ANTAGEN LAGA KRAFT

Transkript

1 Dnr KS 2011/574 Detaljplan för Polkan 5 m.fl. Arvika kommun, Värmlands län ANTAGEN LAGA KRAFT

2 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 2(10) PLANBESKRIVNING Handlingar Planen omfattar följande handlingar: 1. Planbeskrivning med genomförandebeskrivning 2. Plankarta 3. Behovsbedömning 4. Samrådsredogörelse/särskilt utlåtande Planens syfte och huvuddrag Planen ska ge möjlighet till ytterligare markanvändning av fastigheten Polkan 5, från enbart bostäder till att även inkludera småskaliga verksamheter som kan samlokaliseras med bostäder. Plandata Lägesbestämning Planområdet är beläget i stadsdelen Haga, väster om centrum, mellan Hagagatan och Fallängsvägen och nås via Lillgatan från Fallängsvägen och via gång och cykelväg från Hagagatan mot Vallgatan. Fallängsvägen Hagagatan SLAGFÄLTET Vallgatan Lillgatan Bilden visar var planområde (orangemarkerat) är beläget. 2

3 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 3(10) Areal Planområdet är på ca 3000m 2. Markägoförhållanden Fastigheten Polkan 5 är i privat ägo, Polkan 4 är i privat ägo, medan vägen och parkeringen är allmänn plats mark i kommunal ägo. Fastighetsägare till Polkan 5 önskar att ändra gällande detaljplan B259 genom tillägg via enkelt planförfarande för att komplettera markanvändning med småskaliga verksamheter som kan samlokaliseras med bostäder samt justera byggbar yta och ytor som ej får bebyggas (prickmark). Tidigare ställningstaganden Översiktsplan Detaljplaneändringen som föreslås är förenlig med Översiktsplan 2007, vilken vann laga kraft Detaljplaner Gällande detaljplan för del av kvarteret Polkan inom Arvika kommun vann laga kraft Detaljplanen anger två lika stora byggrätter för bostäder (B 1 ) i Polkan 5 och 6 (numera ingår Polkan 6 i Polkan 5) och i övrigt mark som ej får bebyggas. Polkan 4 som ligger i direkt anslutning till Fallängsvägen är tänkt som bostadsparkering på kvartersmark(b 2 ). Parkering i anslutning till lokalgatan Lillgatan (P 1 ) är allmänn platsmark. Planen gjordes för att möjliggöra bebyggelse av två flerfamiljshus, men genomfördes aldrig. Befintliga byggnader tänkta för framtida verksamheter ligger inom området som i befintlig plan ej får bebyggas (prickmark) och därför ej sanktionerade i gällande plan. Gällande detaljplaner i området 3

4 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 4(10) Gällande detaljplan B259 för Polkan 5 mfl. Servitut för ledningar/ U-område i Polkan 3 och 4 till Polkan 6 (numera del av Polkan 5). Avtals-servitut ger Polkan 6 (numera del av Polkan 5) rätt att utnyttja 3 parkeringsplatser på fastigheten Trandansen 2 söder om Lillgatan. Beslut om planläggning Kommunledningsutskottet beslutade den 30 maj 2011 att 1. upprätta detaljplan för Polkan 5m.fl. enligt upprättat PM 2. teckne ett planarbetsavtal med exploatör 3. genomföra plansamråd enligt den nya plan-och bygglagen 5 kap Förutsättningar och förändringar Markbeskaffenhet Några geotekniska undersökningar har inte genomförts inom området, men dock strax öster om i Polkan 3 (undersökning nr 5) samt strax söder om i Långdansen 6 (undersökning nr 18, 170 VIAK 1989 (3-5m finsediment (lera & silt) som underlagras av morän på berg. Leran är lös under en 1,5-3m tjock torrskorpelera. Grundläggning förordas ner till fast botten av fast morän/berg för att undvika oacceptabla sättningar)) Inga nya undersökningar behövs för denna detaljplan, men detaljprojektering av grundläggning bör ske i samråd med geotekniker. Radon Svensk Geofysik AB gjorde 1993 en markradonundersökning som visar på att planområdet befinner sig inom ett normalriskområde för markradon. Inga kända 4

5 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 5(10) markföroreningar från tidigare verksamheter i komplementbyggnad i sydöstra hörnet av fastigheten Polkan 5 har uppmärksammats. Bebyggelseområden Fastigheten Polkan 5 är belägen i östra kanten av ett bostadsområde inom stadsdelen Haga, med några hundra meter till mataffärer samt restauranger i Palmviksområdet åt öster. Övrig service så som butiker, järnväg- och busstation och vårdcentral finns i Arvika centrum som är beläget ca meter sydost om planområdet. På fastigheten rymms en mindre och en större huvudbyggnad för bostadsändamål och två komplementbyggnader var av särskilt den i sydöstra hörnet mot Lillgatan och parkeringen på Polkan 4 är mycket karakteristisk för den småskaliga verksamhetsbebyggelsen som gett många av stadens kvarter prägel av blandstaden där boende och arbete ligger sida vid sida. Planen görs som ändring av befintlig plan B259 genom tillägg. Den ska pröva möjligheten att komplettera dagens markanvändning inom planområdet (B 1 bostäder) med verksamhet som kan samlokaliseras med bostäder inom Polkan 5 (småskalig hantverk/handel). Detta görs genom ett tillägg till bestämmelsen B1. Största byggnadsarea är 35% av fastighetsytan för Polkan 5. Byggnadshöjd (2 våningar) och taklutning (mellan 14 och 27grader) vilket är det samma som i gällande plan. Mark som ej får bebyggas (prickmark) utgår och ersätts med en planbestämmelse om att nya byggnader placeras minst 2 meter från fastighetsgräns (p 1 ) så att befintliga byggnader kan utvecklas för verksamheter och bostäder, samt en bestämmelse för marken vid komplementbyggnaden mot parkeringen i Polkan 4 och Haga 1:5 som medger bebyggelse ända till fastighetsgränsen (p 2 ) och en bestämmelse om att bullerplank får uppföras på Polkan 5 i fastighetsgräns mot öster (p 3 ). Varsamhetsbestämmelse (k 1 ) för hela Polkan 5 syftar till att den karakterisktiska småskaliga blandstadsbebyggelsen av trädgårdskaraktär bevaras. En kulturmiljöinventering ska göras vid väsentliga ändringar (ombyggnad, rivning, tillbyggnad) av den befintliga bebyggelsen. 5

6 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 6(10) Tillägg till detaljplan B259/ markerat med rött: Prickmark inom Polkan 5 utgår och ersätts med planbestämmelserna p1(medger bebyggelse intill 2m från fastighetsgräns), p2( medger bebyggelse intill fastighetsgräns och p3(medger bullerplank i fastighetsgräns för Polkan 5 åt öster). Polkan 5 och 6 blev en fastighet, Polkan 5, genom förrättning % av fastighetsarean får bebyggas Gräns mellan lokalgata och entrégata flyttas 16 m åt väster för att tydliggöra gång och cykelstråket. Varsamhetsbestämmelse (k 1 ) för hela Polkan 5 syftar till att den karakterisktiska småskaliga blandstadsbebyggelsen av trädgårdskaraktär bevaras. En kulturmiljöinventering ska göras vid väsentliga ändringar i den befintliga bebyggelsen. Tilläggsbestämmelse för B1: Handel och småskalig verksamhet som kan samlokaliseres med bostäder tillåts. Boverkets riktvärden för trafikbuller ingår i en planbestämmelse för nybyggnad av bostäder (m1) Gator och trafik Planområdet ligger mellan Hagagatan och Fallängsvägen som förbinds med varandra genom Lillgatan och Vallgatan som går genom området, dock är del av Vallgatan närmast Hagagatan en gång och cykelväg. Ingen förändring gällande parkering inom Polkan 4, bostadsparkering på kvartersmark samt parkering på allmän platsmark i anknytning till lokalgatan Lillgatan åt söder. Dessutom har fastigheten Trandansen 2 söder om Lillgatan 6

7 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 7(10) och utanför detaljplaneområdet enligt planbeskrivningen för plan B259 från 1992 ett avtal om att upplåta tre parkeringsplatser för Polkan 6 (numera del av Polkan 5) Besöksparkering till verksamheter i Polkan 5 ska lösas inom kvartersmark enligt gällande parkeringsnorm, vilket betyder att 3 platser ska finnas på kvartersmark. Vallgatan och Lillgatan är lokalgata, entrégata samt gång och cykelväg enligt gällande plan, dock har gränsen mellan lokalgata och entregata flyttats16 meter åt väster för att tydliggöra att markera gräns mellan bil och gång och cykelväg eftersom detta är en viktig passage för gående och cyklister från väster till stadskärnan via Palmvika. Störningar Buller/vibrationer Boverket rekommenderade riktvärdena för väg- och spårtrafikbuller bör följas samt Trafikverkets riktvärden för vibrationer från spårbunden trafik beaktas. Riktvärden för trafikbuller som normalt inte bör överskridas vid nybyggnad av bostäder eller vid nybyggnad/väsentlig ombyggnad av trafikstruktur vid bostäder: 30 dba ekvivalentnivå inomhus 45 dba maximalnivå inomhus nattetid 55 dba ekvivalentnivå utomhus vid fasad (för flyg avses FBN 55 dba.) 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Järnvägen och Järnvägsgatan ligger 440 respektive 370meter ifrån området med flera kvartal befintlig bebyggelse som skärm och beräknas därför inte skapa bullerproblem eller vibrationer. Platsspecifikt ressonemang om buller Hagagatan ca 30 meter väster om planområdet är en lokalgata med ringa trafik (200fordon/dygn), ligger avsevärd högre än planområdet med andra fastigheter mellan denna och Polkan 5 och bedöms inte inverka negativt på bullersituationen i någon betydande omfattning. Fallängsvägen har en trafikmängd på 8600fordon/dygn varav ca 7% tung trafik och en skyltat högsta tillåtna hastighet om 50km/h. Befintligt bostadshus (1,5våningar) inom Polkan 5 ligger 60 meter från vägmitt och fastighetens östra gräns ligger 37 meter från vägmitt. Befintliga byggnader mellan Polkan 5 och Fallängsvägen agerar i praktiken som bullerskydd. 7

8 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 8(10) 60m 50m 40m Befintlig byggnad som bullerskydd vägmitt 40,50,60meter till vägmitt Schablonmässiga beräkningar av utomhusnivåer (ekvivalent) för vägbuller vid distanserna 40,50 och 60meter från Fallängsvägen (utan hänsyn till befintlig bebyggelse och topografiska förhållanden): Förutsättningar Avstånd från vägmitt 60 meter 50 meter 40meter 50km/t, 7% tung trafik 53 dba 55dBA 67dBA 8600 fordon/dygn Förmildrande omständigheter Höjdskillnader mot väster och öster Skärmande bebyggelse mot öster Befintlig bostadsbebyggelse inom Polkan 3 (3,5våningar) och komplementbyggnad (1våning) inom Polkan 5 mot befintlig parkering bildar bullerskydd mot Fallängsvägen och minskar därmed markant bullernivåerna i tabellen. Mot bakgrund av planens syfte (medge småskaliga verksamheter/handel som kan samlokaliseras med bostäder) samt problematiken kring kostnad/nytta av mer avancerade bullerberäkningar bedömer kommunen att Boverkets riktvärden för buller inte överskrids inom Polkan 5 med dagens utformning. Skulle förutsättningarna förändras genom t.ex. rivning av skärmande bebyggelse bedömmer kommunen att ersättinngsbyggnader/plank kan skapa goda förbättringar för en god bebyggd miljö där riktvärden för vägtrafikbuller kan klaras med god marginal. För att säkerställa detta vid nybyggnad av bostäder inom Polkan 5 eller ny-eller väsentlig ombyggnad av kringliggande bebyggelse eller trafikinfrastruktur i området, skrivs riktvärdena in som en planbestämmelse (m1). Vid bygglovsprövning ska bullersituationen prövas mot planbestämmelserna. I praktiken kan detta innebära att byggrätten begränsas något i vissa delar av planområdet eller att bulleravgränsande åtgärder genomförs. 8

9 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 9(10) Teknisk försörjning Fastigheten är ansluten till det kommunala ledningsnätet för vatten, spill- och dagvatten som går i Vallgatan/ Lillgatan. Fjärrvärme finns till fastigheterna söder och öster om planområdet och möjlighet bör finnas även för Polkan 5 att ansluta sig. Övrigt Planen bedöms kunna upprättas med enkelt planförfarande. Genomförande Organisatoriska frågor Tidplan Preliminär tidplan för planprocess och plangenomförande: Samråd juli 2011 Antagande augusti 2011 Laga kraft september 2011 Genomförandetid Genomförandetiden är femton år från den dagen planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Detaljplanearbetet: Arvika kommun, Kommunledningsstaben, Planering och utveckling Fastighetsrättsliga frågor Ingen ny fastighetsbildning eller exploateringsavtal behövs. Varje fastighetsägare bekostar åtgärder inom egen fastighet. Planen innefatter kommunalt huvudmannaskap för allmänna platser. Ekonomiska frågor Planarbetsavtal har upprättats med fastighetsägaren som bekostar framtagande av detaljplan och därtill hörande kostnader för utredningar mm. Planarbetsavtal mellan exploatören och Arvika Kommun skrevs Preliminär behovsbedömning Sammantaget bedöms planens föreslagna markanvändning och dess konsekvenser preliminärt inte medföra betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning enligt nya plan- och bygglagen 4kap 34 behöver därför inte upprättas. Konsekvenser Planen behåller parkeringsmöjligheterna samtidigt som den skapar förutsättningar för en bredare markanvändning av fastigheten Polkan 5 (förutom bostäder även småskalig verksamhet som kan samlokaliseras med bostäder), ge tydligare stråk för gång och cykel samt mer flexibla möjligheter för placering av framtida bebyggelse för verksamhet och boende på kvartersmark inom Polkan 5. 9

10 Detaljplan för Polkan 5 beskrivning 10(10) Medverkande tjänsteman Planbeskrivningen med genomförandebeskrivning är upprättad av Kommunledningsstaben, Planering och utveckling genom kartingenjör Anne- Marie Byholm, exploateringsingenjör Ann-Marie Andreasson och planarkitekt Bente Plöen samt samråd med Myndighetsstaben. Arvika KOMMUNLEDNINGSSTABEN Planering och utveckling Bente Plöen planarkitekt 10

11