DETALJPLAN FÖR BOSTÄDER INOM TINGBERG 3:77 I LÖDÖSE

Transkript

1 DNR: 2015/KS0418 UTSTÄLLNINGSHANDLING, UPPRÄTTAD DETALJPLAN FÖR BOSTÄDER INOM TINGBERG 3:77 I LÖDÖSE Detaljplanen upprättas i enlighet med PBL (SFS 1987:10) Lilla Edets kommun, Västra Götalands län

2 Innehåll PLANBESKRIVNING... 3 SYFTE... 3 PLANDATA... 3 LÄGE... 3 AREAL... 4 BAKGRUND... 4 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 4 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR... 5 MARK... 5 GEOTEKNIK... 5 BEBYGGELSE... 6 BOSTÄDER... 6 TRAFIK... 7 TEKNISK FÖRSÖRJNING... 9 Vatten- avlopp och dagvattenledningar El, tele och data Värme och energi BEDÖMNING AV BEHOV AV MKB ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDEBESKRIVNING INLEDNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Genomförandetiden Ansvarsfördelning EKONOMISKA ÅTGÄRDER FASTIGHETSRÄTTSLIGA ÅTGÄRDER

3 PLANBESKRIVNING Planförslaget består av: - Plankarta med bestämmelser - Denna planbeskrivning inkluderande genomförandebeskrivning - Samrådsredogörelse - Fastighetsförteckning Underlag till utställningshandlingen: - Klimatanpassning av Lödöse. Utredning av översvämningsrisker, SWECO Environment AB, Underlag till samrådshandlingen: - VA- och dagvattenutredning till detaljplan för del av Tingberg 3:72 i Lödöse, SWECO Environment AB, , reviderad Tingberg 3:72, Lödöse. Trafikbullerutredning, GF Konsult AB, Tingberg 3:72, Lödöse. Geoteknisk undersökning: Fält- och laboratorieresultat (Rgeo), Norconsult AB, Risk- och luftmiljöutredning för Tingberg 3:72, Norconsult AB, SYFTE Syftet med planen är att skapa byggrätt för befintlig bostadsbebyggelse samt ytterligare byggnation av bostäder i form av mindre flerfamiljshus och småhus på fastigheten Tingberg 3:77. Hänsyn ska tas till planområdets exponerade läge i det öppna älvlandskapet. Risken för framtida översvämningar ska också beaktas. PLANDATA LÄGE Planområdet är beläget i södra delen av Lödöse samhälle, ca 800 meter från centrum. Planområdet utgörs av Tingberg 3:77. Planen gränsar till Tingberg 4:84 i norr (fotbollsplanen), till Tingberg 3:19 i öster och till järnvägsspåret i väster. 3

4 AREAL Planområdet är ca kvm. 4:98 4:95 teborgsvägen Göteborgsvägen 4:84 3:72>5 3:65 3:11 3:13 3:72>1 3:12 3:72> m BAKGRUND Planförslaget har tidigare varit utsänt för samråd under Sedan dess har förutsättningarna för planläggningen förändrats avsevärt: Väg E 45 har flyttats från Göteborgsvägen till motorvägen som togs i bruk Synen på översvämningsproblematiken har utvecklats och kommunen har tagit ett helhetsgrepp för hela Lödöse i frågan. Detta innebär sammantaget en del revideringar av planförslaget, framförallt med avseende på hur planen förhåller sig till trafikbuller, risk för olyckor med transporter av farligt god och risken för översvämningar. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Enligt fördjupning av översiktsplanen (FÖP) för Lödöse, tillhörande kommunens översiktsplan ÖP 2012 ligger planområdet inom utbyggnadsområde för bostäder. Kommunstyrelsen har medgivit plantillstånd för upprättande av detaljplan över området. Berörda planer: - Lödöse samhälle laga kraft Angränsande planer - Tingberg-Pingstalund laga kraft

5 FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR MARK Planområdet utgörs av tidigare åkermark. Marken sluttar svagt med fall från öster till väster. GEOTEKNIK Geoteknisk utredning är utförd av Norconsult AB, Rekommendationer Ur geoteknisk synpunkt kan planens intentioner genomföras med beaktande av nedan givna rekommendationer. Ur stabilitetssynpunkt är området tillfredställande både för befintliga och framtida förhållanden. Framtida byggnation påverkar ej heller stabiliteten i området. Utförda stabilitetsberäkningar ger vid beskrivna antaganden, som bedöms vara på säkra sidan, tillfredställande stabilitet för både befintliga förhållanden samt med en last på 30 kpa (motsvarar ca 1,5 meter uppfyllnad). Säkerhet mot skred är minst 2-faldig inom detaljplaneområdet och minst 1,9-faldig för befintlig järnvägsbank utanför planområdet. För glidytor vid E45:an är säkerheten mot skred minst 4-faldig. Ur stabilitetssynpunkt kan området belastas med 30 kpa, men ur sättningssynpunkt bör höjdsättningen vara sådan att befintlig marknivå följs och att uppfyllnader undviks. För att 5

6 bestämma lerans sättningsegenskaper bör vid byggnadsprojektering ytterligare geotekniska undersökningar i form av kolvprovtagning samt belastnings försök på leran utföras. Lätta och sättningståliga byggnader kan preliminärt, ur sättningssynpunkt, grundläggas med platta på mark under förutsättning att kompensationsgrundläggning utförs. För större och mer rörelsekänsliga byggnader erfordras grundläggning med pålar. För att förhindra en ytlig grundvattensänkning bör vid ledningsdragning strömningsavskärande fyllning utföras. BEBYGGELSE BOSTÄDER Planområdet är i idag bebyggt med fyra bostadshus som flyttats dit från Älvängen. Härutöver finns en servicebyggnad som uppförts på plats. De befintliga husen är flerbostadshus i två våningar med inredd vind, men avseende kommande tillskott kan även enplanshus bli aktuella. Den totala byggnadsarean är kvm för hela bostadsområdet varav drygt 800 kvm redan är utnyttjat. Högsta byggnadshöjd för huvudbyggnad är satt till 8 meter för att rymma de befintliga 2-våningshusen. För komplementbyggnader som garage, carports och förråd är högsta byggnadshöjd 3,5 meter. För befintlig servicebyggnad är dock högsta byggnadshöjd 4,5 meter. Bestämmelse om lekplats införs. Ett av de befintliga bostadshusen. Här i sitt tidigare läge i Älvängen, varifrån det flyttades. 6

7 Planområdet har ett exponerat läge i det öppna slättlandskapet vid Lödöses södra entré, utan direkt koppling till Lödöses övriga bebyggelse. Kvarteret är väl synligt från alla håll. Detta ställer stora krav på utformning av så väl byggnader som friytorna kring husen. Den tillkommande bebyggelsen inom planområdet ska ge ett enhetligt intryck, vilket regleras med bestämmelsen f1 i plankartan. Avseende vegetation inom planområdet införs bestämmelsen n1 om trädplantering i kvarterets norra och södra gräns. Trädraderna bidrar positivt till landskapsbilden genom att sätta tydliga gränser för kvarteret och fyller samtidigt en funktion som läplanering. TRAFIK Planområdet trafikmatas direkt från Göteborgsvägen vid befintlig infart till angränsande fotbollsplan. Strax intill planområdet, längs Göteborgsvägen, finns en busshållplats som trafikeras av två olika linjer. Drygt 1 km söder om planområdet finns tågstationen Lödöse södra station. All parkering sker inom kvarteret. STÖRNINGAR OCH RISKER Trafikbuller Riktvärden för bostadsbebyggelse: Ekvivalentnivå inomhus 30 dba Maximalnivå inomhus nattetid 45 dba Ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 55 dba Maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad 70 dba Dessa riktvärden bör klaras vid nybyggnad av bostäder. Trafikbullerutredning har utförts av GF Konsult AB, Utredningen utfördes då Göteborgsvägen var en del av E45:an och uppgifterna om vägbuller baseras på analyser om förväntade framtida trafiksiffror. Trafiken beräknades minska tiofalt från ca fordon/dygn till ca fordon/dygn efter att den nya E45, belägen öster om Lödöse samhälle, tagits i bruk. Beräknat skyddsavstånd från vägmitt för ekvivalent ljudnivå 55 dba utomhus, baserat på de estimerade trafikmängderna längs Göteborgsvägen: meter för 1-planshus, för 2-planshus och meter för 3-planshus. Med skärm, 2,5 meter hög, blir skyddsavståndet 0 meter, 15 meter respektive 20 meter. Detta innebär att befintlig bebyggelse klarar riktvärdena utan skärm. Byggrätten medger dock ny bostadsbebyggelse närmre Göteborgsvägen och då krävs uppförande av bullerskärm. De garage som planeras utmed Göteborgsvägen kan, kompletterat med plank, utgöra bullerskydd, om så krävs för att klara riktvärdena. 7

8 Luftmiljö En bedömning har gjorts, beträffande påverkan på luftmiljön från en eventuell närvärmecentral för uppvärmning av bostäder inom området. Någon störande påverkan på luftmiljön förväntas inte. (Risk- och luftmiljöutredning för Tingberg 3:72, Norconsult AB, ) Transporter med farligt gods Eftersom Göteborgsvägen inte utgör transportled för farligt gods är riskanalysen avseende detta inte längre relevant. Översvämning Planområdets direkta närhet till Göta älv gör att området är utsatt för översvämningsrisk. Planområdet är flackt och marknivån varierar idag mellan +1,5 - +2,5 m. Med utgångspunkt från genomförda flödes- och nivåberäkningar och resonemang med SMHI om klimatförändringar samt länsstyrelsens riktlinjer, föreslås i rapporten om klimatanpassning av Lödöse (SWECO Environment AB, ), att framtida bebyggelse anpassas till nivån +3,0 meter i höjdsystem RH2000. Nivån har beräknats utifrån följande faktorer: Vid västlig storm är högsta uppmätta vattennivå i Göteborg +1,75 meter. Beräknad havsnivåhöjning till år 2100 är +1,0 meter Götaälvs flöde vid maximal tappning (ca 1100 m 2 /s) ökar nivån med ytterligare 0,3 meter Sannolikheten för att det sker maximal tappning samtidigt som havets nivå i Göteborg är extremhögt är inte utredd men bedöms i rapporten som låg. Av praktiska och ekonomiska skäl kan det emellertid finnas anledning att i ett första skede anpassa befintliga verksamhets- och bostadsområden till en lägre nivå än föreslaget. För Lödöse kan en skyddsnivå på +2,5 meter ge ett gott skydd mot de högvatten som förekommer idag och som kan förväntas under det närmaste halvseklet. Bestämmelse införs som reglerar lägsta färdigt golvhöjd samt lägsta höjd på kvartersgata om +2,5 meter över havet. Höjdbestämmelsen har fastställs efter samråd med länsstyrelsen om denna. I samråd med Länsstyrelsen har en nivå på m (RH 2000) satts för vägarna inom kvarteret, för att tillgodose tillgängligheten vid eventuell översvämning. För att på längre sikt, efter 2050, säkra områdena längs Göta älv för än högre vattennivåer, föreslås en samlad skyddsbarriär på +3,0 meter mellan älven och tätorten (se FÖP Lödöse). Det är samtidigt viktigt att områdets marklutning mot planområdets sydvästra hörn bibehålls, så att vatten kan rinna av från området även i samband med extrem nederbörd och höga vattennivåer. 8

9 TEKNISK FÖRSÖRJNING Vatten- avlopp och dagvattenledningar. En VA- och dagvattenutredning har utförts av SWECO Environment AB, Vattenförsörjning Planområdet försörjs från vattenledningarna, som försörjer Ekebergsområdet i den sydöstra delen av Lödöse. Ledningen går via en pumpstation ner längs banvallens västra sida och vidare till den nya avloppspumpstationen för Ekeberg. Ledningen går sedan igenom planområdet och ansluter sig till befintliga vattenledningar vid Lödösereservoaren. Då erhålls en rundmatningsslinga avseende vattenförsörjningen av södra Lödöse. Brandvattenförsörjningen av området föreslås ske enligt den s.k. alternativmetoden, vilket innebär att Räddningstjänsten använder släckvatten från egen tankbil. Tankbilen skall sedan ha goda påfyllnadsmöjligheter (minst 15 l/s) från en huvudbrandpost i Lödöse, t.ex. i anslutning till Lödöse tryckstegringsstation. Den befintliga serviceledningen, som idag passerar över den sydöstra delen av planområdet utgår. Spillvattenavledning Avledning av spillvatten från planområdet sker genom utbyggnad av en ledning från planområdets sydvästra del, söderut längs med banvallen ner till spillvattenledningar i anslutning till spillvattenpumpstationen för Ekebergsområdet, varifrån det sedan kommer att pumpas vidare in till Lödöse avloppsreningsverk. Dagvattenledning Allt dagvatten från området skall fördröjas, så att inte avrinningen från området ökar jämfört med nuvarande förhållanden. Orsaken till detta är att det förekommit översvämningsproblem i diket som utgör recipient för dagvattenledningen i denna del av Lödöse. Grunda makadamdiken anläggs vid sidan av gatorna. Dessa makadamdiken fungerar då som fördröjningsmagasin för dagvattnet från planområdet. Exempel på utformning av ett makadamdike finns i VA-utredningen. Utjämningsanordningar inom området kan byggas ut i samma takt som utbyggnad av hus, gator och andra hårdgjorda ytor inom området. Storleken på utjämningsanordningarna skall då vara proportionell mot storleken på de hårdgjorda ytor som ansluts, för att vid full utbyggnad inom området motsvara en effektiv utjämningsvolym om totalt 80 kubikmeter, enligt beräkningar. Ledningsrätt tillskapas i samband med anläggning och påkoppling av dagvattenledning till kommunalt dagvattennät. El, tele och data. Ledningsnät för elkraft och tele har byggts ut till planområdet. Bredband via fiber finns anslutet till fastigheten. 9

10 Värme och energi Detaljplanen reglerar ej värmesystem. Enligt exploatören skall jordvärme användas. BEDÖMNING AV BEHOV AV MKB. En behovsbedömning har utförts, enligt Plan och bygglagen (5 kap 18 ) och Miljöbalken (6 kap 11 ) av planförslaget. Kommunen har bedömt att området ur allmän synpunkt är lämpligt att komplettera med nya bostäder och att förslaget inte medför någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterierierna i MKB-förordningens bilaga 4 särskilt beaktats och inte ansetts uppfyllda. Planförslaget innebär inte att planområdet tas i anspråk för de utpekade ändamål, som listats i PBL 5 kap 18 och kriterierna i MKBförordningens bilaga 2 behöver därför inte beaktas. En MKB enligt PBL kap.5 18 bedöms inte behövas. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för aktuellt planförslag går ut 5 år efter det datum då antagandehandlingar vinner laga kraft. Martin Hallberg Planförfattare 10

11 GENOMFÖRANDEBESKRIVNING INLEDNING En genomförandebeskrivning redovisar de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder, som erfordras för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av planen. ORGANISATORISKA FRÅGOR Detaljplanen avses att behandlas meddelst reglerna för PBL 5:21, normalt planförfarande. Tidplan Samråd september 2009 Utställning 4:e kvartalet 2015 Antagande 1:e kvartalet 2016 Genomförandetiden Genomförandetiden 5 år. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt, att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut kan detaljplanen ändras utan ersättning till fastighetsägaren vid eventuell minskad outnyttjad byggrätt. Planen fortsätter dock att gälla till dess den ändras eller upphävs av kommunen. Ansvarsfördelning Genomförande av planen åvilar formellt följande ansvariga: Kvartersmarken Vatten, avlopp Eldistribution Teleförsörjning Energi Exploatören Exploatören Vattenfall Telia Sonera Exploatören Exploatören ansvarar för anläggandet av egna kvartersgator från Göteborgsvägen och inom kvarteret. Exploatören ansvarar för anläggandet av VA-ledningar inom kvarteret. Gator och VA-ledningar inom kvartersmark förvaltas och sköts av exploatören. Dagvattnet inom kvarteret skall av Exploatören ledas söderut och kopplas på kommunens angivna kopplingspunkt på dagvattennätet. Exploatören planterar träd utmed norra och södra gränsen av kvarteret. Anslutningspunkt, vattenmätare, sophantering mm kommer att ske enligt kommunens anvisningar. 11

12 EKONOMISKA ÅTGÄRDER Exploatören bekostar upprättande av detaljplan med tillhörande utredningar. FASTIGHETSRÄTTSLIGA ÅTGÄRDER Exploatören Tommy Nylund äger fastigheten Tingberg 3:77, som berörs av detaljplanen. Ledningsrätt för VA- och dagvattenledningar till förmån för Tingberg 3:77 upprättas i samband med anläggning och påkoppling till kommunalt ledningsnät, vilket ger rätt att anlägga VA- och dagvattenledningar över Tingberg 3:72 till det kommunala VA- och dagvattennätet söder om planområdet. Martin Hallberg Planförfattare 12