Utlåtande efter granskning

Transkript

1 Samhällsbyggnadskontoret ANTAGANDEHANDLING 1(6) Anna Nilsson DNR:2007: Arkitekt Utlåtande efter granskning Tillhörande detaljplan för: Stora Sundby 4:3, del av Stora Sundby gård Strängnäs Kommun Plan- och byggnämnden beslutade enligt 55 att sända ut detaljplan för granskning enligt normalt planförfarande. Granskningstiden var mellan och Planförslaget har varit utställt på biblioteket i Strängnäs och på Medborgarkontoret i Strängnäs kommunhus samt på Strängnäs kommuns hemsida. Annons med information om utställningen infördes i Strängnäs tidning. Detaljplanehandlingarna sändes ut enligt sändlista till länsstyrelsen, kommuner som berörs av förslaget, kända sakägare, känd organisation enl PBL 5 kap 25 och andra som har ett väsentligt intresse av förslaget. Inga synpunkter som ej kan anses tillgodosedda har inkommit under samråd och granskning.

2 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING 2(6) Inkomna synpunkter Datum Synpunkt Synpunkt tillgodosedd Statliga myndigheter och kommuner 1. Länsstyrelsen 2. Länsstyrelsen komplettering 3. Trafikverket Ja Ja Ja Ja Nej Kända sakägare, känd organisation av hyresgäster och andra med väsentligt intresse av förslaget 4. Fastighets AB LE Lundberg Nej 5. Mariefredspartiet Ja Ja 6. SEVAB Ja

3 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING 3(6) SYNPUNKTER KOMMENTARER Statliga myndigheter och kommuner 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen kan med hänsyn till ingripandegrunderna i 11 kap 10 PBL och till att föroreningssituationen ännu inte är helt klarlagd inte bedöma om planförslaget kan komma att prövas av Länsstyrelsen. Länsstyrelsen framförde vid samrådet att föroreningssituationen behöver utredas innan detaljplanen antas eftersom det tidigare har bedrivits en handelsträdgård på fastigheten. I samrådsredogörelsen anges att en översiktlig markteknisk undersökning kommer att utföras under planens granskningsskede för att utreda föroreningssituationen. Först när resultatet av undersökningen föreligger kan Länsstyrelsen slutligt ta ställning till detalj planen. Länsstyrelsens kompletterandeyttrande efter att myndigheten tagit del av Översiktlig miljöteknisk markundersökning, Structor Ytterligare provtagningar krävs vid några provpunkter. Vid punkt SM5 där dagvattendammen ska anläggas har prover tagits alltför ytligt. I punkten SM7 förekom förhöjda halter av bly, zink, barium och kadmium vilket bör utredas ytterligare. Punkterna SM9 och SM10 bör marken städas upp från utfyllnadsrester och provtas på nytt. Vid ladugård och maskinhall ska ytterligare markprover tas för att säkerställa att inte petroleum och bekämpningsmedel finns i marken.. En översiktlig miljöteknisk markundersökning har utförts av Structor Generellt påträffades låga föroreningshalter i alla provpunkter förutom på tre ställen där överskridandena bedöms vara måttliga, vilket indikerar låg risk för hälsa och miljö. Sannolikheten bedöms vara låg för att rester av bekämpningsmedel i mark och grundvatten utgör någon risk vid planerad bostadsbebyggelse Text som införs på plankartan: Innan marken får användas för bostadsändamål ska föroreningssituationen vara klarlagd. Bygglov får ges först när provtagning visar att föroreningarnas halter inte bedöms utgöra någon risk för människors hälsa eller har åtgärdats. 2. Trafikverket Trafikverkets synpunkter från samrådsskedet har på ett Avtal mellan Trafikverket och kommunen

4 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING 4(6) tillfredsställande sätt bemötts i samrådsredogörelsen. Vi vill dock uppmärksamma att avtal ska tecknas mellan Strängnäs kommun och Trafikverket angående framtagande av erforderliga handlingar, liksom fördelning av ansvar och kostnader, för åtgärder som rör väg 990. Kommunen får i sin tur upprätta avtal med aktuell exploatör. Kontakt tas med Trafikverkets regionala planerare, Roger Pettersson, tel , angående avtalet. Trafikverket har inget att invända mot att planförslaget antas. Vi ser fram mot en fortsatt dialog kring de frågor som rör den allmänna vägen. kommer att tecknas. Kända sakägare, känd organisation av hyresgäster och andra med väsentligt intresse av förslaget 3. Fastighets ab LE Lundberg Ingen erinran mot förslaget. 4. Mariefredspartiet Mariefredspartiet är positivt till bebyggelse i Stora Sundby. Men partiet pekar på att Stora Sundby liksom Marielund och Jagbacken är utformade enligt äldre planeringsideal som perifera förorter och inte tätortsmässigt. Andra värden som byggnader, obebyggd odlingsyta och naturmark kan dock bli resurser för de boende. Partiet anger att gatorna inte kommer att vara allmän platsmark och att det då är viktigt att säkra allmänhetens tillträde till området. Det kan ske genom att på vanligt sätt i detaljplanebestämmelserna införa tilläggsbestämmelsen x och z vägar inom området skall vara tillgänglig för allmän gångtrafik respektive fordonstrafik. Utan reglerad allmän tillgänglighet riskerar området att bli ett "gated community. B 1 bestämmelse där utöver bostäder även ej störande verksamhet tillåts i herrgårdsmiljön, och med anknytning till odling, landsbygd och sportändamål bör även anges för de nord östra delarna av bostadsområdet för De stora gatorna är kommunala gator. Men inom bostadsområdenas olika delar kommer gångvägar och tillfarter till husen att ske via gemensamma gator som skötas av en samfällighetsförening. Den kommande exploatören får därigenom frihet att utforma områdets gång- och vägsystem och planen blir mera flexibel. De delar som det teoretiskt är möjligt att stängsla in som gated community blir inte så stora. Därför bedöms risken som liten att detta sker. Inför antagande införs delat huvudmannaskap. Kommunen kommer att vara huvudman för allmän plats norr om väg 990, d v s lokalgata och naturmark.. Kommunen är inte huvudman för allmän plats söder om väg 990, naturmarken

5 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING 5(6) att inte försvåra näringslivsutveckling. En infartsparkering är inritad på kvartersmarken vid den östra lokalgatan, delvis under gröntak. Det är oklart om denna avses att tjäna som enda besöksparkering. För att hålla området öppet kan en yta med allmän parkering skapas på östra sidan om denna gata vid "äng". En allmän parkeringsyta bör också inritas vid den västra lokalgatans bortre del för att tjäna besökare till naturområdet och de landsbygdsrelaterade verksamheterna som möjliggörs där. Rättarbostaden (i planhandlingarna kallad "södra lantarbetarbostaden") har förlorat det rivningsförbud q 1 som den hade i samrådsversionen. Gårdsbilden kring rättarbostaden och de tre lantarbetarbostädern har ett stort miljöskapande värde som bör bevaras. Mindre tillbyggnader kan dock göras utan att värdet förloras. Byggrätten kring byggnaderna bör därför ökas något för att möjliggöra mindre tillbyggnader. Partiet delar inte fastighetsägarens uppfattning att rättarbostaden är i ett sådant dåligt skick att rivning är motiverad, även om underhållet har försummats. Endast delar av taket har läckt och orsakat rötskador. Byggnaden bör därför återta det absoluta rivningsförbudet q 1. Likaså bör även de tre lantarbetarbostäderna norr om denna ges bestämmelsen q eller q 1 tillsammans med varsamhetsbestämmelserna. Utan q har varsamhetsbestämmelserna k 2 eller k 3 ingen verkan då ägaren i stället för att rusta upp byggnaderna utan hinder kan riva dem. som kallas Parken och parkeringsytan. Området kommer att ägas av privat markägare som ansvarar för att skötselplanen efterlevs. För huvudgatan, väg 990, är Trafikverket huvudman. Att blanda bostäder och verksamheter kan vara bekymmersamt pågrund av trafiken till verksamheterna. I de norra och östra delarna finns möjlighet att bygga bostäder relativt tätt och trafik till verksamheter skulle kunna bli störande för de boende. Den västra delen av planområdet, där verksamheter tillåts tillsammans med bostäder har en egen tillfart från väg 990. Bostäderna i den delen är inte så många och trafiken till verksamheterna bedöms inte störa bostäderna. Parkeringen innanför bullervallen är tänkt som parkering till bostäderna och även för besökande. I områdets östra del norr om allén finns möjlighet till garage och parkeringsplatser. Egenskapsbeteckningen äng tas bort på plankartan. Möjligheten finns då att använda marken för parkering. Strax väster om den västra lokal gatan finns en f d boskapstunnel med full ståhöjd. Tunneln utgör en trafiksäker passage till GC-vägen, parkeringsplatsen och busshållplatsen på södra sidan väg 990. En stig är utritad över kvartersmarken L. Anslutningsstigen bör göras till allmän GC-väg liksom tunneln. Bullerplankets utsträckning i öst är oklart utritad. I den norra delen kan det tolkas som att det skall byggas inom den dubbla egenskapsgränsen. I den södra delen saknas den denna dubbla gräns. Plankets utsträckning bör förtydligas. På prickmarkerad mark vid den västra infartsgatans vändplan är det möjligt att anordna parkering. Kontoret bedömer att rivningsförbud inte ska läggas på södra lantarberarbostaden som var rättarbostad. Innebörden av k- bestämmelsen och dess noggranna beskrivning bör vara tillräckligt för att bebyggelsemiljön behålls även om delar av bebyggelsen riskerar att rivas. Gångtunneln är smal och låg, men den är möjlig att använda för säker passage under väg 990.

6 Utlåtande ANTAGANDEHANDLING 6(6) Planket i öster har en friare möjlighet till placering. Det ska byggas inom egenskapsgränserna. 5. SEVAB, Strängnäs energi AB Sevab avser att inrätta verksamhetsområde för vatten och avlopp för bebyggda delar av planområdet. Två alternativ finns för ledningssträckning och anslutning av spillvatten. Båda alternativen innebär dragning under E20 och järnvägen och blir dyra anläggningsprojekt. Generellt anser Sevab att en dagvattenutredning i form av en konsultrapport tas fram i samband med granskning av en detaljplan. Det är av stor vikt att utjämning av dagvattenflöden uppfylls inom planområdet. Föreslagen dagvattendammens yta bedöms dock som tillräcklig. Dammen bör ha flacka slänter. Det bör förtydligas i en skiss hur framtida bostadshus kan påverkas av dagvatten från kringliggande mark. Av skissen ska framgå var stråk av stora vattenflöden samt var vattensamlingar förväntas. Områden med förorenad mark bör undvikas vid placering av dagvattenanläggning. Förutsättningar för utloppet från dammen till Rockstaån via befintligt dike bör bekräftas. Dräneringsledningen måste följa riktlinjer gällande från 2015, Svensk Vatten publikation P110. Ansvarsfördelning mellan Sevab och kommunen för dagvattenledningen behöver diskuteras. Vid fortsatt projektering av bebyggelsen kommer dagvattenfrågorna att studeras ytterligare. Den föreslagna dammen är lågt placerad. Dagvattnet kan ledas med självfall till dammen och breddavloppet anslutas med öppet dike till Rockstån. Bedömningen är att vid stora vattenflöden kommer ängsmark och parkering söder om bebyggelsen att kunna bli vattenfyllda. Några ytterligare utredningar bedöms inte nödvändiga innan planen antas. Gunilla Östling Planchef Anna Nilsson Arkitekt