Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal, kundkännedom - grundläggande åtgärder och mäklarens agerande. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att uppnå kundkännedom om köparen innan överlåtelseavtalet undertecknades. Även mäklarens skyldighet att föra journal har prövats. Mäklarens medverkan under förmedlingsuppdraget och dennes värdering av fastigheten berörs också i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har uppdragsgivarna och säljarna av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt yttranden och kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet, journalen, dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom och eventuella övriga handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna. Han har även kommit in med kopior av depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, säljarens frågelista, beräkningen av den årliga driftskostnaden, informationen om köparens undersökningsansvar, fastighetsutdraget, fakturan för förmedlings- POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) provision, besiktningsprotokollet, energideklarationen och anteckningarna från förmedlingsuppdraget. Anmälan Anmälarna har huvudsakligen uppgett följande. Informationen från NN till uppdragsgivarna under förmedlingsuppdraget har varit undermålig. Hans medverkan i uppdraget har i stort sett varit obefintlig. Han har bland annat skickat kallelser till möten och sedan inte själv dykt upp. Han har inte heller meddelat sin frånvaro. NN kom inte ens till mötet med säljarna och köparen på tillträdesdagen. Dessutom har han låtit en annan mäklare utföra det uppdrag som NN har haft i uppdrag att utföra. Den andra mäklaren har inte bedrivit sitt arbete endast som mäklarassistent och har fått hela arvodet för uppdraget. NN har utfört en felaktig värdering av fastigheten. Utgångspriset var alldeles för lågt. När uppdragsavtalet tecknades mellan uppdragsgivarna och NN värderade han fastigheten till 5 750 000 kr. Uppdragsgivarna påtalade det låga utgångspriset. Fastigheten såldes för 8 870 000 kr. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. NN har lämnat in anteckningar över förmedlingsuppdraget, en så kallad journal. Detta dokument består bland annat av korta rubriker för respektive åtgärd, datumet för åtgärden, signaturer av den mäklare som har utfört åtgärden samt plats för anteckningar vid varje rubrik. Det har antingen varit NN eller hans kollega som har gjort dessa signaturer. Anteckningar om specifika åtgärder har gjorts vid ett fåtal av rubrikerna. Journalen saknar information om när och på vilket sätt mäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen, tillhandahållit en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning,
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) verkat för att köparen före köpet undersöker eller låter undersöka fastigheten, skriftligen upplyst köparen om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten, informerat köparen om vem som har rätt att förfoga över fastigheten, dvs. säljarens namn, erbjudit köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna, kommit överens med parterna om hur kontraktskrivningen ska genomföras samt upprättat och gått igenom köpehandlingarna med säljarna respektive köparen, verkat för att parterna träffar överenskommelser i de frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen och hjälpt dem att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, överlämnat spekulantlistan till uppdragsgivarna, framfört de lämnade anbuden till uppdragsgivarna och överlämnat anbudsförteckningen och journalen till parterna. Det saknas även uppgifter om att NN inte närvarade vid tillträdet samt när uppdragsavtalet upphörde. Journalen saknar datum för när mäklaren har uppnått kundkännedom om köparen, köpekontraktet har skrivits under av parterna, likvidavräkningen har upprättats, handpenningen har mottagits och handpenningen har överlämnats till säljarna. Registreringsbeviset avseende köparen är daterat den 12 juli 2004. Överlåtelseavtalet är daterat den 29 maj 2012. Fastighetsmäklarens yttrande NN har huvudsakligen uppgett följande. Han känner inte igen den bild av förmedlingsuppdraget som har framförts av uppdragsgivarna. Han har under förmedlingsuppdraget informerat uppdragsgivarna fortlöpande om utvecklingen. Under den mest intensiva perioden har han varit i kontakt med dem mer än en gång per dag. Hans kollega har arbetat med honom under hela förmedlingsuppdraget. Han
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) själv har alltid varit delaktig och har hela tiden haft huvudansvaret för förmedlingsuppdraget. Han själv och kollegan har varit med vid visningar av fastigheten och vid undertecknandet av köpekontraktet. Han kan inte minnas några möten som han ska ha kallat till och sedan inte själv ha närvarat vid. Han fick dock förhinder vid tillträdet. För att slippa boka en ny tid med parterna beslutade de att hans kollega skulle delta. Allt var noga förberett och han hade allt under kontroll. När flera mäklare arbetar med en försäljning har de en överenskommelse på arbetsplatsen om att dela på provisionen. Detta har gjorts även i det här fallet. Fastighetens läge för bostadsändamål var mycket dåligt. Fastigheten ligger vid en fyrvägskorsning nära ett område för handel, kontor och industri. Prisstatistiken visade att fastigheter i de tre närmaste villaområdena såldes för cirka 3-4 miljoner kronor. Han diskuterade frågan om värderingen med flera kollegor. De konstaterade att fastigheten var väldigt svår att värdera, men kom fram till att dess värde antagligen skulle öka om kommunen godkände ett utökat användningsområde för fastigheten. Förmedlingsuppdraget avsåg alltså en mycket speciell fastighet. Det krävdes en del utredning, bland annat i samråd med kommunen, för att få klart om fastigheten var lämplig som bostadsfastighet och om det fanns möjlighet att utöka användningsområdet för fastigheten till kontor och handel. Han har själv drivit denna fråga för att öka målgruppen av spekulanter och skapa bra förutsättningar för försäljningen. Han kom överens med uppdragsgivarna om att begära till 5 750 000 kr för fastigheten. Han drev en kraftfull marknadsföring med bland annat direktutskick till företag i staden. När budgivningen var avslutad meddelade uppdragsgivarna att de inte ville sälja fastigheten för ett lägre pris än 8 870 000 kr, vilket var nästan en miljon kronor över det högsta bud som hade lämnats. Den vinnande budgivaren var mycket intresserad av fastigheten och gick med på detta. I fråga om journalen har han anfört följande. Han besökte uppdragsgivarna både under år 2010 och år 2011 för att tala om försäljningen av deras fastighet. Han var vid det aktuella tillfället en av två delägare i mäklarföretaget och hans arbete bestod främst av att driva företaget framåt. Han tecknade ett
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) uppdragsavtal med uppdragsgivarna efter att den nya fastighetsmäklarlagen, med krav på att föra journal, hade trätt i kraft. Då hade han dock haft kontakt med uppdragsgivarna under flera år och hade påbörjat förberedelserna inför försäljningen innan den nya fastighetsmäklarlagen började gälla. Detta kan vara en anledning till att han inte har fört en korrekt journal. I fråga om kundkännedom har han anfört följande. Han har inte sett att registreringsbeviset avseende köparen, ett företag, var för gammalt. Detta kan ha haft att göra med att han under förmedlingsuppdraget hade kontakt med köparens bank flera gånger. Han fick genom banken information om personerna som drev företaget och om företagets verksamhet samt dess betalningsförmåga. Han fick besked från banken om att företaget existerade och att det var kreditvärdigt. Han bad köparen om ett registreringsbevis och fick det. Han kontrollerade firman och firmateckningen, men kontrollerade inte registreringsbevisets ålder. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Anmälan NN har bemött anmälarnas kritik. Det finns inte grund för någon disciplinär påföljd i dessa avseenden. Journal Enligt 20 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att de som har ett intresse av att veta vilka åtgärder som mäklaren har vidtagit ska kunna få dokumentation över uppdraget. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar bland annat uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, till exempel utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderättsoch inskrivningsförhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning. Skälen till att mäklaren ska föra journal är att journalen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. Sammantaget har ett flertal brister uppmärksammats i den journal som NN har upprättat. Journalen ger en knapphändig information om de åtgärder som har utförts och vissa saknar datering. Journalen saknar även vissa uppgifter helt. NN har själv vidgått att han inte har fört en korrekt journal. Detta kan enligt honom ha haft att göra med dels hans roll på mäklarbyrån där han arbetade, dels att han hade träffat uppdragsgivarna innan den nya fastighetsmäklarlagen trädde i kraft och då hade påbörjat förberedelser inför en försäljning. Dessa omständigheter påverkar inte mäklarens skyldighet att se till att utformningen av journalen och uppgifterna i denna är korrekta. Förseelsen ger grund för en erinran. Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna, om än något annorlunda formulerade.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Om kunden är en juridisk person ska fastighetsmäklaren enligt 6 penningtvättsföreskrifterna kontrollera dess registreringsbevis. Registreringsbeviset får inte vara äldre än tre månader vid kontrollen. Identiteten hos den juridiska personens företrädare ska kontrolleras i enlighet med 5 penningtvättsföreskrifterna. Detta innebär att fastighetsmäklaren ska kontrollera kundens identitet genom dennes körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitets handling som har utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt. Av 17 penningtvättsföreskrifterna följer även att mäklaren ska dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. Kontrollen har utförts med hjälp av ett registreringsbevis som var åtta år gammalt när köparen och säljarna skrev under överlåtelseavtalet. NN har alltså medverkat till en transaktion utan att först ha uppnått kundkännedom om köparen. Förseelsen är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har medverkat till en transaktion utan att först ha uppnått kundkännedom om köparen. I denna påföljd ingår en erinran för att han har upprättat en bristfällig journal.