Framtiden måste byggas idag Anders Konradsson
Den statliga politiken tre skeden från bostadspolitik till skattepolitik 1975 1990 sammanhållen politik mål om paritet och neutralitet schablonbeskattning av egnahem, bostadsrätt och allmännyttan konventionell beskattning av privata fastighetsägare räntebidrag till alla upplåtelseformer skatteavdrag mot inkomstskatt för egnahemsägare (marginalskatteeffekt) hyreshusavgift
Skede två 1991 till 2005 Skattereformen 1991 Enhetlig kapitalbeskattning (värdet av ränteavdrag 30 %) Höjd moms på byggande och införande av moms på förvaltningskostnader Näringsfastigheter (privat och allmännyttig hyresrätt, konventionell beskattning) Privatbostadsfastigheter (egna hem och bostadsrätter, schablonbeskattning) Fastighetsskatt för samtliga upplåtelseformer Danellsystemet 1993 Räntebidrag - 30 % på ett schablonberäknat underlag Investeringsbidrag till hyresrätter under perioder Neutralitetsmålet kvar paritetsmålet slopas
Skede tre 2006 -? Förändringar som gynnar ägandet Tagit bort räntebidragen till hyresrätter Tagit bort investeringsstöd till hyresrätter Tagit bort schablonbeskattningen på bostadsrätter Ersatt fastighetskatten med kommunal fastighetsavgift, innebär sänkt skatt på egnahem med ca 12 miljarder Bibehållit ränteavdrag för egnahem och bostadsrätter, kostar skattebetalarna 25 miljarder (varje procents ränta innebär ett skattebortfall på 6 miljarder) Infört ROT-avdrag för egnahemsägare och delvis bostadsrätter (13 miljarder) Rätt att ta ut marknadsvärdebaserad hyra vid uthyrning av privatbostad Förändringarna motsvarar en skattelättnad på 18 000 kronor per år för egnahemsägare - målet om neutralitet är borta eller?
Skatteutgifter (stöd) och skattesanktioner Egnahem o bostadsrätt 2012 2006 Diff. Avkastning eget hem 10,10 4,37 5,73 Avkastning bostadsrätt 5,06-5,06 Värdeförändring 3,82 5,77-1,95 Nedsatt vinstskatt 6,39 3,23 3,16 Stödet till egnahem och bostadsrätter består i att de inte behöver ta upp en intäkt av boendet (mer än fastighetsavgiften), men ändå får dra av räntekostnaden Skattereduktion ROT 12,30-12,30 Summa 37,67 13,37 24,30 Hyresrätt Investeringsstimulans hyresrätt - 1,00-1,00 Skattesanktion fast.skatt -1,32-2,02 0,70 Summa -1,32-1,02-0,30
Hyresrätt ger valfrihet för fler hyresrätten mer rätt än någonsin Öppen för alla ingen kontantinsats Lätt att byta bostad och flytta till jobb eller utbildning Tryggt och flexibelt boende Hyra efter bruksvärde och med hyrestak Hyresförhandlingssystemet ger starkt konsumentinflytande Hyresrätten bidrar till balans på bostadsmarknaden Hyresrätten kan bara utvecklas om de ekonomiska villkoren är likvärdiga med andra upplåtelseformar
Bygg 150 000 hyresrätter på 10 år F Ö R V A L T N I N G P R O D U K T I O N bygg blandat HYRAN Drift o underhåll Kapitalkostnader Skatt - bidrag Byggkostnad Exploatering Markkostnad Vilja Välja Servicenivå, effektivitet, taxor och avgifter, energiskatt, moms Räntor, amorteringar, räntebidrag, avskrivningar, avkastningskrav, fastighetsskatt, vinstskatt Byggmoms, stämpelskatt, investeringsbidrag Byggherreroll, beställarkompetens upphandling, konkurrens Exploateringsavtal, anslutningsavgifter Äganderätt, tomrätt, markberedskap, planer, planmonopol Partnerskap byggindustri, byggmarknadens aktörer, hyresmarknadens aktörer, kommunerna och staten Staten Investeringsstimulans och kreditgarantier Kommunerna - Rimliga markoch exploateringskostnader samt bra planeringsförutsättningar Byggindustrin långa serier, utveckla industriella byggmetoder med hög kvalitet till rimlig kostnad
Betalningsflödet Ränteavdrag ROT-avdrag Avsättning för framtida underhåll
Hyresgästen betalar 2 000 kr/mån mer i skatt Lån 1,8 miljoner (1 800 000 x 4 % x 30 % = 21 600 kr/år) Skatteposter Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Ränteavdrag 4 % 0 21 600 21 600 Fastighetsavgift - 1 277-6 387-1 277 ROT - avdrag 0 6 000 2 000 Utfall - 1 277 21 213 22 323
Tänkbara alternativ för skattebalans Ta bort subventionerna till ägda bostäder Höj fastighetsskatten på egnahem och bostadsrätter Slopa avdragsrätt för räntekostnader Slopa ROT-avdrag Inför motsvarande subventioner till hyresrätter Inför avdragsrätt för del av hyran Inför låg moms på hyran Inför investeringsstöd till hyresrätter Inför ROT-avdrag för hyresrätter
Hyra idag 900 kr/kvm Hyra med 6 % moms 829 kr/kvm Drift (moms) 390 (78) Drift (moms) 312 (0) Underhåll 150 (30) Underhåll 120 (0) Administ. 50 (10) Administ. 40 (0) Fastighetsav. 18 (0) Fastighetsav. 18 (0) Räntekostn. 120 (0) Räntekostn. 120 (0) Avskrivningar 100 (0) Avskrivning 100 (0) Resultat 72 (0) Resultat 72 (0) Hyra 900 (118) Hyra exkl. moms Hyra inkl. moms 782 (0) 829 (47) Med oförändrat resultat för fastighetsägaren kan hyran i detta fall sänkas med 71 kr/kvm ( 900 829 )
En skattereform för hyresrätten nu!!!! 1. Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter 15 000 lgh x 200 000 kr = 3 miljarder 2. ROT-avdrag till hyresrätter 30 000 lgh x 50 000 kr = 1,5 miljarder 3. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning = 2,5 miljarder 4. Slopad fastighetsskatt för hyresrätter = 1 miljard 5. Skattefria underhållsfonder = 0 Summa 8 miljarder för mer likvärdiga ekonomiska villkor