ÅRSREDOVISNING ÖSTERSUNDSBOSTÄDER

09 ÅRSREDOVISNING ÖSTERSUNDSBOSTÄDER

INNEHÅLL: 1 VD HAR ORDET 3 UTHYRNING 5 FÖRVALTNING/UNDERHÅLL 7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 9 RESULTATRÄKNING 10 BALANSRÄKNING 12 KASSAFLÖDESANALYS 13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR 18 REVISIONSBERÄTTELSE 19 STYRELSELEDAMÖTER 20 FEM ÅR I SAMMANDRAG 22 ÄGARDIREKTIV 24 FASTIGHETSFÖRTECKNING

VD har ordet 2009 har präglats av full fart inom de flesta områden. Nyproduktionen har kommit igång på allvar och vi underhåller som aldrig förr. Investering i ett nytt kommunikationsnät görs till samtliga våra lägenheter. Genom vårt nya Bonusboende kommer vi att tillföra bostadsmarknaden en angelägen produkt. Vi jobbar även hårt med att anpassa vår organisation, så att vi på bästa sätt ska bli en effektiv och kundvänlig hyresvärd. Nyproduktion Glädjande nog ökar antalet studerande vid Mittuniversitetet. Inför intagningen till höstterminen 2009, kom tydliga signaler från universitet om att det förväntades bli en kraftig ökning av sökanden till de olika programmen. För att klara denna förväntade ökning av efterfrågan på studentbostäder rivstartade vi nyproduktion med 40 stycken nya studentlägenheter inne på Campusområdet. Projektet genomfördes på rekordtid tack vare ett mycket gott samarbete med alla inblandade parter. Inflyttning kunde därmed ske till terminsstarten. Satsningen blev mycket lyckad och de nya lägenheterna har varit i stort sett uthyrda sedan första dagen. Valhallprojektet, eller i vart fall delar av det, kom äntligen igång under året. Där har vi tillgänglighet i fokus när vi dels producerar 64 nya lägenheter och dels installerar hissar till 163 befintliga lägenheter. Samtidigt genomförs ett omfattande underhåll av befintliga byggnader. Ett projekt som alltså skapar många mervärden. Jag är dock medveten om att det är ett svårt projekt i och med att det genomförs många och komplicerade arbeten i och i omedelbar närhet till människors hem. Vi lägger stora resurser på att hantera de störningar och olägenheter som uppkommer för våra hyresgäster i området. Det är tyvärr ofrånkomligt att det stundtals blir störningar men jag är övertygad om att slutresultatet kommer att bli väldigt bra. Vi har också dragit igång ett projekt med 60 nya lägenheter i Fjällmon som ska bli klart för inflyttning till sommaren. Också det ett projekt som genomförs under kort tid, vilket är möjligt dels därför att det där fanns en färdig detaljplan och dels tack vare den produktionsmetod med färdiga moduler som används. Här kan vi också erbjuda det första huset om 13 lägenheter med Östersundsbostäders nya koncept för seniorboende, vårt Bonusboende. Underhåll Underhållet ligger på en fortsatt hög nivå. Vi är inne i en tydlig puckel med ett väldigt stort underhållsbehov som vi hanterar och som vi måste hantera ytterligare några år framöver. Det handlar om många badrumsrenoveringar, om tak, ventilationer och inte minst utemiljöer. Allt för att vi ska kunna erbjuda våra hyresgäster en bra produkt men även för att vi har ett stort ansvar för att förvalta vårt fastighetskapital på långsiktigt bästa sätt. Kommunikationsnät Östersundsbostäder tog under året ett strategiskt beslut om att installera ett modernt kommunikationsnät till samtliga lägenheter. Arbetet med att gräva ned fiber påbörjades under hösten och arbetet ska vara helt klart senast hösten 2010. Med det nya nätet får våra hyresgäster tillgång till ett modernt nät med hög kapacitet och stor valfrihet. Det kommer att finnas många leverantörer i nätet och bra priser på de tjänster som erbjuds, en en satsning för framtiden sålunda. Resultatet Vår ägare är väl medveten om vårt stora underhålls behov och har därför satt ett mer flexibelt avkastningskrav under en femårsperiod. Detta för att tillskapa utrymme att hantera den puckel i underhållsbehov som finns. Det stora underhållet i SID 1

kombination med en nödvändig nedskrivning av fastighetsvärdena i kommunens ytterområden ger ett resultat om drygt 5 miljoner kronor och understiger därmed budgeterat resultat. Vår soliditet är dock fortsatt hög. Mer framtid Under våren antog Östersundsbostäder en färdplan för hur vi ska kunna tillskapa nya bostäder. Vi har påbörjat den, dels genom ovan beskrivna nyproduktion och dels genom att under en period om ca fem år tillskapa planmässigt utrymme för ytterligare ca 400 lägenheter. Planen ska möjliggöra en etappvis efterfrågestyrd utbyggnad. Valhallprojektets andra del med ett punkthus med 60 lägenheter, Remonthagen samt tillbyggnad på de hus vi har inom kvarteren Dalhem/Befälhavaren och Doktorn/Förvaltaren vid Frösöbrons broände är några av de projekt vi arbetar med. Vi har också intensifierat vårt arbete med att bli en effektiv och kundvänlig hyresvärd. Våra återkommande hyresgästundersökningar har gett oss en utmärkt vägledning om våra brister och dem tar vi nu tag i. Trygghetsfrågor, informations- och tillgänglighetsfrågor samt utemiljöer är prioriterade områden i närtid liksom vårt arbete med miljö- och kvalitetsfrågor. Diskussionen om allmännyttans framtid har tagit ny fart och en proposition till riksdagen är att vänta under våren 2010. I skrivandets stund är det något oklart vilken väg det blir som pekas ut för oss. En inte alltför kvalificerad gissning är att allmännyttan kommer att förlora sin hyresledande roll och att affärsmässigheten (dock med ett socialt ansvar) i det vi gör kommer att betonas. Då vi redan arbetar på detta sätt, känner jag mig trygg även inför en framtid med en ny lagstiftning. Vi är redan inne i ett samarbete med hyresmarknadens parter om hur vi kan modernisera hyressättningen inom Östersunds kommun, så att varje lägenhets hyra på ett bättre sätt ska spegla hyresgästernas värderingar av vad de är beredda att betala för. Mot bakgrund av vår starka ekonomi och den kompetens och engagemang som finns inom förtaget ser jag framtiden an med stor tillförsikt. Bengt Rådman VD SID 2

Uthyrning I vårt bestånd finns ett varierat utbud av bostäder i olika delar av kommunen och i varierande storlekar och prisklasser. Bostadsmarknaden i Östersund upplevs just nu som väldigt het. Efterfrågan på lediga lägenheter har varit stor under året, speciellt på bostäder i centrala lägen. Vid årsskiftet uppgick antalet personer som registrerat sig i Östersundsbostäders bostadskö till 13 381 st. Aktivt bostadssökande var vid årsskiftet 2 238 st. Antalet vakanta lägenheter har varierat under året, men trenden är att vakanserna minskar. Outhyrda lägenheter var vid årets slut 28 st. Uthyrning av Östersundsbostäders lägenheter äger rum i vår kundtjänst. Vårt egenutvecklade förmedlingssystem innebär att det är den bostadssökande själv som skall vara aktiv. Det är den bostadssökande som registrerar sig, söker bland lediga lägenheter och anmäler sitt intresse. För den som inte har tillgång till dator/internet så finns det två kunddatorer på vårt kontor. Lediga lägenheter presenteras på nedanstående marknadsplatser På marknadsplats BostadsTorget visas samtliga uppsagda lägenheter under minst åtta dagar. På marknadsplats BostadDirekt finns det lägenheter som är lediga just nu eller blir lediga inom kort. På marknadsplats StudentTorget finns lägenheter för studenter antagna vid Mittuniversitet i Östersund Östersundsbostäder har interna bytesköer. Detta innebär att boende har företräde till annan lägenhet inom de kvarter de bor i, under vissa förutsättningar. Utveckling och effektivisering av de administrativa systemen sker kontinuerligt, allt i syfte att öka vår servicenivå. Felanmälan har under året handlagts av medarbetare vid kundtjänsten. Från årsskiftet överförs felanmälan till teknisk förvaltning. Syftet är att öka tillgängligheten och framkomligheten för våra hyresgäster. Östersundsbostäders hemsida www.ostersundsbostader.se består av flera olika delar. Via sökfunktionen kan besökaren själv anmäla sig som bostadssökande, söka lediga lägenheter, tacka ja eller nej till bostäder som erbjuds. Besökaren kan också söka sig fram till ett specifikt bostadsområde som sedan presenteras med både text och bild. Ett bofaktablad för respektive lägenhet som beskriver dess planlösning finns också. Hyresgäster hos Östersundsbostäder kan också göra felanmälan via hemsidan. I kvarteret Valhall pågår ett byggprojekt där 64 nya lägenheter, allt från 1:or till 4:or, byggs ovanpå redan befintliga huskroppar. Förmedlingen av de första lägenheterna påbörjades i slutet av året med första tillträde under februari månad 2010. Det kommer därefter att ske en successiv inflyttning allt eftersom de nya lägenheterna blir klara. I kvarteret Fjällmon i Torvalla kommer det att tillskapas 60 st nya lägenheter, fördelade på fyra huskroppar. Projektet startade i december 2009 med beräknad inflytt under sommaren 2010. Antalet äldre ökar i Sverige. Så sker också i Östersund med omnejd och därmed ökar efterfrågan på lämpliga och anpassade lägenheter. Östersundsbostäder har därför beslutat sig för att engagera sig i frågan om seniorbostäder. Begreppet Bonusboende är ett samlingsnamn på Östersundsbostäders koncept för seniorboende. I detta koncept ingår fyra huvudkvalitéer som utmärker just detta boende, nämligen: Tillgänglighet, Trygghet, Gemenskap, Service. Mittuniversitet i Östersund attraherar studenter från hela landet. Antalet studenter antagna vid universitet har under det gångna året visat en stigande trend. För att möta denna ökande trend har Östersundsbostäder tillskapat 40 st nya studentbostäder centralt belägna på Campusområdet i Östersund, med inflyttningsdatum september 2009. Lägenhetsstatistik 1800 1600 1623 1800 1600 1582 1400 1200 1312 1268 1400 1200 1364 1000 800 600 656 660 844 400 200 0 1 2 3 4 103 5< 1000 800 600 400 200 0 236 236-49 50-59 60-69 70-79 80-89 90-99 40 00-09 Antal lägenheter fördelade på storlek; rum och kök. Antal lägenheter fördelade på byggnadsår. SID 3

Östersundsbostäder har samordningsansvaret vad gäller uthyrning av rum och lägenheter åt studenter vid Mittuniversitetet i Östersund, dels i fastigheter som ägs av Östersundsbostäder själva, men också i fastigheter som tillhör andra hyresvärdar. Förmedlingen av studentbostäder i Östersunds kommun sker via ett gemensamt förmedlingssystem integrerat med Östersundsbostäders hemsida. Lediga studentbostäder presenteras på marknadsplatsen StudentTorget. Bostadsgarantin för studenter förändrades under år 2009. Nu gällande bostadsgaranti har följande lydelse: Bostadsgarantin gäller studenter som är antagna till minst 15 hp/termin vid Mittuniversitet, Campus Östersund. Bostadsgarantin gäller de studenter som ansöker om studentbostad senast den 31 juli i samband med höstterminens start och senast den 31 december i samband med vårterminens start. Vid senare ansökan erbjuds studenterna studentlägenhet i mån av tillgång. Bostadsgarantin omfattar inte gymnasieelever eller distansstudenter. Avtal har träffats med kreditupplysningsföretaget Creditsafe i Sverige AB. Med dess hjälp kommer de personfakta som erfordras för att teckna hyreskontrakt att inhämtas. Inom kravverksamheten finns ett kontaktnät där sociala myndigheter och kronofogden ingår. Syftet med detta är att aktivt förebygga uppkomsten av hyresskulder och i de fall de uppstår snabbt komma till rätta med situationen. Störningsbevakning sker via vår störningsjour. Även i dessa ärenden sker samarbete med sociala myndigheter. I kvarteret Ardennern i Torvalla finns ett hus med 6 st lägenheter anpassade för hyresgäster som är överkänsliga för tobaksrök och djur. Vidare finns det ett boende för ensamkommande flyktingbarn i kvarteret Mariedal på Frösön. Mellan Östersunds kommun och Östersundsbostäder finns ett avtal där kommunen hyr 273 lägenheter för att i andra hand hyra ut till äldreboende. Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna för 2009 resulterade i höjda hyror från och med 2009-01-01 för vanliga bostäder med 3,25 %. Höjningen för en genomsnittstrea på 75 m 2 blev 146 kr/mån. Garage, p-platser och lokaler med förhandlingsklausul, fick även de en höjning på 3,25 %. För studentbostädernas höjdes hyran med 3,15 %. Hyresförhandlingarna för år 2010 resulterade i en hyreshöjning för vanliga bostäder med 1,85 %. Det ger en höjning med 86 kr/mån för en genomsnittstrea. Hyreshöjningen omfattar inte bostäder med kallhyra. Det blir heller ingen höjning av avgifter för garage samt p-platser. Förhandlingar avseende studentbostäder är ännu ej genomförda. Hyrorna för dem kommer att förhandlas särskilt inför höstterminen 2010. Den procentuella förändringen av de totala hyrorna mot föregående år har varit enligt följande: 2010 2009 2008 2007 2006 Vanliga bostäder 1,85 3,25 2,0 0,0 0,0 Studentbostäder 3,15 0,0 0,0 0,0 SID 4

Förvaltning/underhåll Bovärdsorganisationen har under året finslipats och fungerar nu bra, vilket innebär att vi kunnat fokusera på att förvalta våra fastigheter på ett professionellt sätt. Vårt nybyggnadsprogram har tagit en del resurser i anspråk, vilket gör att belastningen på organisationen ökat och det därmed ställts högre krav på planering och genomförande av de olika nybyggnads- och underhållsprojekten. Nya entreprenörer för den yttre skötseln och för städning samt fastighetsförvaltning på våra ytterområden upphandlades under sommaren. Avtalsperioden för dessa är fr o m 2009-07-01 t o m 2012-09-30. Yttre skötsel: Centrala Östersund Primär fastighetsförvaltning. Frösön och Torvalla KåEss förvaltning. Städ: ISS Facility Services Frösön, Centrala Östersund och Torvalla KåEss förvaltning utför all fastighetsskötsel, såväl yttre som inre i Brunflo, Tandsbyn, Fåker, Häggenås och Lit. Beträffande underhåll av hissar har det efter upphandling slutits ett avtal med Kone hissar fram till 2010-12-31, med rätt till ett års förlängning. Jämtkraft levererar såväl fjärrvärme till huvuddelen av våra fastigheter som el till samtliga våra fastigheter till lokala priser. Försäkringsgivare under 2009 har varit Länsförsäkringar Jämtland avseende företags- och fastighetsförsäkringar. Avtalstiden går ut 2010-12-31. Våra fastigheter i Östersund, Frösön och Torvalla är idag anslutna till Com Hem kabel-tv enligt avtal som löper fram till 2010-09-30. Avtal har efter upphandling slutits med ny kabel-tv-levarantör SPA/Svesat från 2010-10-01. I Brunflo är Högboms El leverantör av kabel-tv, i Häggenås SPA och i Lit, Fåker samt Tandsbyn Viking Sat. Våra fastigheter i Östersund, Frösön och Torvalla är anslutna till Com Hem:s bredband/hipnet (höghastighets IP-nät) via kabel-tv-näten enlig ett avtal som stäcker sig till 2010-09-30. Tandsbyn, Fåker, Lit, Brunflo och Häggenås har bredbandsanslutning via Jämtkrafts stadsnät. I våra studentbostäder i kv. Mariedal, kv. Monopolet, fastigheten Verkstaden 3 ( KFUMhuset ) och kv. ABC-boken finns separata datanät (bredband) installerat. Näten är anslutna till stadsnätet. Detta gäller även kv. Ryamattan i Torvalla och kv. Mangården i Odensala. En översyn om hur Östersundsbostäder ska lösa sin ITkommunikation via s k öppna nät har gjorts. Östersundsbostäder har påbörjat byggnad av ett nytt och modernt kommunikationsnät till samtliga lägenheter. Detta för att kunna erbjuda sina hyresgäster ett öppet nät med största möjliga utbud av tjänster till konkurrenskraftiga priser. Det innebär att varje hyresgäst kan göra ett fritt val utifrån sina egna behov. Arbetet med utbyggnaden av nätet pågår för fullt och ska vara klart hösten 2010. Efter upphandling har avtal tecknats med Jämtkraft om uthyrning av det nya fibernätet. Jämtkraft hyr nätet och ansvarar därmed för driften av det. Jämtkraft kommer tillsammans med Zitius att fylla det med tjänsteleverantörer som i full konkurrens ska erbjuda hyresgästerna tjänster inom internet, telefoni och TV. Underhåll De utförda åtgärderna för yttre underhåll, lägenhetsunderhåll samt reparationer av Östersundsbostäders fastighetsbestånd har följande kostnadsfördelning: 2009 2008 Reparationer 7 795 kkr 7 840 kkr Underhåll 58 648 kkr 46 195 kkr Uttag ur lägenhetsfond 8 303 kkr 6 747 kkr Totalt 74 746 kkr 60 782 kkr Miljöredovisning Östersundsbostäder har en fastställd miljöpolicy som reviderades 2004. Östersundsbostäder för statistik på varje fastighet avseende energiförbrukning för värme/varmvatten, el- och vattenförbrukning. Installationen av det datoriserade drift- och övervakningssystemet (DDÖ) har gjort att energiförbrukningen minskat med 10 % i förhållande till referensåret 2002. Åtgärder för att förbättra inomhusklimatet, vilka har kommit fram i samband med MIBB (se sid 6), har dock medfört att förbrukningen har ökat för vissa fastigheter. Trots det har vi uppnått det mål vi satte vid införandet av DDÖ. Vi kommer att fortsätta arbetet med att minska vår energiförbrukning när vi i det dagliga arbetet byter ut maskiner, material m m till energisnåla miljövänliga alternativ. Östersundsbostäders samtliga fastigheter i Östersund, Frösön och Torvalla är anslutna till Jämtkrafts fjärrvärmenät. I Lit, Häggenås, Tandsbyn och Fåker uppvärms fastigheterna med olja och el. I Storviken, Brunflo är fastigheten ansluten till Riksbyggens panncentral som levererar sin värme via en värmepump samt en pelletspanna. I början av 2009 har fastigheterna på Centrumvägen 17 och Postvägen 5-7 i Brunflo anslutits till Jämtkrafts fjärrvämenät. Konvertering att an sluta fastigheten Storviken i Brunflo till Jämtkrafts fjärrvärmenät kommer att slutföras under 2010. Vid upphandling av entreprenörer för fastighetsskötsel har entreprenörernas interna miljöarbete efterfrågats i förfrågningsunderlaget. Östersundsbostäder har under hösten arbetat med att utveckla möjligheterna till källsortering inom fastigheterna. Följande fraktioner hämtas i flertalet av Östersundbostäders bostadsområden. SID 5

Brännbart Komposterbart Restavfall Tidningar och journaler Pappersförpackningar Färgat & ofärgat glas Plast Metall Miljöfarligt Grovsopor I övrigt hänvisas de boende till producenternas återvinningsstationer. Som konsument betalar våra hyresgäster en producentavgift när de köper varor, för att producenterna skall ta till vara dessa fraktioner. Löpande utförs den lagstadgade köldmediekontrollen avseende kylanläggningar. Den 1 januari 1992 infördes den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK). Östersundsbostäder följer gällande förordningar och anvisningar. Från och med år 2004 samordnas OVK-kontrollen med MIBB-inventeringen och utförs efter ett rullande schema med intervaller beroende på typ av ventilationssystem. MIBB (Miljö Inventering i Befintlig Bebyggelse) utförs enligt det system som framarbetats gemensamt av SABO, Hyresgästernas riksförbund och Sveriges Fastighetsägarförbund. MIBB utförs fortlöpande vart tredje år i alla lägenheter. Cirka 20 % av lägenheterna i varje fastighet besiktigas. Lägenheterna väljs efter en enkät som hyresgästerna skall besvara. Arbetet att energideklarera alla våra fastigheter påbörjades under 2009 och kommer att slutföras 2010. Under året har vi fortsatt bygga om våra motorvärmare, bytt ut ventilationsfläktar samt byggt om belysning utomhus och i allmänna utrymmen. Skiftet till energisnåla lampor har också påbörjats. Sammantaget har dessa åtgärder lett till en minskning av vår elförbrukning med c:a 10 % under 2009. Under året har vi utfört ett vatten- och energibesparingsprojekt som beräknas ge en besparing på c:a 25 %. Byggnadsverksamhet 2009 Under året färdigställda projekt: Kv Artilleristen Nyproduktion av 40 st studentlägenheter. Kv. Brunflo-viken 1:61, 1:73 och 1:75 Renovering av 13 st badrum. Installation av fjärrvärme. Kv. Medeltiden Byte av garageportar. Kv. Väghyveln Målning utvändiga träpartier, en gård. Renovering av badrum. Kv. Bakelsen/Lussekatten Byte av garageportar samt låssystem garage. Kv Bakplåten Renovering av badrum. Kv Brandsprutan Installation av spiskåpor samt tryckstyrd centralfläkt. Målning av trapphus. Kv Doktorn/Förvaltarn Ombyggnad av 2 st tvättstugor Under året påbörjade och pågående projekt: Kv. Valhall Entreprenad med påbyggnad en våning på befintliga åtta bostadshus med 64 lägenheter fortsätter. De första lägenheterna inflyttningsklara februari 2010. Kv. Fjällmon Nyproduktion av 60 lägenheter pågår. Inflyttning beräknas ske juli 2010. Kv. Tand 2:110, Ålsta 3:30 samt Kogsta 1:58 Utfasning av olja som värmekälla. Installationer av bergvärmepumpar pågår. Hela fastighetsbeståndet Uppgradering av en hel del tvättstugor 200 150 151 157 163 161 154 14000 12000 10000 12401 13369 13069 11478 10047 120 100 80 115 116 114 117 117 100 50 8000 6000 4000 60 40 2000 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 0 2005 2006 2007 2008 2009 0 2005 2006 2007 2008 2009 Värmeförbrukning vid våra fastigheter åren 2005 2009. Angivet värde avser graddagsavstämd förbrukning uttryckt i kwh/kvm Atemp och år i genomsnitt för det totala fastighetsbeståndet. Atemp = Area som värms till mer än 10 C. Elförbrukning vid våra fastigheter 2005 2009. Angivet värde avser förbrukning uttryckt i MWh för det totala fastighetsbeståndet. Vattenförbrukning vid våra fastigheter 2005 2009. Angivet värde avser förbrukning uttryckt i m³/ år och lägenehet för det totala fastighets beståndet. SID 6

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Östersundsbostäder AB, org nr 556528-1648, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2009-01-01-2009-12-31, bolagets fjortonde verksamhetsår. Östersundsbostäder AB är ett bostadsföretag som ägs av Östersunds Rådhus AB, org nr 556593-7553, till 100 %, som i sin tur är helägt av Östersunds kommun. Av årets totala intäkter och kostnader, avser 11 % av intäkterna och 26 % av kostnaderna koncernen Östersunds kommun. Verksamheten Styrelse i Östersundsbostäder AB utses av kommunfullmäktige i Östersunds kommun. Med anledning av kommunval hösten 2006 har kommunfullmäktige valt styrelse för perioden från ordinarie bolagsstämma 2007 till och med ordinarie bolagsstämma 2011. Den nya styrelsen tillträdde vid bolagsstämman den 28 maj 2007. I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen fastställt en arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt instruktioner avseende ekonomisk uppföljning. Organisation. Fastighetsbeståndet är uppdelat på två verksamhetsområden hyresbostäder till allmänheten hyresbostäder till studenter vid Mittuniversitetet. Östersundsbostäders uthyrningsobjekt bestod vid årets utgång av: 4 962 bostäder 243 lokaler 1 753 garage 2 224 parkeringsplatser Förvaltning av fastighetsbeståndet har utförts av anställd personal. Fastighetsskötsel utförs av entreprenörer. Hyres- och ekonomiadministration har utförts av anställd personal. Jämställdhet. Östersundsbostäder har en jämställdhetsplan som justeras varje år i samband med löneförhandlingar. Därvid görs också en kartläggning och analys av löneskillnader mellan män och kvinnor i syfte att komma till rätta med osakliga löneskillnader, d v s löneskillnader som beror på arbetstagarnas könstillhörighet. Likviditet och finansiering Kassaflöde och likviditet. Kassaflödet används i huvudsak för att egenfinansiera om- och tillbyggnadsverksamheten. Befintliga lån har under året ökat med 20 000 kkr till 680 000 kkr. Östersundsbostäders likvida medel uppgick per 2009-12-31 till 27 143 kkr. En koncerngemensam checkkredit finns där vi disponerar 30 000 kkr. Likviditetsflödet går i allt väsentligt via det koncerngemensamma kontosystemet i syfte att ge koncernen möjlighet att kvitta in- och utbetalningar samt överskott mot underskott hos de olika koncernbolagen och kommunen. Ambitionen är att ha en låg andel likvida medel och i stället utnyttja den likviditetsreserv som koncernkontoupplägget ger. Finansiering. Östersundsbostäder har under ett antal år aktivt arbetat med låneportföljen för att uppnå en god blandning av korta och långa räntebindningstider, samt en beloppsmässigt jämn förfallostruktur på lånestocken, för att kunna minska ränterisken. Genom en större volym i varje enskilt lån, har lånevillkoren förbättrats. Enklare administration av lånestocken innebär också att både kapital- och ränteförfallostrukturen är lättare att förändra. 2009-12-31 uppgick antalet lån till 9 st. Vid utgången av 2010 bedöms antalet lån vara något flera. Östersunds kommun har 1997 medgivit limit på borgen med 964 000 kkr. Limiten minskar med 1,5 % per år. På boksluts dagen utnyttjades 680 000 kkr i kommunal borgen. Nyupplåning kommer att bli aktuellt för att finansiera nyproduktion av bostäder i kv Valhall samt kv Fjällmon. Därutöver sker lösen, konvertering och omstrukturering av befintliga lån. Bruttoräntekostnaden för 2009 var 20 805 kkr och genomsnittliga räntesatsen var vid årets utgång 2,74 % Nettoräntekostnaden uppgick till 21 505 kkr. En procents förändring av räntenivån innebär en bruttokostnadsändring på 6 800 kkr. Med hänsyn till låneportföljens räntebindningsstruktur sker förändringen successivt. Belåningsgraden uppgick till 57,3 % (55,5 %) av fastigheternas bokförda värden. I förhållanden till taxeringsvärden var belåningsgraden 45,5 % (44,3 %). Östersundsbostäder har som målsättning att soliditeten skall vara minst 20 %. Den synliga soliditeten har successivt ökat de senaste åren, från 34,9 % vid utgången av 2005 till 40,4 % 2009. Försäljning av radhusfastigheter Under 2007 påbörjades försäljning av 25 st hyresradhus i kvarteret Tunnbrödet i Fjällmon, Torvalla. Radhusen ligger i ett radhusområde med ytterligare 112 egnahem i anslutning till sex stycken, av Östersundsbostäder ägda, fyravåningshus med totalt 111 lägenheter. Yttre förvaltning i hela området liksom distribution av fjärrvärme, VA, kabel-tv, ansvar för sophämtning samt övriga gemensamma frågor, hanteras av en kvartersgemensam samfällighetsförening, Tunnbrödets samfällighetsförening. För att renodla och effektivisera förvaltningen av Östersundsbostäders hyreslägenheter, har ett arbete påbörjats med att SID 7

dels avyttra hyresradhusen och dels att försöka dela upp samfällighetsföreningen så att hyreshusen kan leva sitt eget liv så långt som möjligt. Under 2009 har ett radhus sålts. Försäljningen har skett via en upphandlad fastighetsmäklare till marknadsmässigt pris. Försäljning har tillfälligtvis avbrutits i avvaktan på uppdelning av samfällighetsförening. Skatter Uttagsskatt skall betalas av fastighetsägare som utför hela eller delar av fastighetsskötsel i egen regi, för att eliminera snedvridning av konkurrensen gentemot företag som utför sådana tjänster på entreprenad. Östersundsbostäder betalar uttagsskatt efter dom i Kammarrätten 2006-01-17. Värdering Östersundsbostäder gjorde under år 2003 en individuell värdering av fastigheterna enligt Årsredovisningslagen och FAR:s redovisningsrekommendation nr 11, där det anges att fastigheterna skall värderas var för sig. Under år 2009 har en ny värdering gjorts med en enhetlig förvaltningsplan för respektive fastighet där driftnettot för år 2009 framräknats och en prognos för de kommande åtta åren beräknats. Ett avkastningsvärde har tagits fram med hjälp av en värderingsmodell som beräknar fastighetens nuvärde av de närmaste åtta årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Värderingen grundade sig på följande antaganden och förutsättningar: Hyresutvecklingen för bostäder, parkeringsplatser och lokaler bedöms bli 2 % per år. Vakansgraden bedöms ligga kvar på dagens nivå de kommande åtta åren. Inflationstakten bedöms bli 2 % per år. Kalkylräntan är satt mellan 5 10 %. Avkastningskrav är satt till 4 6 %. individuell kassaflödesanalys, däribland har en noggrannare kontroll av driftkostnaderna och det planerade underhållet skett. Det som framkom av värderingen är att en nedskrivning bör genomföras på följande fastigheter: Söre 5:22 Söre 2:134 Söre 2:138, 2:12 Söre 2:100 Kogsta 1:58 Näs-Ålsta 3:30, 31 Tand 2:110 545 kkr 1 108 kkr 850 kkr 1 364 kkr 428 kkr 1 708 kkr 797 kkr I 2009 års bokslut har en nedskrivning på 6,8 miljoner kronor gjorts. Koncernen Koncernbidrag. Östersundsbostäder ingår i koncernen Östersunds Rådhus AB som ett helägt dotterbolag. Av Östersundsbostäders resultat för år 2009, har 1 170 kkr förts över till Östersunds Rådhus AB som koncernbidrag. Östersunds Rådhus AB återför till Östersundsbostäder 862 kkr som aktieägartillskott och behåller 308 kkr. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande fria medel Fria medel Erhållet aktieägartillskott Årets resultat 430 143 483,94 kr 862 290,00 kr 6 195 789,55 kr 437 201 563,49 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av årets resultat skall i ny räkning balanseras 437 201 563,49 kr. Beträffande bolagets resultat och ställning hänvisas till resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar. De fastigheter som efter dessa antaganden och förutsättningar visade ett nedskrivningsbehov har genomgått en mera Känslighetsanalys Hyror +/- 1% 2,9 Mkr Räntor (brutto) +/- 1% 3,8 Mkr 100 80 78 88 500 400 410 60 65 64 67 300 40 200 190 20 100 80 0 2005 2006 2007 2008 2009 0 2010 2011 2012 Räntekostnad kr/kvm total yta (BOA + LOA) Låneförfallostruktur, Mkr SID 8

Resultaträkning Belopp, kkr Not 09-01-01 08-01-01 09-12-31 08-12-31 NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter 1 259 474 248 868 Övriga förvaltningsintäkter 2 153 4 522 Summa nettoomsättning 261 627 253 390 EXTERNA KOSTNADER Material -9 024-6 294 Tjänster 2-91 024-75 946 Taxebundna kostnader -29 924-29 448 Uppvärmning -34 298-33 425 Fastighetsskatt 3-6 501-5 017 Övriga externa kostnader -9 353-5 355 Summa externa kostnader -180 124-155 485 PERSONALKOSTNADER 4-19 237-15 942 AVSKRIVNINGAR 5-28 693-28 031 NEDSKRIVNINGAR -6 800 0 Summa externa- och rörelsekostnader -234 854-199 458 RÖRELSERESULTAT 26 773 53 932 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 640 1 065 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 6 200 241 Räntekostnader -22 345-29 210 Summa finansiella intäkter och kostnader -21 505-27 904 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 5 268 26 028 BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncernbidrag -1 170-25 750 Förändring av periodiseringsfond 1 161-125 Förändring av avskrivningar utöver plan -2 741 0 Summa bokslutsdispositioner -2 750-25 875 SKATT 7 3 678-140 ÅRETS RESULTAT 6 196 13 SID 9

Balansräkning Belopp, kkr Not 09-12-31 08-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Mark 8 189 437 185 762 Byggnader 8 998 055 1 003 047 Inventarier 9 1 414 653 Pågående byggproduktion 10 51 963 16 342 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 128 128 Uppskjuten skattefordran 6 171 0 Andra långfristiga fordringar 93 137 Summa anläggningstillgångar 1 247 261 1 206 069 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 113 167 Kundfordringar 251 380 Östersunds kommun och andra koncernföretag 25 963 5 456 Övriga fordringar 838 737 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 3 158 1 653 Kassa och bank 38 85 Summa omsättningstillgångar 30 361 8 478 SUMMA TILLGÅNGAR 1 277 622 1 214 547 SID 10

Belopp, kkr Not 09-12-31 08-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Aktiekapital, 60 000 aktier 60 000 60 000 Reservfond 12 000 12 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 430 144 409 788 Aktieägartillskott 862 20 342 Årets resultat 6 196 13 Summa eget kapital 509 202 502 143 Obeskattade reserver 13 10 000 8 420 Avsättningar Uppskjuten skatt 29 47 Summa avsättningar 29 47 Långfristiga skulder 14, 15 Skulder till kreditinstitut 570 000 660 000 Depositioner 27 69 Skuld till Östersunds kommun 115 000 5 000 Summa långfristiga skulder 685 027 665 069 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 38 923 9 579 Östersunds Rådhus AB 308 5 408 Andra koncernföretag 8 927 0 Skatteskulder 3 584 1 185 Övriga kortfristiga skulder 295 587 Förskottsbetalda hyresintäkter 15 372 13 642 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 5 955 8 467 Summa kortfristiga skulder 73 364 38 868 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 277 622 1 214 547 POSTER INOM LINJEN Garantiförbindelser FASTIGO 198 194 SID 11

Kassaflödesanalys Belopp, kkr 2009 2008 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 5 268 26 028 Avskrivningar som belastat resultatet 35 493 28 031 Vinst vid försäljning av mark -109-795 Vinst vid försäljning av byggnad -259-1 902 40 393 51 362 Utbetald skatt -2 511-130 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 37 882 51 232 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar -21 930-6 588 Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder 39 596-18 033 Kassaflöde från den löpande verksamheten 55 548 26 611 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbet. för investeringar i fastigheter -69 516-5 855 Utbet. för investeringar i inventarier -1 299-481 Inbet.från försäljning fastigheter 625 4 290 Inbet. från långfristig fordran 44 42 Kassaflöde från investeringsverksamheten -70 146-2 004 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Inbet. från upptagna långfristiga lån 260 000 140 000 Utbet. för inlösen av långfristiga lån -240 000-160 000 Inbet. för depositioner -42 12 Förändring av avsättningar 0 9 Koncernbidrag -25 750-21 900 Aktieägartillskott 20 343 17 301 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 14 551-24 578 Årets kassaflöde -47 29 Likvida medel vid årets början 85 56 Likvida medel vid årets slut 38 85 SID 12

Tilläggsupplysningar Alla belopp i kkr om inget annat anges Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer, med undantag för redovisning av koncernbidrag, med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäkter Hyresintäkter intäktsredovisas i den period uthyrningen avser. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar sker enligt följande: Maskiner och inventarier 3 7 år Byggnadsinventarier 10 år Byggnader 20 50 år Inkomstskatter Redovisning av inkomstskatt inkluderar aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas i resultaträkningen redovisas därmed sammanhängande skatt i resultaträkningen. För poster som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. Fr o m 2009 redovisas uppskjuten skatt på temporära skillnader avseende fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den omfattning det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalys upprättas enligt indirekt metod. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet. Not 1 Hyresintäkter inklusive outhyrda objekt 2009 2008 Bostäder 243 238 233 115 Lokaler 9 972 9 990 Övrigt 11 567 11 159 Avgår outhyrda objekt Bostäder -3 049-3 101 Lokaler -922-1 056 Övrigt -1 332-1 239 Summa hyresintäkter 259 474 248 868 Not 2 Upplysningar om revisorers arvode 2009 2008 Deloitte AB revisionsuppdrag 85 84 andra uppdrag 8 23 Lekmannarevisorer revisionsuppdrag 33 32 SID 13

Not 3 Fastighetsskatt 2009 2008 Fastighetsskatt 6 510 6 252 Nedsättning av tidigare års taxering -9-1 235 Summa fastighetsskatt 6 501 5 017 Not 4 Personal 2009 2008 Medelantal anställda har varit, 35 32 varav kvinnor 9 9 Sjukfrånvaro 2009 2008 Total sjukfrånvaro 4,4 % 4,7 % Långtidssjukfrånvaro 45,8 % 40,5 % Sjukfrånvaro, män 4,3 % 5,6 % Sjukfrånvaro, kvinnor 4,8 % 2,3 % Anställda 30 49 år 3,5 % 3,2 % Anställda 50 år 5,8 % 7,0 % Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått till följande belopp: Styrelse och VD 2009 2008 Löner och ersättningar 953 917 Sociala kostnader 328 347 Pensionskostnader 195 116 1 476 1 380 Övriga anställda Löner och ersättningar 10 984 9 236 Sociala kostnader 5 080 4 361 Pensionskostnader 924 531 16 988 14 128 Summa styrelse och övriga 18 464 15 508 Verkställande direktören har under 2009 uppburit lön på 658 kkr. VD:s framtida pensionsförmåner regleras enligt ITP-planen. Pensionsåldern är 65 år. Styrelse och ledande befattningshavare 2009 varav 2008 varav summa män kvinnor summa män kvinnor Styrelseledamöter 7 4 3 7 3 4 Verkställande direktör och andra andra ledande befattningshavare 5 4 1 5 4 1 Not 5 Planenliga avskrivningar 2009 2008 Byggnader 27 404 26 890 Byggnadsinventarier 751 753 Inventarier och fordon 538 388 Summa avskrivningar 28 693 28 031 Not 6 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 2009 2008 Statliga räntebidrag, långa lån 200 241 Summa statliga bostadsbyggnadssubventioner 200 241 SID 14

Not 7 Skattekostnad 2009 2008 Resultat före skatt 5 260 153 Skattefria intäkter 0-116 Ej avdragsgilla kostnader 191 103 Nedskrivning fastigheter 6 663 0 Skillnad mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar -2 741 76 Ränteintäkt på obeskattade reserver 175 249 9 548 465 Årets skattekostnad (26,3 % / 28,0 %) -2 511-130 Uppskjuten skatt 6 189-10 Summa skatt 3 678-140 Not 8 Byggnader och mark Byggnader 2009 2008 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 343 000 1 344 506 Nyanskaffningar under året 30 144 0 Försäljningar/utrangeringar -243-1 506 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 372 901 1 343 000 Ingående ackumulerade avskrivningar -326 908-300 407 Årets avskrivningar -27 404-26 890 Försäljningar/utrangeringar 63 389 Utgående ackumulerade avskrivningar -354 249-326 908 Ingående ackumulerade nedskrivningar -16 800-16 800 Årets nedskrivningar -6 663 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar -23 463-16 800 Utgående bokfört värde 995 189 999 292 Byggnadsinventarier 2009 2008 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 7 512 7 528 Försäljningar/utrangeringar -2-16 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 510 7 512 Ingående ackumulerade avskrivningar -3 757-3 011 Årets avskrivningar -751-753 Försäljningar/utrangeringar 1 7 Utgående ackumulerade avskrivningar -4 507-3 757 Årets nedskrivningar -137 0 Utgående ackumulerade nedskrivningar -137 0 Utgående bokfört värde 2 866 3 755 Summa byggnader 998 055 1 003 047 Mark 2009 2008 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 185 762 186 171 Nyanskaffningar under året 3 750 70 Försäljningar -75-479 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 189 437 185 762 Taxeringsvärde Byggnader 1 189 253 1 178 719 Mark 315 239 309 932 Fastigheter totalt 1 504 492 1 488 651 SID 15

Not 9 Inventarier Inventarier och fordon 2009 2008 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 3 303 2 834 Nyanskaffningar under året 1 299 481 Försäljningar/utrangeringar -248-12 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4 354 3 303 Ingående ackumulerade avskrivningar -2 650-2 274 Årets avskrivningar -538-388 Försäljningar/utrangeringar 248 12 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 940-2 650 Utgående bokfört värde 1 414 653 Lägenhetsinventarier 2009 2008 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 1 733 1 733 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 733 1 733 Ingående ackumulerade avskrivningar -1 733-1 733 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 733-1 733 Utgående bokfört värde 0 0 Summa inventarier 1 414 653 Not 10 Pågående nyproduktion 2009 2008 Utgående bokfört värde 51 963 16 342 Pågående produktion avser förtätning i kv Valhall, nybyggnad kv Fjällmon samt byggnation av kommunikationsnät. Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2009 2008 Upplupna räntebidrag 22 38 Övriga interimsfordringar 3 136 1 615 3 158 1 653 Not 12 Förändring av eget kapital Aktiekapital Reservfond Balanserad vinst Årets resultat Belopp vid årets ingång 60 000 12 000 430 131 13 Resultatdisposition enligt beslut av bolagsstämman Avsättning till balanserad vinst 13-13 Aktieägartillskott 2009 862 Årets resultat 6 196 Belopp vid årets utgång 60 000 12 000 431 006 6 196 Not 13 Obeskattade reserver Ackumulerade överavskrivningar maskiner och inventarier 2009 2008 Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan 0 0 Årets förändring av avskrivningar utöver plan 2 741 0 Utgående ackumulerade avskrivningar utöver plan 2 741 0 Periodiseringsfond Tidigare års avsättning till periodiseringsfond 8 420 8 295 Återföring från periodiseringsfond -1 161-30 Avsättning till periodiseringsfond 0 155 Summa avsättningar till periodiseringsfond 7 259 8 420 Summa obeskattade reserver 10 000 8 420 SID 16

Not 14 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Lånebelopp Genomsnittsränta Andel av lån 2010 410 000 2,23 % 60,3 % 2011 80 000 4,00 % 11,8 % 2012 190 000 3,34 % 27,9 % 680 000 2,74 % 100,0 % Dessutom finns det ett förlagslån från Östersunds kommun på 5 000 kkr. Förlagslånet löper fr o m 2005 med ränta. Räntesatsen bestäms av Östersunds kommun som långivare. Lånet kan ej sägas upp till betalning av låntagaren. Not 15 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder 2009 2008 Skulder som förfaller senare än 1 år, men senast 5 år efter balansdagen 60 000 40 000 Skulder som förfaller senare än 5 år, efter balansdagen 625 000 625 000 685 000 665 000 Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2009 2008 Upplupna kostnadsräntor 2 242 4 356 Övriga interimsskulder 3 713 4 111 5 955 8 467 Östersund 2010-02-22 Jens Nilsson Sven Ringvall Siw Karlsson Ordförande Vice ordförande Tommy Pettersson Maria Forslund Inger Andershem Magnus Andersson Per-Åke Österholm Bengt Rådman Arbetstagarrepresentant Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 8 mars 2010 Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor SID 17

Revisionsberättelse Till årsstämman i Östersundsbostäder AB Organisationsnummer 556528-1648 Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Östersundsbostäder AB för räkenskapsåret 2009. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprin ciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvars frihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktie bolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Östersund den 8 mars 2010. Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor SID 18

Styrelseledamöter Jens Nilsson (s) ordf. Sven Ringvall (m) v. ordf. Siw Karlsson (s) Tommy Pettersson (s) Maria Forslund (v) Inger Andershem (c) Magnus Andersson (c) Per-Åke Österholm (Arbetstagarrepresentant) STYRELSESUPPLEANTER Emil Burman (s), Solveig Danielsson (s), Kjell Karlsson (s), Vivi Pettersson (s), Danuta Finke (c ), Ragna Unger (m), Rolf Östlund (m) LEKMANNAREVISORER Staffan Ekström (s), Göthe Svensson (fp) SID 19

Fem år i sammandrag 2009 2008 2007 2006 2005 RESULTATRÄKNING, Mkr Intäkter Bostäder, netto 260 249 245 241 243 Övrigt, netto 2 4 3 2 2 S:a Intäkter 262 253 248 243 245 Kostnader Underhåll -67-53 -62-54 -33 Fastighetsskatt -7-5 -4-6 -5 Drift inkl. reparationer -125-113 -108-100 -95 S:a Rörelsekostnader -199-171 -174-160 -133 Driftnetto 63 82 74 84 112 Avskrivningar -29-28 -28-27 -28 Nedskrivningar -7 0 0 0 0 Finansiella kostnader netto -22-28 -25-20 -20 Koncernbidrag -1-26 -22-41 -41 Bokslutsdispositioner och skatt 2 0 1 5-9 S:a Kostnader -256-253 -248-243 -231 Årets resultat 6 0 0 0 14 BALANSRÄKNING, Mkr Likvida medel 0 0 0 0 0 Övriga omsättningstillgångar 30 8 2 2 6 Fastigheter 1 187 1 189 1 218 1 234 1 257 Övriga anläggningstillgångar 60 17 11 11 3 Summa tillgångar 1 277 1 214 1 231 1 246 1 266 Räntefria skulder 73 39 56 67 55 Räntebärande skulder 685 665 685 705 765 Bokslutsdispositioner 10 8 8 10 15 Eget kapital 509 502 482 464 431 Summa skulder och eget kapital 1 277 1 214 1 231 1 246 1 266 FASTIGHETSUPPGIFTER Antal lägenheter 4 962 4 923 4 921 4 938 4 960 Antal lokaler 243 243 244 249 246 Antal bilplatser 3 977 3 978 3 950 3 972 3 954 Summa uthyrningsobjekt 9 182 9 144 9 115 9 159 9 160 Yta bostäder, 1000kvm 318 318 318 318 318 Yta lokaler, 1000kvm 14 14 14 15 14 Summa yta, 1000kvm 332 332 332 333 332 SID 20

PERSONAL Antal fastanställda 36 34 32 30 22 NYCKELTAL Soliditet, % 40,4 % 41,8 % 39,6 % 37,8 % 34,9 % Räntabilitet på eget kapital, % 1,0 % 5,2 % 4,3 % 8,0 % 15,2 % Direktavkastning, % 5,2 % 6,8 % 6,0 % 6,8 % 8,9 % Driftnetto, kr/kvm (BOA+LOA) 188 247 221 253 335 Medelhyra bostäder, kr/kvm (BOA) 749 724 709 708 706 Belåningsgrad bokfört värde, % 57,3 % 55,5 % 55,8 % 56,7 % 60,5 % Belåningsgrad taxeringsvärde, % 45,5 % 44,3 % 62,6 % 66,7 % 72,5 % DEFINITIONER Soliditet Synligt eget kapital i procent av balansomslutningen. Räntabilitet eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av justerat eget kapital. Direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto Årets intäkter och kostnader dividerat med genomsnittlig total yta, exkl bilplatser. Medelhyra bostäder Bostäder exklusive student- och gruppbostäder samt sjukhem. Belåningsgrad Fastighetslån i förhållande till bokfört värde eller taxeringsvärde för fastigheter. SID 21

Ägardirektiv Östersundsbostäder AB ägs i syfte att bygga och förvalta hyresbostäder och därmed få en bra balans och utbud på bostadsmarknaden, samt fungera som ett viktigt instrument för att uppnå bostadssociala mål. Bolaget förväntas offensivt medverka för att förstärka kommunens strategiska tillväxtområden. Ekonomiska mål och riktlinjer Bolaget bör ha en soliditet om lägst 20 procent (soliditet här definierat som synligt eget kapital i procent av balansomslutning vid årets utgång) Bolaget bör ha en räntabilitet på lägst 6 procent. Räntabiliteten räknas på resultatet före bokslutsdispositioner och skatt i förhållande till medelvärdet av eget fritt kapital och bundet kapital vid årets in- och utgång. Bolaget har rätt att utföra planerat underhåll med hänsyn till effektiv upphandling/genomförande vilket kan belasta enskilda år med högre belopp än normal nivå. Vid avstämning av om bolaget uppnått ägardirektivens avkastningskrav justeras årets resultat med ett belopp som motsvarar differensen mellan faktiskt utförd underhållsnivå jämfört med den normala underhållsnivå som bolaget behöver ha långsiktig kapacitet för (40 miljoner per år). Avkastningskravet ska dock uppnås som ett medeltal under en femårsperiod. På motsvarande sätt ingår inte heller den eventuella nedskrivning av genomförd nyproduktion vid avstämning av om bolaget uppnått av ägaren angett avkastningskrav. På sikt bör räntabilitet definieras som driftnettot i förhållande till bokförda värdet på bolagets anläggningstillgångar. Strategi för utdelning ur bolaget Tidigare återförda koncernbidrag konsolideras tills vidare i bolaget. Optimering av skattesitsen i koncernbolaget ska göras, men ingen utdelning krävs för övrigt. På det förlagslån som kommunen lämnat till bolaget utgår ränta motsvarande tioårig statsobligation med ett tillägg på 1,5 procentenheter. Informationskrav Bolaget ska utan dröjsmål överlämna följande information till kommunen: Årsredovisning. Utöver krav i aktiebolags- och bokföringslag gäller att bolagets årsredovisning/bokslut samordnas med kommunkoncernens årsredovisning. Ett preliminärt bokslut ska inlämnas till kommunen i början av mars. Det reviderade bokslutet inklusive lekmannarevisorernas rapport till bolagsstämman ska vara kommunen tillhanda senast den 15 mars. Delårsrapporter. Bolaget ska redovisa delårsrapporter till kommunen per 30 april och 31 augusti. Rapporterna ska innehålla prognos för helårsresultat samt redovisa utvecklingen av outhyrda lägenheter och hyresförluster. Rapporterna ska vara kommunen tillhanda ca 20 maj och ca 20 september. Exakt tidpunkt meddelas i början av varje år. Bolaget ska också per tertial rapportera till kommunstyrelsen hur verksamhet och ekonomi utvecklas under året med hänsyn till utvecklingen av antalet outhyrda lägenheter och hyresförluster. Övrig information. Kommunstyrelsen och kommunfullmäktige har rätt att under löpande år kalla bolagets ledning för information om bolagets verksamhet och ekonomi. Bolaget har att informera kommunfullmäktige i principiellt viktiga frågor. Bolaget ska också följa den policy som kommunfullmäktige antagit den 29 juni 2006, 115, för styrning av kommunägda bolag (i den framgår vad som avses med principiellt viktiga frågor). Som principiell fråga att redovisa till kommunstyrelsen gäller också konstaterat behov av nedskrivning vid nyproduktion. Sådan redovisning ska ske före styrelsens beslut om genomförande av projekt. Bolaget ska också redovisa till kommunstyrelsen när bolaget har behov att utföra underhållsåtgärder utöver normal underhållsnivå. Särskilda verksamhetskrav Finanspolicy. Bolaget ska följa riktlinjerna i den gemensamma finanspolicyn för kommunen och de kommunägda företagen. Miljöarbete. Bolaget ska i sin verksamhetsutövning följa viljeinriktningen i Östersunds kommuns miljöpolicy. Kommunen ser positivt på att bolaget inför ett miljöledningssystem enligt ISO 14001 eller EMAS som på sikt kan ligga till grund för en miljöcertifiering av bolaget. Vid alla ny- och ombyggnader ska bolaget välja energieffektiva lösningar och sunda byggmaterial. Tillväxtprogram. Bolagets verksamhetsutövning ska ske på sådant sätt att bolaget aktivt bidrar till att det av Östersunds kommun antagna tillväxtprogrammet förverkligas. Vid marknadsföring av Östersund som etableringsort ska bolaget samverka med Jämtkraft AB samt Teknisk förvaltning/vatten och Renhållning. Speciella bostäder. Bolaget har det samlade ansvaret för att det finns bostäder till studenterna vid Mittuniversitetet i Östersund och att kommunens bostadsgaranti uppfylls. Dessutom ska bolaget medverka till att det finns bostäder till flyktingar i enlighet med kommunstyrelsens årliga beslut om mottagning. Bolaget ska vara uppmärksam på sin bostadssociala uppgift. SID 22