TILLBYGGNAD AV ENBOSTADSHUS I KARLSUND Östersunds kommun

Transkript

1 1 Detaljplan för Byalaget 27 Samråd- och granskningshandling Dnr Ädh Dnr ByggR TILLBYGGNAD AV ENBOSTADSHUS I KARLSUND Östersunds kommun PLANBESKRIVNING SAMRÅD- OCH GRANSKNINGSHANDLING Samråd/granskning pågår mellan 9-26 februari 2015 Upprättad av samhällsbyggnad den 23 januari 2015 Antagen av miljö- och samhällsnämnden Laga kraft 1006/2014 P

2 2 Samråd- och granskningshandling HANDLINGAR De handlingar som ni fått visar ett förslag till de förändringar som föreslås för området. Till förslaget hör: Plankarta med planbestämmelser och illustration Planbeskrivning Behov av miljöbedömning Fastighetsförteckning Grundkarta PLANPROCESSEN ENKELT PLANFÖRFARANDE Samråd: myndigheter, sakägare och andra berörda ges möjlighet att lämna sina synpunkter på planförslaget. Planförslaget kan antas direkt efter samrådet. Antagande: kommunfullmäktige eller miljö- och samhällsnämnden antar detaljplanen. Laga kraft: planen vinner laga kraft ungefär en månad efter antagandet om den inte överklagas. här är vi nu Samråd Antagande Överklagan Laga kraft tidsåtgång ca 6-9 månader

3 3 Samråd- och granskningshandling INNEHÅLLSFÖRTECKNING PLANBESKRIVNING... 4 SYFTE OCH HUVUDDRAG...4 Särskilda frågor för bygglovet...5 PLANDATA...5 Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden...5 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN...5 Översiktliga planer och program...5 Detaljplan...5 Behov av miljöbedömning...5 Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken, MB...6 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR...6 Kulturmiljö...6 Bebyggelse...7 Gator och Trafik...9 Hälsa och Säkerhet...9 Teknisk försörjning...9 GENOMFÖRANDE...10 Tidsplan...10 Genomförandetid...10 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap...10 Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser...10 Ekonomiska frågor och konsekvenser...11 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN...11

4 4 Samråd- och granskningshandling PLANBESKRIVNING En planbeskrivning ska underlätta förståelsen av planförslaget. Det är en beskrivning av nuläget, de förändringar som föreslås samt konsekvenserna av förslaget. Planbeskrivningen ska redovisa planens syften, förutsättningar och eventuella avsteg från kommunens översiktsplan eller planprogram. SYFTE OCH HUVUDDRAG Ägarna till fastigheten är trångbodda och vill därför bygga ut sin bostad. Det är inte möjligt idag eftersom gällande detaljplanen bara ger en byggrätt för befintligt bostadshus. Anledningen till begränsningen är befintligt bostadshus kulturhistoriska värden. Samhällsbyggnad anser att bostadshuset kan byggas till om stor hänsyn tas till värdena. Det är viktigt att anpassa tillbyggnaden till den kulturhistoriska miljö det ligger i samt den befintliga byggnadens kulturhistoriska värden. Den aktuella platsen ligger i Karlslund, längs Stenstigen. Stenstigen är en länk mellan Sollidenvägen och Genvägen. Befintligt bostadshus är en del av gårdsbildningen för Karlslunds gård. planområdet sammanfaller med gränserna för fastigheten Byalaget 27. En tillbyggnad i denna känsliga och kulturhistoriskt intressant miljö motiverar relativt strikta utformningskrav. Planförslaget säkerställer att värdena tas till vara på.

5 5 Samråd- och granskningshandling Särskilda frågor för bygglovet Hela planbeskrivningen gäller som underlag för bygglovprövning men följande frågor poängteras särskilt, se vidare under respektive rubrik. Kulturmiljö, kulturhistorisk värdefull bebyggelse och miljö Gestaltning PLANDATA Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden Den aktuella platsen ligger i Karlslund, längs Stenstigen. Stenstigen är en länk mellan Sollidenvägen och Genvägen. Befintligt bostadshus är en av två flygelbyggnader i gårdsbildningen Karlslunds gård. Planområdet omfattar fastigheten Byalaget 27 som är 1493 kvadratmeter. Fastigheten är i privat ägo. Byalaget 27 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Stenstigen Översiktliga planer och program Karlsundsgård I samband med pågående arbete med kulturmiljöprogrammet, etapp 2, inventerades bostadshuset och Karlslunds gård under sommaren villaområde Bostadshuset på fastigheten men även närliggande bebyggelse har särskilt ritat av Cyrillus kulturhistoriskt värde, klass A. Johansson, Genvägen 1949 Detaljplan Sollidenvägen Enligt den gällande detaljplanen (249, laga kraft 1980) får fastigheten bara användas för bostäder i två våningar. Vinden får inte inredas. Det finns en byggrätt för komplementbyggnad i fastighetens södra hörn. Högsta tennishall byggnadshöjd för huvudbyggnad är 7,6 meter och 3,0 meter för komplementbyggnad. I övrigt får inte marken bebyggas. Gällande detaljplan innehåller inga varsamhets- eller skyddsbestämmelser för huset kulturhistoriska värden eftersom det är en äldre plan som gjordes när sådana bestämmelser inte fanns. Trots det gjordes det i planen en bedömning av husets värde. Då är byggnaden utpekat som kulturhistorisk värdefull, grupp A. Grupp A innebär det högsta bevarandevärdet. Behov av miljöbedömning Samhällsbyggnad har gjort en bedömning av planen för att se om dess genomförande kan antas medföra någon betydande miljöpåverkan. Slutsatsen är att det inte finns någon risk för betydande miljöpåverkan.

6 6 Samråd- och granskningshandling Miljö- och samhällsnämnden beslutade den 5 november att en miljökonsekvensbeskrivning inte behöver upprättas. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning. Behovsbedömningen bifogas under samrådet. Förenlighet med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken, MB Här beskrivs detaljplanens förenlighet med kapitlen i miljöbalken. Kapitel 3 och 4 innehåller riksintressen. Ett riksintresse är ett geografiskt område som är av nationell betydelse. Kapitel 5 innehåller miljökvalitetsnormer som anger den lägsta godtagbara miljökvalitet som människan och/eller miljön kan anses tåla. Riksintressen enligt 3 kap MB Planområdet ligger inom riksintresset för kulturmiljövården för Storsjöbygden (Z 25). Värdet består av det öppna jordbrukslandskapet med radbyar och äldre gårdar på höjd- och sluttningslägen med vida utblickar, medeltida kyrkor och kyrkoruiner. Planområdet ligger i stadsmiljö och påverkar inte det öppna jordbruklandskapet eller utblickarna. Samhällsbyggnad anser därför att planförslaget inte påverkar riksintresset negativt. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer finns för utomhusluft, fisk- och musselvatten, vattenförekomster samt omgivningsbuller. Samhällsbyggnad gör bedömningen att miljökvalitetsnormerna inte påverkas negativt av planförslaget. Det grundar sig på att planförslaget endast omfattar möjligheterna att bygga till ett befintligt bostadshus. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Kulturmiljö Kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer Planområdet är en del av en kulturhistorisk miljö och befintligt bostadshus har ett stort kulturhistoriskt värde. Bostadshusets värden beskrivs i den inventering som gjordes sommaren 2013 i samband med kulturmiljöprogrammet, etapp 2. Byggnaden är en påkostad flygelbyggnad till Karlslunds gård med motsvarande och nästan identisk tvilling i Byalaget 1:18. Byggnadens exteriör präglas av periodens dekorativa snickarglädje/schweizerstil med sirligt utförda snickerier kring fönster, dörrar och i den västra gavelns väldiga balkong som också skyddas av ett dramatiskt takutsprång. Samtidigt är byggnaden utförd i traditionellt liggtimringsteknik, utan att dölja vare sig knutar eller stockar bakom någon täckande panel. Entrén är centralt placerad på långsidan, men porten är ersatt av en modernare. En dörr åt gården finns på motsvarande plats på baksidan. Sockeln är i grovhuggen natursten. Fönstren är av äldre modell, med originalkaraktär, särskilt övervåningens små rutor i ett ovanligt och avancerat mönster.

7 7 Samråd- och granskningshandling Bostadshuset har särskilt kulturhistoriskt värde, klass A. Byggnaden är en av få rester av hur bebyggelsen kan ha tett sig i de norra utkanterna av Östersund under mitten och slutet av 1800-talet. Byggnadens arkitektoniska uttryck är typiskt tiden och dessutom mycket välbevarat. Det aktuella området ligger i direkt anslutning till kvarteret Byalaget som ritades av Cyrillus Johansson under Här har arkitekten skapat en hel boendemiljö präglad av falurött, enhetlighet och fina proportioner, längs gatans mjukt svängda form. Arkitekturen har tydliga rötter i den svenska byggnadstraditionen, något som är karakteristisk för Cyrillus Johansson. Bostadsområdet är utpekat som en värdefull kulturhistorisk miljö av Jämtlands läns museum, i Kulturhistorisk utredning nr 39, Östersunds yttre stadsdelar. Det befintliga bostadshusets värde säkerställs i planförslaget. För att anpassa tillbyggnaden till de kulturhistoriska värdena regleras utformningen med planbestämmelser. Bebyggelse Bostäder Planområdet ligger i bostadsområdet i Karlslund. Bostaden är en flygelbyggnad till Karlslunds gård och även en del av gårdsbildningen. Bostadshuset är i två våningar och har en rödmålad träfasad. Huset har ett sadeltak med tegel som takmaterial. På den södra gaveln finns en karaktäriskts balkong. Husen ligger i en lummig trädgård med buskar, träd och blommor. Grannfastigheternas möjlighet att bygga påverkas inte av den föreslagna tillbyggnaden. Det eftersom att deras byggrätt i stort sätt är utnyttjade.

8 8 Samråd- och granskningshandling Den 2 juli 2014 ändras plan- och bygglagen (2010:900) bland annat gällande åtgärder som kan genomföras utan krav på bygglov, så kallade friggebodar. Fastigheten Byalaget 27 är undantaget från lättnaderna och bygglov krävs för de åtgärder som räknas upp i Plan- och bygglagen (2010:900) 9 kap 4 eftersom byggnaden är särskilt värdefull från kulturhistorisk synpunkt. Gestaltning Kommunen kan i en detaljplan sätta skyddsbestämmelser och rivningsförbud på byggnader som är särskilt värdefulla ur historiskt, kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt hänseende. Det befintliga bostadshuset bedöms ha ett sådant värde och därför föreslås skyddsbestämmelser och rivningsförbud. Det innebär att byggnaden inte får förvanskas till sin yttre form. Vid underhåll ska ursprungligt utförande, material och färgsättning vara vägledande. Byggnaden får inte rivas. Rivningsförbudet avser byggandens stomme. En tillbyggnad i denna känsliga och kulturhistoriskt intressanta miljö motiverar relativt strikta utformningskrav. Grundprinciper för utformning: Tillbyggnaden ska underordnas befintlig byggnad. Tillbyggnaden ska vara lägre än huvudbyggnaden. Högsta nockhöjd regleras till 363,5 meter över nollplanet för länken mellan befintlig huvudbyggnad och tillbyggnaden. Tillbyggnaden får ha en högsta nockhöjd av 364,0 meter över nollplanet. Tillbyggnaden ska vara mindre till ytan än befintlig byggnad. Tillbyggnaden får ha en högsta byggnadsarea av 75 kvadratmeter. Tillbyggnaden ska ha samma fasadmaterial och fasadfärg som befintligt hus, det vill säga liggande träpanel som målas i röd slamfärg. Tillbyggnadens takmaterial ska vara tegel, falsat plåttak eller gräs/sedum. Takformen ska vara sadeltak eller pulpettak med en takvinkel som anpassas till omgivande bebyggelse. I detta fall ska takvinkel vara mellan grader. Tillbyggnaden ska placeras i princip vinkelrätt mot befintlig byggnad i den östra delen av fastigheten. De båda byggnaderna ska sammanfogas med en glaslänk. På så sätt kan man på ett tydligt sätt skilja det ursprungliga huset från det nya. På plankartan finns ett område för tillbyggnaden utlagd. Det området är större än själva byggrätten för tillbyggnaden. Motivet till det är att det exakta läget för tillbyggnaden inte är bestämd. Komplementbyggnaderna har också utformningsbestämmelser. Högsta nockhöjd är 6,5 meter. Nockhöjden ska beräknas från marknivån i direkt

9 9 Samråd- och granskningshandling anslutning till byggnaden och inte den jordkällare som ligger inom området för komplementbebyggelse. Takformen ska vara sadeltak eller pulpettak. Takvinkeln ska vara grader. Fasader ska ha träpanel Tillgänglighet Marken i och i anslutning till planområdet är relativt plan. Avsteg från tillgänglighetsbestämmelser är därför inte motiverade. Gator och Trafik Planförslaget medför inga förändringar i befintlig gatustruktur eller trafikflöden. Området ligger nära busshållplatser och busslinjer med bra turtäthet. Tillfart till fastigheten från den allmänna gatan Stenstigen sker över grannfastigheten Byalaget 19. Det finns ett servitut som tryggar den rättigheten. Parkering för fastigheten Byalaget 27 ska ordnas inom fastigheten. Hälsa och Säkerhet Räddningstjänst Det behövs inte fler brandposter till följd av planförslaget. Insatstiden motsvarar den tid som förflyter från dess att räddningsstyrkan larmats till dess att räddningsarbete har påbörjats. Planförslaget klarar normala insatstiden så därför föreslås inga särskilda åtgärder. Geotekniska förhållanden Det finns ingen grundundersökning för fastigheten. Samhällsbyggnad anser att det inte behövs en översiktlig grundundersökning i samband med planläggningen eftersom att marken runt tillbyggnaden är bebyggd med bostäder. Det behövs ingen grundundersökning i bygglovskedet för tillbyggnad eller utbyggnad av komplementbyggnad. Teknisk försörjning Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. En tillbyggnad ska använda befintlig anslutning. Blir det aktuellt med en ny separat byggnad som behöver vatten och avlopp ska fastighetsägarna betala en fast avgift för anslutningen till Vatten Östersund. Dagvattnet tas idag om hand inom fastigheten. Det finns möjlighet att ansluta en dagvattenledning till kommunens dagvattensystem i Stenstigen. Befintlig huvudbyggnad är ansluten till Jämtkrafts fjärrvärmenät.

10 10 Samråd- och granskningshandling Det finns telekablar i planområdet, bland annat under byggrätten för tillbyggnaden. Kablarna kan flyttas men samråd måste ske med Skanova som ansvarar för kablarna. En flytt bekostas av exploatören/byggherren. GENOMFÖRANDE En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärderna som behövs för att detaljplanen ska kunna bli verklighet. Beskrivningen ska även redovisa vem som vidtar åtgärden och när de ska vidtas. Genomförandebeskrivningen har ingen egen rättsverkan. Tidsplan Detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande. Målsättningen är att planförslaget ska komma upp för antagande under våren När detaljplanen vunnit laga kraft kan bygglov sökas för tillbyggnaden. Detaljplanen fortsätter att gälla tills den ändras eller upphävs. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planen vunnit laga kraft. Ändring av detaljplanen får ske under genomförandetiden för att införa fastighetsindelningsbestämmelser. Efter genomförandetiden får planen ändras, ersättas eller upphävas utan att de rättigheter som planen ger behöver beaktas. Om planen inte ändras eller upphävs fortsätter den att gälla och ge byggrätt som tidigare. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Teknisk förvaltning / Vatten Östersund är huvudman för allmänna vattenoch avloppsledningar, dagvattenledningar samt anordnar vid behov brandposter i samråd med Norra Jämtlands Räddningstjänstförbund. Jämtkraft AB ansvarar för el- och fjärrvärmeledningar. Fastighetsrättsliga frågor och konsekvenser Det föreslås inga förändringar i fastighetsbilden. Inga fastighetsrättsliga frågor är aktuella eftersom planförslaget bara innebär att befintlig byggnad får byggas till. Gemensamhetsanläggningar Gemensamhetsanläggningar för tillfartsväg och komplementbyggnad finns för fastigheten Byalaget 27. Inga förändringar föreslås till följd av planförslaget.

11 11 Samråd- och granskningshandling Ekonomiska frågor och konsekvenser När kommunen lägger skyddsbestämmelser och rivningsförbud på en byggnad som har ett särskilt kulturhistoriskt värde kan fastighetsägarna ha rätt till ersättning från kommunen. Fastighetsägaren ska få möjlighet att lämna ekonomiska anspråk på grund av det. Fastighetsägaren får möjlighet att under två månader lämnat sina ekonomiska anspråk. Planen får inte antas innan tidsfristen har gått ut. Kommer inte fastighetsägaren in med sina anspråk inom tidsfristen kan den förlora rätten till ersättning. Fastighetsägaren har inte meddelat några ekonomiska anspråk. Utgångspunkten för att bedöma om fastighetsägaren har rätt till ersättning är att pågående markanvändning påtagligt försvåras. Samhällsbyggnad gör bedömningen att det inte är fallet här. Motiven är att markanvändningen och byggrätten inte försvåras i och med planförslaget utan att det finns större möjligheter att både använda fastigheten men även att bygga ut. Byggs en ny separat byggnad där vatten och avlopp ska ordnas kommer Vatten Östersund att ta ut en fast avgift. De telekablar som finns i marken under den utlagda byggrätten för tillbyggnaden måste flyttas. Vid en flytt ska exploatören/byggherren samråda med Skanova. Exploatören/byggherren ska också bekosta en eventuell flytt av ledningarna. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Cajsa Lindström samhällsbyggnad/plan och bygg har medverkat i frågor som rör kulturhistoriska värden. Lars-Åke Hedblom samhällsbyggnad/kart och lantmäteri har medverkat i fastighetsrättsliga frågor. I frågor rörande bygglovhantering har Monica Tjäder och Fredrik Adamsson medverkat. Östersund den 23 januari 2015 Maria Boberg Stadsarkitekt Karolina Vessberg Planeringsarkitekt