Handelsutredning Örebro Del 1

Handelsutredning Örebro Del 1 Den 20 december 2007 Sida 1

Innehållsförteckning Bakgrund, syfte och mål Konjunkturläget Örebro och Örebroregionen Utvecklingstrender inom handeln Översiktlig analys av Örebro i ett handelsperspektiv Översiktlig analys av åtta etableringslägen i Örebro Sammanfattning och slutsatser Nästa steg Del två: Effekter på trafiken Sida 2

Bakgrund, syfte och mål Örebro har en befolkningstillväxt om cirka 700 och 1 000 personer om året Kommunen har flera aktuella förfrågningar avseende etablering av handel samtliga inom dagligvaror Den här utredningen syftar att utreda handelns förutsättningar i Örebro i ett marknadsperspektiv Målet är att jämföra ett antal i förhand utpekade handelplatser ur ett marknadsperspektiv Utredningen innehåller även en bedömning avseende effekter på trafiken för ett par utvalda handelsplatser (i del 2 genomförs med start i januari 2008) Sida 3

Konjunkturläget Sida 4

Makroekonomiska utsikter för den svenska ekonomin svagare tillväxt och högre inflation de kommande åren BNP (kalender korrigerad) 2007 2008 2009 2010 HB (v49) 2,9 2,0 2,9 SEB (v47) 3,3 2,3 2,0 Nordea (v45) 3,1 2,6 2,4 RB (v44) 3,3 2,7 2,3 2,4 FiD (v38) 3,4 3,0 2,5 1,9 KI (v35) 3,7 3,6 3,1 Sysselsättning 2007 2008 2009 2010 HB (v49) 2,5 1,1 0,6 SEB (v47) 2,4 1,3 0,7 NORDEA (v45) 2,5 1,3 0,4 RB (v44) 2,6 1,5 0,2 0,0 FiD (v38) 2,3 1,2 0,3-0,2 KI (v35) 2,2 1,3 0,9 Real disponibel inkomst 2007 2008 2009 2010 HB (v49) 5,6 3,4 2,4 SEB (v47) 5,5 3,2 2,8 Nordea (v45) 4,8 2,6 2,4 RB (v44) 5,6 2,8 2,7 2,5 FiD (v38) 5,4 4,0 2,5 1,8 KI (v35) 5,4 2,9 2,4 KPI 2007 2008 2009 2010 HB (v49) 2,2 3,4 2,6 SEB (v47) 2,2 3,1 2,0 Nordea (v45) 1,9 1,9 2,2 RB (v44) 2,1 2,9 2,4 2,2 FiD (v38) 2,2 2,8 2,9 2,5 KI (v35) 2,2 2,5 2,8 Sida 5

Tydliga nedrevideringar av 2007 och splittrad bild om framtida tillväxt Procent 4,0 BNP-tillväxt i Sverige, prognoser från olika institut 2007-2010 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2007 2008 2009 2010 RB 2007:51 SN 2007:50 HB 2007:49 SEB 2007:47 NO 2007:45 LO 2007:43 FiD 2007:38 KI 2007:35 HUI 2007:26 TCO 2007:25 SKL 2007:23 OECD 2007:07 SB 2007:05 År Sida 6

Avmattning i handeln men ändå hög tillväxt Den svenska detaljhandeln är het Med ett par veckor kvar av året går det att konstatera att försäljningsökningen för helåret 2007 sällar sig till de kraftigaste genom tiderna. HUI s prognos för detaljhandeln 2007 landar på 6,7 procent (vilket näst högsta värdet sedan mätningarna startade 1990) HUI s bedömning är att de närmaste årens utveckling visserligen får en lägre tillväxttakt, men att utvecklingen ändå blir stark HUI prognostiserar försäljningstillväxten mätt i löpande priser till 5,0 procent 2008 och 4,0 procent 2009 Källa: HUI s konjunkturprognos december 2007 Sida 7

Örebro och Örebroregionen Sida 8

Definition av en lokal arbetsmarknad För att ekonomisk analys och benchmarking av en regions utveckling skall bli rättvisande måste den grundas på avgränsning av ekonomiskt funktionella regioner. Sådana regioner är i första hand pendlingsregioner regioner där människor både bor och arbetar. I pendlingsregioner kan invånarna byta jobb, arbetsgivare och bransch utan att flytta och arbetsgivarna kan flytta inom regionen och behålla samma tillgång till arbetskraft. Pendlingsregioner formar således de mest primära lokala arbetsmarknaderna (LA). I hela landet finns det totalt 87 lokala arbetsmarknader. I denna rapport är region samma sak som lokal arbetsmarknad Örebros LA består av kommunerna Örebro, Askersund, Hallsberg, Kumla, Laxå, Lekeberg, Lindesberg och Nora LINDESBERG NORA ÖREBRO LEKEBERG KUMLA HALLSBERG LAXÅ ASKERSUND Sida 9

Örebros lokala arbetsmarknad omfattar drygt 222 000 personer Lokala arbetsmarknader med 100 000-499 999 invånare 2006 Östersund Halmstad Kalmar Växjö Sundsvall Umeå Borås Eskilstuna Falun-Borlänge Luleå Gävle Karlstad Norrköping Kristianstad Skövde Trollhättan Jönköping Örebro Västerås Linköping 103 474 112 111 112 658 127 533 137 466 142 299 142 305 149 713 150 071 150 911 154 403 157 752 168 364 175 465 177 852 197 731 204 643 222 075 225 692 245 780 Källa: Tyréns Temaplan och SCB 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 Antal invånare Sida 10

Befolkningen koncentreras till de tre storstadsregionerna Örebro presterar som sin storleksklass Procent/år 1,5 Lokala arbetsmarknaders storlek och befolkningstillväxt under åren 1990-2006 (Hela landet) 1,0 0,9 0,5 0,0 0,0 0,2 Örebro, 0,2% -0,5-0,5-1,0-1,0-1,5 < 10 000 10 000-49 999 50 000-99 999 100 000-499 999 > 500 000 Källa: Tyréns Temaplan AB och SCB Sida 11

De större regionerna har genom ett väl utvecklat näringsliv haft bättre förmåga att skapa en ökad sysselsättning - Örebro har haft en starkare sysselsättningstillväxt (0,6) än storleksklassen som helhet Procent/år Lokala arbetsmarknaders storlek och sysselsättningstillväxt under åren 1995-2005 (Hela landet) 1,5 1,2 1,0 0,5 0,3 0,4 Örebro, 0,6% 0,0-0,5-0,4-1,0-0,9-1,5 < 10 000 10 000-49 999 50 000-99 999 100 000-499 999 > 500 000 Källa: Tyréns Temaplan AB och SCB Sida 12

Lokal ekonomisk tillväxt mäts bäst med lönesumman På nationell nivå mäts ekonomisk tillväxt bäst som förändring i BNP. BRP Bruttoregionprodukten motsvarar BNP på regional nivå. Data om BRP publiceras emellertid med stor tidseftersläpning. BNP består av två delar; löner inklusive kollektiva avgifter samt företagens bruttovinster. De senare är i allmänhet mer instabila och lättrörliga mellan geografiska marknader. Lönesumman blir därför det bästa tillgängliga måttet för att mäta ekonomisk tillväxt i en lokal marknad eller region. Samtliga lönesummor som redovisas i denna rapport är uttryckta i fasta priser. För fastprisberäkning har konsumentprisindex, KPI, använts. Sida 13

De större regionerna har en intern förmåga att generera ekonomisk tillväxt vilket resulterar i en högre tillväxttakt - Örebro har haft starkare ekonomisk tillväxt (3,3) än sin storleksklass Procent/år Lokala arbetsmarknaders storlek och real tillväxt i total lönesumma under åren 1995-2006 (Hela landet) 5,0 4,5 4,3 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 2,4 3,3 3,2 Örebro, 3,3% 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 < 10 000 10 000-49 999 50 000-99 999 100 000-499 999 > 500 000 Källa: Tyréns Temaplan AB och SCB Sida 14

Regionens storlek har en avgörande betydelse för dess attraktivitet Empiriska studier och fakta visar att större regioner har: Större mångfald Större utbildningsintensitet Högre tillväxt avseende: Befolkning Yrkesaktiv ålder Unga vuxna Total lönesumma Företagens lönesumma Disponibel inkomst Högre etableringsgrad Lägre arbetslöshet Lägre beroende av socialförsäkringar Lägre ekonomisk risk Högre priser för bostäder Större bostadsbyggande Sida 15

Kommunen har haft en stark befolkningsutveckling regionen mer lik landet som helhet Procent Befolkningsutveckling 1995-2006, procentuell förändring per år 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Källa: Tyréns Temaplan och SCB Örebro kommun Örebroregionen Hela landet Sida 16

Örebros befolkning väntas fortsätta att öka Antal invånare 31/12 160 000 Folkmängdsutveckling i kommunerna 1970-2006 150 000 Värden efter grå linje är prognostiserade 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Västerås Norrköping Karlstad Örebro (Örebro Kommuns bef. prognos) Källa: SCB, Örebro Kommun och Tyréns Temaplan AB År Sida 17

Sysselsättningen har sedan slutet av 90-talet utvecklats något bättre i kommunen än i regionen och i landet som helhet Procent Sysselsättningsutveckling 1995-2005, procentuell förändring per år 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Källa: Tyréns Temaplan och SCB Örebro kommun Örebroregionen Hela landet Sida 18

Tillväxten i total lönesumma har varit något högre i kommunen de senaste åren än i regionen och som landet i helhet Procent Total lönesumma, procentuell förändring per år 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Källa: Tyréns Temaplan och SCB Örebro kommun Örebroregionen Hela landet Sida 19

Tillväxten i företagens lönesumma har under 2000-talet haft en bättre utveckling än rikssnittet Procent Företagens lönesumma 1995-2006, real procentuell förändring per år 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Källa: Tyréns Temaplan och SCB Örebro kommun Örebroregionen Hela landet Sida 20

Disponibel inkomst har vuxit något starkare i Örebro än i landet som helhet under de senaste åren Procent 6,0 Disponibel inkomst 1995-2006, real procentuell förändring per år 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Källa: Tyréns Temaplan och SCB Örebro kommun Örebroregionen Hela landet Sida 21

Karlskoga och Örebro gemensam region i framtiden? Den generella trenden är att de lokala arbetsmarknaderna blir allt färre och större. Genom att analysera de grupper som idag pendlar längst dvs. har de största pendlingsregionerna går det att få en uppfattning om hur pendlingsmönstren skulle kunna se ut i framtiden. Högutbildade män är den grupp som pendlar längst idag. För denna grupp är Sverige indelat i 47 regioner istället för de 87 som gäller för befolkningen som helhet. Förutom kommunerna i dagens lokala arbetsmarknad skulle i så fall även Storfors, Karlskoga och Degerfors ingå i Örebroregionen. LINDESBERG NORA ÖREBRO LEKEBERG KUMLA HALLSBERG LAXÅ ASKERSUND Sida 22

Sammanfattning utveckling Örebroregionen Den nationella tillväxten väntas avta men fortfarande på goda nivåer Handeln väntas avta de kommande åren 2007 rekordår Det går bra för Örebro Kommun Presterar bättre än sin storleksgrupp gällande sysselsättning och lönesummetillväxt Högre än rikssnittet och Örebro län på de flesta ekonomiska variablerna Mycket god tillväxt i både företagens lönesummetillväxt och invånarnas disponibel inkomst vilket främjat handeln Regionförstoring att vänta Sida 23

Utvecklingstrender inom handeln Sida 24

Handeln koncentreras allt mer centralorter och större städer är vinnare En tydlig pågående strukturomvandling mot en allt större geografisk koncentration 50 procent av all sällanköpshandel sker i 18 av landets 290 kommuner De övriga 272 kommunerna delar på den andra halvan av omsättningen Kommuner med störst försäljning 2004 Källa: HUI Sida 25

Kvalitet och pris parallella spår I takt med stigande inkomster har fler råd med så kallad lyxkonsumtion. Guldkant på tillvaron efterfrågas i högre utsträckning Hårdare konkurrens kräver stordriftsfördelar för att kunna pressa priserna Allt fler konsumenter söker lågt pris på vardags- och baskonsumtionen, för att i stället spendera mer på prioriterade varor, lyx- och nischprodukter Andelen egna märkesvaror (EMV) växer stadigt i de olika butikskedjornas sortiment, och kan framförallt inordnas i två kategorier ett mellansegment med lägre pris och ett lågprissegment med enklare kvalitet Källa: HUI mfl Sida 26

Den medvetne konsumenten Hälsotrenden som slagit igenom på bred front under de senaste åren kommer sannolikt att bli bestående samt fördjupas. Detta kommer att spela en allt mer avgörande roll för konsumenternas val av butiker och produkter En annan trend är ökade krav på en meningsfull fritid, samtidigt som konsumenterna får allt mer ont om tid. Egna tiden värderas högt och efterfrågan på tidsbesparande konsumtion ökar. Detta syns till exempel i ökad försäljning av färdiglagad mat samt snabbhet och effektivitet i butikerna Ökad medvetenheten och därmed förväntningar på varornas ursprung, inköpsförhållanden och påverkan på miljö och hälsa. Allt fler efterfrågar produkter som tillverkas och hanteras på ett etiskt och miljövänligt sätt Forskning visar på att konsumentens val av ekologiska varor framför allt beror på hälsomässiga skäl och bättre smak och att besluten i mindre utsträckning beror på miljömässiga och etiska skäl. Källa: HUI mfl Sida 27

Shoppingturism och turismshopping Shopping har i högre utsträckning har blivit en fritidsaktivitet För många är shoppingaktiviteten ett nöje i och shoppingen övergår till att bli en upplevelse Shoppingturism (målet med resan är att shoppa) och turismshopping (passar på att shoppa när man turistar) Sedan 1995 har försäljningen till turister (i löpande priser) ökat med 108 procent samtidigt som turismen ökat med 73 procent och detaljhandeln med 42 procent (se diagram). Turismshoppingen har således ökat betydligt mer än både detaljhandeln och turistnäringen. Källa: HUI, SCB och Nutek Sida 28

Andra trender i detaljhandeln Ökande internationalisering - stora internationella företag tar upp kampen mot de mindre lokala handlarna. Volymhandeln ökar stadigt sin andel av marknaden, liksom lågpriskedjor. Känslan styr och varumärken blir allt viktigare. Det är viktigt att utbudet är stort för att konsumenterna ska kunna tillgodose sina behov på en plats. Stor mobilitet - konsumenter använder bilen i allt högre utsträckning och tar sig dit de vill. Ökat tjänsteinnehåll I takt med att uteätandet ökar blir också restaurangbranschen en viktig konkurrent som står för en stor del av matkonsumtionen. Källa: HUI mfl Sida 29

Framtidens utbud Utbudet inom detaljhandels förväntas öka kraftigt i både djup och bredd Dygnetruntöppna supercenter, typ Wal-Mart Mindre butiker med nischade produkter Automatiserade butiker, till exempel SJ:s röstigenkänning vid biljettbeställning Framtidens marknadsplatser kommer att vara stadskärnorna, externa handelscentra, samt handel via Internet Koncentration av handel till attraktiva marknadsplatser vilket leder till utslagning av mindre attraktiva Köpcentrum blir i högre grad underhållnings- och mötesplatser. Hårdare konkurrens driver fram generösare öppettider, bättre restauranger och mer avancerad underhållning Bedömare tror på en renässans för stadskärnan. Vi kommer att se större satsningar på upprustning, fler gallerior, förbättrade parkeringsmöjligheter generösare öppettider Utvecklad och större handel via Internet Källa: HUI Sida 30

Sammanfattning utvecklingstrender inom handel Detaljhandeln koncentreras allt mer till centralorter och större städer Kvalitet och pris är parallella spår samma konsument handlar lågpris vid sidan av dyrare märkesvaror Konsumenten blir allt medveten inom hälsa, meningsfull fritid, etik och miljömedvetenhet Shopping har blivit en upplevelse och shoppingturismen ökar starkt Ökad internationalisering leder till större konkurrens med ökat och breddad utbud Uteätandet ökar och restaurangbranschen ökar som konkurrent till matkonsumtionen Konsumenter använder bilen i allt högre utsträckning och förväntningarna på ökad tillgänglighet i form av längre öppettider och bättre tillgång till p-platser ökar Framtidens marknadsplatser bedöms vara stadskärnor, externa handelscentra samt handel via Internet Sida 31

Översiktlig analys av Örebro i ett handelsperspektiv Sida 32

Örebros upptagningsområde Upptagningsområdet för sällanköpsvaror kan enligt flera bedömare närmast definieras som hela Örebro län. Någon bedömare anger att en yttre gräns för deras kunder ligger i en radie om ca 5 till 6 mil bort mot såväl Karlstad och Västerås. Detta innebär att kunderna inte kommer från Karlstad, utan från kommuner i Värmlands län, mellan de två centralorterna. För dagligvaruhandeln är upptagningsområdet givetvis betydligt mindre. Endast mycket stora dagligvaruetableringar typ ICA Maxi och COOP forum har ett upptagningsområdet större än Örebro kommun. Flertalet DV-etableringar har ett klart lokalt upptagningsområde. Sida 33

Sedan 2004 har Örebro uppvisat en starkare utveckling inom dagligvaruhandel men ligger sämst till i gruppen och under rikssnittet Index år 2000=100 Index 140 Omsättningsutveckling - dagligvaror, löpande priser Index 2000=100 130 120 110 100 90 80 70 Källa: HUI 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Örebro Västerås Karlstad Norrköping Sverige År Sida 34

Försäljningsindex Försäljningsunderlaget är lika med antalet invånare i kommunen/länet multiplicerat med genomsnittlig omsättning per invånare i riket. Index är lika med faktisk omsättning i kommunen/länet dividerat med försäljningsunderlaget multiplicerat med 100. Sida 35

I en jämförelse med hela riket ligger Örebro län näst sämst till med ett försäljningsindex kring 90 för dagligvaror Index Försäljningsindex - Dagligvaror 2006 Relationen mellan faktisk omsättning och försäljningsunderlaget 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 Värmlands län Jämtlands län Hallands län Gotlands län Dalarnas län Gävleborgs län Västra Götalands län Kalmar län Västerbottens län Västernorrlands län Kronobergs län Stockholms län Östergötlands län Västmanlands län Norrbottens län Uppsala län Skåne län Södermanlands län Jönköpings län Örebro län Blekinge län Källa: HUI Sida 36

Inom länet är det Ljusnarberg som har högst försäljningsindex för dagligvaror Örebro kommer på tredje plats Index Försäljningsindex - Dagligvaror 2006 Relationen mellan faktisk omsättning och försäljningsunderlaget 120 110 100 90 80 70 60 50 40 Ljusnarberg Källa: HUI Karlskoga Örebo Degerfors Lindesberg Hällefors Nora Kumla Askersund Hallsberg Laxå Lekeberg Sida 37

Örebro har haft en negativ utveckling i dagligvaruhandeln under senare år Karlstad och Västerås uppvisar en mer positiv trend Index Försäljningsindex - Dagligvaruhandel 2000-2006 140 130 120 110 100 90 80 70 60 Källa: HUI 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Örebro Västerås Karlstad Norrköping Sida 38

Örebro följer i stort sett rikets genomsnittliga försäljningsutveckling när det gäller sällanköpshandel Index år 2000=100 Index 160 Omsättningsutveckling - sällanköpsvaror, löpande priser Index 2000=100 150 140 130 120 110 100 90 80 70 Källa: HUI 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Örebro Västerås Karlstad Norrköping Sverige År Sida 39

Inom sällanköpshandeln placerar sig Örebro län i gruppen med lågt försäljningsindex Index Försäljningsindex - Sällanköpsvararor 2006 Relationen mellan faktisk omsättning och försäljningsunderlaget 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 Hallands län Stockholms län Kronobergs län Västra Götalands län Skåne län Västmanlands län Jönköpings län Västernorrlands län Värmlands län Gävleborgs län Östergötlands län Blekinge län Gotlands län Uppsala län Kalmar län Örebro län Västerbottens län Dalarnas län Norrbottens län Södermanlands län Jämtlands län Källa: HUI Sida 40

Inom länet har Örebro ett klart högre försäljningsindex för sällanköpsvaror än övriga kommuner vilket är förväntat Index Försäljningsindex - Sällanköpsvaror 2006 Relationen mellan faktisk omsättning och försäljningsunderlaget 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Örebo Karlskoga Ljusnarberg Askersund Lindesberg Hällefors Hallsberg Kumla Nora Laxå Degerfors Lekeberg Källa: HUI Sida 41

Inom sin jämförelsegrupp har Örebro ett lägre försäljningsindex än Karlstad och Västerås, men samtliga kommuner har uppvisat negativ trend det senaste året Index Försäljningsindex - Sällanköpsvaror 2000-2006 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 Källa: HUI 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Örebro Västerås Karlstad Norrköping Sida 42

Fortsatt konsumtionstillväxt att vänta i hela landet framförallt sällanköpsvaror och byggvaror Genomsnittlig real förändring per år i procent, hela landet, per capita Dagligvaror Livsmedel Övriga dagligvaror Specialvaror Beklädnad Hemutrustning Fritidsvaror Byggvaror Detaljhandelsvaror 2001-2006 2,3 2,3 2,5 7,7 3,5 6,8 12,1 6,2 4,9 2007-2020 0,8 0,8 0,6 2,2 1,8 2,7 2,4 2,7 1,5 Källa: Tyréns Temaplan och KPG, Handelns Utredningsinstitut Sida 43

Prognos för förväntad konsumtion i Örebro kommun Konsumtion per capita 2006, kr Konsumtion per capita 2015, kr Förväntad konsumtion Örebro 2006, Mrdr kr Förväntad konsumtion Örebro 2015, Mrdr kr Förväntad konsumtionstillväxt i Örebro, % 2006-2015 Dagligvaror 24 400 26 100 3,1 3,6 13% Specialvaror 20 000 24 400 2,6 3,3 29% Byggvaror 3 800 4 900 0,5 0,7 36% Detaljhandel, totalt 48 300 55 400 6,2 7,6 21% Källa: Tyréns Temaplan och KPG, Handelns Utredningsinstitut Sida 44

Exempel på större ny-, om- och tillbyggnation av affärsytor i Örebro 2007-2008 Exempel på stora ny-, om och tillbyggnationer: 1. KF Fastigheter, 4 000 kvm (osäker) 2. Aspholmens Fastigheter, 4 500 kvm 3. Steen & Ström, 32 000 kvm 4. Husman Lokaler, 12 000 kvm 5. Eurostop, 11 000 kvm 5 1 2 3 4 Sida 45

Detalj- och sällanvaruhandeln i Örebro uppdelat på stadsområden Sida 46

Örebro stadsområden enligt Tyréns Temaplans/kommunens indelning Nordost Nordväst Boglundsängen NV NO Lillån Delar av city Sydväst SV SO Sydost Marieberg Större delen av city Aspholmen Sida 47

Örebro folkmängd i stadsområden Nordväst Nordost 49 000 personer (varav 45 000 i tätorten) NV NO 23 000 personer (varav 20 000 i tätorten) Sydväst SV SO Sydost 18 000 personer (varav 10 000 i tätorten) 39 000 personer (varav 30 000 i tätorten) Sida 48

Omsättning inom dagligvaruhandeln högst i Nordväst Andel 35% 30% 25% Omsättning i dagligvaruhandeln per stadsområde Boglundsängen 40% Lillån 60% City 20% (delar av Klostergatan och Storgatan mm) 20% 15% 10% 5% 0% Källa: SCB och Tyréns Temaplan AB Nordväst Nordost Sydväst Sydost Sida 49

Flest antal dagligvarubutiker i sydöstra Örebro Antal butiker inom dagligvaruhandeln per stadsområde Antal 60 City söder om ån 50 40 30 20 10 0 Nordväst Nordost Sydväst Sydost Källa: SCB och Tyréns Temaplan AB Sida 50

Den genomsnittliga omsättningen per butik och stadsområde inom dagligvaruhandeln högst i västa Örebro Tkr 25 000 Genomsnittlig omsättning per butik och stadsområde 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Nordväst Nordost Sydväst Sydost Källa: SCB och Tyréns Temaplan AB Sida 51

Sällanvaruhandeln koncentrerad till södra delen av Örebro Andel 60% 50% Omsättning i sällanvaruhandeln per stadsområde Marieberg drygt 80% Aspholmen drygt 10% City knappt 90 % 40% 30% 20% 10% 0% Källa: SCB och Tyréns Temaplan AB Nordväst Nordost Sydväst Sydost Sida 52

Antalet sällanvarubutiker betydligt fler i södra delen av Örebro Antal 250 Antal butiker inom sällanvaruhandeln per stadsområde City 200 150 100 50 0 Nordväst Nordost Sydväst Sydost Källa: SCB och Tyréns Temaplan AB Sida 53

Den genomsnittliga omsättningen per butik och stadsområde inom sällanköpshandeln klart högst i sydvästra Örebro Tkr 18 000 Genomsnittlig omsättning per butik och stadsområde 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Nordväst Nordost Sydväst Sydost Källa: SCB och Tyréns Temaplan AB Sida 54

Teoretiska handelsströmmar för dagligvaruhandel Örebro: Område Nordväst: Litet utflöde motsvarande mindre än 1% av teoretisk omsättningspotential Utflöde motsvarande cirka 10% av teoretisk omsättningspotential Område Sydväst: Stort inflöde motsvarande cirka 50% av teoretisk omsättningspotential NV NO SV SO Område Nordost: Inflöde motsvarande cirka 10% av teoretisk omsättningspotential Område Sydost: Utflöde motsvarande cirka 25% av teoretisk omsättningspotential Materialet framtaget med hjälp av relationen teoretisk omsättning (genomsnittlig omsättning i riket per person multiplicerat med antalet invånare i området) och faktisk omsättning i området. Samtliga omsättningssiffror är exklusive moms. Källa: SCB och Tyréns Temaplan Vid utflöde är faktisk omsättning mindre än teoretisk omsättning. Sida 55

Teoretiska handelsströmmar för sällanköpshandel Örebro: Inflöde motsvarande cirka 40% av teoretisk omsättningspotential Område Nordost: Område Nordväst: Stort utflöde motsvarande cirka 80% av teoretisk omsättningspotential NV NO Utflöde motsvarande cirka 50% av teoretisk omsättningspotential Område Sydväst: Mycket stort inflöde motsvarande närmare 400 % av teoretisk omsättningspotential SV SO Område Sydost: Stort inflöde motsvarande cirka 60% av teoretisk omsättningspotential Materialet framtaget med hjälp av relationen teoretisk omsättning (genomsnittlig omsättning i riket per person multiplicerat med antalet invånare i området) och faktisk omsättning i området. Samtliga omsättningssiffror är exklusive moms. Vid utflöde är faktisk omsättning mindre än teoretisk omsättning. Källa: SCB och Tyréns Temaplan Sida 56

City- vs externhandeln Sida 57

Är externa köpcentrum ett hot mot cityhandeln? Studier visar att: Kommuner som tillåter externa köpcentra attraherar konsumenter från andra kommuner Cityhandeln påverkas inte i någon större utsträckning av externa nyetableringar (givet att city utvecklas parallellt med externlägen) Butiker utanför city förlorar mycket till de externa köpcentrumen Kommunens storlek spelar roll: De positiva effekterna är större i stora kommuner, bland annat på grund av att större kommuner har ett mer omfattande och bredare utbud jämfört med externcentrum i mindre kommuner. Externetableringar i mindre kommuner lyckas inte i samma utsträckning som i större kommuner attrahera köpkraft från de kringliggande kommunerna. När det gäller effekterna på cityhandel är skillnaden mellan stora och små kommuner försumbar. I mindre kommuner är de negativa effekterna på butiker utanför city större än i större kommuner. Gäller speciellt dagligvaruförsäljning. Källa: HUI Sida 58

Samspel och konkurrens stadskärna/externhandel Externa köpcentrum skapar tillväxt genom att locka fler kunder till orten, samt genom att stadens invånare i högre utsträckning spenderar pengar lokalt. När externcentrum lockar till sig nya kunder sprider det sig till stadskärnan. Utträngningseffekter Utökad externhandel Överspillningseffekter Prispress & valmöjlighet Sida 59

Effekter av utökad externhandel Utträngningseffekter Fler handlare måste dela på en oförändrad total konsumtion. Stadskärnan i Jönköping tappade 20% av sin försäljning när köpcentrumet A6 öppnade. Överspillningseffekter Externhandelscentrum kan attrahera konsumenter från kringliggande områden som väljer att inte bara handla i det externa köpcentrumet utan även kompletteringshandlar i stadskärnan. Efter etableringen av A6 renoverades stadskärnan och har sedan dess lyckats ta tillbaks en stor del av handeln. Den har dock inte tagits från A6 utan från grannkommuner och andra externcentrum. Prispress & valmöjlighet Ökad prispress resulterar i ökad realinkomst och kan leda till en större efterfrågan. Ökade valmöjligheter ökar pressen på befintliga detaljhandlare att erbjuda vad kunderna vill ha. Källa: HUI Sida 60

Komplement mer än konkurrenter i Örebro Relationen mellan city och externhandeln i Örebro verkar enligt de intervjuer som genomförts vara god Samtliga intervjuade menar att externlägena Marieberg och Boglundsängen kompletterar snarare än konkurrerar med city. Ytterligare ett externt/halvexternt läge som etablerats under senare år är Aspholmen Vissa inledande kontakter för ett samarbete mellan intressenter i olika handelslägen har tagits, men arbetet har inte riktigt kommit igång Flera internationella aktörer vill till Örebro med dubbeletableringar dels i city, dels i Marieberg. För att etablering verkligen ska ske krävs därmed lediga lokaler i båda lägena. Detta verkar dock inte vara fallet i city nya lokaler i city skulle därmed tydligt kunna gynna även handeln i externläget Marieberg Sida 61

Utmaningar för city Kommentarer från intervjuer Parkeringssituationen i intervjuer har det framkommit att bristen på parkeringsplatser är stor och att taxan för parkering har gått upp Brist på nya och ändamålsenliga lokaler för sällanköpshandel i rätt läge. Citygalleria? Brist på stora lokaler för dagligvaruhandel (även Systembolaget) Saknas drivande fastighetsägare med handelskompetens i city? Innebär det ett problem att en relativt stor andel av det totala beståndet av butikslokaler ägs av små fastighetsägare? Ger den splittrade ägarstrukturen mindre möjligheter till större satsningar? Den bild som framkommer i intervjuer är att det för närvarande sker stora investeringar i externa lägen frågan är om city håller jämn takt? Hur utvecklas shoppingupplevelsen i city (relativt handeln i extern och halvexterna lägen)? Sida 62

Sammanfattning översiktlig analys av Örebro i ett handelsperspektiv Upptagningsområdet för sällanköpsvaror kan enligt flera bedömare närmast definieras som hela Örebro län. Försäljningsindex för dagligvaror är 91 för Örebro län och 97 för Örebro kommun. För sällanköpsvaror är index 85 för länet och 137 för kommunen. Genom att kombinera HUI s prognoser för konsumtion per capita med prognoser för befolkningsutvecklingen i Örebro kan en bedömning av konsumtionstillväxten göras. Utifrån dessa antaganden förväntas konsumtionen (~handeln) växa med mer än 20 % fram till 2015. För närvarande planeras till- och nybyggnader i framför allt externlägen i Örebro. Tyréns Temaplan har inte fått kännedom om utbyggnadsprojekt i citylägen i samma omfattning. Sida 63

Sammanfattning En indelning av Örebro i fyra områden i öst/västlig och nord/sydlig riktning (NV, NO, SV, SO) visar på följande: Befolkningen är koncentrerad till nordvästra och sydostliga delen av staden mer än 40 % bor i nordväst och ca 30 % i sydost. Omsättningen inom dagligvaruhandeln är relativt jämnt fördelad mellan NO, SV och SO med ca 20 % av omsättningen i respektive område. Endast NV (med Boglundsängen) sticker ut med sina mer än 30 %. Notera då att handeln i Lillån inkluderas i NO. Omsättningen inom sällanköpshandeln är mer ojämnt fördelad. Nästan hälften av omsättningen återfinns i SV (med Marieberg). Större delen av city finns i område SO, vilken står för den näst största delen av omsättningen (drygt 30%). Utifrån ovanstående omsättning kombinerat med befolkningsstruktur och genomsnittlig omsättning per person kan in- respektive utflöde av handel i olika delmarknader analyseras. Störst utflöde av dagligvaruhandel finns i SO (25 % av teoretisk omsättningspotential). När Lillån är inkluderat i NO har detta område ett inflöde på 10%. Störst inflöde av sällanköpshandel har SV (Marieberg) med närmare 400%. Även SO (med större delen av city) har ett inflöde ca 60%. Sida 64

Översiktlig analys av åtta etableringslägen Sida 65

En översiktlig analys över åtta utvalda etableringsområden Utgångspunkten har varit åtta givna handelsplatser befintliga eller potentiella Urvalet av handelsplatser har genomförts av kommunen Analysen grundar sig på huvudsakligen på kvalitativa data som framkommit i intervjuer med lokala representanter för näringsliv och kommunen, men även i viss mån på kvantitativa data. Analysen och värderingen av områdena har gjorts med utgångspunkt av vad som gör en handelplats attraktiv i kommersiella hänseenden. D v s faktorer som ger bättre förutsättningar för en handelsplats i termer av överlevnad och god omsättning för aktörer på plats Sida 66

8 etableringslägen i Örebro 7 plus city 1 4 3 8 5 6 7 1 Stenbackevägen/Ladugårdsängen 2 Marieberg 3 Holmen, norra delen 4 Boglundsängen 5 Arla (mejeriet) 6 Lillån 7 Munkatorpskorset 8 City 2 Sida 67

Befolkning i närområdet (1 km radie) 1 Ladugårdsängen 2 200 4 6 7 2 Marieberg 200 3 5 3 Holmen, norra delen 5 100 8 4 Boglundsängen 4 000 1 5 Arla (mejeriet) 8 900 6 Lillån 1 200 7 Munkatorpskorset 100 2 8 City 20 900 Sida 68

1. Stenbackevägen/Ladugårdsängen Bostadsområde idag. Bomässa 1992.. Förutsättningar för handel kan förbättras på sikt med bättre flöde (ny väg). Någon större DV finns ej idag. Tillfrågad DV-intressant tackat nej Nordplan definierat som icke lönsamt läge för DV 2003 Här kan handeln blandas med bostäder (som redan finns) förutsättningar finns till offentliga mötesplatser Plan för ny stadsdel i två etapper, varav etapp 1 genomfördes i och med Bomässan. Planeras för även andra etappen. Kommunen vill bygga ihop området med Sörbyängen. PEAB har bostäder till försäljning Sida 69

2. Marieberg Etablerat externläge. Centrum + IKEA + volymhandel Växt kraftigt senaste 5-10 åren Utbyggnaden i Mariebergs centrum innebär att man rätar ut och sätter på ny fasadbeklädnad. Bygger till 10 000 kvm + får 7 000 kvm när COOP har flyttat ut (till angränsande lokaler). Stora tillkommande ytor även i andra delar av Marieberg. Komplement till city och Boglundsängen Klarar stor ny tillkommande yta Trafikinvesteringar har gjorts under senare år. Vägverket har beslutat om ny väg för att koppla ihop E18 och Norrköpingsvägen, dock inte finansierad. Genomförs detta kommer tung trafik ledas genom området. Bättre tillgänglighet men sämre miljö i mikroläget? Kräver bil, även inom området Fortsatt etablering stärker området ytterligare Externläget Marieberg skulle tjäna på en starkare handel i city nu missar Marieberg aktörer som vill in i nya orter momentant i cityläge och externläge (pga logistik och varumärkesfrågor). Även om de kan erbjudas lokaler i Marieberg finns ej lokaler i city och då blir det inget alls. Sida 70

3. Holmen, norra delen Bostäder i närområdet (Baronbackarna) Industrilokaler och viss handel idag Endast små matvarubutiker i närområdet COOPs detaljplan vann nyss laga kraft Tveksamt lönsamt för dagligvaruhandel (Nordplan 2003) Kan ev byggas ihop med Boglundsängen, men ej självklart Flera ser paralleller till utvecklingen av Aspholmen Halvcentralt läge Sida 71

4. Boglundsängen Etablerat externläge idag (men var ej så för 10 år sedan) Eurostop har karaktär av servicecentrum. ICA Maxi (fd Supermarket), systembolag, Apoteket till våren. I området finns även tex bilhandel Biltema och Plantagen. Investeringar i Eurostop - ny restaurang samt färdigställer mer parkering. Tidigare Truck Stop är borta nu dels blivit av med tung trafik, dels fått mer parkeringsyta. Statoil flyttats Bra tillgänglighet, nära E18, men även tillgängligt utan bil, nu buss i utkanten av området, kan cykla och gå. Gatunätet utvecklas. Komplement till Marieberg och city Drivande fastighetsägare med bra samarbete Bättre kollektivtrafik skulle stärka ytterligare, likaså kompletterande handel tex bygghandel Klarar stor ny tillkommande yta Sida 72

5. Arla (Mejeriet) Ligger centralt i norr, men halvcentralt i staden. Bostäder finns i närheten, men ej intill. I denna del av stan finns inte mycket DV-handel (främst mindre butiker + mackar) Nära E18 och Svampenterminalen Intressant stadsbyggnadsläge i bredare perspektiv än handel halvcentral större yta som kan omvandlas! Sida 73

6. Lillån Förutom COOP Forum finns lite annan handel, tex Jysk Under senare år har viss handel lagts ned, COOP har ej lyckats hitta goda grannar COOP har försämrad lönsamhet (?) och stark konkurrens från Eurostop Område under avveckling i handelsperspektiv? PEAB har bostäder ute till försäljning Sida 74

7. Munkatorpskorset Okänt läge ingen av de intervjuade utanför kommunen som känner till detta läge Osäkert kort att satsa på ett helt nytt externläge. Kräver stor dragare initialt. Sida 75

Jämförelse 7 lägen (ej city) Ladugårdsängen Marieberg Holmen Munkatorpskorset Boglundsängen Arla (mejeriet) Lillån Karaktär idag Bostadsområde, delvis under exploatering Starkt etablerat handelsläge Industriområde med viss handel (t ex Byggmax) Etablerat externhandelsläge, servicecentrum Gammalt mejeri i halvcentralt läge, ingen handel COOP Forumbutik beläget nära bostadsområde Oexploaterat läge idag Tänkbar typ av handel (Tyréns Temaplans uppfattning) DV DV, volymhandel, expansion av köpcentrum DV samt volymhandel DV samt volymhandel DV DV - Positivt (+) Mycket bostäder i nära anslutning Få ytmässiga begräsningar Ny väg kan förbättra tillgänglighet och flöde. Mycket etablerat handelsläge (t ex IKEA) Inga ytmässiga hinder för ytterligare etablering Potential att växa ihop med Boglundsängen på sikt, dock inte självklart Detaljplan för COOPs butik nyss vunnit laga kraft Lättillgängligt område nära E20, även god tillgänglighet med buss, cykel eller till fots Drivande fastighetsägargrupp med visioner och styrka Etablerat externhandelsläge Halv-centralt läge med starkt lokalt upptagningsområde Mycket bostäder i nära anslutning Möjligt med ytkrävande etablering Sida 76

Jämförelse 7 lägen (ej city), forts Ladugårdsängen Marieberg Holmen Munkatorpskorset Boglundsängen Arla (mejeriet) Lillån Negativt (-) ICA tackat nej till etablering Dåliga flöden ger låga volymer Utredning från Nordplan visar på låg lönsamhet i dagsläget (2003) men god på sikt om ny väg Kräver bil, även inom området Begränsad fysisk yta exkluderar volymkrävande handel COOP Forum butik går dåligt "Mellanläge" med svår konkurrens från Boglundsängen Försök att attrahera ytterligare handel har inte lyckats Få fördelar att etablera ett helt nytt handelsläge Kan ev bli en stark handelsplats tillsammans med Boglundsängen Sammanfattning Lämpligt för lokal dagligvaruha ndel Starkt befintligt läge som kan exploateras ytterligare Etablerat handelsläge som kan stärkas ytterligare genom förbättrat utbud Möjligen lokal DV då för litet för att bli en större extern handelplats Idag ett svårt läge som inte ens COOP får lönsamhet i Svårt motivera nytt handelsläge då möjlighet finns att bygga ut etablerade externlägen. Sida 77

Slutsatser Sida 78

Slutsatser - Del ett Attraktiva lägen för handel måste analyseras utifrån olika perspektiv beroende på om etableringen är en stor eller en liten dagligvaruhandel, en sällanköpsvaruetablering etc. Detta medför att kommunen också behöver ha olika strategier för olika segment inom handeln. Kommunens prioriteringar om bästa handelsläge kommer inte alltid att överensstämma med marknadens prioriteringar men det är enbart när både marknaden och kommunens intressen sammanfaller som handelsstaden utvecklas. Sällanköpshandel kan inte spridas ut jämnt utifrån befolkningens struktur utan måste utifrån ett marknadsperspektiv ligga samlat för att skapa gemensamma attraktiva handelsplatser. För Örebros del bör detta innebära en fortsatt utbyggnad av såväl city som redan etablerade externhandelslägen, dvs i första hand Marieberg men även Boglundsängen av de platser som analyserats i denna studie. Ett ytterligare halvexternt läge som etablerats under senare år är Aspholmen (som ej ingått i denna studie). Dagligvaruhandeln kan däremot ses som mer lokal och det kan här vara möjligt att arbeta för en mer utspridd handelsstruktur. Sida 79

Alternativa intressanta dagligvarulägen? Öster Ekeby-Almby Tybblekullen Ovanstående lägen har samtliga kommit fram i intervjuer med företrädare utanför den kommunala organisationen. Inom den kommunala organisationen nämns förutom ovanstående framför allt Södra Grusgropen (ej enbart dagligvaruhandel). Observera att dessa lägen har kommit upp i olika intervjuer. Andra etableringslägen kan som inte kommit fram i intervjuer kan vara minst lika intressanta. Tyréns Temaplans uppdrag har inte varit att kartlägga samtliga tänkbara etableringslägen. Sida 80

Nästa steg Del två Vilka områden ska analyseras? När och hur bestäms detta? Sida 81

Intervjuer Stina Ström, City Örebro Håkan Jacobsson, Mariebergs centrum/steen & Ström Agneta Andersson, Eurostop/Rodamco Johan Willerman, W-invest Fastigheter Niklas Aronsson, Aspholmen Fastigheter Anne Pettersson, Örebro kommun Mats Helgesson, Örebro kommun Roger Kjell, Örebro kommun Ulf Nykvist, Örebro kommun Sida 82