Tillägg till PLANBESKRIVNING

Transkript

1 Handläggare Björn Strimfors Upprättad 1(12) Tillägg till PLANBESKRIVNING Samrådshandling Detaljplan för del av Varvsholmen 1, Norra Kajen m.m. på Varvsholmen, Kalmar kommun Planenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 2(11) Innehåll Inledning... 3 Bakgrund... 3 Syfte med ändring av detaljplanen... 3 Plandata... 3 Handlingar... 4 Planförfarande och tidsplan... 4 Tidigare ställningstaganden... 5 Överkommunala beslut och dokument... 5 Översiktliga plandokument... 6 Kommunala program och ställningstagande... 6 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden... 6 Ändringar och konsekvenser... 7 Ändringar... 7 Konsekvenser... 8 Genomförande och konsekvenser... 9 Organisatoriska frågor... 9 Fastighetsrättsliga frågor... 9 Tekniska frågor Övriga konsekvenser... 10

3 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 3(11) Inledning En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen. Bakgrund Inom gällande detaljplan har den östra delen av kvarteret Spantrutan bebyggts och fastighetsbildning har genomförts, med nuvarande fastigheter Spantrutan 1, Spantrutan 2, Spantrutan 3 och Spantrutan 4. Inom östra delen har bl. a. vårdboende, trygghetsboende, kontor och garage samt en gångpassage uppförts. Genomförandet av nästa byggnadsetapp inom västra delen återstår. Det har visat sig att förtydliganden behövs för byggnadernas placering och utformning. Syfte med tillägg till detaljplanen Syftet med tillägg till detaljplan är att förtydliga utformningen av planerad bebyggelse för bostäder och verksamheter inom västra delen av kvarteret Spantrutan. Ny bebyggelse ska placeras och utformas så att byggnadsvolymerna bryts upp längs Utrustningskajen och Varvsgatan. Plandata DP 0880K-P08/33 Området som berörs av tillägg till detaljplan Berört område för tillägg till detaljplan (blå färg) inom gällande detaljplan (svart streckad linje)

4 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 4(11) Området för tillägg till detaljplan finns i norra delen av Varvsholmen med berörda fastigheter Spantrutan 1, Spantrutan 2, Spantrutan 4 och samfällda marken Spantrutan s:1. Tillägg till detaljplanen omfattar den västra delen av kvarteret Spantrutan och berör endast kvartersmarken B 1 P 1 C. Areal är ca m 2 och utgör privatägd mark. Handlingar Planhandlingarna består av: Detaljplan 0880K-P08/33 för Del av Varvsholmen 1, Norra kajen m.m. på Varvsholmen, laga kraft Tillägg till planbestämmelser Tillägg till planbeskrivning Till planen hör också: Fastighetsförteckning Behovsbedömning Planförfarande och tidsplan Detaljplanearbetet har påbörjats 2011 och överensstämmer med översiktsplanen 2012 samt länsstyrelsens granskningsyttrande. Tillägg till detaljplanen handläggs enligt s k normalt planförfarande. Normalt planförfarande Planärendet förväntas ha följande preliminära tidsplan Samråd 3:e kvartalet 2015 Granskning 3:e kvartalet 2015 Godkännande i samhällsbyggnadsnämnden 3:e kvartalet 2015

5 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 5(11) Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut och dokument Varvsholmen ligger inom riksintresseområde för kulturmiljövård Kalmar. Varvsholmen är tillsammans med Laboratorieholmen en tydlig del utav Kalmar stads marina historia med skeppsvarv och lotsverksamhet trots de idag begränsade visuella spåren. Tillgängligheten till bl.a. vattenlinjen för allmänheten är även en viktig aspekt av riksintresset. Den omfattande nybyggnaden under och 2000-talet utgör ett pregnant avläsbart utsnitt i Varvsholmens bebyggelseutveckling. I arbetet med uppgradering av riksintresset för kulturmiljön beskrivs delområdet Varvsholmen och Laboratorieholmen enligt följande: Idag finns en sammanhållen skala på nybyggnationen, ett tydligt läsbart modernt arkitektoniskt skikt vilket ger en bild av samhällets förändringar och prioriteringar av kustnära utbyggnad kring sekelskiftet Därigenom avspeglar det en universell trend i utvecklingen av boende och verksamhetsmiljöer vid vattnet, i äldre industriella, varvs- och hamnmiljöer. Nya tillägg med ljusa och kontrasterande materialval i fasader bidrar till att ge området dess karaktär. Rapport Kalmar riksintresse, Etapp 1: Norra delen Förtätning av området med nutidens bebyggelse intill både modern och historisk bebyggelse har prövats genom tidigare detaljplan med bedömning att effekter på kulturmiljön anses vara rimliga och att riksintresset inte kommer att skadas påtagligt. Spår av tidigare, industriell verksamhet är säkerställt på angränsande platser och detaljplaner (ex. Vinschhuset, Mallvinden, Varvsvillan mm). Tillägg till detaljplanen innebär ett förtydligande av byggnaders placering och utformning inom tätt bebyggt stadskvarter. Effekter på stadsbilden och siluetten inom Varvsholmen och därmed effekter på kulturmiljön bedöms vara rimliga. Miljökvalitetsnormer för vatten För att uppnå EU:s mål om god vattenstatus har Sverige infört miljökvalitetsnormer för vatten (Vattenförvaltningsförordningen 2004:660). Målsättningen är att alla vattenförekomster ska uppnå god status Vattenmyndigheterna beslutade i december 2009 om de normer (=kvalitetskrav) som ska gälla för yt- och grundvatten. Området för tillägget till detaljplanen finns inom ett kustavrinningsområde som påverkar kustvattenförekomsten S n Kalmarsund (SE ). Området ligger även inom grundvattenförekomsten Kalmarkustens sandstensformation (SE ). Ändring av egenskapsbestämmelser för tidigare planlagd kvartersmark föranleder inga ändringar i dagvattenhantering än som redovisades i gällande detaljplan. Tillägg till detaljplan bedöms därmed inte leda till någon förändring vad gäller att klara miljökvalitetsnormer för vatten.

6 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 6(11) Översiktliga plandokument Enligt Översiktsplan Kalmar kommun 2012 ingår området i Innerstaden där förtätning anses vara möjlig. Tillägg till detaljplanen anses därmed överensstämma med översiktsplanen Kommunala program och ställningstagande Gällande detaljplan har föregåtts av en följande plandokument: - Dispositionsplanen, antagen av kommunfullmäktige , redovisar för planområdet bostads- och verksamhetskvarter - Program för Varvsholmen, , utgör en vidareutveckling av parallella uppdrag Varvsholmen genom tre arkitekters ögon och dispositionsplanen, programmets riktlinje för berört delområde anger att området ska reserveras på sikt för bostäder och verksamheter. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden För området finns gällande detaljplan 0880K-P08/33 Varvsholmen 1, Norra Kajen m.m. på Varvsholmen, laga kraft Planen medger bostäder och kontor med garage i bottenplan samt centrumverksamheter såsom butiker, restauranger mm. i bottenvåningen. Detaljplanen möjliggör en fri placering av byggnaderna inom kvarteret. Genomförandetiden har gått ut. Fastighetsbildning har genomförts utifrån färdigställd bebyggelse inom den östra etappen inom kvarteret Spantrutan, etapp I. Gällande detaljplan redovisar högsta antal tillåtna våningar, en principsektion visar hur antalet våningar skall beräknas. Av sektionen framgår att våning noll, garage mm ej skall räknas som våning. Exploateringsgraden för denna del av planen regleras med planbestämmelserna B 1 och e 1. B 1 reglerar: Bostäder, flerbostadshus, maximal bruttoarea (BTA) kvm förutom garage. Ovan garage anläggs flerbostadshus eller gård. e 1 reglerar: Byggnadsarean (BYA) får omfatta, garage ej inräknat, högst 40% av den yta inom vilken byggnad får uppföras. Bruttoarea för P 1 parkering/garage samt C centrumverksamhet är inte reglerad. Strandskyddsbestämmelser berörs inte och strandskydd återinträder inte genom det aktuella tillägget till gällande detaljplan.

7 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 7(11) Ändringar och konsekvenser Tillägget till detaljplanen avser enbart förtydligande av oklara planbestämmelser för kvartersmark B 1 P 1 C enligt gällande detaljplan 0880K-P08/33. Dessa redovisas på tillhörande karta Tillägg till planbestämmelser. På kartan redovisas de bestämmelser som har ändrats och de som har tillkommit. Vidare redovisas planbestämmelser i underliggande detaljplan 0880K-P08/33 som fortsätter att gälla och ska läsas tillsammans med de nya inom det markerade området. Kartbilden är ett utdrag ur gällande detaljplan 0880K-P08/33, där området som omfattas av tillägg till planbestämmelser har markerats med svart streckad linje Ändringar Tillägget till gällande detaljplan redovisar bestämmelser för både befintliga byggnadsdelar på del av fastigheterna Spantrutan 2 och 4 samt den planerade bebyggelsen inom fastigheten Spantrutan 1. Detta beror på att fastighetsbildning har genomförts efter vad som byggts i etapp I i öster. Tillägget reglerar nu en högsta nockhöjd (takkonstruktionens högsta del) inom de olika delarna av användningsområdet istället för tidigare redovisade våningsantal. Vidare redovisas exploateringsgraden på ett tydligare sätt genom en planbestämmelse e 4

8 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 8(11) e 4 Största bruttoarea får högst vara m 2 inom området där tillägg till planbestämmelser ska gälla. Största byggnadsarea över nivån + 8,0 meter (RH 2000) får högst vara m 2 inom området där tillägg till planbestämmelser ska gälla. I bruttoarean (BTA) i aktuella tillägget ingår samtliga ytor för bostäder, verksamheter, garage, förråd och möjlighet till att glasa in delar av balkongerna. Summa BTA för dessa samlade ytor blir därmed högre än tidigare planbestämmelse B 1. Föreslagen bruttoarean tar således ingen hänsyn till viss golvnivå, vånings- eller rumshöjd där de olika funktionerna får anordnas. Tillåten byggnadsarea BYA, ovanför en plushöjd /markhöjd motsvarar tidigare garageplan. Byggnadsarean redovisas nu som ett fast tal. Detta motsvarar ca 40% av den byggbara ytan ovanför garaget, likt tidigare planbestämmelser. Genom planbestämmelsen p 1 regleras hur de nya byggnaderna ska placeras och att byggrätten bör fördelas på flera byggnadskroppar. 3D vy från väst 3D vy från nordväst 3D vy från söder 3D vy från norr Illustrationer kring möjliga byggnadsvolymer inom berört område för tillägg till detaljplan Konsekvenser Tillägget till detaljplan förväntas bidra till en bebyggelseförtätning inom kvarteret som stimulerar till olika slags aktiviteter och lockar till att röra sig runt inom området. Inom hela bostadskvarteret Spantrutan är de till gatumarken anslutande byggnadsdelarna kommersiellt attraktiva. Av den anledning får handel, kontor och restaurang m.m. anordnas om så är möjligt och lämpligt vad gäller angöring, lägsta golvhöjd m.m.

9 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 9(11) Planerad innergård inom västra delen av kvarteret Spantrutan knyter vidare ihop bebyggelsen inom hela kvarteret, och ger möjlighet till utevistelse och rekreation inom samma marknivå. Genom planbestämmelse p 1 och reglering av varierande nockhöjder säkerställs att individuella byggnadskroppar uppförs och att ett varierande fasadliv uppnås. En nedtrappning av byggnaders totalhöjd mot sydväst blir tydlig. Byggnaders reglerade nockhöjd visar att byggnader ansluter med ungefär samma höjd mot de angränsande, uppförda bebyggelsevolymerna. Vid utbyggnad inom det aktuella planområdet uppstår skuggpåverkan på angränsande fastigheter, men bedöms inte utgöra förändringar jämfört med gällande detaljplan. Frågor avseende angöring, parkering, tillgänglighet, friytor och teknisk försörjning inom kvarteret Spantrutan bedöms inte påverkas av tillägget till detaljplan. Genomförande och konsekvenser Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag tillägg till detaljplanen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under genomförandetiden en garanterad byggrätt i enlighet med tillägg till detaljplan. Om tillägget till detaljplan ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden har fastighetsägarna rätt till ersättning av kommunen. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Tillägg till detaljplanen medför i sig inget behov av ändringar av fastighetsindelningen. Ändringen omfattar hela nuvarande Spantrutan 1 samt del av Spantrutan 2, 4 och s:1. Planen är redan fastighetsrättsligt genomförd för Spantrutan 2-4 samt Spantrutan s:1. Gällande detaljplan medger sedan tidigare att ett 3D-fastighetsutrymme utanför området för tillägget överförs till Spantrutan 1. Detta ändras inte. Gemensamhetsanläggning mm Mallvinden 1 har tidigare förutsatts erhålla platser i det garage som ska byggas inom Spantrutan 1, för att ett tillfälligt servitut som hindrar byggnation på annan plats ska kunna upphävas. Detta genomförs lämpligast genom att garaget inrättas som en gemensamhetsanläggning där även Mallvinden 1 får del.

10 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 10(11) Ifall Spantrutan 1 ska indelas i flera fastigheter, behöver gemensamhetsanläggningar bildas både för garage och gård, och eventuellt även för viss teknisk försörjning. Rättigheter Servitut 0880K-13/112.2 till förmån för Varvsholmen 1 och som avser förankring av kaj, påverkas inte av tillägget till detaljplanen. Inom de delar av Spantrutan s:1, Spantrutan 2 och Spantrutan 4 som berörs av tillägget finns upplåtet utrymme för flera andra servitut och gemensamhetsanläggningar. Tillägget medför inte i sig att dessa behöver ändras. Servituten och gemensamhetsanläggningarna som berörs är: Spantrutan ga:1 (garage mm), Spantrutan ga:2 (gård och gång), Spantrutan ga:3: (dränerings- och dagvattenledningar), 0880K-11/55.9 (spillvattenledning för Spantrutan 4) och 0880K- 11/55.10 (spillvattenledning för Spantrutan 3). Avledning av dränerings- och dagvatten behöver sannolikt ske gemensamt med Spantrutan 4 i de befintliga ledningar som idag är upplåtna med servitut (0880K-11/55.3). Ledningarna bör då istället inrättas som gemensamhetsanläggning för Spantrutan 1 och 4. Spantrutan 1 behöver i så fall också få del i Spantrutan ga:3, vilket enklast sker genom en överenskommelse enligt anläggningslagen. Fastighetsindelningsbestämmelser Kommunen bedömer att några fastighetsindelningsbestämmelser inte behövs för att tillägg till detaljplanen ska kunna genomföras. Om behov uppstår, kan fastighetsindelningsbestämmelser införas senare genom ändring av detaljplan. Tekniska frågor Tekniska frågor är reglerade i gällande detaljplan. Tillägg till detaljplanen bedöms inte medföra förändringar. Reglering av byggnaders färdiga golvhöjd över + 2,65 m över medelvattennivån ska gälla enligt koordinatsystem RH 2000, vilket motsvarar planbestämmelsen i gällande detaljplan med tidigare höjdsystem RH 70 och koordinatsystem 2.5 gon V Övriga konsekvenser Ekologiska konsekvenser I en behovsbedömning har kommunen gjort en bedömning av detaljplanens inverkan på miljön. Syftet med behovsbedömningen är att ta reda på om en betydande miljöpåverkan uppstår till följd av detaljplanen.

11 Samhällsbyggnadskontoret Planbeskrivning 11(11) Kommunen bedömer att genomförandet av tillägg till detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan och en miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i planbeskrivningen. Sociala konsekvenser Sociala konsekvenser har redovisats i gällande detaljplan. Tillägg till detaljplanen bedöms inte medföra förändringar. Ekonomiska konsekvenser Tillägg till detaljplanen medför endast kostnader i samband med upprättandet av planehandlingar och bekostas av Kalmar kommun. Planavgift Planavgift är inte aktuellt. Björn Strimfors Stadsarkitekt