Beskrivning och värdering avseende fastigheten Tjärnebacka 1:2 Arvika kommun Uppdragsgivarens dnr: Uppdragstagarens uppdragsnr: 412921
Tjärnebacka 1:2 2018-07-11 Sida 1 av 8 Arvika kommun SAMMANFATTNING Värderingsobjektet Arvika Tjärnebacka 1:2 utgörs av en obebyggd lantbruksenhet (typkod 110). Fastigheten består av ett skifte och enligt mätningar digitalt omfattar den totalt ca 19,7 ha. Av totalarealen beräknas ca 19 ha utgöras av produktiv skogsmark. Dessutom utgörs ca 0,3 ha av skogsimpediment och 0,7 ha av övrig mark. Den produktiva skogsmarken består till 8 % av skoglig kalmark (Kskog), 55 % av ungskog (R-skog), 23 % av gallringsskog (G-skog) och ca 10 % av slutavverkningsbar (S1 och S2) skog. Områdets medelbonitet uppskattas till 6,3 m 3 sk/ha och år och virkesförrådet till ca 966 m 3 sk, motsvarande ca 51 m 3 sk/ha. Trädslagsfördelningen består av 44 % tall, 48 % gran, 8 % löv. Marknadsvärdet för Arvika Tjärnebacka 1:2 bedöms, i juli 2018, till 530 000 kronor. UPPDRAG Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, 791 29 Falun. Syfte Värderingsobjekt Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Tjärnebacka 1:2 i Arvika kommun. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 9 juli 2018. Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedömningen. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 6).
Tjärnebacka 1:2 2018-07-11 Sida 2 av 8 Arvika kommun Underlag - Besiktning av värderingsobjektet 3/7 av undertecknad - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) - Taxeringsuppgifter - Marknadsinformation - Kartmaterial - Muntlig information BESKRIVNING Lagfaren Privatperson. Fastighetstyp Enligt taxeringsuppgifterna obebyggd lantbruksenhet, typkod 110. Läge Värderingsobjektet är beläget i Glava socken, Arvika kommun. Koordinater SWEREF 99 TM: N 6601071, E 359033 WGS84: N 59 31'27.2", E 12 30'28.8" Planer, bestämmelser Jakt Rättigheter Objektet omfattas inte av några planer. Värderingsobjektet ingår i Glava ÄSO. Objektet belastas av en ledningsrätt gällande starkström. Se bilaga 5. Servitut, samfälligheter Arvika Bråne GA:1: Arvika Tjärnebacka S:1 Arvika Tjärnebacka S:2 Arvika Tjärnebacka S:3 Arvika Tjärnebacka S:4 Arvika Tjärnebacka S:5 Arvika Tjärnebacka S:6 Arvika Tjärnebacka S:7 Väg Diken Lertag Grustag Båtplats (vid Hönackatjärn) Väg Lertramp Väg Inteckningar, m.m. Förvärvstillstånd Areal En inteckning om 250 000 kr. Värderingsobjektet ligger i Glava socken, Arvika kommun. Denna församling räknas som glesbygdsområde, varför en privatperson behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. Grafisk mätning via fastighetskarta ger vid handen att fastighetens totalaareal inklusive skogsmark och övrig mark är ca 19,7 hektar.
Tjärnebacka 1:2 2018-07-11 Sida 3 av 8 Arvika kommun Naturreservat Föreskrifter Ägoslag Ca 4 ha av värderingsobjektet berörs av Glaskogens naturreservat. Området som berörs ligger på båda sidor om vägen mellan Knållsviken och Rundnäset ner mot Stora Gla. Se även bifogad karta. Det är förbjudet att bl.a. anlägga väg, dra ledning, bedriva täkt. Det är även förbjudet att avverka och plantera skog inom ett avstånd av 50 m från strandlinjen på Stora Gla. I övrigt råder enligt uppgift inga restriktioner från skogsbruk. Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: PRODUKTIV SKOGSMARK IMPEDIMENT ÖVRIGT SUMMA 19,0 ha 0,3 ha 0,4 ha 19,7 ha Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde taxeringsåret 2017 fördelar sig enligt följande. SKOGSMARK 875 000 SEK 16 ha SKOGSIMPEDIMENT 4 000 SEK 2 ha SKOGSMARK MED AVV.RESTRIKTION 19 000 SEK 4 ha SUMMA 898 000 SEK 22 ha Besiktning Areal Skogstillstånd BESKRIVNING AV SKOGSMARK Skogen har inventerats i fält genom subjektiv inventering med hjälp av relaskop och stöd av ortofoto. Enligt arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 19,9 hektar produktiv skogsmark. Värderingsobjektet domineras av gran, men det finns även tall samt ett mycket litet inslag av löv. Den produktiva skogsmarksarealen domineras av ungskog. Skogen som sådan är emellanåt mycket luckig och exempelvis avdelning 7 får anses som en misslyckad föryngring där åtgärder krävs. En hel del örnbräken har fått breda ut sig och täcker stora arealer. Vissa betesskador kunde urskiljas i ungskog. Kvaliteten på skogen bedöms vara för området normal. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning framgår av bilagorna om skogstillstånd och avdelningsbeskrivning (bilaga 2).
Tjärnebacka 1:2 2018-07-11 Sida 4 av 8 Arvika kommun Nyckeltal Åldersklass MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL TRÄDSLAGSFÖRDELNING 6,3 m 3 sk/ha, år 2,7 m 3 sk/ha, år 51 m 3 sk/ha 966 m 3 sk 19,0 ha Tall: 44 % Gran: 48 % Löv: 8 %
Tjärnebacka 1:2 2018-07-11 Sida 5 av 8 Arvika kommun VÄRDERING Metodtillämpning Syfte Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Skogsmark och jakt Värderingsmetoder Beståndsmetoden Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts- och kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Skogsmarken på värderingsobjektet består till huvuddelen av yngre skog upp till ca 25 år. Enligt uppskattningar är ca 450 m 3 sk slutavverkningsbar skog under en period av 10 år. Medeltransportavståndet totalt ligger på ca 720 m. Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid sedan beräknats vilket realt avkastningskrav som köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,4 och 2,8 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår. Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt.
Tjärnebacka 1:2 2018-07-11 Sida 6 av 8 Arvika kommun Värdekalkylen grundas på ett uttag år 0 om 461 m 3 sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Prislista Skogsvårdslagens ransoneringsregel (11 SVL, 1979:429) Gällande virkesprislistor för timmer och massaved från Mellanskog har använts i samband med värdeberäkning. Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 SVL, 1979:429) in (3 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. Jaktvärde Avkastningsvärde Ortsprismetoden Avvägning mellan de båda metoderna Jaktens värde har satts utifrån en uppskattad arrendenivå om ca 50 kr/ha i detta område. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 1250 kr/ha för all framtid. För värderingsobjektets skogsmark om totalt ca 20 ha bedöms det totala jaktvärdet till 25 000 kronor för all framtid. Enligt bilaga 3 bedöms värdet enligt avkastningsmetoden till 500 000 kronor inklusive jakt. Det motsvarar ca 26 300 kr/ha för den produktiva skogsmarken. Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömning bör normering av olika slag tillämpas, t ex kr/hektar eller kr/m 3 sk. Bedömning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Värmland mellan 2014-2018. Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Ortsprismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 71 m 3 sk/ha (se bilaga 4). Genomsnittspriset är ca 30 000 kr/ha vilket för värderingsobjektet ger 570 000 kr. I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Avkastningsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om nivån på marknadsvärdet. Här
Tjärnebacka 1:2 2018-07-11 Sida 7 av 8 Arvika kommun har ortsprismaterialet dessutom något högre virkesförråd/ än objektet. Sammantaget bedöms det mest sannolika marknadsvärdet för skogsmarken återfinns närmare avkastningsmetodens värde. Marknadsvärde Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till 530 000 kronor inkl. jaktvärde. Det bedömda marknadsvärdet för skogsmarken motsvarar ca 28 000 kr/ha. MARKNADSANALYS En köpare antas inte bara se till avkastningsvärdet utan också till andra värden på fastigheten som t.ex. jakt- och fiskerätt, samt arronderingsfördelar. Det sistnämnda gäller rågrannar som vill förbättra brukningspotentialen hos sin egen fastighet. Värderingsobjektet har en större andel ungskog och delar med bristfällig slutenhet på skogen. Det är något bristfälligt med vägar, vilket försvårar virkestransport. Vägen som går rakt genom området ger bra drivningsmöjligheter utan alltför långa terrängtransporter. MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Tjärnebacka 1:2, i Arvika kommun, vid värdetidpunkten i juli 2018 till: Femhundratrettiotusen kronor [530 000 kr] FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB 2018-07-11 Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Eddie Runsten Jägmästare
Tjärnebacka 1:2 2018-07-11 Sida 8 av 8 Arvika kommun BILAGOR 1. Allmänna villkor fastighetsvärdering 2. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning 3. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar skogsmark 4. Ortsprismaterial skogsmark 5. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 6. Kartor
Bilaga 1 1(1) ALLMÄNNA VILLKOR
Bilaga 2 1(4) SKOGSTILLSTÅND OCH AVDELNINGSBESKRIVNING
Bilaga 2 2(4)
Bilaga 2 3(4)
Bilaga 2 4(4)
Bilaga 3 1(4) VÄRDEKALKYL
Bilaga 3 2(4)
Bilaga 3 3(4)
Bilaga 3 4(4)
Bilaga 4 1(1) ORTSPRISDIAGRAM
Bilaga 5 1(4) FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER
Bilaga 5 2(4)
Bilaga 5 3(4)
Bilaga 5 4(4)
Bilaga 6 1(6) KARTOR
Bilaga 6 2(6)
Bilaga 6 3(6)
Bilaga 6 4(6)
Bilaga 6 5(6) Gräns för naturreservat
Bilaga 6 6(6)
VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel: 08 696 95 50. Fax 08 24 85 95 Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, 404 30 Göteborg Tel: 031 10 78 50. Fax 031 13 59 80 Malmö Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö Tel: 040 12 60 70. Fax 040 12 62 77 Norrköping Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping Tel: 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel: 0155 778 70. Fax 0155 28 62 41 Umeå Svidjevägen 8, 904 40 Umeå Tel: 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel: 021 66 55 315. Fax 021 66 55 317 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel: 076 114 99 88