Dnr 2010.0270-214 Program till detaljplan för Sandskogen 2:28, del av Sandskogen 2:8 och 2:4 m.m. (Saltsjöbaden m.m.) i Ystad Ystads kommun Skåne län 2011-04-11
SYFTE OCH BAKGRUND Syfte Syftet med programmet är att beskriva förutsättningarna för en utbyggnad av Ystads Saltsjöbad, en utökning av dagens kioskverksamhet på området direkt norr om Saltsjöbaden till restaurang med uteservering samt en utökning av tennisbanorna och byggrätterna för Ystads Tennisbanor sydväst om Saltsjöbaden. Bakgrund Ystads Saltsjöbad, kioskverksamheten Kom i luckan och Ystads Tennisklubb har planer på att utveckla sina verksamheter. Begäran om detaljplan för att möjliggöra en utvidgning av de olika verksamheterna inom området har kommit in från fastighetsägarna AB Ystads Saltsjöbad och Ystads kommuns fastighetsavdelning. Samhällsbyggnadsnämnden har gett Plan o Bygg i uppdrag att pröva föreslagen användning. Kom i luckan Ystads Saltsjöbad Utbyggnad hotell, konferens, spa Klubbhus Ystads Tennisbanor Utbyggnad hotell Badhytter Bollplank m.m. Nya tennisbanor Uthyrningsstugor 2
PROGRAMFÖRSLAG Restaurang, hotell m.m. Ystads Saltsjöbad, som idag innehåller hotell, restaurang, konferens och spa, byggdes 1897 och har under åren byggts till i olika omgångar. För tillfället finns 110 rum med 226 bäddar. Det finns 14 mötesrum med plats för ca 700 personer och 3 restauranger med 250 sittplatser. En spa-avdelning med 16 behandlingsrum byggdes i nordost 2005 och har byggts ut två gånger. En tillbyggnad av hotelldelen med 29 rum pågår i nordost. För att möjliggöra denna gjordes en mindre ändring av gällande detaljplan 2010. En utvidgning med ytterligare ca 1200 kvm är möjlig enligt gällande detaljplan. Bl.a. skulle det vara möjligt att bygga ut hotelldelen mot sydväst med ca 80 rum. Den utvidgning som nu planeras innebär en betydligt större utbyggnad än vad som är möjlig enligt gällande plan. Kom i luckan från söder Idrott/tennis Ystad Tennisbanor etablerades på nuvarande plats 1988, då fyra banor byggdes. 2004 byggdes ytterligare två banor. Tennisbanorna låg tidigare längre västerut, inom idrottsplatsens område. Ystad Tennisbanor drivs i föreningsregi (Ystads Tennisklubb) som ordnar årliga turneringar, bl.a. Ystadspelen och Kalle Anka Cupens distriktsfinal. Flygbild över Saltsjöbaden från norr Det fortsatta planarbetet får visa på vilket sätt en utbyggnad kan göras. Vid utformningen av ny bebyggelse bör hänsyn tas till befintlig bebyggelse och dess karaktärsdrag från olika tidsepoker. Kom i luckan är en kioskverksamhet med servering utomhus. Enligt förslaget kan kioskverksamheten utvecklas till restaurang med uteservering, vilket gör det möjligt att bedriva verksamhet hela året i stället för som idag under sommarhalvåret. Ystads Tennisbanor från norr Idag finns 6 grustennisbanor. Ystads Tennisklubb vill utöka verksamheten för att kunna ordna fler och större arrangenmang och öka antalet besökare. För att möjliggöra detta föreslås en utökning av området för tennisbanor så att banorna kan byggas ut och placeras på annat vis, mer läktarplats, bättre träningsmöjligheter, tillbyggnad av klubbstuga och uppförande av 5 stycken uthyrningsstugor. 3
Badhytter I sydvästra delen av området ligger 102 stycken badhytter. I denna del föreslås ingen förändring. Badhytter vid Badpromenaden i söder Grönstruktur Området ligger i utkanten av Ystads sandskog. För att bevara naturkaraktären ska hänsyn så långt möjligt tas till befintlig vegetation vid exploatering. Möjligheten att mellan Saltsjöbaden och Ystad Tennisbanor ta sig till stranden bör säkras. Trafik Området angörs från Saltsjöbadsvägen. Befintlig parkering mellan Saltsjöbaden och Saltsjöbadsvägen är avsedd för hotell- och restauranggäster, besökare till tennisbanorna, badgäster och övriga besökare till området. Den rymmer ca 300 bilar. Dagvatten Dagvatten infiltreras. Marken inom området består av genomsläpplig sand. Vatten från parkeringen går via stenkistor som fungerar som fördröjningsmagasin. PLANERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR Planområdet Planområdets läge och avgränsning Planområdet är beläget i utkanten av Ystads sandskog. Det avgränsas i nordväst av Saltsjöbadsvägen, i nordost av Midsommarängen, i sydost av Badpromenaden och i sydväst av Vindarnas väg. Arealen är drygt 5 ha. Området ligger på mellan 2 och 3 meters höjd över havet. Markägoförhållanden Saltsjöbadens hotell och restaurang ägs av AB Ystads Saltsjöbad. Resten av området ägs av Ystads kommun. Anläggningarna arrenderas av dem som bedriver verksamheterna. Markanvändning En stor del av området utgörs av bebyggelse eller hårdgjord mark i form av parkering och gång- och cykelvägar samt tennisbanor. Sammanhängande vegetation med träd och buskar finns i sydvästra delen, där tennisbanor och badhytter ligger, längs gång- och cykelvägen mellan Salsjöbaden och parkeringen och kring kioskverksamheten i norr. Gång- och cykelvägar passerar området i nordväst, mellan Saltsjöbaden och parkeringen, och i sydost (Badpromenaden). Dessa leder vidare in mot Ystad och ut i Sandskogen. Mellan fotbollsplanerna och tennisbanorna finns en gångstig (Vindarnas väg) Teknisk försörjning Försörjning av energi, tele samt vatten och avlopp sker genom anslutning till befintliga nät. Uppvärmning sker med fjärrvärme. Sophantering sköts av Ystads kommun. Gång- och cykelväg mellan parkeringen och Saltsjöbaden 4
Geoteknik Geotekniska undersökningar har utförts i samband med tillbyggnad av Saltsjöbaden 1996 (kongresshall i öster) samt 2003 och 2007 (spa-anläggning i norr). Undersökningarna visade att marken under ett 0.5-1 meter tjockt matjordslager huvudsakligen består av sand. I några borrpunkter fanns tunnare skikt av torv. Översiktsplan Enligt Översiktsplan 2005 för Ystad är området avsett för fritidsbebyggelse samt rekreationsområde och större fritidsanläggningar. Detaljplaner, områdesbestämmelser För Saltsjöbaden gäller detaljplan Ystad 254 och Ystad 281, laga kraft 2004-06-17 respektive 2010-07-13. Enligt dessa är planområdet avsett för hotell- och konferensanläggning. Genomförandetiden för båda planerna slutar 2018-12-31. För området med tennisbanor och badhytter gäller detaljplan Ystad 154, laga kraft 1987-02-27, enligt vilken området är avsett för idrottsändamål och badhytter. Kiosken/serveringen (Kom i luckan) norr om Saltsjöbaden omfattas av områdesbestämmelser (Ystad 222, laga kraft 1999-07-15) som anger att området är avsett för kioskverksamhet. Program, inventeringar m.m. Handlingsplan för förvaltning och skydd av kusten (tillägg till översiktsplan 2005) Enligt Handlingsplan för förvaltning och skydd av kusten har havet och stranden i anslutning till planområdet (Sandskogen väster) pekats ut som ett riskområde för erosion och ett flertal skyddsåtgärder har genomförts, bl.a. släntskydd och hövder (bryggor). Vid höjda havsnivåer eller fortsatt erosion finns risk att de klitter som skyddar bakomliggande landområden förstörs och att området översvämmas. Om området planeras användas på samma sätt i framtiden som idag är det enligt handlingsplanen nödvändigt att uföra långsiktiga kustskyddande åtgärder. I handlingsplanen föreslås lägsta grundläggningsnivåer för nybyggnation, för att undvika att byggnation sker i områden med erosionseller översvämningsrisk. På nivåer mellan 2 och 5 meter över havet bör åtgärder för skydd mot bl.a. erosion och översvämning redovisas. Värdefull kulturmiljö Sandskogen är av länsstyrelsen utpekad som ett viktigt fritidsområde. I mitten av 1800-talet planterades tall mot sandflykten. Dessa områden blev sedan attraktiva fritidsområden. Den första paviljongen placerades i Sandskogen 1878 men den dominerande utbyggnaden skedde vid sekelskiftet 1900. Även området kring Saltsjöbaden är en viktig fritidsmiljö. Riksintressen och förordningar Riksintresse för kustområdet (miljöbalken 4 kap.) Planområdet är beläget inom område som enligt 4 kap. 1 miljöbalken är av riksintresse med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i området. Exploateringsföretag och andra ingrepp får komma till stånd endast om det inte möter något hinder enligt 2-8 i 4 kap. och det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden. Enligt 4 får fritidsbebyggelse komma till stånd endast i form av kompletteringar till befintlig bebyggelse. Bestämmelserna i 4 kap. utgör inget hinder för utvecklingen av befintliga tätorter. 5
Strandskyddsområde (miljöbalken 7 kap. 13 ) Planområdet gränsar till strandskyddsområde - havet och stranden i sydost. Stranden sydost om planområdet Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormer för utomhusluft enligt 5 kap. miljöbalken gäller för kvävedioxid och kväveoxider, svaveldioxid, kolmonoxid, bly, bensen, partiklar (PM 10) och ozon samt för yt- och grundvattenförekomster. Miljökvalitetsnormerna anger de föroreningsnivåer eller störningsnivåer som människor kan utsättas för utan fara för olägenheter av betydelse eller som miljön eller naturen kan belastas med utan fara för påtagliga olägenheter. Hälsa och säkerhet Markradon Ystad ligger inom område där det enligt Översiktsplan 2005 för Ystad inte finns några problem med höga markradonhalter. Luftföroreningar Under åren 1991 2002 mättes halterna av svaveldioxid, kvävedioxid och ozon i Ystad. Mätvärdena låg då lägre än miljökvalitetsnormerna, bortsett från ozon som vid ett tillfälle uppmätte 160 μg/m³, vilket överskrider gränsvärdet. Under 2006 har nya mätningar i Ystad påbörjats. Mätningar görs av svaveldioxid, kvävedioxid och partiklar (PM10). Hittills visar mätningarna att halterna av svaveldioxid och kvävedioxid ligger under miljökvalitetsnormen. Halterna av partiklar (PM10) har vid några tillfällen varit för höga. Buller De samlade krav på ljudmiljön som ställs när det gäller vanliga bostäder har enligt Boverkets allmänna råd 2008:1 - Buller i planeringen inte tillämpats för hotell och pensionat. Motivet är att det är ett boende där människor vistas kortare tid. Natur- och kulturmiljö Naturmiljö och biologisk mångfald Planområdet ligger i utkanten av Ystads sandskog och har en naturlig koppling till denna via de gång- och cykelvägar som passerar området samt den vegetation som omger anläggningarna inom området. Kring området i nordvästra delen där Kom i luckan ligger växer bl.a. björk, bok, ek och lönn. Intill befintlig kioskbyggnad växer två tallar. Längs gång- och cykelvägen mellan Saltsjöbaden och parkeringen växer tall, lind, al, björk m.m. i en ca 12 meter bred gräsyta. Utmed Badpromenadens nordvästra sida står en rad med lind och oxel. Bokdunge i sydväst I den sydvästra, obebyggda delen av Saltsjöbadens tomt står en del stora träd och där finns också en bokdunge. 6
Området kring tennisbanor och badhytter är bevuxet med mestadels tall och björk. Historik Saltsjöbaden Hotell Saltsjöbaden etablerades 1897, då en ståtlig träbyggnad uppfördes, ritad av Ystads förste stadsarkitekt Peter Boisen. Boisen ritade också det långa träannex som uppfördes sydväst om huvudbyggnaden två år senare. Till den ursprungliga anläggningen hörde också ett varmbadhus, som uppfördes längs stranden ytterligare åt sydväst. 1913 brann huvudbyggnaden ner. Den ersattes först med en provisorisk paviljong och 1927 med nuvarande huvudbyggnad, det s.k. Änglahuset, ritat av arkitekt Axel Ewe. Två år senare invigdes stenannexet, det s.k. Krookska huset, även detta ritat av Ewe. 1960 brann träannexet ner och två år senare invigdes det s.k. tvärhuset, ritat av förre stadsarkitekten Rune Welin. 1985 uppfördes receptions- och konferensbyggnaden samt de glasgångar som förbinder de olika byggnaderna. En utomhusbassäng anlades mellan byggnaderna. Förre stadsarkitekten Claes B Persson ritade dessa byggnader och ansvarade också för kongresshallen som uppfördes 1997. Spa-avdelningen byggdes 2005 och ritades av arkitekt Ulf Pålsson. Trafik Saltsjöbadsvägen passerar området i nordväst. Den ansluter till Dragongatan/E65 i väster och Österleden/väg 9 i norr. Kollektivtrafik Järnvägsstationen i Ystad ligger ca 1.5 km väster om planområdet. Fyra regionbusslinjer trafikerar Österleden/väg 9 med hållplats vid Saltsjöbadsvägen, dit det är ca 500 meter. Linje 570 går hela året och linjerna 304 och 392 går skoldagar. Linje 322 går på sommaren och stannar då även vid Saltsjöbaden. Samtliga busslinjer har hållplats vid järnvägsstationen. BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖ- BEDÖMNING När en detaljplan upprättas ska kommunen göra en bedömning av behovet att göra en miljöbedömning. Enligt 5 kap. 18 plan- och bygglagen ska bestämmelserna i 6 kap. 11-18 och 22 miljöbalken tillämpas, om planen kan antas medföra en sådan miljöpåverkan som avses i 6 kap. 11 miljöbalken. Enligt miljöbalken 6 kap. 11 ska en miljöbedömning av planen göras om genomförandet av planen kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Påverkan Området är ianpråktaget för bebyggelse, kommunikationsytor, idrott m.m. Föreslagna förändringar görs i anslutning till befintliga anläggningar. En utbyggnad medför en ökning av trafikmängden. En del träd kommer att försvinna vid utbyggnad av Salsjöbaden och vid anläggande av ytterligare tennisbanor och läktare. Arkeologi Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Behovsbedömning Ett genomförande av detaljplanen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan enligt 5 kap. 18 plan- och bygglagen och 6 kap. 11 miljöbalken. En miljöbedömning behöver därför inte göras. 7
Behovsbedömningen grundas på följande: Området är planlagt för befintlig användning med byggrätt för bl.a. utbyggnad av hotellet. Planområdet ligger inom område för högexploaterad kust enligt 4 kap 4 miljöbalken. Planområdet är ianspråktaget för bebyggelse, kommunikationsytor, idrott m.m. Förelsagen förändring påverkar inte riksintresset. Risken för olägenheter bedöms som liten. Genomförande av planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. KONSEKVENSER Planen kan dock medföra viss påverkan på omgivningen och den berörs även av förhållanden i omgivningen samt riksintressen m.m., vilkt redovisas i följande avsnitt. Riksintressen och förordningar Riksintresse för kustområdet (miljöbalken 4 kap.) Planområdet ligger inom område för högexploaterad kust enligt 4 kap. miljöbalken. Bestämmelserna i 4 kap. utgör inget hinder för utvecklingen av befintliga tätorter. Planområdet är ianspråktaget för bebyggelse, kommunikationsytor, idrott m.m. Riksintresset påverkas inte av föreslagna förändringar, som görs i anslutning till befintliga anläggningar inom planlagt område. Strandskyddsområde (miljöbalken 7 kap. 13 ) Planområdet gränsar till strandskyddsområde - havet och stranden i sydost. Närhet till havet är en tillgång för bl.a. hotellets gäster men en ökning av antalet besökare på stranden kan också innebära en risk för ökat slitage. Miljökvalitetsnormer Planerad bebyggelse bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Hälsa och säkerhet Markradon Radonmätning bör göras i samband med byggnation eftersom radonhalter kan variera kraftigt. Grundläggning ska utföras radonskyddande inom normalradonintervallet och radonsäkert inom högradonintervallet. Risker Verksamheterna inom planområdet är inte av den karaktären att de bedöms innebära några risker för omgivningen. Även risken för olägenheter från omgivningen bedöms som liten. Planområdet omges i nordväst och nordost av Ystads sandskog med fritidshusbebyggelse. I sydost ligger havet och i sydväst idrottsplatsen. Trafik Planområdet ligger intill Saltsjöbadsvägen. Trafikmängden varierar under året. Föreslagen utbyggnad bedöms ge ett tillskott av antalet fordon. Eventuell påverkan på omgivande vägnät ur buller- och kapacitetssynpunkt ska utredas i det fortsatta planarbetet. Natur- och kulturmiljö Naturmiljö och bilogisk mångfald En del träd kommer att försvinna vid utbyggnad av Saltsjöbaden och vid anläggande av ytterligare tennisbanor, läktare och uppförande av övernattningsstugor. Mark som i gällande detaljplan är parkmark tas i anspråk vid anläggande av ny tennisbana och uppförande av uthyrningsstugor i söder. Området är dock tänkt att vara öppet och tillgängligt för allmänheten. 8
För att kunna bygga ut kioskverksamheten i nordvästra delen av planområdet till servering behöver mark som är naturmark enligt områdesbestämmelserna tas i anspråk. Detta område utnyttjas redan som uteservering under den tid som Kom i luckan har öppet. Kulturmiljö En allför kompakt tillbyggnad av Saltsjöbaden kan innebära att den varitation som finns idag med bl.a. olika byggnadshöjder slätas ut. Det är viktigt att olika tidsåldrar även i fortsättningen går att avläsa i arkitekturen. TIDPLAN Samråd kring planprogrammet avses genomföras under maj-juni 2011 och detaljplanen beräknas antas under vintern 2011-12. Byggstart kan ske tidigast 2012. MEDVERKANDE I programarbetet har från Plan o Bygg planarkitekt Eva Nygren, planchef Anna Möller och karttekniker Ewa Engström medverkat. Arkeologi Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Påträffas fornlämningar i samband med markarbeten ska dessa, i enlighet med 2 kap. 10 kulturminneslagen, omedelbart avbrytas och länsstyrelsen underrättas. Havsnivåhöjning, översvämning, erosion Planområdet ligger på mellan 2 och 3 meters höjd över havet. Enligt Handlingsplan för förvaltning och skydd av kusten bör åtgärder för skydd mot bl.a. erosion och översvämning redovisas vid nybyggnation på nivåer mellan 2 och 5 meter över havet. Eventuellt behov av åtgärder för skydd mot bl.a. erosion och översvämning, utöver de åtgärder som vidtagits och planeras framöver, ska utredas i det fortsatta planarbetet. 9
10