P l a n b e s k r i v n i n g

Transkript

1 P l a n b e s k r i v n i n g Detaljplan för Flässjum 3:140 m fl BOSTÄDER VID HEMBYGDSVÄGEN Bollebygds Kommun, Västra Götalands län A n t a g a n d e h a n d l i n g

2 En planbeskrivning skall underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen skall också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen skall skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan.

3 Detaljplan för Flässjum 3:140 m fl, Bostäder vid Hembygdsvägen SKOLA CENTRUM Planområdets läge Handlingar Detaljplanen består av: - plankarta i skala 1:1000 med tillhörande bestämmelser Planhandlingarna består i övrigt av: - planbeskrivning (denna handling) - genomförandebeskrivning - illustrationskarta - utställningsutlåtande Övriga handlingar i ärendet är: - fastighetsförteckning - program - redogörelse för programsamråd - PM geoteknisk undersökning - samrådsredogörelse D e t a l j p l a n f ö r F l ä s sjum 3:140 m fl, BO S TÄDER V ID H EMBYGD SVÄG EN

4 planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att skapa byggrätter för gruppbyggda enfamiljshus inom fastigheten Flässjum 3:140. Planförslaget möjliggör en utbyggnad av cirka 11 friliggande villor i två våningar placerade utmed en ny kvartersgata. AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Den aktuella detaljplanen bedöms vara förenlig med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurser enligt Miljöbalken. Inga riksintressen eller områden med särskilda bestämmelser för hushållning med mark och vatten berörs av den planerade förändringen av markanvändningen inom planområdet. plandata Planområdet är beläget strax söder Bollebygds centrum och omfattas av fastigheten Flässjum 3:140 och naturmarken söder därom ner till Sörån och Rinnavägen. Området är ca 2 ha. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I översiktsplanen för Bollebygd, ÖP 2002, anges att huvuddelen av ny bebyggelse skall ske i Bollebygds tätort. Vidare framhålls att nybyggnation i form av förtätning skall prioriteras. Detaljplaner Planområdet omfattas av Stadsplan 412 (1943), vilken föreskriver folkparksområde inom aktuell fastighet. Strandskydd Sörån omfattas av strandskydd intill 100 meter från strandlinjen, enligt Miljöbalken. Det aktuella bostadskvarteret ligger som närmast ca 60 meter från ån. Ansökan om strandskyddsdispens kommer lämnas till länsstyrelsen innan antagandet. Program och miljökonsekvensbeskrivning Våren 2004 upprättades ett program för rubricerad detaljplan. Programmet har varit utsänt på remiss hos berörda myndigheter, boende och andra sakägare med intressen i området. Enligt 5 kap 18 i Plan och bygglagen (PBL) skall en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas om en detaljplan medger en användning av mark, byggnader eller andra anläggningar som innebär en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hus- 4 Detaljplan för Flässjum 3: 140 m fl, BOSTÄDER VID HEMBYGDSVÄGEN

5 hållningen med mark och vatten eller andra resurser. Någon betydande påverkan bedöms inte uppkomma som en följd av föreslagen ändring av markanvändningen och därför upprättas inte någon särskild MKB. förutsättningar och förändringar Mark och vegetation Marken i den norra delen av planområdet är relativt plan och utgörs till största delen av asfalterade ytor. I söder sluttar marken kraftigt ner mot Rinnaområdet. Sluttningen är bevuxen med lövskog med inslag av äldre ekar. Området finns redovisat i Länsstyrelsens ängs- och hagmarksinventering (Länsstyrelsen Älvsborgs län 1990a). Det beskrivs som en liten ekhage med ängsflora i gläntor. Sluttningen bavaras i planen som park med naturkaraktär (PARK 1 ). Enligt Tätortsnära natur - inventering och förslag till skötsel (Nolbrant, 2005) finns skötselförslag av naturmarken som syftar till att bevara de vidkroniga ekarna, att slåttra de gräsbevuxna ytorna samt röjning av sly och unga björkar. De ekar som står närmast Wernergården har en stamomkrets på drygt två meter som mest. Ekskogen bedöms i sin helhet ha ett större lokalt naturvärde. Bestämmelse finns i planen om bevarande av ekar inom kvarterets östra del. Kompletterande trädplantering görs ut mot Hembygdsvägen (se tillhörande illustration). Geotekniska förhållanden Geoteknisk undersökning som underlag för detaljplanen har upprättats av GF Konsult AB Geoteknisk undersökning: PM beträffande stabilitet, , kompletterad Enligt de sonderingar och provtagningar som utförts utgörs jordlagren inom området av friktionsmaterial bestående av sand med viss siltinblandning. Jordlagren är relativt fasta och djup till fast botten uppgår till ca 20 m. Ytjordlagren utgöras av mulljord med en mäktighet av ca 0,15 m. Ingen stabiliserad vattenyta påträffade inom området och marken var relativt torr. I grundvattenrör nordost om aktuellt område var det torrt ner till ca 16 m djup under markytan. Känslighetsanalys har utförts med avseende på förhöjt portryck och resultatet visar att stabiliteten är tillfredsställande med en höjning av portrycket som motsvarar en höjning av grundvattenytan med 9,5 m jämfört med idag. Sydöst om detaljplaneområdet, nedanför slänten, rinner Sörån i östvästlig riktning. Rekommendationer Byggnation i området bedöms enligt den geotekniska undersökningen kunna utföras enligt planens intentioner med följande restriktioner. Detaljplan för Flässjum 3: 140 m fl, BOSTÄDER VID HEMBYGDSVÄGEN

6 Uppfyllnad/pålastning med mer än 30 kpa vid släntkrön på nivån +78, i anslutning till de planerade byggnaderna får ej utföras utan att kompletterande geotekniska undersökningar visar att detta är möjligt. Vid uppfyllnad i släntfot bedöms stabilitetsförhållandena förbättras. Ingen avschaktning i släntfot får ske utan att ytterligare kontroll av stabiliteten utförs. Det kan finnas risk för yttre erosionsproblem i slänterna ner mot Sörån i samband med regn och inre erosion på grund av utströmmande grundvatten. Det är därför viktigt att markytan ej utgörs av öppen sandyta, utan är bevuxen med t ex gräs. Det kan vara lämpligt att anlägga makadamdiken tvärs slänten som leder bort eventuellt vatten, t ex ned mot ån eller till befintliga diken. Dagvatten från eventuella hårdgjorda ytor måste tas omhand och ledas ut till befintliga dagvattenledningar för att förhindra att sådant vatten rinner ut i de branta slänterna ner mot Sörån. Om vattnet okontrollerat rinner ut i slänterna kan det på sikt bidra till stabilitetsförändring på grund av erosion. Det bedöms ej vara nödvändigt att upprätta erosionsskydd i den del av Sörån som angränsar till aktuellt detaljplaneområde eftersom erosion här ej äventyrar totalstabiliteten i slänten upp mot aktuellt planområde, se Geoteknisk undersökning: PM beträffande stabilitet för Rinna-Getabrohult utförd av GF Konsult AB, daterad , reviderad för utredning av risk för lokala glidutor och/eller erosionsskador i direkt anslutning till ån samt erosionens inverkan på totalstabiliteten. Preliminärt bedöms grundläggning inom området kunna utföras med platta på mark. Då exakta lägen för byggnation är kända rekommenderas att vidare geotekniska undersökningar utförs för att mer exakt kunna bedöma grundläggning. Enligt Tellstedts undersökning från 2002 bedöms marken i näraliggande område öster om aktuell detaljplan, utgöras av normalradonmark. Om radonmätningar ej utförs i byggskedet rekommenderas byggnader utföras radonskyddade. Då jordlagren inom området är silthaltiga måste risken för jordflytning samt tjällyftning uppmärksammas vid byggnation. Fornlämningar och kulturhistoria Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Befintlig bebyggelse Ingen bebyggelse finns inom planområdet. Wernergården som tidigare stod på platsen är idag riven. Nya bostäder (B) Planområdet föreslås bebyggas med gruppbyggda friliggande tvåvåningsvillor på egna tomter. I de sluttande partierna får dessutom suterrängvåning anordnas. Med en minsta tomtstorlek på 400 m 2 en största byggnadsarea per fastighet på 120 m 2 möjlig- 6 Detaljplan för Flässjum 3: 140 m fl, BOSTÄDER VID HEMBYGDSVÄGEN

7 gör planförslaget en utbyggnad av upp till 11 nya villor, se tillhörande illustrationskarta.utöver angivna maxtal för byggnadsarea får komplementbyggnader uppföras till en omfattning av 50 m 2 per tomt. Utgångspunkten för bebyggelsens placering är att så stor del av det befintliga ekbeståndet som möjligt skall bevaras. Närmast Hembygdsvägen illustreras sju planmarkshus och i sluttningen mot Rinnaområdet fyra suterränghus. För att öka allmänhetens tillgänglighet till naturområdet i sluttningen söder om de nya bostäderna finns en bestämmelse som anger att marken måste vara tillgänglig för allmän gångtrafik genom bostadsområdet. Gestaltning Den föreslagna bebyggelsen skall utformas så att upplevelsen av de natur- och kulturvärden som hembygdsparken och ekträdsbeståndet utgör inte påverkas negativt. Med hänsyn till detta är föreslagen byggrätt indragen från Hembygdsvägen med ca 15 meter närmast hembygdsparken och bestämmelse om bevarande av ekskogsbeståndet mellan den nya bebyggelsen och hembygdsparken införs. Området ligger som en del i centralorten där kommunen har en hög ambitionsnivå för tillkommande bebyggelse. Inom kvarteret skall bebyggelsen ha ett enhetligt formspråk med samordnat material- och kulörval. En modern gestaltning snarare en historiserande utformning för bostadshusen är att föredra så att skillnaden mellan nytt och gammalt tydliggörs. Samtliga byggnader skall kläs med träpanel eller skivmaterial, delar av byggnader får dock putsas. För att uppnå de höjda kvalitetskraven som ställs inom centralorten ställer detaljplanen krav på att gestaltningsprogram skall upprättas av exploatören/erna i området. Gestaltningsprogrammet skall med olika illustrationer på ett tydligt sätt redovisa hur exploateringsområdet är tänkt att se ut. I samband med ansökan om bygglov skall ett gestaltningsprogram tas fram, som skall godkännas av Byggnads- och miljönämnden innan bygglov kan ges. Gestaltningsprogrammets ålder får inte överstiga 5 år. Offentlig och kommersiell service Bollebygds skola, med förskola och årskurs F 9, ligger ca en kilometer norr om området. Separat gång- och cykelväg till skolan finns utbyggd norr om Kungsbackavägen. I övrigt hänvisas barnen till befintligt vägnät. God tillgång på service i övrigt finns i Bollebygds centrum drygt 500 meter nordost om området. Planerad utbyggnad av en ny bevakad järnvägsövergång ger möjlighet att väsentligt korta avståndet och öka tillgängligheten mellan planområdet och centrum. Friytor För barn finns goda möjligheter till lek inom naturmarken i sluttningen ner mot Detaljplan för Flässjum 3: 140 m fl, BOSTÄDER VID HEMBYGDSVÄGEN 7

8 Sörån och Rinnavägen. De öppna markerna längs Sörån öster om planområdet är väl frekventerat för promenader och annan rekreation. Detta område planläggs för närvarande för en niohåls golfbana. Möjligheten att promenera i området kommer då att utvecklas ytterligare med bl. a. nya stigar i området. Trafik Gatunät Planområdet kommer att trafikmatas från söder, via Rinnavägen. Kommunens ambition är att i framtiden bygga ut Hembygdsvägen åt nordost, för att sedan ansluta den till den planerade plankorsningen inom stationsområdet. Tillfart till de enskilda tomterna sker via en stickgata inom kvartersmarken som ansluter till Hembygdsvägen. Den mindre vägen fram till Hembygdsparkens entré och tillgängligheten inom kvarteret säkerställs genom särskild bestämmelse. Parkering Parkering skall ske på kvartersmark. Hembygdsparken har vid behov nyttjat ytor inom planområdet för parkering. Denna möjlighet upphör nu. Gång- och cykeltrafik Hembygdsgårdens besökare med rörelsehinder har tidigare använt vägen som löper över den norra delen av planområdet som entré. Denna möjlighet fastställs genom en planbestämmelse. Kollektivtrafik Tillgängligheten till kollektivtrafik är god, då området ligger ca 500 meter från bussoch järnvägsstationen som är kommunens knutpunkt för kollektivtrafiken. Buller En beräkning av buller har gjorts med Trivectors beräkningsprogram Buller väg 8.6. Beräkningen baseras på trafikflödeskartor avseende Rv 40 och resultatet visar att den del av den nya bebyggelsen som ligger närmast motorvägen ligger nära de rekommenderade riktvärdena för buller vid nybyggnation. Vid nybyggnad och väsentlig ombyggnad skall därför fasader utformas så att ekvivalent ljudnivå ej överstiger 30 dba. Uteplats skall vid nybyggnad placeras och utformas så att ekvivalent ljudnivå ej överstiger 55 dba och maximal ljudnivå ej överstiger 70 dba. Teknisk försörjning Vatten, avlopp och dagvatten Bostäderna ansluts till befintligt ledningsnät för vatten och avlopp i Hembygdsvägen. Även dagvatten från området avses avledas från området till befintliga dagvattenledningar i Hembygdsvägen. Detaljplan för Flässjum 3: 140 m fl, BOSTÄDER VID HEMBYGDSVÄGEN

9 El och tele Telia Sonera har inom planområdet en servisledning som försörjer Hembygdsgården. Eventuell omläggning på grund av utbyggnaden bekostas av exploatören. I planområdets södra delar finns en 10 kv-jordkabel. I samband med utbyggnaden kan det bli aktuellt att flytta ledningen på vissa sträckor. Detta kommer att diskuteras vidare under planarbetet. Eventuell omläggning på grund av utbyggnaden skall bekostas av exploatören. Strax utanför planområdets västra del finns en 40 kv-luftledning. Från denna till de planerade bostäderna finns ett skyddsavstånd på 10 m, acceptabelt skyddsavstånd är enligt Starkströmsföreskrifterna 1999:5 minst 5 m för en 40 kv ledning. Rekommendationen är dock att den av myndigheterna rekommenderade försiktighetsprincipen tillämpas. KONSEKVENSER De nya bostäderna möjliggör en fortsatt livskraftig utveckling av centrum. Bostäderna ligger på gångavstånd till centrum och understödjer härmed befintlig service. Förtätningen i närhet till närliggande arbetsplatser och kollektivtrafik är även fördelaktigt ur miljösynpunkt då den gynnar alternativa färdmedel framför bilen. Utbyggnaden av de 11 bostäderna beräknas ge en marginell trafikökning. Den ringa ökningen medför inte några negativa konsekvenser avseende buller och avgaser längs Hembygdsgatan. Enligt genomförd geoteknisk utredning föreligger inte stabilitetsproblem inom planområdet under förutsättning att de rekommendationer som anges i planen följs. Om i planen föreslagna föreskrifter för radonskydd följs, är risken liten för negativa konsekvenser på de boendes hälsa ur radonsynpunkt. Planförslaget medför inte betydande påverkan på naturresurser enligt 3 och 4 kapitlet i miljöbalken och bedöms i övrigt vara tillräckligt väl utformat ur naturresurssynpunkt. Genom bebyggelsens placering förutsätts den befintliga naturmiljön bestående av ekbeståndet även fortsättningsvis kunna bevaras. MILJÖKVALITETSNORMER Genomförande av detaljplanen bedöms inte medföra att någon miljökvalitetsnorm överstigs. De föreslagna bostäderna kan ses som en komplettering i befintlig bebyggelsemiljö. Detaljplan för Flässjum 3: 140 m fl, BOSTÄDER VID HEMBYGDSVÄGEN 9

10 Med goda kollektivtrafikmöjligheter (500 meter till buss- och järnvässtation) blir de boende inte ensidigt inriktad på bilåkande. Bebyggelsetillskottet bedöms därför utgöra en lämplig lokalisering i det regionala sammanhanget även med hänsyn taget till miljökvalitetsnormerna. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är 5 år från det att planen vinner laga kraft. MEDVERKANDE Detaljplanen har utarbetats av Byggnads- och miljöförvaltningen i Bollebygd genom Michaela Kleman och Anna Olsson. Michaela Kleman Kommunarkitekt Anna Olsson Planarkitekt 10 Detaljplan för Flässjum 3: 140 m fl, BOSTÄDER VID HEMBYGDSVÄGEN