Planbeskrivning. Vallbacken 21:6, Kvarteret Salem Detaljplan för skol- och kontorsändamål Gävle kommun, Gävleborgs län

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE SAMRÅDSHANDLING DNR: 13BMN72 HANDLÄGGARE: THOBIAS NILSSON Planbeskrivning Vallbacken 21:6, Kvarteret Salem Detaljplan för skol- och kontorsändamål Gävle kommun, Gävleborgs län Samrådstid: xx xx xx xx2013

2 Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att lägga fast den nuvarande markanvändningen med skola på fastigheten Vallbacken 21:6 i en ny detaljplan för skoländamål och kontor. Gällande detaljplan medger A-område. Fastighetsägaren vill inom planområdet kunna använda fastigheten för skoländamål. Den nuvarande verksamheten är tänkt att utökas med flera klassrum genom påbyggnad av en andra våning på den befintliga skolbyggnaden. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Planområdet omfattar inga riksintressen och bedöms inte heller påverka näraliggande riksintressen. Inga miljökvalitetsnormer berörs. Plandata Lägesbestämning Planområdet är beläget ca 1 kilometer sydväst om Gävle centrum. Planområdet omfattar fastigheten Vallbacken 21:6 Planområdet markerat med röd ruta. Areal Planområdets totala areal är ca m 2. 1

3 Markägoförhållanden Fastigheten Vallbacken 21:6 som utgör hela planområdet är i privat ägo. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Planen är förenlig med aktualitetsförklarad översiktsplan för Gävle stad I översiktsplanen anges att planområdet ingår i den kulturhistoriska bebyggelsen i Västra Vallbacken. Planområdet angränsar delvis till riksintresseområdet för Gävle stad på norra sidan av Sofiagatan. Program för detaljplan Program för detaljplan erfordras inte då planen överensstämmer med aktualitetsförklarad översiktsplan. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden För området gäller detaljplan (tidigare stadsplan) för kv Salem i Gävle stad, fastställd av länsstyrelsen den 26 augusti Fastigheten Vallbacken 21:6 har i den gällande detaljplanen byggrätt för A Allmänt ändamål. Före införandet av Plan och bygglagen 1987 fanns möjligheten att beteckna användningsområden i stadsplaner med A - Allmänt ändamål. Det innefattade all verksamhet med ett offentligt organ som huvudman (stat, landsting, kommun, statskyrka) men inte statliga och kommunala bolag och liknande. Med plan- och bygglagen kom krav på att markens användning skulle anges närmare i detaljplanen, för att kommunen skulle kunna bevilja bygglov. Allmänt ändamål är därför inte längre en självständig markanvändningskategori. Eftersom den nuvarande Montesorriskolan bedrivs av en enskild huvudman, kan inte bygglov beviljas för påbyggnad av skolan, även om ändamålet (skola) är väl förenligt med gällande plan och även ryms rent praktiskt inom de gällande planbestämmelserna som medger tre våningar. Gällande detaljplan (Aktnr: ) med det nya planområde rödmarkerat. 2

4 Planbesked Byggnads- och miljönämnden beslutade att uppdra till Samhällsbyggnad Gävle att enligt plan- och bygglagen PBL (2010:900) upprätta detaljplan med enkelt planförfarande för att pröva ändrad användning från allmänt ändamål till skola och kontor för fastigheten Vallbacken 21:6, kvarteret Salem i Gävle stad. Kommunala program, grönstruktur program, tillväxtfrågor Detaljplanen är förenlig med kommunala program. Vision 2025 Detaljplanen är förenlig med Gävle kommuns vision Miljökonsekvensbeskrivning Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att miljökonsekvensbeskrivning enligt 4 kap. 34 plan- och bygglagen ska upprättas. Ett genomförande av planen har ingen påvisbar negativ effekt på miljön, hälsan eller hushållning med mark, vatten och andra resurser. Frågan om kulturmiljö regleras i detaljplanen med utformningsbestämmelser om hänsyn till den omgivande miljön vid bygglovpliktiga förändringar. Förutsättningar och förändringar Natur/Friytor Planområdet är beläget i stadsdelen Vallbacken som utgör den sydvästliga delen av centrum och som under 1940-talet byggdes ut med tidstypiska friliggande tvåvåningsvillor med flera lägenheter i varje hus. Norr om planområdet finns Vallbacksskolan, i öster Vallbacksgården och i sydost Björkegrenska gården och Vallongården. Snedbild i riktning söderut. Montesorriskolan med sitt stora ljusa tak syns rakt fram i bild. 3

5 Inom stadsdelen finns flera mindre parker. Tillgången till större grönytor är begränsad då stadsdelen är avgränsad av Kaserngatan och Parkvägen med stora trafikmängder. Inga kända fornminnen finns inom planområdet. Befintlig bebyggelse Planområdet utgörs av fastigheten Vallbacken 21:6 som i sin helhet används för skoländamål av Gävle Montesorriskola. Den ca 1.500m2 stora enplans skolbyggnaden är placerad mot Sofiagatan i tomten norra del. Skolbyggnaden har inga uttalade arkitektoniska värden med sina träfasader av paviljongkaraktär och en iögonfallande takfot av korrugerad plåt. Stilen kan sägas vara typisk för 1970-talets produktionsanpassade byggnation. Angöring sker både från norr/sofiagatan och från söder/barnhemsgatan. Parkering finns i form av tvärställda parkeringsplatser mot Barnhemsgatan. Den befintliga Montesorriskolan. Bilden visar fasaden mot väster. Omgivande bostadsbebyggelse utgör däremot en mycket sammanhållen boendemiljö med i princip lika stora villor med enkla tvåvåningsfasader utan utsmyckning, hög sockel och låglutande sadeltak. Flertalet av husen har genomgått fasadförändringar, blivit tilläggsisolerade, fått nya material och färger, men de flesta har klarat sig från tillägg och tillbyggnader som bryter grundformen. Den sammantagna bilden är fortfarande tydlig och stark. Stilen är en försvenskad träfunktionalism av numera tidstypiskt snitt och mycket bevaransvärd. 4

6 Befintliga bostadshus söder planområdet längs Barnhemsgatan. Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Detaljplanen bekräftar i princip endast redan pågående markanvändning. Detaljplaneändringen är föranledd av en planerad påbyggnad på en del av den befintliga skolbyggnaden med ett andra våningsplan. I detaljplanen föreslås en byggrätt där en tredjedel av tomtplatsen/planområdet, får bebyggas i två våningar. Resterande del bedöms som tillräcklig för att få plats med lekytor för utevistelse och även parkeringsplatser. Detaljplanen anger också markanvändning för kontor som ett komplement till skolverksamheten. Bedömningen är att detta kan vara lämpligt på platsen då kontorsverksamhet normalt har mycket liten omgivningspåverkan. Verksamheten bedrivs vanligtvis inomhus under dagtid, inga yttre anordningar behövs förutom ett begränsat antal parkeringsplatser där fordonsmängderna oftast är ganska ringa. Kontorsverksamhet brukar inte heller alstra några stora mängder besökstrafik. Planbestämmelserna föreskriver hänsyn till bebyggelsen i omgivande kvarter. Med detta menas att om-, på- och tillbyggnader samt nya byggnader på skoltomten ska utföras med omgivningen i åtanke. Utgångspunkten bör vara en viss återhållsamhet där skolans byggnader inte negativt påverkar den omgivande bebyggelsens balans och harmoni. En tolv meter bred zon har lagts ut närmast tomtgränsen mot öster och väster där byggnader inte får uppföras med undantag för de delar av den befintliga skolan som ligger något närmare grannarna redan idag. Avståndet bedöms tillräckligt för att inte vålla störning på omgivande bostadshus. I det sydöstra tomthörnet tillåts bebyggelsen komma närmare tomtgränsen då den angränsande bebyggelsen har en enklare mera temporär karaktär. 5

7 Gator och trafik Parkeringen med tvärställda parkeringsplatser mot Barnhemsgatan är inte bra ur trafiksäkerhetssynpunkt, men kan fortsatt accepteras då gatan är smal med endast ett körfält och enkelriktad trafik och har en mycket tydlig karaktär av trång bostadsgata där låg hastighet måste hållas med hänsyn till backande fordonsrörelser. Planen föreskriver inte någon anvisad plats för parkering inom tomtplatsen eller utfartsförbud utan detta får lösas inom ramen för den fortsatta skolverksamheten. Gång- och cykelvägar Inom stadsdelen finns ett utbyggt gång- och cykelvägnät som medger trafiksäkra förflyttningar mellan hemmet och skolan för eleverna. Allra närmast skolan används de små loklagatorna på båda sidor om planområdet för kombinerad gång-, cykel- och biltrafik. Trafiksäkerhet Barnhemsgatan saknar trottoarer. Sofiagatan har smala trottoarer på båda sidor om körbanan. Ur trafiksäkerhetssynpunkt har båda gatorna låg standard, men med hänsyn tagen till de små trafikmängderna och gatornas utformning som trånga lokalgator hålls hastigheten nere och trafiksäkerheten bedöms ändock som acceptabel. Barnhemsgatan med den tvärställda parkeringsplatsen i förgrunden. Tillgänglighet Planområdet är beläget ca 200 meter från närmaste busshållplats som finns vid Kristinaplan på Kaserngatan. Med linje 2 tar resan därifrån och in till centrum/rådhuset ca tio minuter. Störningar Planområdet nås via glest trafikerade lokalgator och är inte utsatt för några särskilda störningar från trafiken. Inga verksamheter finns i omgivningen som kan förväntas medföra buller, vibrationer, utsläpp till luften av skadliga ämnen eller överskridande av miljökvalitetsnormer och inte heller några risker i form av brandfarliga vätskor eller tung trafik. 6

8 Teknisk försörjning Planområdet är beläget inom Gävle vattens verksamhetsområde för dagvatten samt för vatten och avlopp. Gävle kommun vill prioritera åtgärder som möjliggör fjärrvärmeutbyggnad eller andra miljövänliga alternativ. Den befintliga byggnaden är ansluten till fjärrvärme. Konsekvenser Konsekvenserna av planens genomförande är mindre omfattande och mera förutsägbara jämfört med den gällande planens A-bestämmelse för allmänt ändamål. Byggrätten begränsas till 40 % av tomtytan och antalet våningar sänks från tre till två våningar. Bara skola och kontor kommer att tillåtas. Avståndet från byggnad till tomtgräns ökar inom nästan hela planområdet. Trygghet Planområdet utgörs av den befintliga Montesorriskolan som är belägen i ett lugnt bostadsområde med tidstypiska villor och ett slingrande gatunät. Inslaget av skolor är relativt stort och flera arbetsplatser för vårdboende kräver bemanning dygnet runt. Stadsedelen har karaktär av lokalsamhälle med hög igenkänningsfaktor och därmed social kontroll. Jämlikhet Detaljplanen handlar om att lägga fast en redan pågående skolverksamhet som på formella grunder inte kan utvecklas därför att den gamla gällande detaljplanen (tidigare stadsplanen) inte medger friskolor. Skolor är en självklar del i det svenska samhällets strävan att ge alla barn likartade och rättvisa förutsättningar att finna sin plats och personliga utveckling. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Detaljplanen medför inga fastighetsrättsliga åtgärder. Tomtindelning Tomtindelning med akt.nr upphör att gälla när detaljplanen vinner laga kraft. Fastighetskonsekvenser Kringliggande fastigheter påverkas inte av detaljplanen. Detaljplanen medför att fastigheten Vallbacken 21:6 kan utvecklas för sitt nuvarande användningssätt som skola men också för kontorsändamål och därför kan likställas med andra fastigheter på den öppna fastighetsmarknaden. Verksamhetsutövaren måste inte längre vara stat, kommun eller landsting. 7

9 Ekonomiska genomförandefrågor Planens genomförande förutsätter inga investeringar i kommunaltekniska anläggningar eller fastighetsbildningsåtgärder. Fastigheten är rättsligt bildad och bebyggd och ansluten till kommunal gata och kommunalt vatten- och avloppsnät. Tekniska genomförandefrågor Tekniska utredningar Under detaljplaneprocessen har inga särskilda tekniska utredningar krävts. Organisatoriska frågor Tidplan Positivt planbesked gavs av Byggnads- och Miljönämnden i augusti Tidplanen för upprättande av detaljplanen: Samråd november/december 2013 Antagande februari 2014 Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är 5 år räknat från den dag planen vinner laga kraft. Detta motiveras av föreslagen markanvändning (skoländamål och kontor) vad gäller skola motsvarar den pågående markanvändningen. Under genomförandetiden förutsätts att detaljplanen inte ändras eller upphävs. Om detta ändå skulle ske har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen för den skada man kan komma att åsamkas. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla med den skillnaden att skadeståndsanspråk inte kan resas mot kommunen om detaljplanen då skulle ändras eller upphävas. Huvudmannaskap Ingen mark för allmän plats ingår i planområdet. Detaljplaneförslaget har tagits fram av planingenjör Thobias Nilsson på Samhällsbyggnad Gävle, Gävle kommun, i samarbete med planarkitekt Greger Garnvall Ramböll Sverige AB. Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Thobias Nilsson Planingenjör 8