Planbesked för fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14, Kvarnholmen

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE Datum Ärendebeteckning KS 2015/0746 Kommunstyrelsens planutskott Planbesked för fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14, Kvarnholmen Förslag till beslut Kommunstyrelsens planutskott beslutar att detaljplanearbete ska påbörjas för fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14 på Kvarnholmen. Detaljplanen beräknas antas under fjärde kvartalet Planbesked är inte juridiskt bindande och kan inte överklagas, se PBL 2010:900 5 kp. 2-5 och 13 kap. 2 punkt 2. Bakgrund Byggnads AB NJ Andersson & Son inkom den 27 augusti 2015 med en begäran om planändring för att möjliggöra en hotellutbyggnad på fastigheten Tenngjutaren 3. Den sökande anser att det även finns några andra begränsande regleringar som borde ses över vid planändring. Kommunen och den sökanden har haft en dialog kring bygglov för utbyggnad och gemensamt funnit det mest lämpligt att se över detaljplanen. Den sökande önskar planläggning för bostäder, handel, kontor och hotell. Den tillkommande bebyggelsen ska inrymma 42 nya hotellrum, spa- och konferensdel samt lokaler för restauranger och butiker i gatuplan. Samhällsbyggnadskontoret föreslår att detaljplanearbete påbörjas för ansökt område. Detaljplanen är prioriterad på plats 40 i kommunens gällande prioritering av detaljplaner. Enligt reglementet för kommunstyrelsen 18 beslutar planutskottet om prioritering av planarbete. Björn Strimfors Tf planchef, samhällsbyggnadskontoret Kommunledningskontoret Adress Box 611, Kalmar Besök Östra Sjögatan 18 Tel vx Fax anette.karlsson_2@kalmar.se

2 KS 2015/ (2) Bilagor: Planbesked yttrande Begäran om planbesked Skisser mm Ansökan om ändring av detaljplan

3 Handläggare Datum Ärendebeteckning Emil Stille Upprättad (8) Kommunstyrelsens planutskott PLANBESKED Ärende: Planbesked Ansökan om planläggning av Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun Kalmar kommun avser att påbörja ett detaljplanarbete för ansökt område. Detaljplanen beräknas påbörjas i första kvartalet 2016 och vara antagen fjärde kvartalet samma år, förutsatt att ett plankostnadsavtal upprättas mellan sökanden och samhällsbyggnadskontoret. Kv Tenngjutaren, den befintliga hotellfastigheten är nr 14, parkeringen nr 3 i kvarteret Bakgrund Sökanden Byggnads AB NJ Andersson & Son har begärt en planändring för att kunna möjliggöra en hotellutbyggnad på Tenngjutaren 3 upp till fem våningar, något som inte är möjligt med dagens gällande detaljplan. Det finns även några andra regleringar som enligt sökanden i onödan begränsar Samhällsbyggnadskontoret Planenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel vx

4 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 2(8) Datum Ärendebeteckning eller leder till sämre lösningar som borde ses över vid planändring. Kommunen och sökanden har haft en dialog kring bygglov för utbyggnad, men gemensamt funnit att det är lämpligare att se över detaljplanen än att pröva avvikelser i bygglovet. Sökanden önskar planläggning för bostäder, handel, kontor och hotell. Den tillkommande bebyggelsen ska inrymma 42 nya hotellrum, spa- och konferensdel samt lokaler för restauranger och butiker i gatuplan. En informationsträff kring planbeskedet med omgivande fastighetsägare hölls , kritik mot att bebygga platsen inkom, främst från bostadsrättsföreningen i kv Brandvakten. Figur 1 Vy från Strömgatan i ansökan om planbesked Gällande detaljplan Gällande detaljplan för del av kv Tenngjutaren (aktbeteckning 0880K-P07/35) antogs av kommunfullmäktige , vann laga kraft , och föreskriver bostad- och centrumändamål för fastigheterna. I planen regleras byggnads- och nockhöjd, indragen högsta våning, våningsantal, utformning av fasad och takterrass (inklusive fasadmaterial) och kulturhistoriskt skydd för en byggnad i kvarteret. Genomförandetiden bestämdes till tio år och löper således fortfarande. Utifrån rättsfall där planändring under genomförandetiden prövats (RÅ 1995 ref.78.), bedömer kommunen att en planändring är möjlig.

5 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 3(8) Datum Ärendebeteckning Figur 2 Utdrag från gällande plan (0880K-P07/35) Figur 3 Utdrag ur planbeskrivning för gällande plan (illustration av Arkoteknik)

6 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 4(8) Datum Ärendebeteckning Översiktlig planering för ansökt område Projektet ligger i linje med den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen, med blandade funktioner och publika verksamheter som bidrar till stadslivet. Projektet kan verka för att stärka Kaggensgatan som sammanbindande länk mellan Kvarnholmen och Malmen. Projektet stärker även Kvarnholmen som besöksmål. Social och ekologisk hållbarhet i kommunen Att öka antalet hotellrum i stadskärnan och i närhet till tågstationen gynnar en hållbar turism och bidrar till stadslivet i innerstaden. Fler hus och entréer mot Kaggensgatan och Strömgatan gör upplevelsen av dessa gator tryggare. Kalmar kommuns prioriteringsgrunder Demografi Detaljplanen bedöms inte innehålla någon byggnation som krävs till följd av kommunens befolkningsutveckling. Volym Sökanden önskar komma upp i en volym på totalt 148 rum för att kunna bedriva konkurrenskraftig hotellverksamhet, vilket förutsätter en tillbyggnad av 42 rum. Dessutom föreslås konferens- och spaverksamhet inom hotellet, samt restaurang- eller butikslokaler. Jämfört med gällande plan så är tillskottet främst en attraktiv spa-avdelning högst upp i tillbyggnaden. Genomförbarhet Påbyggnad av hotellet på Tenngjutaren 14 är genomförd enligt gällande detaljplan, så genomförbarheten hos intressenten bedöms som god. Intressenten bedömer planändring som nödvändig för projektets genomförande. Inga särskilda infrastrukturåtgärder bedöms påkallas av projektet. De arkeologiska frågorna är utredda sedan tidigare, men eventuellt kan ett ingrepp i befästningsverket behöva prövas mot Kulturmiljölagen. Samhällsviktig Besöksverksamhet är en viktig del av kommunens näringsliv, särskilt i centrala staden där det finns ett uttalat budgetmål om att Kalmar ska prisas som årets stadskärna under mandatperioden. Detaljplanen bedöms därför stämma mycket bra med vad som anses vara samhällsviktigt enligt kommunens översiktsplan och verksamhetsplan. Riktlinjer bostadsplanering Planen möjliggör bostadsbyggnation, men ansökningsmaterialet innehåller ingen redovisning av bostäder i det konkreta byggnadsförslaget. Kommunal ekonomi Inga kommunala investeringar bedöms påkallas av projektet.

7 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 5(8) Datum Ärendebeteckning Personella resurser Planarbetet bedöms inte kräva särskilt stora personalinsatser, den gällande planen är relativt ny och ändringen är inte av principiell natur. De frågor som behöver belysas rör främst kulturhistoria, stadsbild och stadsrum. Bedömning av ärendet Projektet stärker en strategiskt viktig näringsgren och är i linje med de översiktliga ambitionerna för Kvarnholmen. Volymmässigt är skillnaden jämfört med byggrätten i gällande plan relativt marginell, men enligt sökanden av stor vikt för att få ekonomi i projektet. Planarbetet bedöms inte som särskilt krävande utifrån personella resurser. I samband med kommunens prioritering av detaljplaner i Planutskottet gavs ärendet plats 40 av 41 planärenden. För fastighetsägaren och hotellverksamheten skulle projektet betyda en stor ekonomisk satsning som gynnar en långsiktig hållbarhet i verksamheten. Foto på parkeringsplatsen på Tenngjutaren 3 Planeringsfrågor Marken är idag hårdgjord och asfalterad. Arkeologisk förundersökning har gjorts år 2007, den har bestämt läget för befästningsverket. Miljöfrågor, främst bullerpåverkan, är belysta i det tidigare planärendet. Inga frågor kring investeringar eller drift av allmän plats bedöms relevanta i planärendet, utöver mindre anpassnings- eller återställningsåtgärder av trottoarer, ledningsarbeten eller liknande.

8 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 6(8) Datum Ärendebeteckning Angränsande fastighetsägare påtalar ett behov att studera trafikföring i området, bland annat enkelriktning och angöringsförhållanden för hotellet. Kommunen arbetar för närvarande med en förändrad trafikreglering av områdets gator. Planärendet i sig berör endast kvartersmark och bedöms inte kräva särskilda trafikplaneringsinsatser. Förslag på fortsatt hantering av ärendet De bestämmelser som behöver ses över rör Tenngjutaren 3, det bedöms därför som tillräckligt att se över detaljplanen för denna fastighet. Projektet är beläget inom riksintresseområde för Kvarnholmen och de kulturhistoriska värdena är av största vikt i ärendet. Att fylla igen en lucka i Kvarnholmens kvartersstruktur bedöms som positivt, även om tillbyggnadsområdet är situerat på den tidigare stadsmuren. Under planoch projekteringsarbetet kan studeras om mursträckningen skulle kunna signaleras i den arkitektoniska utformningen. Att ett stort hotell tar plats i stadsrummet och markerar sin närvaro i staden är i sig ett motiv som finns på andra håll i Kvarnholmen.

9 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 7(8) Datum Ärendebeteckning Byggrätten för fastigheten i gällande plan är reglerad med angivet våningsantal, alternativ utformning av höjdbestämmelse bör ta hänsyn till detta. Exempel på sektionsbestämmelser med fasadindrag finns i planförslaget för Fredriksskans, det kan vara en möjlig referens. Det är inte lämpligt med en takfotslinje på konsekvent fyra våningar, men i hörnläge kan fyra våningar ses som en förstärkning av byggnadshörnet, ett karakteristiskt uttryck på Kvarnholmen, särskilt för verksamheter som vill uttrycka en särskild betydelse i stadsrummet. Utformningen av takterassens inhägnad påverkar takfotslinjens uttryck och också hur en sektionsbestämmelse mot gatan bör formuleras. Exempel på markerat kvartershörn i fyra våningar, kv Kopparslagaren Användningsområde Gata/BC1 i gällande plan är ej förenligt med förslag på rakt gatuhörn, där behöver plankartans gränser och användningsområden ses över. Nya allmänna råd kring användningsbestämmelser har dessutom tillkommit. Det betyder att en ny detaljplan troligen behöver upprättas. Utformningsbestämmelserna behöver studeras i planarbetet utifrån ny lagstiftning och de nya allmänna råden för planbestämmelser. Eventuellt behöver gemensam garageinfart och andra gemensamma funktioner i kvarteret regleras fastighetsrättsligt och lägesbestämmas i planen. Om så är fallet måste den föreslagna placeringen av garagenedfart i första hand studeras nivåmässigt att den kan byggas utan åverkan på befästningsverket, i andra hand prövas mot Kulturmiljölagen att ingreppet är godtagbart. En viktig aspekt som inte är reglerad i gällande plan är placering av entréer, enligt ansökan så föreslås den nya hotellentréen mot

10 Samhällsbyggnadskontoret Planbesked 8(8) Datum Ärendebeteckning Kaggensgatan, vilket är positivt för stadslivet på denna gata. Under planarbetet studeras om det finns anledning att reglera entréplacering. Planarbetet bedöms ta ca 9-12 månader från planstart till antagande. Innan arbete påbörjas måste ett undertecknat plankostnadsavtal finnas mellan kommun och sökanden. Planen skulle kunna bedrivas som så kallad intressentplan fram till samrådsskede. Bilagor: Begäran om planbesked Skisser mm Ansökan om ändring av detaljplan Emil Stille arkitekt MSA

11

12

13 TENNGJUTAREN 3 OCH 14 KALMARSUND HOTELL tengbom.se ILLUSTRATION STRÖMGATAN I Kalmar I I

14 TENNGJUTAREN 3 OCH 14 KALMARSUND HOTELL Ny detaljplan för kvarteret vann laga kraft år 2007 och utfördes i syfte att bygga ut hotellverksamheten men ger också möjlighet till handelsverksamhet och bostäder. Strömgatan P.garage Ny Hotellentré Följande förslag baseras på att bygga ut hotellverksamheten maximalt inom planens ram. Förslaget innefattar en expansion med 42 rum. Totalt får då hotellet 148 st rum. Ny angöring sker från Kaggensgatan/Strömgatan. Foajé och lounge placeras mot Kaggensgatan med maximal exponering mot gaturummet. Ny infart till garage från Strömgatan. Ny Restaurang i samarbete med Hotellet med Entré från Fiskaregatan. Fiskaregatan P.garage Entré Ny Restaurang Kaggensgatan tengbom.se SITUATIONSPLAN I Kalmar I I

15 TENNGJUTAREN 3 OCH 14 KALMARSUND HOTELL Källarplan utökas med 16 nya P-platser, teknik, förråd och kommunikationsutrymmen samt ny infartsramp till P-garage från Strömgatan. tengbom.se PLAN 1 FÖRSLAG skala 1:300 I Kalmar I I

16 TENNGJUTAREN 3 OCH 14 KALMARSUND HOTELL Hotellets om och tillbyggnad påverkar hela entréplanet och därmed samtliga verksamheter. Förutom hotellverksamheten innehåller idag entréplanet två restauranger, en resebyrå samt en frisörsalong. KAGGENSGATAN Kök placeras centralt i byggnaden med varuinlastning mot Fiskaregatan. Miljörum placeras i källare samt mot Strömgatan. Kommunikationerna tjänar också som utrymningsvägar. Denna åtgärd gör att vi inkräktar på Resebyråns lokal. Tyvärr ser vi ingen annan lösning än att denna verksamhet flyttas till annan lokalisering. Restaurang Zorba erbjuds istället expansion i resterande del av denna lokalyta. Restaurang Ming som uttalat behov av större lokal har möjlighet att expandera in i Hotellets tidigare restaurang. Hotellet får en ny restaurang med separat ingång i nuvarande frisörsalong. Således får även denna verksamhet flyttas till annan lokalisering. Restaurangen drivs av egen aktör och samarbetar med hotellets operatör. Bl.a. fungerar den som frukostmatsal. Då högre kapacitet behövs under högsäsong finns hörsalen som matsalsresurs. Hotellets nya entré ska vara representativt centralt placerad. Då hotellet har en hörsal som rymmer c:a 150 personer bör det finnas en rymlig lounge i anslutning. Frukostmatsal dimensioneras efter antal hörsalsgäster. FISKAREGATAN tengbom.se PLAN 2 FÖRSLAG skala 1:300 I Kalmar I I

17 TENNGJUTAREN 3 OCH 14 KALMARSUND HOTELL I förslaget är del av rummen komborum. De fungerar enskilt eller i kombination med 1 eller 2 rum. På så vis finns en stor flexibilitet inbyggd. tengbom.se PLAN 3 FÖRSLAG skala 1:300 I Kalmar I I

18 TENNGJUTAREN 3 OCH 14 KALMARSUND HOTELL Hotellverksamheten inrymmer idag en relaxavdelning placerad på gård/terrass. Man möter nu nya krav och på relax i hotellverksamheten och vill utveckla denna. Vid genomförda utredningar visar det sig att en ombyggnad av befintlig relaxavdelning inte blir tillfredställande och troligen svårgenomförd. Istället skulle en modern relaxavdelning vara mycket mer marknadsanpassad på plan 6 i tillbyggnaden. Här finns det kvaliteter som skulle attrahera många fler än bara hotellgästerna. Detta plan kommer då att överskrida max byggnadshöjd enligt detaljplan. Volymen är dock indragen från fasadliv och påverkar inte gatuperspektivet. I en kvartersektion kan vi också observera att höjden inte är påtagligt högre än byggnader i kvarteret kopparslagaren och lägre än byggnader i kvarteret brandvakten. tengbom.se PLAN 6 Programskiss skala 1:200 I Kalmar I I

19 TENNGJUTAREN 3 OCH 14 KALMARSUND HOTELL tengbom.se FASAD MOT KAGGENSGATAN I Kalmar I I

20