GRANSKNINGSHANDLING SAMRÅDSREDOGÖRELSE. Ändring av detaljplan för fastigheten SVEN 22 i Limhamn i Malmö MYNDIGHETER KOMMUNALA OCH REGIONALA ORGAN

Transkript

1 datum diarienummer ÄDp 5397 GRANSKNINGSHANDLING SAMRÅDSREDOGÖRELSE Ändring av detaljplan för fastigheten SVEN 22 i Limhamn i Malmö Planförslaget har varit utsänt på remiss och för samråd med länsstyrelsen, berörda nämnder, statliga och kommunala organ, sakägare och andra som kan ha ett väsentligt intresse av förslaget. Förslaget har hållits tillgängligt på Följande sammanställning redovisar samråds- och remissynpunkter. Stadsbyggnadskontorets kommentarer redovisas i kursiv stil. MYNDIGHETER Länsstyrelsen har enligt yttrande inget att erinra mot förslaget. Lantmäterimyndigheten Malmö stad har enligt yttrande inget att erinra mot förslaget. KOMMUNALA OCH REGIONALA ORGAN Räddningstjänsten Syd lämnar i yttrande följande yttrande: För att det ska finnas ett tillfredsställande skydd mot brandspridning mellan byggnaderna krävs i utgångspunkt en brandteknisk avskiljning i klass EI 60, alternativt ett skyddsavstånd på 8 meter mellan dessa. Med hänsyn till de föreslagna planangivelserna kommer detta avstånd att understigas, vilket innebär att brandtekniska avskiljningar mellan byggnaderna fordras. Vid nybyggnation regleras detta i BBR 5:611. Det är viktigt att tänka på risken för brandspridning via lägre beläget tak, vilket regleras i BBR 5:536. Tillägget till planbeskrivning har kompletterats med denna upplysning. Vid lovprövningen och uppförandet är det upp till byggherren att iaktta reglerna i BBR och andra tillämpliga regelverk. V (7)

2 VA Syd Avloppsvatten lämnar i yttrande följande yttrande: I området har det vid kraftiga regn varit många översvämningar de senaste åren. Mer tomtmark bör därför inte hårdgöras. I området är det ett kombinerat ledningssystem vilket är känsligt mot större flöden. Det vatten som faller på de nya hårdgjorda ytorna bör tas omhand inom varje fastighet. Det befintliga ledningsnätet har inte kapacitet att ta emot mer vatten vid intensiva regn. Området inom vilket detaljplanen föreslås ändras har efter överväganden efter samrådet begränsats till att gälla enbart fastigheten Sven 22 som redan är bebyggd i enlighet med förslaget till ändring. Malmö muséer lämnar i yttrande följande yttrande: Planområdet innehåller ett antal arkitekturhistoriskt intressanta och välbevarade villor med kulturhistoriska värden att värna om vid ändring. För att tydliggöra dessa värden och specificera varsamhetskravet i plan- och bygglagen 8 kap 17 bör varsamhetsbestämmelser införas för vissa av byggnaderna. Malmö muséer kan bistå med att ta fram förslag på bestämmelser. Området inom vilket detaljplanen föreslås ändras har efter överväganden efter samrådet begränsats till att gälla enbart fastigheten Sven 22. FÖLJANDE HAR INGET ATT ERINRA MOT FÖRSLAGET Miljönämnden enligt skrivelse Tekniska nämnden SAKÄGARE OCH ÖVRIGA Ägare till fastigheten Sven 24 lämnar följande sammanfattade synpunkter: Vi önskar inte vårt kvarter tätare bebyggt än vad det är Av anser inte att det är ett argument för ändringarna att det i förväg har givits tillåtelse till bebyggelse närmare fastighetsgränsen än vad som varit tillåtet och vi saknar argument för att detta ska ges kollektivt framöver. Vi anser att förslaget förringar kvarterets attraktiva boendekvaliteter och ödelägger det unika sammanhang med det bevarandevärda friluftsstaden. Vi saknar också en ärlig och professionell behandling av förslagets negativa konsekvenser. Dessa är inte alls medtagna i förslaget vilket vi anser är en allvarlig kvalitetsbrist. Området inom vilket detaljplanen föreslås ändras har efter överväganden under samrådet, som bland annat handlar om den sammantagna ökningen av exploateringsgrad, begränsats till att gälla enbart fastigheten Sven (7)

3 Ägare till fastigheten Sven 23 lämnar följande yttrande: Syftet anges vara anpassning efter gällande förhållanden. Ändring ska göra det möjligt att förlägga del av huvudbyggnad i tomtgräns. Av anmälan från BN framgår att det avser att möjliggöra att ytterligare bebyggelse tillåts sammankopplas i tomtgräns med delar av huvudbyggnad. Planförslaget Placering av huvudbyggnad i tomtgräns och sammankoppling i tomtgräns är en väsentlig ändring jämfört med att ett uthus tillåts placeras på tomten. Ändringen innebär en väsentlig olägenhet och kan medföra skada för oss som fastighetsägare. Det påverkar också allmänhetens intryck av bostadsområdet. (1) Planändringen medger ingen möjlighet för berörda grannar att yttra sig, trots den påverkan som ett bygglov enligt planändringen kan medföra för rågrannar. (2) Begreppen över- och underordnad huvudbyggnad är inget vedertaget begrepp och därmed inte rättssäker. Fördelningen är inte heller reglerad. Enligt (Terminologicentrum) TNC definieras huvudbyggnad som den med hänsyn till funktionen viktigaste byggnaden på en fastighet och enligt TNC används beteckningen vanligen för ett bostadshus och det handlar om funktionen hos byggnaden. Den ökade byggnadshöjden medger också inredande till verksamheter som kräver full takhöjd (2,40 m). Vi ser gärna att man använder den av TNC och i plansammanhang vedertagna nomenklaturen. (3) Planförslaget medger förtätning med sammanhängande huvudbyggnader över tomtgräns. Från en detaljplan är det tillåtet att göra mindre avvikelser, vilket ytterligare kan öka exploateringen av kvarteret. (4) Genomförandet av detaljplanen Vi invänder mot syftet att ändra detaljplanen beroende på att en bestämmelse i domstolspraxis har tolkats på ett oönskat sätt. Mark- och Miljödomstolens beslut avser om Plan- och bygglagen har följts vid prövningen av ett nytt bygglov. Beslutet saknar helt betydelse för befintlig bebyggelse och utgör som vi ser det inget hinder för att framöver följa nu gällande detaljplan. Mark- och miljödomstolen konstaterade att: granneyttrande saknades för den byggnation som hade gjorts närmare än 4,8 m från tomtgräns. att en byggnadsvolym hade delats upp i två byggnader för att medge större avvikelser än vad som omfattas av begreppet mindre avvikelse, vilket inte är i enlighet med Plan- och bygglagen. Vi ställer oss också frågande till varför detta är oönskat. Malmö kommun gjorde så sent som år 2000 en översyn av stadsplanen för Västervång och fastslog vikten av att detaljplanen skulle följas för kv Sven (Referens: Riktlinjer för Fridhem, Västervång, Bellevue och Nya Bellevue. antagna av Stadsbyggnadsnämnden 14 december 2000). (5) Detaljplanens konsekvenser Vi ifrågasätter att syftet gäller anpassning efter gällande förhållanden. Det stämmer inte eftersom planförslaget medger placering av huvudbyggnad i tomtgräns. Förslaget kan förväntas få såväl fastighetsrättliga konsekvenser, som konsekvenser för tidigare, 3 (7)

4 sedan lång tid tillbaka lämnade bygglov och granneyttranden. Detta styrks också av att SBK har krävt att den nyligen uppförda byggnaden på Sven 22 ska ändras så den inte på något sätt inkräktar på eller innebär några andra villkor kopplat till markförhållanden på tomten Sven 23 (Dnr ). (6) Förslaget innebär förtätning och kedjehusbebyggelse. Sammanbyggning av uthus och huvudbyggnad inom fastigheten är redan tillåten, vilket också står i planbeskrivningen. Detta medför förändrade förutsättningar och väsentlig olägenhet för oss som fastighetsägare. (7) Förslaget åsidosätter bedömningar och grannemedgivande som har gjorts inför tidigare lämnade bygglov för byggande i tomtgräns. Det tar inte heller hänsyn till eventuella förändringar som har vunnit laga kraft genom hävd. (8) De tekniska egenskapskraven i PBL och PBF som uttrycks i byggreglerna (BBR och EKS) kommer inte att uppfyllas när en huvudbyggnad placeras mot ett uthus på grannfastigheten. De byggnader som ligger i tomtgräns är uppförda som enkla byggnader under olika tidsepoker. Det kan också medföra en bygglovspliktig fasadändring. (9) En påtaglig konsekvens för oss som direkt kan utläsas i samrådshandlingen är att vårt plank på Sven 23 försvunnit längs vår södra tomtgräns och ersatts med en ny byggnad på Sven 22, så visst får detaljplanen negativa konsekvenser och fastighetsrättsliga konsekvenser för rågrannar. (Referens Malmö Byggnadsnämnd beslut nr By 899, ). (10) Vi kan inte heller se att planförslaget överensstämmer med de politiskt antagna riktlinjerna från år Trots det underlag som finns kan vi inte finna att någon konsekvensanalys har gjorts av planförslaget. (11) Vårt förslag, istället för föreliggande planförslag Vi förstår att det är aktuellt med ett bygglov för Sven 22. Som rågranne har vi inget emot att tomten bebyggs och vi kan också acceptera avvikelser i enlighet med dem som gjorts inom kvarteret. Den byggnad som idag finns på Sven 22 inkräktar på fastigheten Sven 23 och har medför skada på fastigheten. SBK har efter platsbesök upprättat ett tillsynsärende (Dnr ) där SBK krävde att byggnaden på Sven 22 ska ändras så den inte på något sätt inkräktar på eller innebär några andra villkor kopplat till markförhållanden på tomten Sven 23. SBK har inte slutfört ärendet med oss och fastighetsägaren har inte uppfyllt SBK:s krav. Eftersom SBK på plats konstaterade att fastighetsägaren tagit vår fastighet i anspråk så inbjöds vi som part i ärendet. Vårt förslag är att SBK först ser till att fastigheten Sven 22 inte på något sätt inkräktar vare sig på markförhållandena eller på byggnaden på Sven 23. Detta är inte enbart en egendomsfråga utan det var också av personsäkerhetsskäl som SBK ställde detta krav. (12) Avslutningsvis Syftet med Detaljplan är att planlägga inför bebyggelse så den som vill bygga eller köpa en fastighet vet förutsättningarna. Det finns inget krav på att anpassa detaljplanen i efterhand. Det kan tvärtom skapa rättsosäkerhet eftersom det är svårt att i efterhand planlägga en enhetlighet över en bebyggelse som vuxit fram under lång tid och olika bygglagstiftningar. 4 (7)

5 Det finns utrymme för individuella mindre avvikelser i Bygglovsprövningen. Det har tidigare gjorts i samråd med berörda grannar och det är ett normalt förfarande att vid nybyggnad ta hänsyn till angränsande tomter och byggnader. Kv. Sven har funnit en form som har blivit ett uppskattat promenadområde för allmänheten. Som boende så är det positivt att kommunen ser över gamla detaljplaner men en stabil långsiktighet i planeringen är viktig för tryggheten i boendet. Vi menar att den översyn som gjordes och fasställdes år 2000 uppfyller detta. Vi kan inte se att så är fallet med planförslaget. (13) 1. Det framgår inte av yttrandet vari man menar att den väsentliga olägenheten består. 2. Planändringen innebär att byggnad kan förläggas i tomtgräns. Detta är möjligt redan med den gällande detaljplanen utan grannehörande. Skillnaden är att den byggnadsdel som medges ligga i tomtgränsen inte är begränsad till att utgöras av uthus. Ett uthus i tomtgräns, likt de som finns på flera platser inom kvarteret, kan redan idag uppföras planenligt och kräver inte något grannehörande 3. Att begreppet underordnad del av huvudbyggnad inte omfattas av TNC är inte ett hinder mot att en bestämmelse med denna lydelse meddelas i detaljplan. Innebörden av den ändrade bestämmelsen och begreppet underordnad del av huvudbyggnad stipuleras i beskrivningen. 4. Förslaget medger att en underordnad del av huvudbyggnaden uppförs i tomtgräns. Betydelsen av detta begrepp som stipuleras i beskrivningen innebär att det i praktiken är fråga om samma typ av bebyggelse som redan uppförts på flera platser i kvarteret. Omfattningen av planändringen har dessutom ändrats efter samrådet, vilket torde innebära att de negativa konsekvenserna av detta förmodat ändrade byggnadssätt blir mindre. 5. Det som är oönskat i sammanhanget är den tolkning som domstolen gjort, att det ska anses vara huvudbyggnaden som ligger i tomtgränsen, trots att byggnaden i denna del inte har huvudbyggnadens funktioner och inte heller i sitt uttryck tillhör den större volymen. 6. Ändringen av detaljplanen innebär en anpassning till gällande förhållanden i det avseendet att delar av huvudbyggnader på flera andra platser inom kvarteret har medgetts närmare tomtgräns, på det sätt som Sven 22 nu har bebyggts. Den föreslagna ändringen medför inga retroaktiva konsekvenser för tidigare lämnade grannehöranden eller bygglov utan påverkar enbart kommande lovprövningar. Ärendet som hänvisas till (SBN Dnr ) är själva bygglovärendet för nybyggnationen på Sven 22. Under detta ärendes gång har det i samband med den tekniska handläggningen träffats en överenskommelse att byggnaden ska ändras på det sätt som beskrivs i yttrandet. Det är inte korrekt att detta har uttryckts i form av ett krav eller beslut från stadsbyggnadskontoret. En ytterligare punkt har emellertid tillförts kontrollplanen och sedan genomförts. Slutbesked har lämnats från stadsbyggnadskontoret och ärendet har därefter avslutats. Stadsbyggnadskontoret har med andra ord inte några utestående krav på den uppförda byggnaden på det sätt som felaktigt anges i yttrandet. 7. Vari olägenheten består framgår inte av yttrandet annat än vad som sägs om den redan uppförda byggnaden. Detaljplanen reglerar förhållanden inom den aktuella fastigheten och eventuella överträdelser i form av intrång och skada på annan fastighet kan bara 5 (7)

6 prövas civilrättsligt. Detaljplanen ger med andra ord inte i sig själv rättsliga konsekvenser för grannfastigheten. 8. Det framgår inte av yttrandet vad som avses med synpunkten. Varje ändring av detaljplan eller ny detaljplan innebär en möjlighet för sakägare att komma in med synpunkter. 9. Vid lovprövning och uppförande av bebyggelse i enlighet med detaljplanen är det upp till byggherren att iaktta reglerna i BBR och andra tillämpliga regelverk. I denna fråga har upplysningar från räddningstjänsten kompletterat beskrivningen. 10. Detaljplanen reglerar vad som kan medges på respektive tomt, vilket i detta fall inte bedöms medföra några fastighetsrättsliga konsekvenser. Detaljplanen hanterar med andra ord inte några fastighetsrättsliga förhållanden. Frågor eller tvister som har att göra med att skada har uppkommit i samband med byggnationen måste hanteras civilrättsligt med hänvisning till jordabalken och har ingenting med själva planprövningen att göra. 11. Riktlinjerna är ett underlag till planarbetet men har ingen formell status. Stadsbyggnadsnämnden har i detta fall fattat beslut om planläggningen, vars konsekvenser har bedömts vara ringa. Planändringens omfattning har dessutom begränsats efter samrådet bland annat på grund av att det inte bedömts lämpligt att generellt införa den högre exploateringsgraden i kvarteret. 12. Eventuella inkräktande på granntomten regleras inte i detaljplanen. Denna fråga måste hanteras civilrättsligt utifrån bestämmelserna i jordabalken. 13. Riktlinjerna från år 2000 som åsyftas är inte någon översyn av gamla detaljplaner och har inte heller någon självständig rättskraft. Stadsbyggnadsnämnden har i det tidigare bygglovet från Sven 22 ansett att detta sätt att bebygga en fastighet inom kvarteret är godtagbart motsvarande åtgärd bör därför kunna accepteras som en upprepad effekt. Eftersom planändringens omfattning har förändrats efter samrådet och det nu enbart är Sven 22 som ingår anser stadsbyggnadskontoret att konsekvenserna för de värden som uppmärksammas i riktlinjerna från 2000 får anses vara minimala. Beträffande förutsägbarheten anser Stadsbyggnadskontoret att denna snarare är större i det fall det finns en aktuell detaljplan. Ett förfarande för en fastighetsägare som vill vidta en åtgärd som bygger på ständiga avvikelser och grannehöranden är inte på något sätt rättssäkert eller förutsägbart. En planprövning av detta slag utgör däremot en process med möjlighet till påverkan för de vars intressen påverkas, på samma sätt som en lovprövning med avvikelse från detaljplan. I fallet där en detaljplan ändras är utfallet i ett enskilt fall dock inte beroende på det för stunden aktuella granneförhållandet. FÖLJANDE HAR INGET ATT ERINRA MOT FÖRSLAGET Tele 2 enligt skrivelse E.ON Elnät Sverige AB E.ON Gas I övrigt har inga anmärkningsskrivelser från kända sakägare och övriga inkommit mot förslaget. 6 (7)

7 SAMMANFATTNING AV ÄNDRINGAR EFTER SAMRÅDET Med anledning av synpunkter som kommit in under samrådet samt vidare bearbetning inom stadsbyggnadskontoret har ändringar gjorts i förslaget. Överväganden under samrådet, delvis på grund av inkomna synpunkter, har lett fram till att Stadsbyggnadskontoret anser att enbart fastigheten Sven 22 ska omfattas av planändringen. Skälen till detta har bland annat att göra med att den upprepade effekten av den medgivna åtgärden riskerar att leda till en högre exploatering av kvarteret än vad som är önskvärt. PLANBESKRIVNING Beskrivningen har ändrats med anledning av att detaljplaneändringens omfattning har förändrats. Tillägget till beskrivningen utgör nu också den enda planhandlingen. PLANKARTA De detaljplanebestämmelser som ändras genom detta tillägg finns i äldre detaljplaner där själva bestämmelserna framgår i textdokumentet och inte på kartan. För att på ett tydligare sätt visa hur de befintliga bestämmelserna ändras har stadsbyggnadskontoret bedömt att tillägget ska bestå enbart av ett tillägg till beskrivningen. Plankartan utgår därför ur handlingarna och ersätts av en enklare kartredovisning i tillägget till beskrivning. Detta låter sig göras bland annat med hänvisning till att detaljplanen nu bara omfattar 1 fastighet. Josephine Nellerup Planchef Mikael Ström Remin Planhandläggare 7 (7)