T.ex. Backa Röd) Effektiva implicita kontrakt Attraktiv som arbetsgivare Kunder (framtida affärer, vakansgrad) Leverantörer Närboende och samhället Risk (Finansiell och operativ) Pacing När gör vi vad? Ännu bredare: Påverkan på koncern/ägare Allmännyttan och sociala kostnader Befintliga tillgångar
Energieffektivisering - Förutsättningar: Gavlegårdarna, Gavlefastigheter, Gävle Energi Tekniskt räknar vi på ett typår motsvarande år 2020, dvs då fjärrvärmen i Gävle är fossilfri (alla oljeanläggningar konverterade till bioolja och Korsnäs elpannor är i viss mån i drift för Gävle Energi) Tre beräkningsfall: 1. Referensfall: Utfall utan åtgärder 2. Energibesparing i fastigheter: Kombination av fastighetsåtgärder som innebär att den använda energin (värme och el) minskar med 20% under alla perioder av året 3. Installation av värmepumpar: Installation av värmepumpar med en omfattning som motsvarar att kommunkoncernens inköpta energi (värme+el) minskar med 20%. Även i detta fall antas som en förenkling att den inköpta energin minskar med 20% under alla perioder av året
Resultat och slutsatser - Ekonomi Både alternativen för energieffektivisering innebär tydliga merkostnader ur koncernperspektiv. Energibesparing i fastigheter innebär en merkostnad på 46 MSEK/typår ur koncernperspektiv. - Detta motsvarar en CO2-reduktionskostnad på ca 18 800 SEK/ton CO2. (räknat på långsiktig marginalel) Installation av värmepumpar innebär en merkostnad på 34 MSEK/typår ur koncernperspektiv. Samtidigt stiger de klimatpåverkande utsläppen. Utfall jämfört med referensfallet: Primärenergi (GWh/år) Klimatpåverkande utsläpp (ton CO2-ekv/år) Merkostnad Koncern (MSEK/typår) Värdering av el Långsiktig marginal Nordisk residual Långsiktig marginal Nordisk residual Energibesparing - 8-9 - 2 500-2 100 46 Värmepumpar + 91 + 114 + 29 000 + 22 000 34
FINANSIERING Konventionellt byggande Energieffektivt byggande Värdeökning Värdet av tillkommande framtida kassaflöden Värdeökning Investering Värdet av framtida kassaflöden Tilläggsinvestering Investering (konv.) Värdet av framtida kassaflöden (konv.)
FINANSIERING Med större investeringsbehov följer ökade finansieringsbehov. Fastighetssektorn högt belånad (fasta tillgångar). Tillgång till lånefinansiering extra viktigt för en fastighetsutvecklare som vill bygga klimatsmart! Värdeökning Tilläggsinvestering Tillkommande lånefinansiering Investering (konv.) Lånefinansiering Energieffektivt byggande Värdet av tillkommande framtida kassaflöden Värdet av framtida kassaflöden (konv.)
FINANSIERING Kan vara svårt för långivare att värdera effekterna av energieffektivt byggande. Energieffektivt byggande Värdet av tillkommande framtida kassaflöden Nytt, brist på data. Funkar det? Tillkommande lånefinansiering Lånefinansiering Värdet av framtida kassaflöden (konv.)
VARFÖR SÄGER BANKEN NEJ? Företaget använder projektspecifika kalkyler. Banken använder sig av schabloner för skattning av energikostnader. Olika värderingar. Ekonomiskt problem
CERTIFIERINGAR Bra låntagare har incitament att försöka överbrygga informationsasymmetrier. Finansiell litteratur föreslår olika slags certifieringar. Informerade finansiärer Emissionsgaranter Kreditratinginstitut Riskkapital Låntagaren bär en kostnad för att erhålla en för kapitalmarknaden trovärdig certifiering.
FINNS MOTSVARIGHETER VID INVESTERING I FASTIGHETER? Fastighetsvärderare? Miljöcertifiering av byggnader?
RESULTAT/SLUTSATSER Informationsasymmetrier hindrar lånefinansiering Främst för mindre ftg Schablonvärden Datainsamling Vare sig fastighetsvärderare eller miljöcertifieringar överbrygger detta i dagsläget. Risk för ineffektiv kapitalallokering med förlorad konkurrenskraft och miljönytta som följd.
GRÖNA OBLIGATIONER Obligationer för 10 miljarder dollar emitterade sedan November 2013 Kandidatuppsats: Anna Adlarson & My Hammarström (2015) Studerar drivkrafter för gröna obligationer Göteborgs stad, Örebro kommun, Stockholms Läns Landsting, Vasakronan, Skanska, SCA Samma prissättning som vanliga obligationer Dock snabbt fulltecknade Andra drivkrafter har varit viktigare Diversifiering, Framtidssäkring, Organisatorisk integrering
ÖVRIGA PROBLEM Distribuerat beslutsfattande Brf Alla behöver komma överens Annan ekonomisk logik Egen kompetens Affärsmodeller
Ekonomisk bärkraft i långtgående energieffektiviseringar
FRÅGESTÄLLNINGAR Övergripande: Hur bedömer fastighetsägare ekonomin i energieffektiviseringar? Har man valt att gå vidare med projektet? I vilken mån har BEBO-kalkylen bidragit till beslutet? Skiljer sig avkastningskrav och beslutskriterier åt mellan bolag? Utvärderas varje möjlig åtgärd för sig eller packeteras de och analyseras i mer aggregerad form? Hur tar man i beaktande aspekter bortom fastighetsgränsen? Hur förhåller man sig till komfortåtgärder? Hur dockar projektet in lånsiktig planering m.a.p.: Förvaltning av fastighetsbestånd Riskhantering Intressentdialog Hur arbetar man med finansiering? Vilka andra faktorer (hinder) har varit avgörande? Vilka andra möjligheter ser respondenterna?
Frågeställningar Utformning av beslutsunderlag (innehåll och process) Bedömning av lönsamhet (lång och kort sikt) Koppling till risk Fastighetsekonomiskt vs. företagsekonomiskt perspektiv Organisatorisk utformning Samverkan (byggbolag, energibolag, andra fastighetsbolag, boendeorganisationer, universitet etc) Bolagets kapitalstruktur och finansiering Möjligheterna för hyresökningar och arbetet med boendedialogen Långsiktig planering avseende fastighetsbestånd Ägarstyrning och intern styrning (ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande)
ANSATS Innehållsanalys: Rapporter Halvera Mera Offentlig dokumentation såsom årsrapporter och hemsidor. Telefonintervjuer (semi-strukturerade)
AKTIVITET (NÄR) Intervjuer (Mars) Kompletterande textanalys (April) Analys (Maj) Författande (Maj-Juni) Rapport