Handelskonsekvensutredning. Dagligvaror - Mariehem

Transkript

1 Handelskonsekvensutredning Dagligvaror - Mariehem

2

3 INNEHÅLL SAMMANFATTNING... 5 UPPDRAGSBESKRIVNING... 7 DEFINITIONER... 8 MARKNAD OCH EFTERFRÅGAN... 8 Kommunen... 8 Närområdet... 8 KONKURRENS NIRAS MARKNADSANALYS Marknaden växer...13 Bedömd omsättning för den nya butiken...13 Normalprisalternativet...14 Å 2015/ År Lågprisalternativet...15 År 2015/ År UPPDRAGSGRUPP... 16

4

5 SAMMANFATTNING NIRAS bedömer två alternativ: Normalpris, t ex Ica Kvantum och lågpris t ex Willys. År 2015/2016 bedömer NIRAS att en dagligvarubutik i det aktuella läget i Mariehem kan omsätta för normalpris ca 215 Mkr och för lågpris ca 160 Mkr. Om den nya butiken skulle ha normalpris skulle år 2015/2016 den genomsnittliga påverkan på all DV-handel bli drygt 5 %. I tabellen nedan ser vi hur påverkan i Umeå tätort bedöms bli om butiken öppnar m2 år 2015/2016. Alternativ normalpris : 215 Mkr inkl moms Omsättningsminskning pga ny DV butik i Mariehem ICA Maxi Strömpilen 8-10 % Coop Forum Ersboda 8-10 % Willys Ersboda 7-8 % Mariehem % Ålidhem, Berghem och Sandbacka % Övriga Umeå kommun 5 % eller lägre Generellt kan sägas att en butik med ordnad ekonomi oftast klarar en omsättningsminskning på ca 5 % med vissa anpassningar. En förlust på 10 % kräver i regel neddragningar på personal mm, men flertalet butiker med ordnad ekonomi bedöms klara också en sådan omställning. Viktigt för dessa butiker är utvecklingen av befolkning och köpkraft på närmarknaden, dvs. har man en tillväxt har man lättare att hämta tillbaka omsättning. NIRAS bedömer att Ica i Mariehem kan tappa upp till % av sin omsättning. Även om butiken i dag har en god försäljning, kommer det att krävas betydande omställningar för Ica. NIRAS bedömer dock att Ica klarar detta. Med tanke på tillväxten i marknadsområdet räknar NIRAS med att de butiker som inte ligger i Mariehem eller Ålidhem bör kunna ta igen sin förlust inom några år. För butikerna i närområdet tar det troligen längre tid. År Om sedan ytterligare ca m2 dagligvaror öppnas år 2020, bedöms omsättningen öka med 80 Mkr. Det motsvarar ca ett års efterfrågetillväxt i kommunen. Påverkar på konkurrerande butiker blir liten. Ica i Mariehem kan tappa ytterligare några procent. 5 (16)

6 Lågprisalternativet. År 2015/2016. Om den nya butiken skulle ha lågpris och omsätta ca 160 Mkr inkl moms skulle således den genomsnittliga påverkan på samtlig DV-handel bli drygt 4 % år 2015/2016. I tabellen nedan ser vi hur påverkan i Umeå tätort blir om butiken m2 år 2015/2016. Alternativ lågpris : 160 Mkr inkl moms Enheter Omsättningsminskning pga ny DV butik i Mariehem ICA Maxi Strömpilen Ca 7 % Coop Forum Ersboda Ca 7 % Willys Ersboda 8-10 % Mariehem Upp mot 15 % Ålidhem, Berghem och Sandbacka Ca 10 % Övriga Umeå kommun 5 % eller lägre År Om sedan ytterligare ca m2 dagligvaror öppnas år 2020, bedöms omsättningen öka med 70 Mkr. Det motsvarar ca ett års efterfrågetillväxt i kommunen. Påverkan på konkurrerande butiker blir liten. Willys i Ersboda och Ica i Mariehem kan tappa ytterligare ett par procent. 6 (16)

7 UPPDRAGSBESKRIVNING Balticgruppen har ansökt om ändring av detaljplan inom fastigheten Etern 3 i Umeå. Planansökan innebär bland annat m2 byggrätt för dagligvaruhandel. Gällande detaljplaner för Etern 3 medger inte dagligvaruhandel. Etern 3 ligger vid Mariehemsvägen nära Mariehems centrum. Karta 1. Mariehem. Fastigheter i närområdet. NIRAS Sweden AB har fått i uppdrag att göra en handelskonsekvensutredning. Den skall belysa effekterna på dagligvaruförsörjningen i stort i Umeå samt effekterna på näraliggande handel. Det är inte sannolikt att hela den eventuella byggrätten om m2 BTA kommer att nyttjas vid en första utbyggnad. Utredningen skall utgå från antagandet att en första utbyggnad omfattar m2 BTA och att en andra etapp om 6-8 år tillför ytterligare m2 BTA. NIRAS bedömer konsekvenserna av dels en etablering med normalpris t ex Ica Kvantum, Coop Extra eller Hemköp, dels en lågprisetablering, t ex Willys. Vi är medvetna om att gränsen mellan normalpris och lågpris är flytande. NIRAS räknar med att de första m2 öppnar 2015/2016 och de sista m2 öppnar år (16)

8 DEFINITIONER All omsättning är i 2012 års priser och inkl moms om inte annat anges. MARKNAD OCH EFTERFRÅGAN Kommunen Huvuddelen av efterfrågan till den nya butiker kommer från Umeå kommun. Umeå hade år invånare. Den väntas öka till ca inv år 2015/2016 och inv år I procent mosvarar det 2,7 % från år 2012 till år 2015/2016 och 3,2 % år 2015/2016 till år Källa: Umeå kommun. Utredningar och rapporter från Planering, nr 3, april 2013 Närområdet Stadsdelen Mariehem med sitt stadsdelscentrum byggdes ut på 1960-talet. Efter detta har ett stort antal bostäder byggts i närområdet. Under 1990-talet genomfördes flera förtätningsprojekt med bostäder inom Mariehem. Söder om Etern 3 ligger bostadsområdet Nydalahöjd med ca 900 lägenheter som i huvudsak byggdes mellan 1990 och Mariestrand beläget nordost om Etern 3 mellan Mariehem och E4 byggdes för ca 10 år sedan och bedöms innehålla ca 500 lägenheter. Även området Lilljansberget med ca 700 lägenheter byggdes under 2000-talets början. Inom fastigheten Etern 2 omedelbart väster om Etern 3 finns trivselboendet Marielund med 160 lägenheter byggda (16)

9 I Olofsdal inom Marieområdet planeras för ett nytt stadsdelsområde med upp till nya bostäder. Det blir ett av de större byggprojekten i Umeå de kommande åren. Detaljplanen har varit ute på samråd under år Inom Akademiska hus markinnehav i Lilljansskogen pågår detaljplaneläggning för ca 100 lägenheter. I den fördjupade översiktsplanen för Universitetsstaden finns för framtiden en potential i Lilljansskogen och i det framtida området kallat Nydala sjöstad. Bilden nedan visar läget på den studerade fastigheten Etern 3 (röd ring) och läget för det befintliga Mariehems centrum (blå ring). Avståndet mellan dessa är ca 150 meter fågelvägen. 9 (16)

10 KONKURRENS De omsättningsmässigt två klart största dagligvaruenheterna inom Umeå tätort är ICA Maxi i Strömpilen och Coop Forum i Ersboda. Därefter kommer ICA Kronoparken och Willys i Ersboda. Dessa fyra omsätter tillsammans över Mkr inkl moms, dvs över 40 % av all dagligvaruförsäljning i Umeå kommun. Karta 2. De fyra största dagligvaruenheterna i Umeå (röd ring) och den tänkta enhetens läge (röd stjärna). I det planerade handelsområdet Söderslätt med IKEA och IKANO köpcentrum planeras det en Willysbutik. Butiksytan blir cirka 3500 m2, vilket motsvarar en normalstor Willys. Premiär för handelsområdet och Willysbutiken är planerat till (16)

11 I karta 3 nedan har vi delat in Umeå tätort i sex områden och fördelat den av NIRAS bedömda omsättningen i dagligvaruhandeln. Omsättning år 2012 inkl moms Dagligvarubutiker Summa MSEK Återstår: servicebutiker, bensinstationer, butiker utanför tätorten och vissa övriga dagligvaror Karta 3: Dagligvaruförsäljningen från traditionell dagligvaruhandel i Umeå tätort indelat i 6 områden. Den tänkta enhetens läge är markerad med röd stjärna. 11 (16)

12 I karta 4 nedan ser vi dagens och planerade större handelsplatser i Umeå. Idag har vi Stadskärnan, Ersboda och Strömpilen. Under år 2015 skall som nämnts IKEA öppna tillsammans med ett köpcentrum och dagligvaror i Söderslätt. Denna handelsplats planeras att få (i BTA) m2 dagligvaror, ca m2 IKANO köpcentrum och ca kvm IKEA, totalt m2 BTA (källa: Planbeskrivning, mars 2012, Umeå kommun). Karta 4. Befintliga och planerade större handelsplatser i Umeå. 12 (16)

13 NIRAS MARKNADSANALYS Marknaden växer Som nämnts väntas Umeås befolkning växa med 2,7 % år 2012 till år 2015/2016 och med 3,2 % från år 2015/2016 till år Dagligvaruförsäljningen i kommunen år 2012 var Mkr. Dagligvaruindex är 100 dvs kommunen har inte några större in- eller utflöden. NIRAS bedömer att dagligvaruefterfrågan i Sverige och Umeå ökar med ca 1 % per år i fasta priser fram till år Det motsvarar 3,5 % år 2012 till år 2015/2016 och 4,5 % år 2015/2016 till år Således väntas den totala dagligvaruefterfrågan växa med 2,7 % + 3,5 % = 6,2 % år 2012 till år 2015/2016 och 3,2 % + 4,5 år = 7,7 % 2015/2016 till år Det motsvarar en tillväxt i fasta priser på ca 70 Mkr per år fram till år Umeå kommun - Dagligvaruförsäljning 2012 och 2015/2016 oms år 2012 Ökning /2016 % Ökning /2016 Mkr oms år 2015/ ,2 % 232 Mkr Bedömd omsättning för den nya butiken År 1 år 2015/2016 bedömer NIRAS att en dagligvarubutik i det aktuella läget i Mariehem kan omsätta för en normalpris ca 215 Mkr och för en lågpris 160 Mkr. Av den bedömda nya omsättningen är ca 10 % nytt inflöde, dvs Mkr hämtas från grannkommuner. 13 (16)

14 Normalprisalternativet Å 2015/2016 Om den nya butiken skulle ha normalpris och omsätta ca 215 Mkr inkl moms skulle den genomsnittliga påverkan på all DV-handel bli drygt 5 % år 2015/2016. I tabellen nedan ser vi lite mer i detalj hur påverkan i Umeå tätort bedöms bli om butiken öppnar m2 år 2015/2016. Alternativ normalpris : 215 Mkr inkl moms Omsättningsminskning pga ny DV butik i Mariehem ICA Maxi Strömpilen 8-10 % Coop Forum Ersboda 8-10 % Willys Ersboda 7-8 % Mariehem % Ålidhem, Berghem och Sandbacka % Övriga Umeå kommun 5 % eller lägre Generellt kan sägas att en butik med ordnad ekonomi oftast klarar en omsättningsminskning på ca 5 % med vissa anpassningar. En förlust på 10 % kräver i regel neddragningar på personal mm, men flertalet butiker med ordnad ekonomi bedöms klara också en sådan omställning. Viktigt för dessa butiker är utvecklingen av befolkning och köpkraft på närmarknaden, dvs. har man en tillväxt har man lättare att hämta tillbaka omsättning. NIRAS bedömer att Ica i Mariehem kan tappa upp till % av sin omsättning. Även om butiken i dag har en god försäljning, kommer det att krävas betydande omställningar för Ica. NIRAS bedömer dock att Ica klarar detta. Med tanke på tillväxten i marknadsområdet räknar NIRAS med att de butiker som inte ligger i Mariehem eller Ålidhem bör kunna ta igen sin förlust inom några år. För butikerna i närområdet tar det troligen längre tid. ÅR 2020 Om sedan ytterligare ca m2 dagligvaror öppnas år 2020, bedöms omsättningen öka med 80 Mkr. Det motsvarar ca ett års efterfrågetillväxt i kommunen. Påverkar på konkurrerande butiker blir liten. Ica i Mariehem kan tappa ytterligare några procent. 14 (16)

15 Lågprisalternativet ÅR 2015/2016 Om den nya butiken skulle ha lågpris och omsätta ca 160 Mkr inkl moms skulle således den genomsnittliga påverkan på samtlig DV-handel bli drygt 4 % år 2015/2016. I tabellen nedan ser vi lite mer i detalj hur påverkan i Umeå tätort blir om butiken m2 år 2015/2016. Alternativ lågpris : 160 Mkr inkl moms Enheter Omsättningsminskning pga ny DV butik i Mariehem ICA Maxi Strömpilen Ca 7 % Coop Forum Ersboda Ca 7 % Willys Ersboda 8-10 % Mariehem Upp mot 15 % Ålidhem, Berghem och Sandbacka Ca 10 % Övriga Umeå kommun 5 % eller lägre ÅR 2020 Om sedan ytterligare ca m2 dagligvaror öppnas år 2020, bedöms omsättningen öka med 70 Mkr. Det motsvarar ca ett års efterfrågetillväxt i kommunen. Påverkan på konkurrerande butiker blir liten. Willys i Ersboda och Ica i Mariehem kan tappa ytterligare ett par procent. 15 (16)

16 UPPDRAGSGRUPP Hör gärna av er om ni har frågor eller funderingar avseende rapporten och dess innehåll. NIRAS Sweden AB Thomas Hellström Tel Joakim Sandahl Tel (16)