DETALJPLAN FÖR SKAFTÖ-FISKEBÄCK 1:405 M. FL. PARKERING & BASTU VID GULLMARSSTRAND FISKEBÄCKSKIL LYSEKILS KOMMUN PLANBESKRIVNING ANTAGANDEHANDLING 2004-11-29 Gullmarsstrand sett från väster.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 1/15 DETALJPLAN FÖR SKAFTÖ-FISKEBÄCK 1:405 m.fl. PARKERING & BASTU VID GULLMARSSTRAND FISKEBÄCKSKIL LYSEKILS KOMMUN PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: grundkarta plankarta med bestämmelser planbeskrivning (denna handling) genomförandebeskrivning fastighetsförteckning (Lantmäterimyndigheten; 2004-11-29) Samrådsredogörelse (2004-06-10; Dnr 02/081/214) utredning av VA-påverkan (L Nilsson, Gullmarsstrand; 2004-07-05) utredning av trafik (L Nilsson, Gullmarsstrand; 2004-08-17) geoteknisk utredning (B G Lindh AB 2000-03-06) kompletterande geoteknisk utredning (GEO-gruppen AB; PM 2004-09-29) miljökonsekvensbeskrivning (Rådhuset Arkitekter AB; 2000-01-28) Utställningsutlåtande (2005-04-06; Dnr 02/081/214)
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 2/15 PLANBESKRIVNINGENS INNEHÅLL HANDLINGAR... 1 PLANBESKRIVNINGENS INNEHÅLL... 2 PLANENS BAKGRUND OCH SYFTE... 3 PLANPROGRAM... 3 RIKSINTRESSEN... 3 PLANDATA... 4 Planområdets läge och yta... 4 Ägoförhållanden... 4 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 4 Översiktliga planer... 4 Detaljplaner och förordnanden... 4 Miljökonsekvensbeskrivning... 5 KOMPLETTERINGAR UNDER PLANPROCESSEN... 5 FÖRUTSÄTTNINGAR & FÖRÄNDRINGAR INOM PLANOMRÅDET... 8 Mark... 8 Geotekniska förhållanden & stabilitet... 8 Grundläggning... 9 Radon... 10 Bebyggelse... 10 Tillgänglighet... 11 Vatten... 11 Gator & trafik... 11 Parkering... 12 Teknisk försörjning... 12 Administrativa frågor... 13 MEDVERKANDE... 14
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 3/15 PLANENS BAKGRUND OCH SYFTE Planen berör två aspekter: parkeringsplatser och utökad, kompletterande byggrätt för bastuanläggning och förrådsbyggnader på Gullmarsstrand. Företaget Gullmarsstrand Hotell & Konferens AB (hädanefter benämnt Gullmarsstrand) har en framskjuten position bland liknande företag i landet. Gullmarsstrand är en av Skaftös största arbetsplatser. Antalet sysselsatta motsvarar omkring 30 årsanställda. Anläggningen och verksamheten har utvecklats och förändrats fortlöpande för att möta nya behov och har nu 75 gästrum. Tidigare antagna planer för fastigheten Skaftö-Fiskebäck 1:480 ( Gullmarsstrand ) och Skaftö-Fiskebäck 24:3 (annexet Klinten ) ger förutsättningar till ytterligare 20-25 gästrum samt spa (kur- & bastuanläggning). Det har dock visat sig att byggrätten för bastuanläggningen är för snålt tilltagen. Då Gullmarsstrand avser att ta över skötseln av parkeringen behövs dessutom plats för förråd/maskinbod intill befintligt återvinningshus. Parkeringsfrågan behöver också ses över. Den nu föreslagna planen avser att 1. säkerställa Gullmarsstrands parkeringsbehov genom att i plan fastställa ett tiotal befintliga parkeringsplatser på allmän platsmark längs Danskeberget sydost om Strandvägen 2. utöka befintlig byggrätt med ca 200 m 2 för bastuanläggningen samt förråd och 45 m 2 för byggrätten på vattenområde. PLANPROGRAM Detta förslag medför inte några stora förändringar av rådande förhållanden i eller i anslutning till planområdet. Det stämmer överens med kommunens översiktsplan. Något planprogram har inte ansetts nödvändigt. RIKSINTRESSEN Skaftö är belägen inom ett kustområde som omfattas av särskilda hushållningsbestämmelser i miljöbalken. Kustområdet är i sin helhet av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns där. Ingrepp i miljön får göras endast om de inte påtagligt skadar dessa värden. Hushållningsbestämmelserna skall dock inte utgöra hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller lokalt näringsliv.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 4/15 Fiskebäckskils kulturmiljö är riksintressant för kulturminnesvården. Vattnet inom planområdet är av riksintresse för fiskreproduktion och för fritidsfiske. Denna nya detaljplan innebär inte några ingrepp i natur- och kulturvärden på land. Marken inom planområdet är redan anlagd för bilparkering. Kulturvärdena kan skyddas som i den hittills gällande planen. Vattenområdet påverkas endast marginellt i jämförelse med tidigare detaljplan genom den nu något utökade bastubyggnaden. Tidigare gjord miljökonsekvensbeskrivning anses gälla. PLANDATA Planområdets läge och yta Området omfattar mark- och vatten inom fastigheterna Skaftö-Fiskebäck 1:405 och 1:480. Det är beläget i norra delen av Fiskebäckskil, väster om Fiskebäckskilsvikens mynning mot Gullmarn. Det gränsar i norr mot hotellanläggningen Gullmarsstrand, i öster mot Danskeberget med gammal bostadsbebyggelse och i väster mot Bökeviken. Planområdets yta är omkring 1960 m 2 varav omkring 690 m 2 är vatten. Ägoförhållanden Fastigheten Skaftö-Fiskebäck 1:405 tillhör Lysekils kommun. Fastigheten Skaftö-Fiskebäck 1:480, tillhör Lysekils kommun och upplåts med tomträtt till Gullmarsstrand Hotell & Konferens AB. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Enligt översiktsplanen för Lysekils kommun, antagen av kommunfullmäktige 1990, ingår planområdet i en värdefull kulturmiljö inom Fiskebäckskil och Östersidan. Vattnet ingår i vattenområde där kommunen vill ha möjlighet att bygga ut och anlägga båthamnar, badplatser och andra anläggningar som hör till tätortsbebyggelse. Nya anläggningar skall föregås av detaljplan. Enligt planen ingår Fiskebäckskil i ett område av allmänt kommunalt intresse för friluftsliv, rekreation och turism. Detaljplaner och förordnanden Planområdet omfattas av detaljplan fastställd av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohuslän 1991-05-31 (plan Sö 51). I planen har marken inom fastigheten Skaftö-Fiskebäck 1:405 avsatts till parkeringsändamål ( Specialområde Tp ) samt Allmän plats.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 5/15 Snedparkeringen längs Danskeberget ingår idag i allmän platsmarken för gatuändamål. Vattnet har avsatts till Vattenområde V som inte får överbyggas. Längs vattnet skall området vara tillgängligt för allmänheten. Se Illustration 1 nedan. I norr gränsar planområdet till Gullmarsstrand och överlappar till viss del en nyare plan antagen av byggnadsnämnden i Lysekil 2000-09-04 (plan Sö 64). Planen gav förutsättningar till en nu förestående tillbyggnad med bastuanläggning. Den berörda delen av planområdet är planlagd som Hotell- och konferenslokaler K. Det har dock visat sig att byggrätten vid bryggan (där det idag står två sjöbodar) är för snålt tilltagen för den bastu som önskas. Dessutom behöver den befintliga återvinningsboden kompletteras med förråd/maskinbod för skötsel av parkeringsplatsen, samt plats planläggas för flytt av befintliga sjöbodar. Se Illustration 2 nedan. Planområdet berörs inte av några naturvårdsförordnanden, strandskydd eller liknande. Miljökonsekvensbeskrivning Inför framtagande och fastställande av tidigare plan (Sö 64, se ovan), gjordes en miljökonsekvensbeskrivning (Rådhuset Arkitekter AB. 2000-01-28). Förutsättningarna var en byggnad om ca 65 m 2 som står på 4 eller 9 pelare ner till botten. Man bedömde att det föreslagna bygget inte skulle medföra några stora effekter på den marina miljön i området. En effekt av skuggningen från byggnaden medför troligen att ålgräsbeståndet reduceras inom den aktuella ytan. Pålarna ger ingen nämnvärd effekt på vattengenomströmningen i området. Vid själva pålningsarbetet kommer sannolikt skador att uppstå på ålgräset. Dessa kan minimeras genom att anläggningsarbetet genomförs under oktober månad. Skillnaden mot tidigare förutsättningar är storleken på bastubyggnaden, ej antalet pelare. Effekterna av den nu föreslagna byggnaden bör även de kunna bedömas vara små. KOMPLETTERINGAR UNDER PLANPROCESSEN Under framtagande av denna antagandehandling har följande justeringar av det utställda planförslaget gjorts: 1. Planbeskrivningen har förtydligats angående stabiliteten i området.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 6/15 2. Genomförandebeskrivningen har kompletterats angående vattendomsförfarandet i enlighet med Länsstyrelsens yttrande. 3. I genomförandebeskrivningen anges att ytan för parkeringsändamål inte kommer att regleras till Skaftö-Fiskebäck 1:480. Illustration 1. Gällande plan för Skaftö-Fiskebäck 1:405. Skala 1:1000.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 7/15 Illustration 2. Gällande angränsande och delvis överlappande plan för Skaftö-Fiskebäck 1:480. Berörd del är skrafferad. Skala 1:1000.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 8/15 FÖRUTSÄTTNINGAR & FÖRÄNDRINGAR INOM PLANOMRÅDET Mark Marken inom planområdets har kommit till genom utfyllnader i Bökeviken. Huvuddelen av området används nu som parkering till Gullmarsstrand. Allmänheten kan passera över hela området och längs vattnet. Utmed planområdets finns gata, Strandvägen, till omgivande bebyggelse och till gångväg mot Fiskholmen norr om Gullmarsstrand. Denna nya detaljplan innebär inte någon förändring av dagens markutnyttjande. Allmänheten skall kunna röra sig över platsen och längs vattnet som hittills. Geotekniska förhållanden & stabilitet Tidigare utredningar. Konsultföretaget GF utförde 1983 en geoteknisk utredning som visade att berget låg på ca 3 till 5 m djup i en linje för gavlarna mot Strandvägen och att utfyllning skett med 2 till 2,5 m sprängsten. Under fyllningen fanns sand och silt på berg. I den södra delen av området, nuvarande parkeringsområdet, har berget delvis avsprängts varpå fyllning utlagts till nuvarande höjder +1,3 +1,8 meter. Mot nordväst faller berget undan till drygt 20 m djup. Konsultföretaget B G Lindh AB utförde 2000 en geoteknisk utredning med stabilitetsberäkningar i två sektioner ut mot vattnet (redovisat i Geoteknisk undersökning för detaljplan, B G Lindh AB, Göteborg, 2000-03-06). En sektion A A, berör nu aktuell plan. Stabilitetshöjande åtgärder för området omkring sektion A A har vidtagits enligt förslag från B G Lindhs utredning. Ny, kompletterande utredning. GEO-gruppen i Göteborg AB har utfört en kompletterande geoteknisk utredning angående markförhållanden och bebyggelseförutsättningar: Jordlagerföljd & fyllning. Jordlagren inom planområdet utgörs huvudsakligen av fyllning på berg. Fyllningen utgörs av sprängstensmassor med mullhaltig sandig lera och lerig sand. Fyllningens mäktighet uppgår till ca 2 2,5 meter. Berget bedöms ligga på 2 till 5 m under markytan inom aktuellt markområde.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 9/15 Grundvatten. Grundvattenytans nivå följer i stort nivån i Gullmarsfjorden. Stabilitet. Stabilitetshöjande åtgärder har vidtagits för delområdet för planerad bastuanläggning, för området söder därom bedöms stabiliteten vara tillfredsställande. För befintlig parkeringsplats finns ett väl utfört erosionskydd med en bedömd tjocklek av minst 1 m och längd, mot vattnet, ca 3 m från krön. Erosionsskyddet sträcker sig från befintlig sjöbod ca 90 meter mot söder. Sättningar. Sättningar i befintlig fyllning är svåra att beräkna men kan åtgärdas genom packning av befintliga fyllnadsmassor. Fyllningen innehåller humusjord vilket innebär att sättningar kan uppstå även efter packning. Schaktning. Schakter under grundvattenytan kan medföra jordflytningsproblem i jorden mellan sprängstenen. Åtgärder. Tillfredsställande stabilitet enligt skredriskkommissionens anvisningar skall erhållas. Åtgärderna skall genomföras innan utbyggnad. För att ytterligare höja säkerhetsfaktorn mot skred föreslås följande: Inför byggande innanför sjöbodarna intill bryggans västända schaktas ur till strax under medelvattenytan från bryggans insida till tio meter innanför bryggan. Schaktet återfylls med cementstabiliserad lättklinker som omedelbart täcks med samkross. Grundläggning När säkerheten mot skred är tillfredsställande kan till- och nybyggnader på land utföras. Grundläggning utförs på frostskyddad fribärande betongplatta på stålkärnepålar eller betongfyllda stålpålar borrade eller slagna till stopp i berg. Vid tillbyggnader skall betongplattorna dymlas ihop med befintliga så att de blir kontinuerliga och kan ta upp dragkrafter och moment. Erosionsskydd. Sättningar uppstår i marken innanför bryggan på grund av att finmaterial i stenfyllningen spolas ur när vågor slår in i slänten mot vattnet. För ytterligare säkerhet bör erosionsskyddet i slänten förstärkas och dras ut till omkring fyra meter från slänten. Stenstorleken i skyddet bör vara 0,2-1,0 meter. Förstärkningen av erosionsskyddet skall kunna utföras utan prövning och miljödom enligt miljöbalken. Vattenområde. Bastubyggnaden i vattnet grundläggs på stålrörspålar som sidostabiliseras med betongplattor.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 10/15 Radon Området har i tidigare utredningar klassats som normalradonmark. Radonskyddat utförande med täta rörgenomgångar av ledningar genom bottenbjälklaget skall därför utföras. Volymskiss med befintlig tvåvånings servicebyggnad och föreslagen flytt av sjöbodar och utökad bastuanläggning. Vy från Klinten. Befintlig servicebyggnad. Vy från Klinten och från parkeringen. Bebyggelse Den geotekniska undersökningen från 1999 visar att en större del av området kan bebyggas om stabiliteten höjs. I planen från 2000 utökades byggrätten för att 1) ge möjligheter till tillbyggnader av befintliga konferens- och gästbyggnader, 2) nybyggnad av en liten bastubyggnad i vattnet utanför bryggan i sydväst, 3) begränsat nybyggande på marken i sydväst vid parkeringen (spa- och bastuanläggning) och 4) för att omfatta de byggnader som kommit till utanför byggrätten i gällande plan. Byggnadshöjderna ändrades något för att anpassas till rådande förhållanden. Inför byggandet av spa-anläggningens (landbaserade) bastu finner Gullmarsstrand att byggrätten är för snålt tilltagen. Man vill lösa detta genom att ta i anspråk den byggrätt som idag upptas av två sjöbodar och utöka denna mot nordväst (mot bryggan) och mot sydost (genom att ansluta till befintlig planlagd byggrätt). Befintlig byggrätt på platsen för sjöbodarna och återvinningshuset utökas med ca 200 m 2. Allmänhetens tillträde till bryggan längs vattnet bibehålles.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 11/15 Hushöjd och takvinkel blir lika eller lägre än befintlig planlagd byggrätt (3,5 m/8-17 ), d.v.s. lägre än den befintliga tvåvåningsbyggnaden in mot berget med byggnadshöjden 4,2 m. Planlagd byggrätt i vattnet ingår i planområdet och utökas från ca 65 m 2 till 110 m 2. Antalet stödpelare till botten (4 eller 9 st) ändras ej jämfört med tidigare förslag. Tillgänglighet Gullmarsstrand är med några få undantag helt tillgänglig för personer med nedsatt rörelseförmåga. Nybyggnader skall utformas så att tillgängligheten inte sätts åt sidan. Vatten Vattnet mot Bökeviken utanför Gullmarsstrand har i gällande plan avsatts som öppet vattenområde. I sydväst utanför parkeringen skall det vara fritt. Några bryggor har inte kommit till utöver den långbrygga som klär in markslänten mot vattnet framför Gullmarsstrand och som används av allmänheten som gångbrygga samt för gästbåtar och bad. I gällande plan har avsatts ett litet område för en bastubyggnad i vattnet omkring tre meter utanför långbryggan vid dess södra ända. Vattendjupet är ca två meter. Bastubyggnadens effekter på den marina miljön har undersökts. Effekterna är små. Jämfört med tidigare plan utökas bastubyggnadens yta något utan att antalet stödpelare i vattnet blir fler. Skillnaden i påverkan får även fortsättningsvis anses som liten. För övrigt görs inte några ändringar i förhållande till vad som anges i den nu gällande planen. Byggnaden får dock inte uppföras utan prövning och miljödom enligt miljöbalken. Gator & trafik Gullmarsstrand och planområdet nås med bil och buss via vägar och gator utanför och i ytterkanten av Fiskebäckskils gamla bebyggelse. Biltätheten i Fiskebäckskil har ökat kraftig under senare år, framför allt hos de sommarboende. Sommartid är de smala gatorna och vägarna tätt trafikerade av boende och besökande. Då är trafik och parkering ett problem i hela samhället. Vintertid är trafiken mycket liten. Den föreslagna planen innebär ingen ytterligare trafikbelastning då utbyggnaden riktar sig till de befintliga kunderna på hotellanläggningen.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 12/15 Gullmarsstrand har sedan 1996 ett pågående projekt för att föra över bilburna konferensgäster till buss. Fram till idag har antalet bilar halverats på årsbasis. Man har bland annat avtal med ett antal bussföretag som ordnar prisvärda gruppresor för konferensdeltagare. Planen innebär inte några fysiska förändringar av befintliga gator, vägar eller parkeringar för motorfordon. Ingen naturmark tas i anspråk. Parkering Gällande detaljplan för fastigheten Skaftö-Fiskebäck 1:405 antogs 1991. Fastigheten är planlagd som Allmän plats samt kvartersmark Specialområde Tp (parkeringsändamål). På fastigheten finns idag ca 43 p-platser på kvartersmark. På allmän platsmark finns dessutom ca 40 platser avsedda för korttidsparkering (4 timmar). Därutöver, invid Danskeberget längs Strandvägens sydöstra sida, ligger idag ett tiotal parkeringsplatser på allmän platsmark (lokalgata) som enligt avtal med kommunen disponeras av Gullmarsstrand. Det är dessa platser som berörs av denna plan. Enligt erfarenhet behöver Gullmarsstrand i framtiden disponera ytterligare parkeringsplatser för sina gäster och personal. Detta görs genom att tillföra parkeringsplatserna vid Danskeberget på allmän platsmark till kvartersmark och sedan genom köp eller annat avtal disponera dessa. Gullmarsstrand vill också kunna kontrollera parkeringsytans skötsel och utseende. Detta är särskilt viktigt under de perioder av året då parkeringen inte utnyttjas fullt ut. Parkering för allmänheten berörs inte i detta planförslag. Det totala antalet parkeringsplatser blir detsamma som i dagsläget. Planens syfte är inte att utöka parkeringsytan, utan att för Gullmarsstrand bättre kunna disponera och sköta hela parkeringen som en integrerad del av anläggningen. Teknisk försörjning Planområdet är beläget inom kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. VA-utredning utförd av Gullmarsstrand visar på att spaanläggningen i huvudsak kommer att 1) användas under höst vinter vår; 2) använda återcirkulerande vatten med rening; och 3) ersätta en befintlig bastuanläggning. Dess totala påverkan kan bedömas överstiga befintlig användning med som mest 500 tappliter per dygn.
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 13/15 Administrativa frågor Gullmarsstrand avser att köpa, arrendera eller på annat sätt förfoga över kvartersmarken planlagd som P på planområdet. Samtidigt ses dagens avtal för parkering över och revideras på lämpligt sätt. Allmän platsmark har kommunen som huvudman. Mark planlagd som Hotell och konferens K ägs Lysekils kommun och upplåts med tomträtt till Gullmarsstrand Hotell och Konferens AB. Genomförandetiden för planen är 5 år
Detaljplan för Skaftö-Fiskebäck 1:405 m.fl. Planbeskrivning Sid 14/15 MEDVERKANDE Planen har utarbetats av arkitekt Johan Nilsson, Rossing Arkitekter AB, efter samråd med miljö- & stadsbyggnadskontoret samt tekniska kontoret i Lysekil. Göteborg 2004-11-29 Tomas Rossing Arkitekt SAR/MSA Rossing Arkitekter AB Haga Nygata 18 413 01 Göteborg Johan Nilsson Arkitekt MSA Rossing Arkitekter AB