KS 2003/0117 Enmans vägs handelsområde - markanvisning etapp 1 Bakgrund Kommunfullmäktige antog 06 02 06 detaljplanen för Enmans vägs handelsområde och uppdrog samtidigt åt kommunstyrelsen att genomföra projektet i enlighet med en av ledningsstaben föreslagen försäljningsstrategi. Beslutet är överklagat och har ännu inte vunnit laga kraft. Strategin var vid denna tidpunkt att kommunen själv skulle arbeta mot handelns aktörer och inbjuda dem till att redovisa affärsidé/varusortiment, prisidé mm Bland intressenterna väljer kommunen ut de företag som bäst svarar upp mot kommunens grundtanke om bättre service och konkurrens resp bästa markvärde. I ett nytt ärende föreslog ledningsstaben en något förändrad försäljningsstrategi. Staben har funnit att kommunens egenkompetens och nätverk mot dagligvaruhandel och den kompletterande handeln är sämre än de som dagligen arbetar med dessa etableringsfrågor. Staben ansåg vidare att om kommunen finner en partner, som erhåller en samlad markanvisning kan betydande ekonomiska och praktiska fördelar uppnås i genomförandet. Kommunstyrelsens arbetsutskott beslöt därför 06 05 08 att följande handläggningsordning skulle gälla: Kommunen bjuder in etableringsföretag till intresseanmälan. I förfrågan dokumenterar kommunen sina mål för området vad gäller etablering, konkurrens och gestaltning. Kommunen begär en redovisning av intresserade företag hur man vill möta kommunens mål för området vad gäller En etableringsidé för området Ett gestaltningsförslag Förslag till samarbetsform med kommunen
Information om det egna företaget och referenser på liknandegenomförda etableringar Bland intressenterna kan kommunen därefter ta upp förhandlingar om Villkor i samarbetsavtal kring de frågor kommunen önskar ett fortsatt inflytande Ekonomiska villkor för markförsäljning och exploatering. Ärendet Ledningsstaben har annonserat efter intressenter beredda att söka en markanvisning för Enmans vägs handelsområde enligt kommunstyrelsens beslut. Åtta företag anmälde intresse. Ett företag har avförts från fortsatt granskning, då inkomna handlingar var ofullständiga och företaget inte avsåg att komplettera. De förslag, som har granskats är: TK Development Skanska Fastigheter Göteborg AB IBI Sverige NCC Property Development AB Mattssons Fastighetsutveckling AB KIAB/AxFast Fastighets AB Brostaden Inom kommunen har stadsarkitekt Jamal Esfahani, Planerings- och utredningschef Ann- Kristin Berg och exploateringschef Christer Mörk svarat för utvärderingen av de inkomna intresseanmälningarna. Gruppen har gått igenom inlämnat material. Vi har begärt kompletteringar i fråga om referensobjekt som motsvarar förslagens ambitioner. Studiebesök på referensobjekt i Stor-Stockholm har genomförts. Slutligen har gruppen intervjuat de sju intressenterna med tyngd på Gestaltningsfrågor Processen för att välja ut lämpliga handelsföretag Erfarenhet av fastighetsförvaltning/byggande Avtalsfrågor och markvärde
Gestaltningsfrågor Bedömning av gestaltningen har skett utifrån några kriterier: 1. Den övergripande gestaltningsidén utifrån gestaltningen av områdets karaktär, markplanering, närmiljön samt hur man tagit tillvara på läget och naturförutsättningarna. 2. Den visuella upplevelsen av bebyggelsen avseende färgsättning, materialval, skala och belysning. 3. Funktionalitet med hänsyn till orienterbarhet, tillgänglighet, säkerhet, skyltning entréer, passager och klimatskydd. Samtliga förslag visar en ljus färgsättning och ambitionen att skapa en närmiljö i anslutning till entréer och längs fasader. Samtliga förslagsställare är också måna om att skyltningen till området och till respektive butik både blir tydlig och visuellt anpassad till bebyggelsens karaktär. Skanska har arbetat speciellt med att få en tillgänglig och småskalig markplanering med bl a skärmtak som leder ut i parkeringsområdet. KIAB/Axfast har tagit fasta på områdets karaktär och skapat öar av träddungar och ängsmark mellan husen och parkeringen. Kiab/Axfast har även föreslagit en avvikelse från detaljplanen för att tillskapa bättre parkeringsytor i anslutning till byggnaden, som ligger vid infarten. IBI visar mer schematiska fasader i trä med en glasad fasad i entréplanet. Det blir då extra viktigt hur skyltar, entréer och skyltfönster utformas för att skapa den nära skalan och identiteten i området.
TK d har visat på betydelsen av den mindre byggnaden vid infarten som blickfång och markering av området från Enebybergsvägen. Urvalsgruppen har även gjort studiebesök på referenser i Stockholmstrakten, som intressenterna lämnat: Barkarby handelsområde Värmdö marknad, handelsområde Upplands Väsby, Runby, detaljhandel I bilaga till denna promemoria lämnas ett urval illustrationer från intressenterna och bilder från studieexempel som bedöms intressanta. Urval av lämpliga handelsföretag Samtliga intressenter har antingen inom sig eller på konsultbas knutet till sig kompetens i fråga om marknadsanalys för urval av handelsföretag. Flera av företagen har påvisat omfattande erfarenhet av arbete med marknadens större handelsföretag. TK d har visat en större systematik i urvalsprocessen än de övriga. Erfarenheter av fastighetsförvaltning/byggande Av de studerade intressenterna representerar TK d och IBI företag, som arbetar med handelsetableringar och genomförande av markanvisningar / byggentreprenader men som ej engagerar sig i den fortsatta fastighetsförvaltningen utan säljer av den färdiga etableringen. Skanska Fastigheter Göteborg är en enhet inom bygg- och fastighetskoncernen Skanska, som bla inriktat sig på handelsetableringar. NCC Property Development AB är likaså en del i bygg- och fastighetsföretaget NCC, som i denna del arbetar med handelsetableringar. Mattssons är ett fastighetsföretag, med Norrköping, som bas, som vill etablera sig med handelsetableringar inom Stockholmsregionen. Brostaden är ett fastighetsföretag, som är
verksamt i Stockholmsregionen och som ingår i en rikstäckande koncern. Inom bolaget och koncernen finns erfarenhet av handelsetableringar. Keab/ Axfast är ett finansieringsföretag resp fastighetsförvaltande företag. AxFast ingår i Jonssonkoncernen. Samtliga företag bedöms ha god erfarenhet av bygg- och fastighetsförvaltningsprocessen även om de arbetar i något skiljaktiga skeenden. Markvärde I intresseanmälningarna har begärts in en uppskattning av vilka fastighetsvärden, som är aktuella vid en markförsäljning. Vid genomgångarna med intressenterna har vissa klargöranden om åtagandenas omfattning kunnat göras. Flera intressenter har inledningsvis indikerat ett brett spann i sin markvärdeindikation. De har underhand kunnat begränsa spannet. Formellt anbud skall lämnas först i etapp 2. Ledningsstaben har tidigare redovisat ett bedömt markvärde för handelstomterna om 40 mkr. Utvärderingsgruppen finner att värdebedömningarna från NCC och Brostaden inte motsvarar kommunens förväntningar. Sammanfattande slutsats av utvärdering av inkomna intresseanmälningar Utvärderingsgruppen föreslår att TK d, Skanska, IBI och KIAB /Axfast inbjuds till att i omgång 2 utveckla sina intresseanmälningar i en markanvisningstävlan kring områdets gestaltning, handelsidé och markpris. Fortsatt markanvisning Inför steg 2 bör kommunen utforma en inbjudan, som preciserar kommunens krav och förutsättningar. Tekniska förutsättningar Kring årsskiftet bör Tekniska kontoret ha klart ett utredningsmaterial kring gator, gångvägar, bullervall och VA-anläggningar. Till materialet finns även viss geotekniska undersökningar. Utifrån detta underlag kan kommunen precisera vilka anläggningsarbeten, som bör ingå i markanvisningstävlingen.
Gestaltningsförutsättningar Utifrån erfarenheterna från de inkomna förslagen liksom från studier av referensobjekt kommer urvalsgruppen att komplettera planens gestaltningsprogram. Likaså kommer ett kriterier för skyltprogram att utarbetas. Urval av handelsföretag Kommunen skall precisera sina krav på dagligvaruhandeln, utifrån den generella målsättningen att etableringen skall innebära ett förbättrat utbud och en förstärkt konkurrens till nytta för danderydsborna. Kommunen bör vidare förtydliga hur man önskar att intressenterna skall analysera och motivera vilken branschinriktning den kompletterande handeln inom området skall ha. Även här är grundinriktningen förbättrat utbud och förstärkt konkurrens till nytta för Danderydsborna. Kommunens krav på daglighandel och kompletterande handel bör utformas, som ramar inom vilka markintressenterna kan ha ett antal företag att förhandla med om den slutliga etableringen Markanvisningsavtal Ett utkast till markanvisningsavtal skall utarbetas och ingå i förfrågningsunderlaget. Avtalet skall dels beskriva urvalsprocess och urvalskriterier för handelsföretagen, dels omfatta traditionella exploaterings- och markförsäljningsvillkor. Som en del i detta tävlingsmoment skall företagen lämna anbud på vilken ersättning de är beredda att lämna för byggrätterna resp vilken ersättning de kräver för att utföra de kommunala anläggningar, som ingår i exploateringsavtalet. Utvärdering
Liksom i denna första fas skall även den andra fasen bedömas utifrån den sammanlagda nyttan av gestaltning och urvalsprocess samt markvärde och exploateringsersättning. Övriga etableringsförfrågningar Under processen har handelsföretag kommit in med anmälningar om tomtförvärv. Utvärderingsgruppen föreslår att sådana förfrågningar sammanställs och redovisas i fas 2 för intressenterna. De får i sina överväganden bedöma hur dessa företag passar i etableringen och kommunens urvalskriterier. Beslutsförslag Kommunstyrelsens beslut 1 Kommunstyrelsen beslutar inbjuda TK Development, Skanska Fastigheter Göteborg AB, IBI Sverige samt KIAB / AxFast till fas 2 i markanvisningstävlingen om handelsområdet vid Enmans väg. Johan Haesert Christer Mörk Bilaga Urval av intressenternas illustrationer Exempel på studieobjekt