Castellum är ett av det absolut största fastighetsbolagen som är börsnoterade på Largecap marknaden och med ett uppskattat av deras tillgångar i form av fastigheter på 38 miljarder är det inte konstigt att detta bolag blivit ett attraktivt portföljval. inriktning på bästa möjliga resultatoch värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Produkter, segment samt geografisk spridning Bakgrund och verksamhet Castellum bildades 1993 med syftet att förvalta de svenska fastigheter som statliga Securum förvärvat i samband med realisation av panter med krediter som övertagits från Nordbanken. Genom affärer med Kungsleden 1996, som även de var statligt ägda, kunde Castellum lämna icke prioriterade orter och byta fastigheter med låg utvecklingspotential mot fastigheter på prioriterade orter med god utvecklingspotential. På så sätt förvärvades ett stort bestånd av främst kommersiella fastigheter i Stockholms närförorter och Mälardalen. Castellum lämnade cirka 375 fastigheter med ett bokfört värde om 2 137 Mkr och erhöll cirka 50 fastigheter med ett bokfört värde om 832 Mkr. Verksamhetsområdet reducerades från 123 till 41 kommuner och antalet lokala dotterbolag minskade från elva till sex. Det är dessa sex dotterbolag Castellum består av än idag. Fastighets AB Brostaden i Stockholm. Aspholmen Fastigheter AB i Örebro. Eklandia Fastighets AB i Göteborg. Harry Sjögren AB i Mölndal. Fastighets AB Corallen i Värnamo. Fastighets AB Briggen i Malmö. Castellum AB noterades på Stockholms Fondbörs O-lista den 23 maj 1997. Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med Castellum är i dagsläget operativa på nästan enbart på den svenska bostadsmarknaden, förutom i Köpenhamn, och diversifierar sig mellan fem olika, egenidentifier ade, tillväxtregio ner : Göteborg, Öresund, Mälardalen, Stockholm och Östra Götaland. Arean uppskattas grovt täcka cirka en fjärde del av Sveriges yta. Inom dessa områden har Castellum sex olika dotterbolag som var och en specialiserat sig på den lokala fastighetsmarknaden. Orsaken bakom denna geografiska placering beskriver företaget själv som ett medvetet val med intentionen om att uppnå en god riskspridning i kontraktportföljen. Castellums
produktportfölj består enbart av kommersiella fastigheter i form av företagshus, produktionscentrum, lokaler, butiker etc., vilka erbjuds till uthyrning på en standardiserad tidintervall mellan 3-5 år. I totalt har företaget, spritt över dess dotterbolag, fastigheter med ett värde till 38 miljarder SEK. Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi, År 2013 har varit ett givande år för Castellum något som tydligt reflekteras på företagets nyckeltal. I totalt har företaget lyckats öka sina hyresintäkter med 176 miljoner kronor från förgående år (2012) samt att förvaltningsresultat ökat med 91 miljoner kronor. Vi kan även notera att majoriteten av de fastighetsrelaterade nyckeltalen ökat från 2012. lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Koncernen har ca 4 700 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2 % av Castellums totala hyresintäkter Året som gått Fastighetsrelaterade nyckeltal 2013 2012 Hyresvärde, kr/kvm 1036 1015 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 307 298 Driftöverskott, kr/kvm 608 601 Fastighetsvärde, kr/kvm 10285 9916 Antal fastigheter 626 635 Uthyriningsbar yta, tkvm 3623 3621 Företaget lyckades upprätthålla sina målsättningar för: ränteteckningsgraden, belåningsgraden samtidigt som räntabiliteten på både eget och totalt ökat från förgående år. Utmärkande för året var nettoinvesteringarna som uppgick till drygt 1 miljard kr och företagets uttalande om denna expansion är att målet nu är att uppnå 2 miljarder kr årligen, varav hälften avser nya projekt och resterande femtio procent, förvärv. Anmärkningsvärt är utveckling av kapitalets räntabilitet, som vi finner att under åren 2008 och 2009 ligga mycket lågt. Detta förklaras av att det skedde stora värdeförändringar på företagets fastigheter med cirka - 1 000 000 000 per år. 2010 ökade värdet på Castellums fastigheter med ett ungefärligt motsvarande belopp. År 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Soliditet 34% 33% 33% 35% 33% 34% Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% Rörelsemarginal 63% 63% 62.8% 62.01% 63.93% 62.82% Omsättningstillväxt 5.73% 5.279% 5.8% 2.41% 7.719% 10.71%
Största utmaningen för Castellum under 2013 har varit den svenska ekonomi som hämmat företagets tillväxt potential. Makroanalys och råvaror Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1 %. I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart. Inflationen är dock oväntat låg och inflationstrycket framöver bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Marknadsanalys och största konkurrenterna Både Fastighetsmarknaden och hyresmarknaden är direkt korrelerade med ekonomisk tillväxt detta gäller oavsett om det är regionalt eller globalt och för ett företag som Castellum som fokuserat sitt operativa utrymme till uthyrning åt näringsidkare har själva valt att centralisera makrovariabler som inflyttning av yngre arbetskraft, infrastruktur satsningar och nyföretagande. Dessa variabler har sedan blivit identifierade i tillväxtregioner. Tillgången till krediter bedöms som god både på kredit och kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år. Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013. Den svenska ekonomin utvecklades, under det tredje kvartalet av 2013, med en tillväxttakt på 0,3 % vilket är oroande med tanke på konjunkturinstitutets prognostiserade 0,8 %. 2012 uppgick BNP utvecklingen till 3 550 miljarder kronor mer än 2011 Centralt för ett företag som Castellum är att beakta korrelationen mellan fastighetsmarknaden och hyresmarknaden vilka, givet, är bundna till varandra. Under ekonomisk tillväxt uppskattas efterfrågan på lokaler att, normalt, öka. Marknadens respons till denna ökade efterfråga är en matchande ökning av marknadshyran i bemärkelsen att den motsvarar den marginella betalningsviljan. 2012 låg efterfrågan på lokaler på en bra nivå och eftersom Castellums
standardiserade hyresavtal ligger mellan tidsintervallet på 3-5 år med en uppsägningstid på 9 månader kan man även förvänta sig att denna efterfråga är bunden långsiktigt. På kort sikt är alltså förändringar i marknadshyran ganska oelastiska i förhållande till Castellums hyresintäkter. 2012 uppgick transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden till 111 miljarder kronor vilket under detta år var den högsta årsomsättningen för marknaden sedan 2008. Aktien Datan för aktiens påvisar en positiv utveckling gällande nyckeltal som VPA, P/E, P/B och utdelning per aktie. Beta värdet för aktien ligger i dagsläget på ett stadigt 0,62 med en kursnivå på 104,60 SEK. Den historiska utvecklingen för nycketalen relaterade till aktien visar att företaget producerat ett god och stabil och disciplinerad tillväxtresa. År 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Räntabilitet på eget kapital 13% 12,18% 6,35% 17,72% 1,65% - 6,60% Räntabilitet på totalt kapital 4,49% 4,01% 2,08% 6,15% 0,54% - 2,25% Skuldränta 3,7% 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% Den svenska fastighetsmarknaden har blivit mycket uppmärksammad i media på grund av fastighetsbubblan som tagit form på den svenska bostadsmarknaden. Castellum, som arbetar på den kommersiella fastighetsmarkanden är dock inte skyddade mot denna oro men inte heller lika direktpåverkade. De viktiga Blå: Castellum Röd: Index OMX30 År 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Vinst per aktie (SEK) 8,17 7,61 7,09 6,93 6,62 P/E 10,76 9.49 19.08 6.27 59.64-15,4 P/B 1,37 1,16 1,21 1,11 0,99 1,02 Direktavkastning 4,30% 3.35 % 2.66 % 2.82 % 3.03 % 3.67 % Beta 0,62 är att de svenska bankerna är i dagsläget väldigt viktade mot den svenska fastighetsmarknaden. Detta innebär att när denna bubbla spricker kommer effekterna spridas över hela fastighetsmarkanden. Castellum som många andra fastighetsföretag låser dock sina kontrakt på en tidsintervall av 5 år. Detta innebär att företag erhåller, ungefärligen, ett kassaflöde skyddat från inflation. Alla finansiella mål, som vi tidigare dikuterat, har uppnåtts. Företaget beräknas i dagsläget ha ett långsiktigt substansvärde på 107 kr/aktie och vid årsskiftet utgjorde aktien 92 % av detta värde. Vi kan även notera att företags totalt avkastning legat på en genomsnittlig nivå på cirka 13 % över de senaste 10 åren.
Ägare och insideraktivitet I mars 2013 tog Henrik Saxborn över som VD i Castellum efter Håkan Hellström. Fem största ägarna Magdalena Szombatfalvy Lannebo Fonder László Szombatfalvy Global Challenges Foundation Länsförsäkringar Fonder Kapital och röster 3% 2% 1.50% 1.50% 1.40% variabler som: investeringsplaner, likviditet, konsolideringsbehov m.m. Kassaflödet som består av förvaltningsresultatet skall, per aktie, generera en årlig tillväxt på minimum 10 %. Nettoinvesteringar skall utföras om minst 5 % av fastighetsvärdet per år. Håkan Hellstöm hade suttit på den posten sen 2006 men började redan 1994 som ekonomidirektör inom företaget. Henrik Saxborn har under de senaste sju åren varit vice VD för Castellum och han äger 26 300 aktier i koncernen. Styrelsen har åtta medlemar varav tre är kvinnor och fem män. När det gäller styrelsens innehav har sju av de åtta mellan 1000-5100 aktier var, medan en sticker ut med ett innehav på 40 000 aktier. De senaste fem åren har insynshandeln mest bestått av små köp, det finns inte en enda försäljning under den perioden. Framtidsstrategi Castellums finansiella framtidsstrategi centraliserar målet att uppnå en låg finansiell risk i balansräkningen med en kapitalstruktur bestående av en belåningsgrads som långsiktigt inte får överstiga den satta finansiella ribban på 55 % av företagets totala kapital samt en räntetäckningsgrad på minst 200 %. Utdelningsmålet har fastställts till 50 % av förvaltningsresultatet (före skatt) givet att reservation tas till nödvändiga
Den utvecklade strategin som Castellum kommer förhålla sig till i syfte att uppnå dessa identifierade mål förklaras av två nyckelbegrepp: Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner och kundfokus genom lokala organisationer. Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner har tidigare blivit diskuterat och kortfattat kan detta utvecklas att Castellum identifierat totalt 15 stycken tillväxtorter spridda över fem regioner. Inom dessa operar företaget dotterbolag vilket förklarar kundfokuset genom lokala organisationer. Dotterbolagen decentraliserar företaget och till småskaliga organisationer. Kopplat till detta ligger målet att transparant inge ett intryck av kundfokus med långsiktiga relationer. Dessa kundrelationer skall mätas och utvärderas kontinuerligt. Företagets riskexponering skall bibehållas genom den regionala diversifieringen, olika typer av lokaler samt ett utvecklande av fastighetsbeståndens förädlande samtidigt som potentialen för framtiden inte får hämmas utan kontinuerliga analyser av delmarknader utföras. Skulle dessa analyser påvisa tecken av ökad kundefterfråga inom ny eller till ombyggnation skall förvärv diskuterats föresatt att investering ger god avkastning. Korta tillägg är att förtaget även arbetar med public relations med fokus på miljöarbete och energibesparing och att företaget har även målet att vara ett av de tre största fastighetsbolagen inom dess operativa regioner. Prognos Baserat på de finansiella förutsättningar som gåtts igenom i denna rapport tror vi att Castellum kommer fortsätta utvecklas positivt. Den årligt ökande direktavkastningen och det faktum att Reporäntan sänktes med årsskiftet till 2014 ser vi som goda tecken på en ökad operativ aktivitet för Castellum. Trots de konjunkturella motsättningarna för företaget har ett förbättrat förvaltningsresultat åstadkommits varje år och behållit hög likviditet och soliditet. Castellums aktie har även legat högre än dess index sedan 2010 och har påvisat en fortsatt positiv trend i början av 2014. Vi sätter ett target på 113 SEK. Rekommendation Köp som ett långsiktigt portfölj val.