ÅRSREDOVISNING ÅR 2014 BRF LIV Org. nr. 769610-4483 Årsredovisningen är framställd och tryckt av T & T Förvaltnings AB
Styrelsen för kallar härmed till ORDINARIE FÖRENINGSSTÄMMA Tid: Måndagen den 18 maj 2015 kl. 18:30 Plats: T & T Förvaltnings AB, Domnarvsgatan 33 i Spånga (Lunda industriområde) (ring på porttelefonen så öppnar vi) Förslag till dagordning 1 Stämmans öppnande 2 Val av ordförande för stämman 3 Anmälan av ordförandens val av protokollförare 4 Godkännande av dagordning 5 Val av två personer att jämte ordföranden justerare protokollet, tillika rösträknare 6 Fastställande av röstlängd 7 Fråga om stämman blivit i behörig ordning utlyst 8 Föredragning av styrelsens årsredovisning 9 Föredragning av revisionsberättelsen 10 Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11 Beslut om resultatdisposition 12 Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 13 Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer 14 Val av styrelseledamöter och suppleanter 15 Val av revisorer och revisorssuppleant 16 Val av valberedning 17 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende enligt 21 (motioner) Från styrelsen (propositioner) Beslut om Stadgeändring i andra läsningen Från medlemmar (motioner) 1 st. motioner har inkommit 18 Stämmans avslutande Efter stämmans avslutande ges möjlighet till frågor och diskussioner. Styrelsen hälsar alla medlemmar välkomna till stämman! Sidan 2 av 28
Innehåll Sida Kallelse med förslag till dagordning 2 Innehållsförteckning 3 Förvaltningsberättelse 4-10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12-13 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 13 Tilläggsupplysningar 14 Upplysningar enskilda poster (noter) 14-19 Underskrifter 19 Revisionsberättelse 20-21 Årsredovisningen i bilder 22-25 Ordlista 26 Egna anteckningar 27 Fullmakt för ombud 28 Sidan 3 av 28
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades 2010-04-21. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2011-10-21 och nuvarande stadgar registrerades 2014-02-12 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Hedvig 21 i Stockholm Bennebolsgatan 22-30, Spånga Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 14 maj 2014 Ordinarie: Suppleant: Anette Lindblom Ordförande Hans Lindblom Bengt Norin Ledamot Annalena Lissenko Sekreterare Kerstin Lundborg Ledamot Anna Areshoug Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 14 maj 2014 Ordinarie: Suppleant: Anette Lindblom Ordförande Hans Lindblom Bengt Norin Ledamot Annalena Lissenko Sekreterare Kerstin Lundborg Ledamot Anna Areshoug Ledamot avgick 2014-08-01 Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Kleberg Revision AB Margareta Kleberg Valberedning Magnus Teghammer Per Claesson Auktoriserad revisor Sammankallande Sidan 4 av 28
Ordinarie föreningsstämman hölls den 14 maj 2014. 2015 håller vi en extrastämma den 16/4 samt ordinarie föreningsstämma den 18/5 tillsammans med Nils Bengtsberg från T&T. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 9 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Hedvig 21 i Stockholm Nybyggnadsår och värdeår är 2005. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 101 000 000 101 000 000 Varav byggnader: 74 000 000 74 000 000 Varav mark: 27 000 000 27 000 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar AB i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. På fastigheten finns 3st bostadskroppar med bottenvåning samt 4-5 våningar; 1 st fristående enplans soprumsoch förrådsbyggnad samt 2 st carportslängor. Den totala bostadsytan är 6 461 kvm. Totalt finns 93 st bostadslägenheter fördelade enligt följande; Lägenhetsfördelning 35 30 25 20 15 10 5 0 18 st 1 rok 29 st 2 rok 20 st 3 rok 17 st 4 rok 9 st 5 rok Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av T&T Förvaltnings AB,som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Sidan 5 av 28
Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Snöröjning Hissavtal Kabel-TV/Bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB I.T.K. AB Com Hem AB/ Zitius Service Dellvery AB Fortum Markets AB/ Mälar Energi Fortum Värme AB Stockholm Vatten AB Aplens Big Bag AB T&T Förvaltnings AB T&T Förvaltnings AB Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall, tkr 2014 2013 Intäkter 6 005 343 5 931 940 Driftkostnader -2 773 159-2 818 069 Kapitalkostnader -2 651 082-2 814 328 Slitagekostnader -285 516-101 000 295 586 198 543 Redovisningen ger ett intryck av att föreningen gör en stor förlust. Anledningen till den stora förändringen från föregående år är att metoden för avskrivning har förändrats. Detta ligger utanför föreningen och styrelsens kontroll dvs ett nytt krav har kommit att man inte längre får tillämpa den hittillsvarande normala metoden (så kallad progressiv avskrivning med mycket låga avskrivningar i början och betydligt högre mot slutet av avskrivningsperioden) från och med detta års bokslut. Därmed har våra avskrivningskostnader ökat från 404 608 tkr per år 2013 till 1 348 431 tkr år 2014. Detta ger en mellanskillnad på nästan 944 tkr som i princip är förklaringen till årets förlust på 981 tkr, dvs föreningen hade inte mer än 37 tkr i verklig förlust bortsett från förändrad avskrivningsmetod. Vi har dessutom ett positivt sk kassaflöde (vilket är det mått som är viktigt för en bostadsrättsförening) dvs våra intäkter är större än våra kostnader. Dessutom finns en stor orealiserad tillgång i form av de hyresrätter som föreningen äger och som successivt säljs när hyresgästen flyttar. Sidan 6 av 28
T&T har uppdraget att som vår förvaltare sköta den dagliga bokföringen och adminstrationen. Men vi har i styrelse fattat beslutet att successivt ta över de avtalsförhandlingar med bank och vitala leverantörer. Detta har under året inneburit att vi per 1 december satte om ett större lån som föreningen har. Vi sänker därmed årskostnaden de kommande tre åren med ca 570 000 SEK per år vilket har en vital påverkan på vår budget. Vi har beslutat oss att inta en försiktig ekonomisk strategi tex genom att binda lån för tre år och ständigt konkurrensutsätta våra vitala leverantörer. Flera avtal tecknades av Familjebostäder men vi kan nu successivt omförhandla när avtalen går ut. Detta har också inneburit att vi förhandlat om elavtal och halverat den påverkbara kostnaden vilket har gett oss ytterligare uppåt 56 000 SEK per år i sänkta kostnader. Elkostnaden påverkas ju också av det faktum att vi bytt till LED belysning i trapporna som dessutom är rörelsestyrt. har också upprättat en underhållsplan för fastigheten vilket gör att vi har en bättre kontroll över vad som kommer att behöva åtgärdas. Fastigheten är förvisso bara 9 år gammal men tyvärr blir det målning, hissar som behöver ses över etc. Därför avsätts medel för dessa kommande kostnader. Självklart kommer vi från styrelsen ta in anbud och genomföra underhållet med kvalitet och kostnadskontroll. För en bostadsrättsförening är kassaflödet en viktig mätare hur det står till med föreningen. Vi kan konstatera att vi har ett positivt kassaflöde och att sänkningen av våra kostnader gör det än bättre. Föreningen äger dessutom 18 hyreslägenheter som idag ger oss en intäkt till föreningen. Successivt tar vi över och säljer dessa lägenheter vilket ger föreningen kapital som kan användas till amortering av lån. Den 1/1 2014 höjde föreningen bostadsrättsavgiften med 2 %. Under 2014 har s öppnat ett nytt sparkonto hos SBAB för den överskottslikvid föreningen har samt för att få bättre ränta. Vi kommer under 2015 amortera av på de lån som förfaller under året då vi med Underhållsplanen nu har bättre kontroll över vårt kapitalbehov. Sidan 7 av 28
35% Intäktsfördelning 2014 1% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 3 847 Hyresintäkter 2 130 Övriga intäkter 28 Kapitalintäkter 6 Summa 6 011 64% Kapitalintäkter Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 427 Reparation/underhåll 526 Taxebundna kostnader 1 189 Övriga driftkostnader 284 Fastighetsskatt 56 Övr.förv/rörelsekostn. 320 Personalkostnader 185 Avskrivning 1 348 Kapitalkostnader 2 657 Summa 6 993 38% 19% Kostnadsfördelning 2014 6% 7% 17% 4% 1% 5% 3% Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Fastighetsskatt Personalkostnader Kapitalkostnader Reparation/underhåll Övriga driftkostnader Övr.förv/rörelsekostn. Avskrivning Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Styrelsen har fortsätt arbetet med att skapa en socialt bra miljö genom anordnande av gårdsdagar med korvgrillning, städning, målning och möjlighet till diskussion om vår förening. Vi har fortsatt vårt samarbete med Brf Solgläntan. Vi har haft möten där vi diskuterat b.l.a grannsämjan och gemensamma regler och intressen. Vi har beslutat att samarbeta runt underhållsarbeten och upphandlingar i den mån det är möjligt. Under året har vi åtgärdat sättningar vid entrèerna och de värst drabbade uteplatserna. Gjort om en del planteringar och stenpartier. Vi har bytt belysningen i trapphusen till ett mer energieffektivt alternativ med ledlampor och rörelsedetektorer. Vi blev tvungna att byta en trasig frekvensomvandlare i en av våra hissar. Sett över våra avtal vilket resulterat i ett byte från Mälarenergi till Elverket Vallentuna samt omförhandlat vårt avtal med Fortum. Vi har upprättat ett avtal med Skandiamäklarna som hjälpt oss avyttra en hyreslägenhet under 2014. Fortsatt arbeta med att förbättra hemsidan och utöka informationen som finns där för de boende. Sidan 8 av 28
Förbättrat vårt SBA, Strukturella Brandskydds Arbete och upprättat en egenkontroll runt denna. Upprättat ett årshjul för styrelsen för att förtydliga och effektivisera vårt arbete. Underhållsarbeten under 2015 Under 2015 kommer föreningen att måla om förrådslängorna, carportarna, spaljeerna samt entrédörrarna. Vi fortsätter vårt arbete med gårdsdagar för att stärka gemenskapen samt ser över vad vi kan förbättra på gården. Vi avser att ta bort några av träden samt införskaffa ett pingisbord till gården. Vi kommer omförhandla vårt avtal med T&T samt övriga leverantörer och lägga om 2 av våra lån. Föreningens underhållsplan uppdaterades år 2014 ( 20 års plan) och styrelsen gör en årlig genomgång. Avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll ska enligt stadgar ske med lägst 0,1 % av taxeringsvärde. Enligt underhållsplanen krävs en avsättning med 286 tkr. Årets förslag till avsättning finns under resultatdisposition. Medlemsinformation Under året har 12 (f.å 10) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 var 103 (f.å 105). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, tkr 6 005 5 932 5 952 507 Resultat efter fin. poster, tkr -981-297 -535-106 Balansomslutning, tkr 171 954 171 114 171 966 170 853 Soliditet, % 51% 51% 51% 45% Kassalikviditet, % 388% 209% 166% 131% Årsavgift, kr/kvm boyta 595 580 556 460 Lån, kr/kvm boyta 12 846 12 846 12 846 14 394 Ränta, kr/kvm boyta 411 435 493 43 Värme, kr/kvm 110 117 109 12 El, kr/kvm 28 31 36 3 Vatten, kr/kvm 20 30 17 2 Den 1 december 2011 förvärvade föreningen fastigheten Stockholm Hedvig 21. Detta år avser därför endast del av år vilket bör beaktas vid en jämförelse mellan åren. Sidan 9 av 28
Resultatdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust -1 210 293 årets förlust -981 089-2 191 382 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 101 000 till fond för yttre underhåll avsätts utöver stadgar 184 516 från fond för yttre underhåll ianspråktages -213 760 i ny räkning överföres -2 263 138-2 191 382 Avsättning för yttre underhåll utöver stadgar föreslås ske enligt aktuell underhållsplan. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sidan 10 av 28
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror 1 5 977 239 5 909 325 Övriga rörelseintäkter 2 28 104 22 615 Summa rörelseintäkter mm 6 005 343 5 931 940 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-426 525-441 666 Reparationer 4-312 290-202 103 Underhåll 5-213 760-191 863 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-1 188 613-1 308 509 Övriga driftkostnader 7-284 092-259 767 Fastighetsskatt 8-56 498-56 265 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-320 241-365 428 Personalkostnader 10-184 900-184 331 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar 11-1 348 431-404 608 Summa rörelsekostnader -4 335 350-3 414 539 Finansiella poster Ränteintäkter 6 088 69 Räntekostnader -2 657 170-2 814 397 Resultat efter finansiella poster -981 089-296 927 Årets resultat -981 089-296 927 Sidan 11 av 28
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 167 466 625 168 815 056 Maskiner, inventarier och installationer 12 9 739 0 167 476 364 168 815 056 Summa anläggningstillgångar 167 476 364 168 815 056 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 0 18 845 Övriga kortfristiga fordringar 9 4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 264 065 250 277 264 074 269 126 Kassa och bank 14 4 213 975 2 029 394 Summa omsättningstillgångar 4 478 049 2 298 520 SUMMA TILLGÅNGAR 171 954 413 171 113 576 Sidan 12 av 28
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 87 603 799 86 439 549 Upplåtelseavgifter 2 114 929 1 509 779 Fond för yttre underhåll 272 600 171 600 Summa bundet eget kapital 89 991 328 88 120 928 Fritt eget kapital Balanserat resultat -1 210 293-812 366 Årets resultat -981 089-296 927 Summa fritt eget kapital -2 191 382-1 109 293 Summa eget kapital 87 799 946 87 011 635 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16 83 000 000 83 000 000 Summa långfristiga skulder 83 000 000 83 000 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 132 012 114 131 Skatteskulder 112 809 119 737 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 909 645 868 072 Summa kortfristiga skulder 1 154 467 1 101 941 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 171 954 413 171 113 576 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 93 000 000 93 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sidan 13 av 28
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 1,05% 0,31% Inventarier 20% 0% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av reserv för framtida fastighetsunderhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 3 846 710 3 746 244 Hyresintäkter bostäder 1 869 231 1 900 146 Hyresintäkter garage, p-platser mm 261 118 262 935 5 977 059 5 909 325 Sidan 14 av 28
Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Överlåtelse- & pantavgifter 24 433 15 986 Fakturerade kostnader 1 140 1 590 Övriga intäkter 2 531 5 039 28 104 22 615 Not 3 Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel enligt avtal 83 604 82 060 Städ 139 516 135 606 Städ,extra 9 488 825 Besiktningskostnader 2 221 5 081 Bevakningskostnader 20 275 17 656 Markskötsel 69 004 70 732 Snöröjning/Halkbekämpning 79 312 99 077 Förbrukningsmaterial 23 105 30 629 426 525 441 666 Not 4 Reparationskostnader 2014 2013 Reparation byggnader 59 236 66 392 Reparation hiss 175 921 56 917 Reparation tvättstuga 5 055 7 663 Reparation installationer 52 879 68 774 Reparation värmeinstallationer 444 1 332 Reparation markanläggningar 18 755 1 025 312 290 202 103 Not 5 Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll gemens. utrymme 0 189 283 Underhåll installationer 127 481 0 Underhåll hissar 13 132 2 580 Underhåll av markytor 73 147 0 213 760 191 863 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 El 178 991 198 155 Fjärrvärme 708 379 754 788 Vatten 131 843 194 065 Sophämtning 169 400 161 501 1 188 613 1 308 509 Sidan 15 av 28
Not 7 Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkringar 77 252 81 091 Självrisk/Skador 0 5 183 Förvaltningsarvode, tekniskt grundavtal 94 220 93 543 Förvaltningsarvode, tekniskt extra 3 000 16 721 Tv/Bredband 109 620 63 229 284 092 259 767 Not 8 Fastighetsskatt 2014 2013 Fastighetsskatt bostäder 56 498 56 265 56 498 56 265 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2014 2013 Telekommunikation 11 799 17 681 Pantsättningar/Överlåtelser 36 500 23 750 Indrivningskostnader 0 1 125 Konstaterade förluster 0 2 000 Revisionsarvode 22 000 17 000 Arvode ekonomisk förvaltning 125 359 101 196 Konsultarvoden 0 61 063 Medlemsavgift organisationer 2 780 3 475 Övriga externa tjänster 85 085 93 815 Övriga omkostnader 36 718 44 323 320 241 365 428 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2014 2013 Kleberg Revision AB Revisionsuppdrag 22 000 17 000 22 000 17 000 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader 2014 2013 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 139 900 139 500 Arbetsgivaravgifter 45 000 44 831 184 900 184 331 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0 Sidan 16 av 28
Not 11 Byggnader och mark 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 128 687 086 128 687 086 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 128 687 086 128 687 086 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -833 018-428 410 Årets avskrivningar * -1 348 431-404 608 Utgående ackumulerade avskrivningar -2 181 449-833 018 Mark Ingående markvärde 40 960 988 40 960 988 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 40 960 988 40 960 988 Utgående planenligt restvärde 167 466 625 168 815 056 * Den stora förändringen avseende avskrivningskostnad jämfört med föregående år beror på ändrad metod för avskrivning vilket ligger utanför föreningens och styrelsens kontroll. Obsevera att avskrivningkostnad inte påverkar föreningens kassaflöde då ingen utbetalning sker. Se också inledande text förvaltningsberättelsen. Taxeringsvärden byggnader 74 000 000 74 000 000 Taxeringsvärden mark 27 000 000 27 000 000 101 000 000 101 000 000 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffningsvärde 9 739 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 739 0 Utgående planenligt restvärde 9 739 0 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Bredband 9 180 9 180 Kabel-TV/ Datakommunikation 6 086 6 093 Försäkring 77 751 70 035 Förvaltningsarvode 122 887 119 636 Markskötsel 17 716 17 251 Snöröjning/Halkbekämpning 18 582 18 094 Hissservice 11 863 0 Förutbetalt övrigt 0 9 988 264 065 250 277 Sidan 17 av 28
Not 14 Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -981 089-296 927 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 1 348 431 404 608 förändringar av rörelsekapital 367 342 107 681 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 5 052-21 826 Förändring av kortfristiga skulder 52 526-555 263 Kassaflöde från den löpande verksamheten 424 920-469 407 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0 0 Förvärv av inventarier -9 739 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -9 739 0 Finansieringsverksamheten Insatser och upplåtelser 1 769 400 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 769 400 0 Årets kassaflöde 2 184 581-469 407 Likvida medel vid årets början 2 029 394 2 498 801 Likvida medel vid årets slut 4 213 975 2 029 394 Not 15 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 86 439 549 1 164 250 87 603 799 Upplåtelseavgifter 1 509 779 605 150 2 114 929 Fond för yttre underhåll 171 600 101 000 * 272 600 Balanserat resultat -812 366-397 927-1 210 293 Resultat föregående år -296 927 296 927 0 Årets resultat 0-981 089-981 089 * Avsättning enligt stämmobeslut 101 000 101 000 Not 16 Skulder till kreditinstitut 2014 2013 Bank %-sats Villkorsändring Stadshypotek 2,820% 2015-12-01 8 600 000 8 600 000 Stadshypotek 3,850% 2015-12-01 9 300 000 9 300 000 Stadshypotek 3,020% 2016-12-30 32 550 000 32 550 000 Stadshypotek 1,710% 2017-12-01 32 550 000 32 550 000 83 000 000 83 000 000 Sidan 18 av 28
Sidan 19 av 28
Sidan 20 av 28
Sidan 21 av 28
Årsredovisningen i bilder Soliditet 200 000 150 000 Kommentar God soliditet i ett bostadsbolag anses vara 40%. 100 000 50 000 Eget kapital S:a kapital 0 2014-12-31 2013-12-31 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 20,00% 0,00% 51,06% 50,85% 2014-12-31 2013-12-31 Soliditet Kassalikviditet 5 000 4 000 Kommentar God kassalikviditet är > 115%. 3 000 2 000 1 000 Omsättningstillgångar, tkr Kortfristiga skulder, tkr 0 2014-12-31 2013-12-31 500,00% 400,00% 300,00% 200,00% 100,00% 387,89% 208,59% Kassalikviditet 0,00% 2014-12-31 2013-12-31 Sidan 22 av 28
Årsredovisningen i bilder Taxeringsvärde Mark 27% Kommentar Förhållande mellan taxering för mark och byggnader Byggnader 73% Belåningsgrad 120000 100000 80000 Kommentar Bästa räntevillkor erhålles upp till 75% av taxeringsvärdet. 60 000 Fastighetslån, tkr 40000 20000 Taxeringsvärde, tkr 0 2014-12-31 2013-12-31 100,00% 80,00% 60,00% 82,18% 82,18% 40,00% 20,00% Belåningsgrad % (fast.lån/tax värde) 0,00% 2014-12-31 2013-12-31 Låneportfölj 1-3 år 78% Omsättning av föreningens lån > 3 år 0% Kommentar Lånens omsättningtid från 2014-12-31. < 1 år 22% Sidan 23 av 28
Årsredovisningen i bilder Ränteutveckling 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% Ränteutveckling 2012 2013 2014 Reporäntan Föreningens snittränta Kommentar Både föreningens ränta och reporäntan är beräknad på ett genomsnitt över året. Kostnadsutveckling Räntekostnader Kommentar kr/kvm 500 400 300 200 100 2012 2013 2014 Ränta 493 435 411 kr/kvm 140 120 100 80 60 40 20 0 Taxebundna kostnader 2012 2013 2014 Vatten 17 30 20 Värme 109 117 110 El 36 31 28 Sophämtning 24 25 26 Kommentar Sidan 24 av 28
Årsredovisningen i bilder Överlåtelser 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Antal överlåtelser per år och lägenhetstyp 2010 2011 2012 2013 1 rok 1 4 2 2 2 rok 0 9 7 3 3 rok 0 6 0 5 4 rok 0 2 1 2 5 rok 0 2 0 0 Kommentar I diagramet är endast överlåtelser till utomstående medtaget. Prisutveckling per kvm vid överlåtelse 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Ek. plan 2011 2012 2013 2014 kr/kvm 17064 24875 24255 27097 28153 Kommentar Ek.plan avser ursprungliga insatser. Sidan 25 av 28
Ordlista För att bättre förstå årsredovisningens fackuttryck, lämnas här nedan förklaringar till de vanligaste förekommande uttrycken. Anläggningstillgångar, tillgångar i föreningen som är avsedda för långvarigt bruk. Avskrivningar, är den kostnad som motsvarar värdeminskningen på tillgångar som har livslängd på mer än tre år. Avskrivningen görs för att fördela kostnaderna över hela tillgångens livslängd. Balansräkningen, visar föreningens tillgångar och skulder per bokslutsdagen. Tillgångar och skulder skall balansera - dvs. tillgångarna och skulderna skall uppgå till lika stora belopp. Omsättningstillgångar, är tillgångar som snabbt kan omsättas i likvida medel. Här under ligger bl. a. föreningens likvidkonton. Omsättningstillgångarna tillsammans med anläggningstillgångarna utgör föreningens samtliga tillgångar. Resultaträkningen, redovisar föreningens intäkter och kostnader under året. Längst ned på resultaträkningen framgår årets resultat. Resultatet redovisas i flera steg. Alla dessa delresultat bör vägas samman när man bedömer årets resultat. Förvaltningsberättelse, är en av delarna i föreningens årsredovisning. Förvaltningsberättelsen beskriver styrelsens sammansättning, vad som hänt under året och styrelsens förslag till resultatdisposition. Revisionberättelsen, är den rapport föreningens valda revisor skriver efter ha granskat föreningens ekonomiska handlingar och bokslut avseende verksamhetsåret. Revisionsberättelsen bifogas alltid i årsredovisningen. Kortfristiga skulder, är skulder som skall regleras (betalas) inom ett år. Soliditet, är föreningens egna kapital ställt i relation till totalt kapital. Likviditet, man ställer föreningens snabba tillgångar dvs. omsättningstillgångarna mot de snabba skulderna dvs. kortfristiga skulderna. (Ponera att samtliga fordringsägare kommer samtidigt och yrkar full betalning, så skall föreningen kunna betala omgående, utan att behöva låna pengar). Likviditeten bör därför ligga på minst ca 115 %. Långfristiga skulder, är skulder vars löptid överstiger ett år. Överhypotek, säkerhet i befintligt pantbrev som ligger mellan lånets kapital- skuld och pantbrevets värde. Nyckeltal, jämförande tal för att kunna analysera ekonomiska- eller tekniska uppgifter, huruvida föreningen ligger över eller under likvärdiga föreningar. Nyckeltal för fastighetsförvaltning skall dock mest ses för att jämföra den egna föreningen årsvis. Ställda panter, avser de pantbrev som uttagits och lämnat som säkerhet för föreningens lån. I takt med att lånen amorteras kan pantbrev återlämnas eller kan föreningen utaga s.k. överhypotek. Upplupna intäker, är intäkter som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej kommit föreningen tillhanda. Upplupna kostnader, är kostnader som tillhör verksamhetsåret men som ännu ej fakturerats föreningen. Sidan 26 av 28
Egna anteckningar: Sidan 27 av 28
Fullmakt för ombud På föreningensstämman har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätten gemensamt, har de dock endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast medlemmens make, sambo annan närstående eller annan medlem får vara ombud. Med närstående avses - förutom make eller sambo - föräldrar, syskon och barn. Ombud får endast företräda en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig och daterad samt gäller högst ett år efter utfärdandet. 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0 0 0 0 Ort / Datum : Lägenhet : (mitt lägenhetsnummer) Fullmakt för : (namn) Att företräda : (mitt namn) Namnteckning : (min namnteckning) BRF LIV Org. nr. 769610-4483 Sidan 28 av 28