Årsredovisning 769621-3565 Räkenskapsåret 2012-01-01-2012-12-31
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3-7 Resultaträkning 8 Balansräkning 9 Ställda säkerheter 10 Kassaflödesanalys 11 Tilläggsupplysningar 12-15 Underskrifter 16 Kontaktinformation Postadress: Centrumslingan 49, 171 45 Solna E-post: styrelsen@brf-flamingo.se www.brf-flamingo.se Föreningen Förvaltas av Varorem/Wasberg Redovisning AB Org.nr. 556413-2586 Telefon: 08-20 35 03 E-post: info@valorem.se www.valorem.se 2(16)
Förvaltningsberättelse Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2012. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2010-04-14. Föreningens nuvarande ekonomiska plan upprättades 2011-05-12 och nuvarande stadgar registrerades 2010-04-14 hos Bolagsverket. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan. Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Solna Banken 13 2011-07-01 Solna Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Folksam. Ansvarsförsäkring för styrelsen ingår liksom bostadsrättsförsäkring för medlemmarna. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheten uppfördes 1991 och består av 4 flerbostadshus på adresserna Centrumslingan 45-51. Den totala byggnadsytan uppgår till 8 292 kvm, varav 7 216 kvm utgör lägenhetsyta och 1 076 kvm lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 75 lägenheter med bostadsrätt och 32 lägenheter med hyresrätt samt 6 lokaler med hyresrätt varav 1 disponeras av styrelsen. Lägenhetsfördelning för bostadsrätter och hyresrätter: 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok 12 48 42 2 3 0 I lokalerna bedrivs följande verksamhet: Verksamhet Yta kvm Momspliktig Löptid tom Kontraktstyp Saxena Omsorg AB 37 ja 2015-07-31 3-årig m förlängning Scorett Foot Wear AB 152 ja 2015-02-28 3-årig m förlängning Solna Stad 594 ja 2015-02-28 3-årig m förlängning Waxö Omsorg 269 nej 2013-06-30 3-årig m förlängning Waxö Omsorg 66 nej 2013-06-30 3-årig m förlängning Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. 3(16)
I föreningen finns även följande gemensamma utrymmen och anläggningar: 3 Tvättstugor 1 Cykel- & Barnvagnsförråd 2 förråd (tidigare barnvagnsförråd) Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2010 och sträcker sig 10 år. Underhållsplanen revideras löpande. Nedanstående åtgärder har genomförts. Åtgärd År Stamspolning 2011 Förvaltning Följande uppdrag har skötts av Deloitte fram till 2012-06-30, därefter av Valorem Ekonomisk förvaltning Lägenhetsförteckning Följande har skötts av Storholmen Teknik AB sedermera Cemi AB. Löpande tekniskt underhåll och fastighetsskötsel Övriga leverantörer ComHem kabel-tv Maries Puts & Städ AB, fram till 2012-06-30, därefter av Expressgruppen städning Jourmontör jourhantering av fastighetsskötsel, ventilation och hissar Lassfolks - snöröjning Norrenergi - fjärrvärme Ragn-Sells - sophantering Solna vatten - vatten och avlopp Vattenfall - elleverans Föreningen är idag medlem i Bostadsrätterna. Medlemmar Av föreningens medlemslägenheter har 8 överlåtits under året. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar med 2,5 % respektive 1 % av gällande prisbasbelopp. Överlåtelseavgift betalas av förvärvare. Under året har 2 lägenheter upplåtits. Föreningens policy för andrahandsuthyrning är: Andrahandsuthyrning får endast ske med styrelsens samtycke. Under året har 2 andrahandsuthyrningar beviljats. 4(16)
Styrelsen Till extrastämman 2012-01-31 avgick Jan Hedlund och Lars Åkesson. Som nya ordinarie ledamöter valdes Niclas Alfredsson samt Göran Herrström och till suppleant valdes Jan Hedlund. Namn Uppdrag Peter Söderbäck / Ordförande Elisabet Brickman / Sekreterare Göran Herrström / Kassör Niclas Alfredsson Jan-Olov Johansson Lars Friberg Charlotte Aulin Jan Hedlund Tobias Thomsson Istvan Horvath Suppleant Valberedning, sammankallande Valberedning Till den ordinarie stämman den 2012-05-21 avgick Niclas Alfredsson. Styrelsen har från den ordinarie stämman 2012-05-21 haft följande sammansättning: Namn Uppdrag Peter Söderbäck / Ordförande Elisabet Brickman / Sekreterare Göran Herrström / Kassör Jan-Olov Johansson Lars Friberg Charlotte Aulin Niclas Mattsson Suppleant Istvan Horvath Valberedning, sammankallande Nils Stenvall Valberedning Inför extrastämman den 2012-10-01 avgick Charlotte Aulin, Elisabet Brickman, Lars Friberg och Niclas Mattsson ur styrelsen Stämman beslöt att styrelsen skall bestå av 5 ordinarie ledamöter samt två suppleanter. Styrelsens nya sammansättning blev följande: Namn Uppdrag Peter Söderbäck / Ordförande Elisabet Brickman / Sekreterare Göran Herrström / Kassör Jan-Olov Johansson Charlotte Aulin Niclas Mattsson Suppleant Delir Sharifian Suppleant Den 2 december sålde Charlotte Aulin sin lägenhet och avgick därmed samtidigt ur styrelsen. Niclas Mattsson ersatte henne som ordinarie ledamot. 5(16)
Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av två styrelseledamöter i förening. Styrelsen har under året avhållit 26 protokollförda sammanträden. Revisorer Namn Uppdrag Susanne Korall Bo Revision Sverige AB Valberedning Namn Uppdrag Istvan Horvath Sammankallande Nils Stenvall Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten. Ett elektroniskt passersystem har installerats och sats i drift. Föreningen har bytt bank från SE-banken till Handelsbanken Föreningen har bytt städfirma från Maries Städ & Puts till Expressgruppen Föreningen har bytt ekonomisk förvaltare från Deloitte till Valorem Styrelsen har omförhandlat hyresavtalet med Solna Stad avseende Regnbågens förskola. En vattenläcka på Centrumslingan 51 medförde ett större underhållsarbete i berörda lägenheter. Som en följd av detta har samtliga balkonger på 8:e (Csl 47 51) respektive 5:e (Csl 45) våningen tätats. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade större underhållsarbeten Då RagnSells vill stänga sopkarusellerna på grund av arbetsmiljöskäl, parat med problemen med frekventa stopp i sopnedkasten vilket medför ökade kostnader (jourmontör), håller styrelsen på att upphandla en ny lösning av sophanteringen. Förhoppningsvis kommer lösningen att genomföras under hösten 2013. Föreningens ekonomi Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift på bostäder som högst får vara 0,4 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Föreningens fastighetsavgift var 1 365 kr per bostadslägenhet under 2012. Fastighetsavgiften uppräknas årligen med ett index. För lokaler är fastighetsskatten den samma som tidigare det vill säga 1 % av taxeringsvärdet. Fördelning av driftskostnader: 6(16)
Styrelsens bedömning är att bostadsrättsföreningen är äkta. Uppgifter enligt taxeringsbesked, 5 359 kvm bostadsrättsyta och 8 292 kvm totalyta. 2012 2011*** Nyckeltal per bokslutsdagen Nettoomsättning 8 382 543 4 042 020 Resultat -539 804-186 656 Årsavgift/kvm bostadsrättsyta* 606 601 Lån/kvm bostadsrättsyta 19 895 20 448 Fastighetens belåningsgrad, %** 47,9 48,6 Elkostnad/kvm totalyta 29,7 11,9 Värmekostnad/kvm totalyta 136,6 41,8 Vattenkostnad/kvm totalyta 33,1 12,5 *Nyckeltalet stämmer inte riktig mellan åren då bostadsrättsytan har ökat till följd av de upplåtelse som gjorts. **Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. *** Föreningens verksamhet startade 01-07-2011, därav de i vissa fall halverade kostnaderna Dispositionsförslag Belopp Förslag till behandling av föreningens resultat Balanserat resultat -396 356 årets resultat -539 804 Totalt -936 160 Styrelsen föreslår att medlen disponeras så Avsättning till yttre underhållsfond 209 700 Balanseras i ny räkning -1 145 860 Totalt -936 160 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer. 7(16)
Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelsens intäkter m.m. Nettoomsättning 1 8 278 634 4 006 155 Övriga ersättningar och intäkter 2 103 909 35 866 Summa rörelsens intäkter 8 382 543 4 042 021 Rörelsens kostnader Driftskostnader 3-2 296 967-823 463 Reparation och underhåll 4-738 780-197 947 Fastighetsskatt -363 515-161 261 Fastighetsadministration 5-328 603-280 247 Personalkostnader 6-63 082 - Avskrivningar 7-894 300-434 926 Summa rörelsens kostnader -4 685 247-1 897 844 Rörelseresultat 3 697 296 2 144 177 Ränteintäkter 15 790 42 629 Räntekostnader -4 252 890-2 373 462 Resultat efter finansiella poster -539 804-186 656 Resultat före skatt -539 804-186 656 Årets resultat -539 804-186 656 8(16)
Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 8 222 239 052 222 679 551 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 9 3 900 3 900 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 10-100 000 Summa anläggningstillgångar 222 242 952 222 783 451 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 66 113 9 836 Övriga fordringar 89 205 600 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 167 400 79 231 322 718 89 667 Kassa och bank 5 631 439 4 342 629 Summa omsättningstillgångar 5 954 157 4 432 296 SUMMA TILLGÅNGAR 228 197 109 227 215 747 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 118 403 603 115 786 864 Upplåtelseavgifter 2 554 157 1 993 605 Fond för yttre underhåll 209 700-121 167 460 117 780 469 Ackumulerad förlust Balanserat resultat -396 356 - Årets resultat -539 804-186 656-936 160-186 656 Summa eget kapital 120 231 300 117 593 813 Långfristiga skulder Långfristiga skulder till kreditinstitut 13 106 620 845 108 396 587 106 620 845 108 396 587 Kortfristiga skulder Förskott från hyresgäster 3 988 - Leverantörsskulder 201 053 174 215 Skatteskulder 363 515 - Övriga skulder/moms 128 765 122 595 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 647 643 928 537 1 344 964 1 225 347 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 228 197 109 227 215 747 9(16)
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Fastighetsinteckningar 106 620 845 106 620 845 Ansvarsförbindelser Inga Inga Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges. Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringarna har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde och avskrivning sker över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningar har tillämpats, varvid hänsyn tagits till innehavstiden för under året förvärvade och avyttrade tillgångar. Anläggningstillgångar % per år -Byggnad med progressiv avskrivningsplan på 100 år (0,19% - år 2011) 0,39% -Fastighetsförbättringar 5,00% -Inventarier 20,00% -Mark skrivs inte av Fond för yttre underhåll Enligt stadgarna, ska avsättning för att säkerställa underhåll av föreningens hus ske årligen med ett belopp motsvarande minst 0,1-0,3% av fastighetens taxeringsvärde eller ett belopp enligt upprättad underhållsplan. Fonden ska redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer erhållas. Bostadsrättsföreningen förvärv av fastigheten har redovisats i enlighet med alternativ 2 i RedU9, Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via bolag. Enligt detta alternativ överförs övervärdet för 10(16)
aktierna direkt till Fastigheten. Föreningen köpte samtliga aktier i Trumpetsvanen Bostads AB, vilket ägde fastigheten Solna Banken 13,för 139 226 408 kr. Aktiebolaget sålde fastigheten den 1 juli 2011 för bokfört värde 77 977 744 kr till bostadsrättsföreningen, varefter övervärdet för aktierna, har överförts till Fastigheten. Efter dessa åtgärder motsvarar fastighetens redovisade värde, vid förvärvstillfället, marknadsvärdet. Fastigheten har ett redovisat anskaffningsvärde som överstiger det skattemässiga värdet med 139 139 408 kr. Föreningen har i och med en uppskjuten skatteskuld. Om föreningen säljer fastigheten innebär det att beskattning utgår även på denna mellanskillnad. Då förening inte har för avsikt att sälja fastigheten värderas den uppskjutna skatteskulden till 0 kr. Aktiebolaget Trumpetsvanen Bostads AB likviderades under mars månad 2012. Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 3 697 295 2 144 177 Avskrivningar 894 300 434 926 Erhållen ränta mm 15 790 42 629 Erlagd ränta -4 252 890-2 373 462 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 354 495 248 270 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder -233 051-89 667 119 617 1 225 347 Kassaflöde från den löpande verksamheten 241 061 1 383 950 Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark Pågående ombyggnad -453 801-223 114 477 Andelar i koncernföretag - -3 900 100 000-100 000 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten -353 801-223 218 377 Inbetalda insatser Inbetalda upplåtelseavgifter Upptagna långfristiga lån 1 324 448 115 786 864 1 852 843 1 993 605-1 775 742 108 396 587 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel 1 401 549 226 177 056 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut 1 288 809 4 342 629 4 342 629-5 631 438 4 342 629 11(16)
Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter, bostäder 3 251 027 1 552 052 Hyresintäkter, bostäder 2 580 386 1 342 331 Hyresintäkter, lokaler 2 425 960 1 106 424 Hyresintäkter, förråd 1 500 - Överlåtelseavgift 12 010 5 350 Pantsättningsavgift 7 372 - Övriga intäkter 379-2 Summa 8 278 634 4 006 155 Not 2 Övriga ersättningar och intäkter Vidarefakturerade kostnader 36 454 - Övriga intäkter 67 455 35 866 Summa 103 909 35 866 Not 3 Driftskostnader Fastighetsskötsel 173 698 58 034 Städning och mattvätt 149 026 84 571 Snöröjning 45 076 - Kabel-TV 24 658 - Fjärrvärme 1 133 310 346 771 Vatten och avlopp 274 817 103 500 Elförbrukning 246 570 99 299 Sophämtning 182 217 99 267 Fastighetsförsäkring 67 595 32 021 Summa 2 296 967 823 463 Kostnader för värme, vatten och el avser även år 2011. Not 4 Reparationer och underhåll Bostäder 362 930 14 413 Lokaler 27 650 - Installationer 119 171 160 612 Gemensamma utrymmen 67 616 22 922 Huskropp utvändigt 160 325 - Övrig 1 088 - Summa 738 780 197 947 12(16)
Not 5 Fastighetsadministration Revisionsarvode 33 337 15 000 Ekonomisk förvaltning 117 618 67 024 Mäklarprovision och försäljningskostnader lägenheter 39 500 123 827 IT-tjänster 8 093 2 691 Konsultarvode 6 923 28 154 Serviceavgifter till branschorganisationer 4 897 - Juridik 9 600 - Bankkostnader 5 548 217 Förbrukningsinventarier och material 13 719 36 180 Telefoni och post 11 636 - Panter och överlåtelseavgifter 15 249 - Övriga administrativa kostnader 62 483 7 154 Summa 328 603 280 247 Not 6 Personalkostnader Styrelsearvode 48 000 - Sociala avgifter 15 082 - Summa 63 082 - Not 7 Avskrivningar Byggnader 885 441 434 926 Fastighetsförbättringar 8 859 - Summa 894 300 434 926 Not 8 Byggnader och mark Byggnad, fastighetsförbättringar och mark Ingående anskaffningsvärde 223 114 477 - Årets anskaffningar 453 801 223 114 477 Utgående anskaffningsvärde 223 568 278 223 114 477 Avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar -434 926 - Årets avskrivningar -894 300-434 926 Utgående avskrivningar enl plan -1 329 226-434 926 Utgående redovisat värde på byggnader o mark 222 239 052 222 679 551 13(16)
Taxeringsvärde byggnader: 85 400 000 85 400 000 Taxeringsvärde mark: 48 800 000 48 800 000 Totalt: 134 200 000 134 200 000 Not 9 Pågående nyanläggningar Bygglov för kommande balkongbygge 3 900 3 900 Summa 3 900 3 900 Not 10 Andelar i koncernföretag Företag Antal/Kap. Redovisat Redovisat Organisationsnummer Andel % värde värde Trumpetsvanen Bostads AB 100 % - 100 000 556803-0430 Trumpetsvanen Bostads AB Aktiekapital - 100 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden - 100 000 Utgående redovisat värde - 100 000 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna avtalsintäkter/tele 2 83 750 - Försäkring 35 750 31 845 Ekonomisk förvaltning 23 347 34 517 Fastighetsägarna Sthlm AB, hyresförhandling 3 515 3 408 Sveriges BostadsrättsCentrum, hyresförhandling 11 125 - Securitas, jouravtal 8 475 2 383 Storholmen Teknik AB, fast.skötsel - 7 078 Telia 1 438 - Summa 167 400 79 231 14(16)
Not 12 Eget kapital Inbetalda Upplåtelse- Yttre rep. Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat Vid årets början 115 786 864 1 993 605 - - -186 656 Inbetalda insatser 2 616 739 Inb upplåtelseavgifter 560 552 Disp. av för års resultat -186 656 186 656 Avsättning yttre fond 209 700-209 700 Årets resultat -539 804 Vid årets slut 118 403 603 2 554 157 209 700-396 356-539 804 Not 13 Skulder till kreditinstitut Ränta Ränta Slutbet- SEB dag 33754205 4,44% 4,44% 26 655 212 26 655 212 2017-06-28 33754221 3,78% 3,78% 26 655 211 26 655 211 2014-06-28 33754248 4,64% 4,64% 26 655 211 26 655 211 2021-06-28 33754272 2,44% 3,14% 26 655 211 26 655 211 2013-10-28 5222 6051945-5,15% - 1 775 742 Summa 106 620 845 108 396 587 Lånen är amorteringsfria, men under året har 1 775 742 kr amorterats. Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror & avgifter 311 184 694 896 Upplupna räntekostnader 53 858 44 618 Upplupna styrelsearvoden 48 000 - Upplupna sociala avgifter 15 082 - Fjärrvärme 141 007 96 089 Fastighetsel 16 938 19 561 Snöskottning 19 913 - Revision 2012 24 375 15 000 Årsredovisning 2012 8 125 - Övriga upplupna kostnader 9 161 6 623 Upplupen vattenkostnad - 51 750 Summa 647 643 928 537 15(16)
Underskrifter Solna den Peter Söderbäck Göran Herrström Elisabet Brickman Ordförande Kassör Sekreterare Jan-Olov Johansson Niclas Mattsson Min revisionsberättelse har lämnats den Susanne Korall BoRevision Sverige AB 16(16)