Detaljplan för Byalaget 27 TILLBYGGNAD AV ENBOSTADSHUS I KARLSLUND Östersunds kommun

Transkript

1 1 Detaljplan för Byalaget 27 TILLBYGGNAD AV ENBOSTADSHUS I KARLSLUND Östersunds kommun Dnr Ädh 1006/2014 Dnr planmodul: P 2014/26 GRANSKNINGSUTLÅTANDE Planärendet har handlagts som enkelt planförfarande. Detaljplanen har varit utsänd för samråd under tiden 9 27 februari Samrådshandlingarna utgjordes av plankarta med planbestämmelser, planbeskrivning samt behov av miljöbedömning. Under samrådet ingick även grundkarta som redovisar befintliga förhållanden och gällande bestämmelser. Till förslaget hörde även fastighetsförteckning. Planhandlingarna har sänts till berörda sakägare, myndigheter, organisationer och kommunala förvaltningar. Sju yttranden har kommit in till miljö- och samhällsnämnden. Yttrandena refereras nedan. De synpunkter som kom in rörde främst tillbyggnadens påverkan på de kulturhistoriska värdena. Kommunens har därför valt att samla sina kommentarer för yttranden som rör kulturmiljön, se sida 10. YTTRANDEN Statliga och regionala myndigheter och organisationer Länsstyrelsen (27 februari 2015): Kommunen har gjort en behovsbedömning för att se om detaljplanen och dess genomförande kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Kommunens bedömning är att planen inte medför betydande miljöpåverkan och att en miljökonsekvensbeskrivning därför inte behöver upprättas. Länsstyrelsen har i yttrande delat kommunens bedömning. Prövningsgrunder enligt Plan- och bygglagen (PBL) 11 kap. 10 Länsstyrelsen ser ingen anledning att enligt 11 kap. I0 PBL varsla om överprövning av ett antagande av detaljplanen. Av de punkter som ingår i länsstyrelsens särskilda bevakningsområden enligt 5 kap. 14 PBL är det endast riksintresset för kulturmiljövård (Z25 Storsjöbygden) som kan anses vara berört av den tänkta detaljplaneändringen. Planändringen kan dock inte sägas medföra en sådan påtaglig skada på riksintresset att detaljplaneändringen inte ska kunna genomföras. Kommunen konstaterar att det kulturhistoriska värdet är särskilt högt och att byggnadens arkitektoniska uttryck är tidstypiskt och dessutom mycket

2 2 välbevarat. Länsstyrelsen har ingen möjlighet att gå utöver vad 11 kap. 10 PBL tillåter men delar inte kommunens åsikt om att planförslaget visar tillräck l ig hänsyn till byggnadens kulturhistoriska värden. Att bygga ut en A-klassad byggnad på det vis som planförslaget tillåter kan anses som olämpligt. Att kommunen väljer att q-märka byggnaden är dock positivt. Länsstyrelsen har i övrigt inga synpunkter på samrådsunderlaget. Kommentar: samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer som rör kulturmiljön på sida 10. Räddningstjänsten (11 februari 2015): räddningstjänsten har inga erinringar. Jamtli (26 februari 2015): Huset på fastigheten Byalaget 27 är en flygelbyggnad till Karlslunds gård. Karlslunds gård byggdes av apotekaren Carl Anton Lignell. Enligt förre länsarkitekten Gösta Rollin ska gården ha tillkommit Carl Anton Lignell var innehavare av apoteket Hjorten, ledamot av lantbruksakademien, styrelseledamot i Jämtlands folkbank och riksbankens avdelningskontor m.m. Lignell var även ledamot i. Svenska trädgårdsföreningen och fick pris för sina trädgårdsanläggningar på Karlslunds gård. Vidare var Lignell amatörarkitekt och ritade byggnader i Östersund. Han utsågs även till statlig byggkontrollant och ledamot av Östersunds byggnadsnämnd. Det bör även påpekas att det är Carl Anton Lignell som gett namn åt både gården och stadsdelen Karlslund. Således har gården ett stort personhistoriskt värde. Både huvudbyggnaden (idag Byalaget 19) och flyglarna (Byalaget 18 och 27) uppfördes i schweizerstil. Idag är huvudbyggnadens exteriör ombyggd i en mer klassiserande stil, men de båda flyglarna har i stora delar behållit sina utseenden. Tyvärr har flygelbyggnaden Byalaget 18 försetts med en mindre lyckad tillbyggnad. Dock kvarstår den samkomponerade gårdsmiljön och är en av de få herrgårdsliknande miljöerna i länet. Hela gårdsmiljön har därför ett stort arkitekturhistoriskt och miljöskapande värde. Flygelbyggnaden Byalaget 27 innehöll bryggstuga och bostadsrum, den andra flygeln mangelbod, matbodar, vedbod och spannmålsförråd. Att ytterligare förändra dessa flyglar vore att minska byggnadernas samhällshistoriska värde. Förutom ovan anförda skäl till varför inte flygelbyggnaden Byalaget 27 bör byggas om, vill Jamtli påminna Östersunds kommun om den byggandsinventering som kommunen gjort i det kulturmiljöprogram som ingår i arbetet med Översiktsplan Undertecknad har suttit med i kommunens utvärderingsgrupp där det rådde konsensus om att Byalaget 27 skall få den högsta skyddsklassen med motiveringen: "Särskilt värdefull, klass A. En av få rester av hur bebyggelsen kan ha tett sig i de norra utkanterna av Östersund under mitten av 1800-talet och början av 1900-talet. Byggnaden är en

3 3 självklar del av en sammanhållen gårdsstruktur med mangårdsbyggnad och flyglar, som trots splittrade ägoförhållanden fortfarande är fullt skönjbar. Byggnadens arkitektoniska uttryck är typiskt för tiden och dessutom mycket välbevarat. Detaljer som fönster, balkong och framförallt listverk bidrar till en kulturhistoriskt mycket värdefull enhet. Byggnaden har också en pedagogisk funktion som en del i gårdsbilden." Klass A innebär enligt Östersunds kommun ett förvanskningsförbud enlig PBL 8 kap 13. Att bygga ut Byalaget 27 som föreliggande detaljplaneförslag vill göra möjligt torde vara en förvanskning. Utifrån ovanstående anser Jamtli det anmärkningsvärt att Östersunds kommun förordar planändring på berörd fastighet. Jamtli anser således att en utbyggnad av Byalaget 27 inte bör ske. Kommentarer: samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer som rör kulturmiljön på sida 10. Kommunala förvaltningar och bolag Jämtkraft (27 februari 2015): en lågspänningsledning ansluter befintliga bostadshusets servis från gaveln i väst/nordväst. Jämtkraft kontaktas för att markera ut den innan arbeten eller vidare planering görs. Eventuell flytt av kabeln bekostas av beställaren. Fastigheten är inte ansluten till fjärrvärme. I övrigt har Jämtkraft ingen erinran. Kommentarer: planbeskrivningen kompletteras med informationen. Övriga organisationer, företag och enskilda Skanova (9 februari 2015): Skanova har markförlagd kabel inom planområdet. Generellt önskar Skanova att så långt det är möjligt behålla befintliga teleanläggningar i nuvarande läge. Det för att undvika olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flytt. Nytt läge för ledning ska registreras på planen. Tvingas Skanova vidta undanflyttsåtgärder eller skydda telekablar för att möjliggöra exploatering förutsätter Skanova generellt att den part som initierar åtgärderna även ska bekosta den. Kommentarer: För att det ska vara möjligt att bygga till befintligt bostadshus måste telekabeln flyttas. Skanova har ingen rättighet till ledningen och därför har den inget skydd i detaljplanen. Samhällsbyggnad har valt att inte rita in ett läge för ny ledningen eftersom det exakta läget inte är helt klart. Samhällsbyggnad vidarebefordrar informationen från Skanova till exploatören. Planbeskrivning förtydligas med information om teleledningen.

4 4 Anders och Carin Wikstrand, Byalaget 26 (26 februari 2015): Vi har ett antal invändningar av olika slag mot förslaget i detta planärende. Invändning mot processen Östersunds Kommun arbetar f.n. med att ta fram ett Kulturmiljöprogram. Programmets etapp 2 avseende området utanför centrum skall enligt kommunens hemsida vara klart för remiss under Vi anser att det är olämpligt att föreslå en detaljplaneändring med betydande konsekvenser för kulturmiljön innan Kulturmiljöprogrammets Etapp 2 är utgivet, remissat och fastställt. Av detta skäl bör det nu lagda förslaget dras tillbaka. Invändning mot användandet av Enkelt Planförfarande Eftersom vi anser att ärendet drivs alldeles för forcerat så anser vi följaktligen att ett Enkelt Planförfarande inte är lämpligt. Mycket är oklart i det lagda förslaget så möjlighet till överklagande och omprövning måste få finnas. Tidplanen på sid. 10 i Planbeskrivningen är inte konsistent med tidplanen för Kulturmiljöprogrammets Etapp 2. Invändning mot ett antal slutsatser och värderingar i Planbeskrivningen Planbeskrivningen innehåller ett antal resonemang och slutsatser som vi inte delar och som vi följaktligen inte heller anser vara invändningsfria. Det styrker ytterligare vår åsikt att förslaget inte kan antas i sitt nuvarande skick och att det Enkla Planförfarandet inte kan användas. Några exempel på dessa är: Planbeskrivningen konstaterar att (sida 6) "Planområdet är en del av en kulturhistorisk miljö och befintligt bostadshus har ett stort kulturhistoriskt värde". I förslaget påstås därefter förvånande att "Det befintliga bostadshusets värde säkerställs i planförslaget". Detta påstående vill vi starkt ifrågasätta. Eftersom planområdet är en del av en kulturhistorisk helhet så är det, enligt vår uppfattning, inte möjligt att bedöma utbyggnadens kulturhistoriska påverkan på det befintliga bostadshuset genom att betrakta det isolerat från sin tillbyggnad och sin omgivning. Stort värde ligger i den befintliga byggnadens fristående läge och avstånd till övrig bebyggelse, något som definitivt skulle gå förlorat vid en tillbyggnad. Denna negativa kulturhistoriska påverkan anser vi uppstår genom tillbyggnaden i sig, alldeles oberoende av hur den utformas. Planbeskrivningen anser att ägarna till fastigheten är trångbodda. Vi anser det förvånande att Planbeskrivningen uttalar sig i frågan om vad som kan anses vara trångboddhet. Den befintliga bostadsbyggnaden är ändå inte en av Östersunds mindre bostäder. Åsikten att bostadshuset kan byggas ut om stor hänsyn tas till kulturhistoriska värden är förvånande med tanke på att det kulturhistoriska värdet bestäms av helhetsutformningen efter utbyggnad. Dessutom finns idag inget arkitektunderlag som medger en granskning av den tilltänkta helheten.

5 5 Faktorer som inte beaktas i Planförslaget Vi anser att det dessutom finns ett antal andra faktorer, ej diskuterade i förslaget, som styrker vår uppfattning att planförslaget inte bör antas. I planbeskrivningen förs inget resonemang om hur den tilltänkta utbyggnaden påverkar miljön för grannar. Endast grannfastigheternas möjlighet att bygga diskuteras. Vi är närmsta grannar och vår utblick åt söder skulle helt tas bort av den tilltänkta utbyggnaden. Även denna typ av omgivningspåverkan anser vi skall ha betydelse vid ett ställningstagande till planförslaget. Vi gör även bedömningen utifrån Planbestämmelsens karta att det finns en stor risk att den planerade nybyggnaden kommer otillåtet och oacceptabelt nära vår tomtgräns. Förtätningsaspekten diskuteras inte. Den föreslagna tillbyggnaden innebär en icke önskvärd förtätning av den kulturhistoriska miljön. Planbeskrivningen konstaterar kort att "Grannfastigheternas byggrätt i stort sett är utnyttjade". Vi vill ändå varna för att ett beslut enligt förslaget kan riskera att få en prejudicerande betydelse avseende framtida utbyggnader i det kulturhistoriskt värdefulla området vilket snabbt helt kan förstöra den unika miljö som Byalaget utgör idag. Tidsperspektivet diskuteras inte. En kulturhistoriskt värdefull miljö skall behandlas varsamt och inte lättvindigt riskeras pga. av omedelbara och kortsiktiga behov. Förhållandet med nu upplevd trångboddhet är inte evigt bestående och bör inte vara ett starkt argument för att riskera att förstöra den kulturhistoriskt känsliga och värdefulla miljön. Den är ju inte lätt att återställa till ursprunget när de förhållanden som motiverar önskan om tillbyggnad inte längre föreligger. Övriga omständigheter att beakta Planen anger att det handlar om en utbyggnad av ett bostadshus. Enligt bifogad karta i Planbestämmelserna så anges att mark inom gulmarkerat område kan användas för "Bostäder, Kontor, ateljéer, mottagningar och liknande" i mindre omfattning och att dessa inte får vara störande för omgivningen". Vi känner oro för att den tilltänkta utbyggnaden på sikt kan komma att användas för annat än bostadsändamål och att en användning för yrkesverksamhet i än högre grad skulle få negativa konsekvenser på Byalagets kulturhistoriska värde. Ett visst stöd för vår oro hittar vi i det faktum att det för c:a 15 år sedan planerades en utbyggnad för bl.a mottagningsverksamhet. Vi tycker slutligen att Planbeskrivningen uttrycker en förvånansvärt stor förståelse för de nuvarande ägarnas önskemål att få bygga ut. Det avspeglar sig bl.a i formuleringen om trångboddhet där ägarens uppfattning görs till Planbeskrivningens uppfattning. Det återspeglar sig också i Planbeskrivningens konsekvensbedömning för den kulturhistoriska miljön där riskerna nedtonas och påstås kunna hanteras genom utformningen av utbyggnaden. Likaså märks det i den nämnda frånvaron av tidshorisontdiskussion. Det är märkligt med denna positiva inställning när det ändå finns så stora

6 6 oklarheter i vad den tilltänkta utbyggnaden kommer att innebära. Vi tycker att en något mer försiktigt kritisk attityd hade varit mer befogad. Slutsats och yrkande Vi yrkar att förslaget till detaljplan med förslag på en ännu inte visualiserbar utbyggnad inte skall antas. Skulle nya och modifierade förslag ändå inkomma så anser vi det nödvändigt med en process som tillåter överklagandemöjlighet och att förslagets kulturkonsekvenser kan granskas och bedömas av expertis som är fristående och oberoende av dem som utformat förslaget. Kommentarer: Kulturmiljöprogrammet, etapp 2 är under framtagande. Inventering och bedömning av byggnaderna som ingår i etapp 2 är dock gjorda och den aktuella byggnaden har det högsta bevarandevärdet, klass A särskilt värdefull och får inte förvanskas, vilket är något som gäller ändå. Kommunen, länsstyrelsen och Jamtli har tillsammans gjort den bedömningen. Eftersom kulturmiljöprogrammet inte är antaget och färdigt så kan ändringar göras men planförslaget har sin utgångspunkt i den bedömning som finns nu, alltså att byggnaden har det högsta bevarandevärdet. Samhällsbyggnad ser därför inte någon anledning till att vänta med planförslaget tills kulturmiljöprogrammet för etapp 2 är antagt. Planbeskrivningen kompletteras med information om att bedömningen av befintlig byggnad och miljön är i dagsläget samstämmig med bedömningarna i kulturmiljöprogrammet. Valet av enkelt planförfarande grundar sig på att planförslaget som samhällsbyggnad bedömer det, har begränsad betydelse samt saknar intresse för allmänheten. Samhällsbyggnad menar också att planförslaget inte strider mot översiktsplanen och länsstyrelsens granskningsyttrande om denna. Länsstyrelsen har inte haft några synpunkter på kommunens val av förfarande. Enkelt planförfarande ger inte minskade rättigheter att överklaga ett antagandebeslut. Sakägare som framfört sina synpunkter under samrådstiden och som inte fått sina synpunkter tillgodosedda får alltid information hur de ska gå till väga för att överklaga ett beslut. I samrådshandlingarna finns information om planprocessen samt vilket steg förslaget befinner sig i samt vilka steg som återstår. Det är sökandes upplevelse att de är trångbodda, vilket är orsaken till att de vill bygga till sin bostad. Beskrivningen är alltså en förklaring till ursprunget till ansökan och inte samhällsbyggnads grund för att bedöma förslaget/åtgärden. Samhällsbyggnad har i sina bedömningar utgått från tillbyggnadens påverkan och platsens förutsättningar, inget annat. Planbeskrivningen justeras så att orsakerna till att varför fastighetsägaren vill bygga till inte framgår. Avståndet mellan tillbyggnaden och befintlig bostad på Byalaget 26 är som minst ungefär 16 meter. Samhällsbyggnad har gjort bedömningen att tillbyggnaden inte blir en betydande olägenhet för de närboende när det gäller

7 7 bland annat solinstrålning, insyn, utsikt eller snöras. Tillbyggnaden ligger sydväst om befintligt bostadshus på Byalaget 26 och med den höjd som tillbyggnaden begränsas till kommer skuggan att bara påverka bostadshusets fasad mot tillbyggnaden under februari och oktober mellan ungefär kl 14:00 15:00. Under den tiden är aldrig hela bostaden påverkad av skuggan från tillbyggnaden. Det menar samhällsbyggnad är acceptabelt. Samhällsbyggnad bedömer att påverkan på utsikten är liten. Tillbyggnaden är relativt liten och påverkar bara en mindre del av utsikten från Byalaget 26. Planområdet med närområde är tätbebyggt och ligger centralt. Det finns ingen vid utsikt från planområdet eller omkringliggande fastigheter. Det är dock ett lummigt bostadsområde med vacker vegetation som ger området karaktär. Tillbyggnaden är inte placerad på gräsmatta och några träd eller buskar behöver inte tas bort. Avståndet mellan den föreslagna tillbyggnaden och byggrätterna för befintliga bostadshus har ett avstånd om ungefär 16 meter. Det är ett relativt långt avstånd som samhällsbyggnad inte bedömer innebär oacceptabla olägenheter. Avståndet mellan tillbyggnaden och omkringliggande fastigheter gör att det på ett rationellt och funktionellt sätt går att sköta marken runt tillbyggnaden utan att inkräkta på grannfastigheter. Tillbyggnaden ligger som närmast ungefär 3,2 meter från fastighetsgränsen mot Byalaget 26. Planbeskrivningen förtydligas i den påverkan som planförslaget har på grannfastigheterna. Huvudanvändningen av byggnaderna är bostäder. De användningar som föreslås får inte vara störande för omgivningen. Samhällsbyggnad ser inte att byggnadernas kulturhistoriska värden skulle påverkas negativt om kontor, ateljéer, mottagningar och liknande i mindre omfattning skulle finnas på fastigheten. Dessa typer av bostadskomplement får finnas idag men förtydligas i planförslaget. Samhällsbyggnad menar att kommunen har den expertis som behövs för att kunna göra en bedömning i frågan. Kommunen menar att också att man har den objektivitet som krävs. Kommunen har tillsammans med länsstyrelsen och Jamtli diskuterat klassningen av byggnaden. I den bedömningen råder det koncensus. Samhällsbyggnad menar dock att en byggnad med detta höga kulturhistoriska värde (klass A) inte är likställt med att den byggnaden inte kan byggas till. Samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer som rör kulturmiljön på sida 10. Karin Strandberg Nöjd, Byalaget 4 (26 februari 2015): Jag motsätter mig i alla delar föreslagen planförändring för tillbyggnad av enbostadshus i detaljplanen för Byalaget 27. Den byggnadsförtätning avseende såväl placering som utformning som föreslagen tillbyggnad anser jag medför en mycket negativ påverkan på de enligt planbeskrivningen särskilt kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer i området omfattande såväl Karlslunds gård som kvarteret Byalaget.

8 8 Nuvarande öppna parkliknande trädgårdslandskap är unikt och måste bevaras. Jag anser att det ligger ett stort värde i det befintliga bostadshusets fristående läge och avstånd till övrig bebyggelse. Att detaljplanen handläggs med enkelt planförfarande ifrågasätts eftersom planen måste anses ha ett allmänt intresse utifrån de i underlagen mycket utförligt beskrivna särskilt kulturhistoriskt värdefulla byggnader och miljöer på fastigheten och i angränsande områden. Eftersom det i underlaget inte medföljer någon skiss eller arkitektunderlag på tillbyggnaden försvåras bedömningen av detaljplanen utifrån ett helhetsperspektiv Det anges att nuvarande bostadshus inte får förvanskas till sin yttre form men placering av tillbyggnad enligt plankarta kan inte uppfattas följa den anvisningen. Man kan inte på ett tydligt sätt på plankartan skilja det ursprungliga bostadshuset från den nya tillbyggnaden vilket i sig är ett krav i planbeskrivningen och inte heller framgår det av plankartan var och hur byggnaderna i så fall ska sammanfogas med angiven glaslänk. Jag delar inte bedömningen att det befintliga bostadshusets kulturhistoriska värde säkerställs i planförslaget. Vidare anges i planbeskrivningen under avsnittet gestaltning att området för tillbyggnaden är större än själva byggrätten för tillbyggnaden med motivet att det exakta läget för tillbyggnaden inte är bestämd. I plankartan ligger området för möjlig tillbyggnad närmare är 4,5 meter till tomtgränsen till Byalaget 26. Angivna omständigheter bidrar ytterligare till varför jag motsätter sig föreslagna förändringar. Föreslagen tillbyggnad på 75 kvadratmeter i två plan (tillåten nockhöjd 6,5 m) är i sig lika stor som enbostadshusen i det angränsande kvarteret Byalaget. I planbeskrivningen anges det som ett faktum att nuvarande ägare är trångbodda. Nuvarande enbostadshus storlek måste sättas i relation till närliggande enbostadshus storlek. Utöver ovan angivna skäl varför jag motsätter mig föreslagna planförändringar för tillbyggnad av enbostadshus i detaljplanen för Byalaget 27 så kommer den föreslagna omfattande tillbyggnaden att ligga mycket nära min fastighet. För mig innebär det att tillbyggnaden kommer att försämra den mycket unika och för mig värdefulla miljön för min bostad och tomt. Kommentarer: Ursprunget till ett avstånd om 4,5 meter från fastighetsgräns/tomtgräns är brandhänsyn. Ett bestämt avstånd kan också förekomma, främst vad gäller placering av huvudbyggnad i förhållande till en gata, detta för att skapa ett samlat intryck. I detta område finns starka tankar kring utformningen och de formspråk som den byggda miljön ska förmedla men detta formspråk finns inte mellan fastigheterna Byalaget 4 och 26. Det kortaste avståndet från fastighetsgränsen och tillbyggnaden är ungefär 4,7 meter. Samhällsbyggnad har gjort bedömningen att tillbyggnaden inte blir en betydande olägenhet för de närboende när det gäller bland annat solinstrålning, insyn, utsikt eller snöras. Tillbyggnaden ligger i väst/nordväst om befintligt bostadshus på Byalaget 4 och med den höjd som tillbyggnaden begränsas

9 9 till kommer skuggan att bara påverka befintligt hus under juni till augusti efter kl. ungefär 21:00. Det menar samhällsbyggnad är acceptabelt. Det är endast delar av bostaden som påverkas av skuggan samtidigt. Bortfallet av utsikten från befintligt bostadshus på Byalaget 4 bedömer samhällsbyggnad som begränsad. Planområdet med närområde är tätbebyggt och ligger centralt. Det finns ingen vid utsikt från planområdet eller omkringliggande fastigheter. Det är dock ett lummigt bostadsområde med vacker vegetation som ger området karaktär. Tillbyggnaden är inte placerad på gräsmatta och några träd eller buskar behöver inte tas bort. Avståndet mellan den föreslagna tillbyggnaden och byggrätterna för befintliga bostadshus har ett avstånd om ungefär 21 meter. Det är ett relativt långt avstånd som samhällsbyggnad bedömer inte ger oacceptabla olägenheter. Avståndet mellan tillbyggnaden och omkringliggande fastighetsgränser gör att det på ett rationellt och funktionellt sätt går att sköta marken runt tillbyggnaden utan att inkräkta på grannfastigheter. Planbeskrivningen förtydligas i den påverkan som planförslaget har på grannfastigheterna. Samhällsbyggnad prövar varje förfrågan och ansökan för sig och menar att detta planförslag inte på något sätt har en prejudicerande effekt. Planförslaget har ingen bestämmelse om att tillbyggnaden får ha en högsta nockhöjd av 6,5 meter. Den planbestämmelsen avser en komplementbyggnad på fastighetens södra del. Begränsningen av höjden på tillbyggnaden är uttryckt som en högsta nockhöjd av 364,0 meter över nollplanet. Nockhöjden räknas från medelnivån på mark intill tillbyggnaden till den högsta punkten på byggnadens takkonstruktion. Marken där tillbyggnaden föreslås är relativt plan och en ungefärlig höjd på marken är 358,8 meter, vilket innebär att tillbyggnaden kan bli drygt 5 meter. I den gällande detaljplanen för bostadshusen längs Tunstigen är byggnadshöjden reglerad till 7,5 meter. Byggnadshöjden räknas från medelnivån intill byggnaden till den punkt där fasaden skär byggnadens tak. Själva taket och dess höjd räknas inte in i byggnadshöjden. Tillbyggnadens storlek är mindre än de bostadshus som ligger i närområdet, den ungefärliga storleken på befintliga bostäder är 120 kvadratmeter byggnadsarea. Planförslaget omfattar en tillbyggnad om maximalt 75 kvadratmeter byggnadsarea. Samhällsbyggnad har valt att samla sina kommentarer som rör kulturmiljön på sida 10. Se även sidan 6 för kommunens kommenterar angående val av förfarande. Samlade kommentarer för synpunkter som rör kulturmiljö Kommunen delar och är väl medveten om de bedömningar och beskrivningar av byggnadens och miljöns höga kulturhistoriska värde. Det menar dock kommunen inte är likställt med att en A klassad byggnad inte kan förändras.

10 10 Kommunen menar att en tillbyggnad är lämplig och kan anpassas till platsens förutsättningar utan negativt påverka det kulturhistoriska värdet. Tillbyggnadens placering och utformning säkerställs genom precisa planbestämmelser och den slutliga detaljutformningen säkras vid bygglovprövningen. Samhällsbyggnad menar att upplevelsen och läsbarheten av Karlslund gård som en helhet finns kvar även med tillbyggnaden. Förståelsen av platsen och miljön menar samhällsbyggnad inte påverkas av planförslaget. Motiven till det ställningstagandet är att funktionen och användningen av den befintliga byggnaden men även tillbyggnaden är den samma som idag. Flyglarna har under en längre tid använts som bostad och det är inget som ändras med planförslaget. Tillbyggnaden får en placering som på bästa sätt anpassas till miljön och den befintliga byggnaden. Tillbyggnaden ligger inte i blickfånget så att huvudbyggnaden och flyglarna på Karlslunds gård fortfarande kan läsas som en helhet. Tillbyggnaden får en diskret placering som på ett så varsamt sätt som möjligt anpassas till befintliga värden på platsen och närområdet. Planbeskrivningen kompletteras så att motiven till placeringen av tillbyggnaden tydligare framgår. Rivningsförbud och skyddsbestämmelser om förvanskningsförbud på den befintliga byggnaden införs i planförslaget. Det finns inte i gällande detaljplan. Kommunen menar att befintligt hus har ett högt kulturhistoriskt värde och därför fått klassningen A (högsta bevarandevärde). Med anledning av det finns skyddsbestämmelse men förvanskningsförbud kompletterat med ett rivningsförbud. Det menar dock kommunen inte är likställt med att en A klassad byggnad inte kan förändras. Den historiska beskrivning och bakgrund kring Karlslunds gård är intressant och tillför ytterligare en dimension i förståelsen av platsen. Planbeskrivningen kompletteras med personbeskrivningen och hur flyglarna ursprungligen har använts. Tillbyggnaden kommer att läsas som en komplettering av befintligt hus och sammanlänkningen mellan det befintliga huset och nya sker som en glaslänk för att på ett tydligt sätt skilja det ursprungliga huset från det nya. Grundprinciperna för utformningen av en tillbyggnad är reglerade genom planbestämmelser. Där säkerställs storlek, placering, fasadmaterial, fasadfärg, fasadutformning, taktäckning, takvinkel, takform, nockhöjd samt att länken ska utformas som en glaslänk. Samhällsbyggnad menar att planbestämmelserna beskriver hur tillbyggnaden ska utformas på ett tydligt sätt. Vår erfarenhet är att illustrationer kan vara vilseledande eftersom de inte visar på en slutlig utformning eller är bindande. I planbeskrivningen finns en beskrivning av den befintliga byggnadens kvaliteter och särdrag och planförslaget har som utgångspunkt de kulturhistoriska värdena.

11 11 STÄLLNINGSTAGANDE Kommunen delar och är väl medveten om de bedömningar och beskrivningar av byggnadens och miljöns höga kulturhistoriska värde. Det menar dock kommunen inte är likställt med att en A klassad byggnad inte kan förändras. Kommunen menar att en tillbyggnad är lämplig och kan anpassas till platsens förutsättningar utan negativt påverka det kulturhistoriska värdet. Tillbyggnadens placering och utformning säkerställs igenom precisa planbestämmelser och den slutliga detaljutformningen säkras vid bygglovprövningen. Inkomna synpunkter medför endast mindre förtydliganden i planbeskrivningen samt på plankartan och inte revideringar. Förtydliganden bedöms vara av redaktionell karaktär. FÖRTYDLIGANDEN Planbeskrivningen ändras avseende; Jämtkrafts lågspänningsledning samt fjärrvärmeanslutning Skanovas markförlagda telekabel i planområdet Orsakerna till varför fastighetsägaren vill bygga ut Påverkan av tillbyggnaden för grannfastigheterna Personbeskrivningen av Carl Anton Lignell Plankartan ändras avseende; Värdefulla byggnader och områden. Idag står skyddsbestämmelserna och rivningsförbudet under samma beteckning, q. I antagandehandlingen ska skyddsbestämmelserna och rivningsförbudet har varsina beteckningar, q 1 och q 2. Ingen förändring i lydelsen ska ske. SAMMANFATTNING Miljö- och samhällsnämnden föreslås anta detaljplan för Byalaget 27, tillbyggnad av enbostadshus i Karlslund upprättad den 23 januari Antagandehandlingarna består av plankarta med bestämmelser, planbeskrivning samt detta granskningsutlåtande. UNDERRÄTTELSE När protokollet har justerats ska underrättelse om antagandebeslutet, jämte protokollsutdrag och besvärshänvisning, sändas till: Anders och Carin Wikstrand, Byalaget 26, Stenstigen 12, Östersund Karin Strandberg Nöjd, Byalaget 4, Stenstigen 14, Östersund För kännedom bör information om antagandebeslutet, utan besvärshänvisning, sändas till: Samhällsbyggnad Länsstyrelsen/kansliet, Samhällsenheten, Östersund

12 12 Pelle Simonsson och Cornelia Matthias, Stenstigen 10 B, Östersund TeliaSonera Skanova Access AB, Antennvägen 2, Sundsvall Räddningstjänsten i Jämtland Jamtli Jämtkraft Östersund den 12 mars 2015 Maria Boberg Stadsarkitekt Karolina Vessberg Planeringsarkitekt