Bostadsrättsföreningen Norra Blåbärsdalen Årsredovisning för verksamhetsåret 2018-01-01-2018-12-31 Årsredovisningen är upprättad av RevisorsCentrum i Skövde AB
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 1-5 Resultaträkning 6 Balansräkning 7-8 Noter 9-15 Spara din årsredovisning. Du kan behöva den vid försäljning och i kontakt med din bank.
Styrelsen för Brf Norra Blåbärsdalen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2018-01-01-2018-12-31 Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningens ändamål Föreningens ändamål är att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus, mot ersättning, till medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende om inte annat särskilt avtalats, och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheterna Flyttblocket 1, Grottan 1, Isräfflan 1, Jättegrytan 1, Kullerstenen 1, Ravinen 1, Rundhällen 1, Stenkumlet 1 och Svallgruset 1 i Trollhättans kommun med därpå uppförda byggnader med 94 st bostadslägenheter. Fastigheterna är uppförda under 1992-1993 genom totalentreprenad av Skanska Väst AB. Totalt produktionskostnad för byggnader och mark uppgår till 91 540 000 kr. Föreningen har sitt säte i Trollhättan. Föreningen beskattas som ett privatbostadsföretag enligt Inkomstskattelagen. Kallas även äkta bostadsrättsförening Föreningens fastigheter fördelar sig enligt följande: 9 st 1,5 rum och kök 57,1 kvm bostadsyta 9 st 1,5 rum och kök 68,6 kvm bostadsyta 10 st 2 rum och kök 63 kvm bostadsyta 10 st 2 rum och kök 75,1 kvm bostadsyta 14 st 3 rum och kök 72,2 kvm bostadsyta 14 st 3 rum och kök 83,2 kvm bostadsyta 28 st 4 rum och kök 104,4 kvm bostadsyta Total tomtarea uppgår till: 26 542 m² Total bostadsarea uppgår till: 7 611 m² Årets taxeringsvärde: Föregående års taxeringsvärde: 66 957 000 kr 60 209 000 kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Länsförsäkringar. 1
Boendeavgifter Årsavgifterna höjdes senast 2014-07-01 med 3 %. Utgående årsavgifter (kallhyra) utgör vid verksamhetsårets slut 762 kr/m² bostadsyta. Styrelsen har efter att antagit budgeten för 2019 beslutat om oförändrade årsavgifter. Underhåll Årets underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 90 tkr och planerat underhåll för 223 tkr. Av de planerade underhållskostnaderna har 223 kr disponerats ur underhållsfonden. Underhållsplan Föreningen har under året uppdaterat underhållsplanen och den visar på ett underhållsbehov på 11 238 tkr för de närmaste 10 åren. Detta motsvarar en årlig genomsnittlig kostnad på 1 112 tkr (146 kr/m²). Avsättning för verksamhetsåret har skett med 1 000 tkr (131 kr/m²) och budgeterad avsättning för 2019 uppgår till 163 kr/m². Föreningens underhållsfond Ingående behållning Årets avsättning Årets underhåll, disponeras ur underhållsfonden Utgående behållning 2 375 428 1 000 000-223 473 3 151 955 Tidigare utfört underhåll År Utbyte av värmepannor Pågående Dörrbyte 2015 Ny armaturer 2016 Tvättning och målning av fasad 2017 Årets utförda underhåll Belopp tkr Spolning lägenheter 183 Lagning tegelbalkar 41 Större planerade underhåll År Kommentar Målning 2022 Träpartier på husen samt garage och soprum Styrelsen bedömer att kostnaderna för ovan planerade underhållsåtgärder i sin helhet skall täckas av underhållsfonden. Förvaltning/organisationsanslutning Revisorscentrum i Skövde AB har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning. 2
Avtal Föreningen har tecknat följande avtal avseende: Sappa Kabel - TV Länsförsäkringar Fastighetsförsäkring RevisorsCentrum i Skövde AB Ekonomisk förvaltning Styrelse, revisorer och övriga funktionärer Vald t.o.m Ordinarie ledamöter Funktion Utsedd av stämman år Jan Lundmarker Ordförande Stämman 2019 Stefan Boberg Sekreterare Stämman 2019 Lisa Olsson Ekonomiansvarig Stämman 2019 Kent Offersson Ledamot Stämman 2019 Jonas Gradéus Ledamot Stämman 2019 Styrelsesuppleanter Evelin Svensson Stämman 2019 Frank Adolfsson Stämman 2019 Ordinarie revisor Anders Karlsson Auktoriserad revisor Stämman 2019 Robert Aronsson Revisor Stämman 2019 Revisorssuppleant Martin Johansson Auktoriserad revisor Stämman 2019 Gunnar Sjöberg Revisor Stämman 2019 Valberedning Visar Gerbeshi Stämman 2019 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Händelser under året Ekonomi Föreningen redovisar för verksamhetsåret en vinst på 1 768 tkr (f.år 1 283 tkr). Orsaken till det förbättrade resultatet är främst att räntekostnaderna var betydligt högre föregående år samt att kostnaderna för underhåll har minskat. Underhållskostnaderna disponeras ur underhållsfonden för att resultaten över tid ska vara mer jämförbara. Med beaktande av avsättning och ianspråktagande av underhållsfond, vilken endast redovisas som eget kapital i balansräkningen, har årets resultat uppgått till +991 tkr (+382 tkr). Under verksamhetsåret har styrelsen börjat undersöka möjlighet för fiberanslutning och begärt in offerter från olika leverantörer. Grävning för rör erfordras då det ej finns några rör sedan tidigare som kan utnyttjas vid en fiberanslutning. Avseende händelser efter räkenskapsårets utgång, se övriga noter. 3
Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har under året hållit ordinarie föreningsstämma 2018-05-29 samt extra föreningsstämma 2018-09- 25. Styrelsen har hållit 11 protokollförda styrelsemöten. Nya stadgar har antagits av föreningen i samband med dessa två stämmor. Stadgarna har registrerats hos Bolagsverket 2019-01-14. Medlemsinformation Medlemmar Vid räkenskapsårets början uppgick föreningens medlemsantal till 140 personer Årets tillkommande medlemmar uppgår till 12 personer Årets avgående medlemmar uppgår till 15 personer Föreningens medlemsantal uppgår på bokslutsdagen till 137 personer. Överlåtelser Under året har 9 st överlåtelser skett (f år 13 st). Föreningens samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Föreningen kan konstatera en fortsatt efterfrågan och en stabil prisnivå på sina bostadsrätter. Framtida utveckling Styrelsens mål är att göra Brf Norra Blåbärsdalen till ett attraktivt och tryggt boende i Trollhättan genom en god balanserad ekonomi och effektiv förvaltning med effektiva rutiner. Flerårsöversikt Resultat och ställning (tkr) 2018 2017 2016 2015 2014 Rörelsens intäkter 5 802 5 810 5 806 5 809 5 724 Rörelseresultat 3 023 2 710 3 001 2 661-1 375 Resultat efter finansiella poster 1 768 1 283 1 086 63-4 201 Balansomslutning 80 011 80 091 79 959 80 083 81 293 Soliditet 11% 9% 7% 6% 6% Likviditet 125% 107% 197% 143% 134% Underhållsfond tkr 3 152 2 375 1 474 708 357 Lån kr/m 2 9 180 9 416 9 587 9 751 9 905 4
Förändringar i eget kapital Bundet Underhålls- Balanserat Årets Insatser fond resultat resultat Vid årets början 4 047 822 2 375 428-671 998 1 283 115 Disposition enligt stämmobelsut 1 283 115-1 283 115 Avsättning till underhållsfond 1 000 000-1 000 000 Ianspråktagande av underhållsfond -223 473 223 473 Årets resultat 1 767 921 Vid årets slut 4 047 822 3 151 955-165 411 1 767 921 Fritt Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Årets fondavsättning enligt stadgarna Årets ianspråktagande av underhållsfonden Summa överskott/underskott 611 116 1 767 921-1 000 000 223 473 1 602 510 Styrelsen föreslår följande disposition till årsstämman Att balansera i ny räkning 1 602 510 1 602 510 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. 5
Resultaträkning Belopp i kr Not 2018-12-31 2017-12-31 Rörelseintäkter m.m Årsavgifter och hyresintäkter 2 5 796 302 5 796 562 Övriga rörelseintäkter 3 6 000 13 000 Summa rörelseintäkter 5 802 302 5 809 562 Rörelsekostnader Driftskostnader 4-1 333 678-1 707 920 Fastighetsadministration 5-142 974-90 529 Personalkostnader 6-128 031-126 306 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 7-1 175 004-1 175 004 Summa rörelsekostnader -2 779 687-3 099 759 Rörelseresultat 3 022 615 2 709 803 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknade poster 8 3 375-950 Räntekostnader och liknande poster 9-1 258 069-1 425 738 Summa finansiella poster -1 254 694-1 426 688 Resultat efter finansiella poster 1 767 921 1 283 114 Årets resultat 1 767 921 1 283 114 6
Balansräkning Belopp i kr Not 2018-12-31 2017-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 71 419 314 72 594 318 Inventarier, verktyg och installationer 11 Summa materiella anläggningstillgångar 71 419 314 72 594 318 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 12 5 902 067 5 152 067 Summa finansiella anläggningstillgångar 5 902 067 5 152 067 Summa anläggningstillgångar 77 321 381 77 746 385 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kund-, avgifts- och hyresfordringar 4 922 Övriga fordringar 13 9 006 316 439 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 69 674 24 238 Summa kortfristiga fordringar 78 680 345 599 Kassa och bank Kassa och bank 15 2 611 027 1 999 026 Summa kassa och bank 2 611 027 1 999 026 Summa omsättningstillgångar 2 689 707 2 344 625 SUMMA TILLGÅNGAR 80 011 088 80 091 010 7
Balansräkning Belopp i kr Not 2018-12-31 2017-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Insatser 4 047 822 4 047 822 Fond för yttre underhåll 3 151 955 2 375 428 Summa bundet eget kapital 7 199 777 6 423 250 Fritt eget kapital Balanserat resultat -165 411-671 998 Årets resultat 1 767 921 1 283 115 Summa fritt eget kapital 1 602 510 611 117 Summa eget kapital 8 802 287 7 034 367 Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 16 69 065 303 70 865 303 Summa långfristiga skulder 69 065 303 70 865 303 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut 16 800 000 800 000 Leverantörsskulder 40 747 127 579 Skatteskulder 555 342 500 178 Övriga kortfristiga skulder 17 152 759 156 972 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 594 650 606 611 Summa kortfristiga skulder 2 143 498 2 191 340 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 80 011 088 80 091 010 8
Noter Not 1 Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd, BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). Principerna har tillämpats från 1 januari 2016. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. En bostadsrättsförenings ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalinkomster samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning för eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgår vid räkenskapsårets slut till 35 338 273 kr. Bostadsrättsföreningar erlägger en kommunal fastighetsavgift motsvarande, det lägsta av 1 337 kr per lägenhet eller 0,30 % av taxerat värde för fastigheten 7 812 kr per småhus eller 0,75 % av taxerat värde för fastigheten samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler Beloppen gäller inkomståret 2018 Nyligen uppförda/ombyggda bostadsbyggnader kan ha halverad fastighetsavgift upp till 5 år, eller vara helt befriade från fastighetsavgift i upp till 15 år. För lokaler betalar föreningar en statlig fastighetsskatt som uppgår till 1 % av taxeringsvärdet på lokalerna. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. Pågående ombyggnad I förekommande fall redovisas ny-, till- eller ombyggnad som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Tillgångarna skrivs av linjärt över tillgångarnas nyttjandeperiod. Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Avskrivningsplan % Antal år Slutår Byggnader Linjär 1,45 80 2073 Inventarier Linjär 20 5 2012 Markvärdet är ej föremål för avskrivning. 9
Not 2 Årsavgifter och hyresintäkter 2018-12-31 2017-12-31 Årsavgifter, bostäder 5 796 302 5 796 562 5 796 302 5 796 562 Not 3 Övriga rörelseintäkter 2018-12-31 2017-12-31 Överlåtelseavgifter 6 000 13 000 6 000 13 000 Not 4 Driftskostnader 2018-12-31 2017-12-31 Reparationer Bostäder -10 788-18 244 Lokaler -7 750 VVS -6 040-6 017 Värme/Ventilation -67 856-83 196 Byggnad -5 454-25 021 El -16 257-90 138-156 485 Underhåll Värmepannor -153 250 Tvättning och målning av fasad -352 500 Lagning tegelbalkar -40 565-93 047 Spolning lägenheter -182 908-223 473-598 797 Övriga driftskostnader Fastighetsavgift och fastighetsskatt -303 702-251 640 Försäkringspremier -69 226-64 844 Kabel-TV -177 132-176 956 Vatten -301 678-324 079 El -6 564-7 575 Sophantering och återvinning -135 846-126 695 Rengöring sopkärl -25 919 Övriga fastighetskostnader -849-1 020 067-952 638 Summa driftskostnader -1 333 678-1 707 920 10
Not 5 Fastighetsadministration 2018-12-31 2017-12-31 Administration -67 177-65 124 Arvode, yrkesrevisorer -13 170-15 688 Konsultarvoden -41 098-300 Möteskostnader -300-600 Förbrukningsmaterial -7 057 Kontorsmaterial -1 537-877 Telefon och porto -551 Medlems- och föreningsavgifter -7 040-7 040 Övriga externa kostnader -5 044-900 -142 974-90 529 Not 6 Personalkostnader 2018-12-31 2017-12-31 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvoden -100 000-99 998 Summa -100 000-99 998 Sociala kostnader -28 031-26 308-128 031-126 306 Not 7 Avskrivning av materiella anläggningstillg. 2018-12-31 2017-12-31 Byggnader -1 175 004-1 175 004-1 175 004-1 175 004 Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande poster 2018-12-31 2017-12-31 Ränteintäkter, bank 3 375 Ränteintäkter, skattekonto -950 3 375-950 Not 9 Räntekostnader och liknande poster 2018-12-31 2017-12-31 Räntekostnader, fastighetslån -1 251 492-1 421 679 Övriga räntekostnader -3 981-3 412 Räntekostnader, skattekonto -2 596-647 -1 258 069-1 425 738 11
Not 10 Byggnader och mark 2018-12-31 2017-12-31 Byggnader Anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 81 177 535 81 177 535 Utgående anskaffningsvärde byggnader 81 177 535 81 177 535 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ackumlerade avskrivningar -15 378 992-14 203 988 Årets avskrivningar enligt plan -1 175 004-1 175 004 Utgående ackumulerade avskrivningar -16 553 996-15 378 992 Planenligt restvärde byggnader 64 623 539 65 798 543 Mark Ingående anskaffningsvärde 2 795 775 2 795 775 Utgående anskaffningsvärde mark 2 795 775 2 795 775 Uppskrivning mark Ingående uppskrivningar 4 000 000 4 000 000 Utgående uppskrivning mark 4 000 000 4 000 000 Planenligt restvärde mark 6 795 775 6 795 775 Summa planenligt restvärde byggnader och mark 71 419 314 72 594 318 Taxeringsvärden Byggnader 50 978 000 45 742 000 Mark 15 979 000 14 467 000 Totalt taxeringsvärde 66 957 000 60 209 000 Not 11 Inventarier, verktyg och installationer 2018-12-31 2017-12-31 Anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 8 516 8 516 Utgående anskaffningsvärde byggnader 8 516 8 516 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ackumulerade avskrivningar -8 516-8 516 Utgående ackumulerade avskrivningar -8 516-8 516 Planenligt restvärde inventarier, verktyg och installationer 12
Not 12 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2018-12-31 2017-12-31 Ingående anskaffningsvärde 5 152 067 3 652 067 Årets investering 750 000 1 500 000 Utgående anskaffningsvärde 5 902 067 5 152 067 Bokfört värde långfristiga värdepappersinnehav 5 902 067 5 152 067 Specifikation långfristiga värdepapper Nordea Stratega 10 2 044 560 1 794 560 Nordea Stratega 30 2 024 672 1 774 672 Nordea Stratega Ränta 1 832 835 1 582 835 5 902 067 5 152 067 Marknadsvärde på balansdagen 6 885 256 6 145 013 Not 13 Övriga fordringar 2018-12-31 2017-12-31 Skattekonto 9 006 316 439 9 006 316 439 Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2018-12-31 2017-12-31 Förutbetalda försäkringspremier 25 391 24 238 Förutbetalda kabel-tv 44 283 69 674 24 238 Not 15 Kassa och bank 2018-12-31 2017-12-31 Affärskonto Nordea 657 652 1 999 026 SBAB 1 953 375 2 611 027 1 999 026 13
Not 16 Övriga skulder till kreditinstitut 2018-12-31 2017-12-31 Inteckningslån 69 865 303 71 665 303 Avgår kortfristig del -800 000-800 000 Summa långfristig skuld till kreditinstitut 69 065 303 70 865 303 Ingående Nya/lösta Årets Utgående Kreditgivare Ränta Bundet till låneskuld lån amortering låneskuld SBAB 1,83% 2019-11-19 18 280 000-200 000 18 080 000 SBAB 1,69% 2021-05-20 18 057 421-200 000 17 857 421 SBAB 1,90% 2020-04-16 18 445 750-200 000 18 245 750 SBAB 1,68% 2022-06-08 16 882 132-1 200 000 15 682 132 71 665 303-1 800 000 69 865 303 Lån som förfaller till betalning Inom 1 år -800 000 Inom 2-5 år -3 200 000 Efter 5 år -65 865 303-69 865 303 Not 17 Övriga kortfristiga skulder 2018-12-31 2017-12-31 Medlemmarnas reparationsfond 90 745 100 673 Skuld för sociala avgifter och skatter 58 031 56 299 Hyres- och avgiftsskulder 3 983 152 759 156 972 Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2018-12-31 2017-12-31 Upplupna räntekostnader 74 630 75 804 Upplupna kostnader el 698 528 Upplupna kostnader vatten 48 493 50 277 Upplupna kostnader renhållning 20 501 19 432 Upplupna kostnader för revision och bokslut 21 000 21 000 Förutbetalda hyresintäkter och årsavgifter 429 328 439 570 594 650 606 611 14
Övriga noter STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 82 162 000 82 162 000 Eventualförpliktelser Inga Inga VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Under 2019 har styrelsen beslutat att anta offert gällande fiberinstallation från Elinsta Nät. Projektet förväntas starta i september 2019. Trollhättan den 2019-04-17 Jan Lundmarker Stefan Boberg Lisa Olsson Ordförande Kent Offersson Jonas Gradéus Vår revisionsberättelse har avgivits den 2019- Anders Karlsson Auktoriserad revisor Robert Aronsson Revisor 15