Från bostadspolitik till skattepolitik

Transkript

1 Från bostadspolitik till skattepolitik F Ö R V A L T N I N G P R O D U K T I O N HYRAN Drift o underhåll Kapitalkostnader Skatt - bidrag Byggkostnad Exploatering Markkostnad Vilja Välja Servicenivå, effektivitet, taxor och avgifter, energiskatt, moms Räntor, amorteringar, räntebidrag, avskrivningar, avkastningskrav, fastighetsskatt, vinstskatt Byggmoms, stämpelskatt, investeringsbidrag Byggherreroll, beställarkompetens upphandling, konkurrens Exploateringsavtal, anslutningsavgifter Äganderätt, tomrätt, markberedskap, planer, planmonopol

2 Den statliga politiken tre skeden sammanhållen politik mål om paritet och neutralitet schablonbeskattning av egnahem, bostadsrätt och allmännyttan konventionell beskattning av privata fastighetsägare räntebidrag till alla upplåtelseformer skatteavdrag mot inkomstskatt för egnahemsägare (marginalskatteeffekt) hyreshusavgift

3 Skede två 1991 till 2005 Skattereformen 1991 Enhetlig kapitalbeskattning (värdet av ränteavdrag 30 %) Höjd moms på byggande och införande av moms på förvaltningskostnader Näringsfastigheter (privat och allmännyttig hyresrätt, konventionell beskattning) Privatbostadsfastigheter (egna hem och bostadsrätter, schablonbeskattning) Fastighetsskatt för samtliga upplåtelseformer Danellsystemet 1993 Räntebidrag - 30 % på ett schablonberäknat underlag Investeringsbidrag till hyresrätter under perioder Neutralitetsmålet kvar paritetsmålet slopas

4 Skede tre ? Förändringar som gynnar ägandet Tagit bort räntebidragen till hyresrätter Tagit bort investeringsstöd till hyresrätter Tagit bort schablonbeskattningen på bostadsrätter Ersatt fastighetskatten med kommunal fastighetsavgift, innebär sänkt skatt på egnahem med ca 12 miljarder Bibehållit ränteavdrag för egnahem och bostadsrätter, kostar skattebetalarna 26 miljarder (varje procents ränta innebär ett skattebortfall på 6 miljarder) Infört ROT-avdrag för egnahemsägare och delvis bostadsrätter (14 miljarder) Rätt att ta ut marknadsvärdebaserad hyra vid uthyrning av privatbostad Förändringarna motsvarar en skattelättnad på kronor per år för egnahemsägare - målet om neutralitet är borta eller?

5

6 Betalningsflödet Ränteavdrag ROT-avdrag Avsättning för framtida underhåll

7

8

9 Tänkbara alternativ för skattebalans Ta bort subventionerna till ägda bostäder Höj fastighetsskatten på egnahem och bostadsrätter Slopa avdragsrätt för räntekostnader Slopa ROT-avdrag Inför motsvarande subventioner till hyresrätter Inför avdragsrätt för del av hyran Inför låg moms på hyran Inför investeringsstöd till hyresrätter Inför ROT-avdrag för hyresrätter

10 En skattereform för hyresrätten 1. Låg moms på bostadshyror 2. Ingen fastighetsskatt på fastigheter med hyresbostäder 3. Åtgärder för att underlätta underhåll av hyreshus - skattefria underhållsavsättningar - verklighetsanpassade värdeminskningsavdrag

11 Hyra idag 900 kr/kvm Hyra med 6 % moms 829 kr/kvm Drift (moms) 390 (78) Drift (moms) 312 (0) Underhåll 150 (30) Underhåll 120 (0) Administ. 50 (10) Administ. 40 (0) Fastighetsav. 18 (0) Fastighetsav. 18 (0) Räntekostn. 120 (0) Räntekostn. 120 (0) Avskrivningar 100 (0) Avskrivning 100 (0) Resultat 72 (0) Resultat 72 (0) Hyra 900 (118) Hyra exkl. moms Hyra inkl. moms 782 (0) 829 (47) Med oförändrat resultat för fastighetsägaren kan hyran i detta fall sänkas med 71 kr/kvm ( )

12 Vad kan vi förvänta oss av regeringens skatteutredning? Översyn av beskattningen av hyresrätter och vissa andra boendeformer Finansdep. Dir 2012:32 ROT till hyresrätter det underhåll hyresgästen ansvarar för Fastighetsavgiften på hyresrätter ( ca 1300 kr/år idag ) Ej fokus på neutralitet, ej skattefria underhållsfonder, ej moms

13 I väntan på skattereform Ekonomiskt program för hyresrätten 1. Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter ( per lägenhet, långsiktig rimlig hyresnivå) 2. ROT-avdrag till hyresrätter per lägenhet 3. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning 4. Slopad fastighetsskatt 5. Skattefria underhållsfonder 6. Stöd till bostadsföretag på vikande marknader Kostnad ca 10 miljarder. En investeringsstimulans på kr per lägenhet kan sänka hyran med 1000 kr/mån.