VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten GÄVLE UTVALNÄS 7:10 Värderingsinstitutet Norra AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Gävle Utvalnäs 7:10 Adress: Rännavägen 19, 805 95 Gävle Typ: Småhusenhet, industrienhet Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per mars 2018 Uppdragsgivare: Kronofogden Luleå Lagfaren ägare: F-1172-17-21 Besiktning: Tisdag den 27 februari 2018 av Rolf Danö Allmän beskrivning Objektet utgörs av fastigheten Gävle Utvalnäs 7:10, belägen på adressen Rännavägen 19, ca 17 km nordöst om centrala Gävle. Fastigheten omfattar totalt 1 640 m 2 markareal. Markens obebyggda del utgörs huvudsakligen av grusad infart, trädgård och naturmark. Vid besiktningen var marken täckt med snö. Omgivningen består huvudsakligen av småhusbebyggelse, sommarrestaurang och havet. Fastigheten är bebyggd med en bostadsbyggnad med garage uppförda ca 1989, ett rökeri uppfört ca 2003. Huvudbyggnaden är i 1,5 plan utan källare. Planlösning entré via farstukvist till hall, badrum, tvättstuga, groventré, trappa till övervåning, sovrum, vardagsrum med utgång till altan, kök med utgång till garage via pannrum. Övervåning med allrum, två sovrum, badrum, samt balkong mot havet. Byggnaden har god byggnadsteknisk standard och är i gott skick. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde per mars 2018 till 4 200 000 kronor Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 10 %. Jämförelsetal: Kr/m² (ca BOA155 m²+ LOA 119 m²) 15 328 kr marknadsvärde/taxeringsvärde (2015, 2 035 tkr) 2,1 Gävle 2018-03-05 Malin Åhman av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Rolf Danö Fastighetsvärderare Bilaga 1: Foton och kartor Bilaga 2: Utdrag ur fastighetsregister Sida 1 (5)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogden erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta fastighetens marknadsvärde i befintligt skick per mars 2018. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv auktion. 1.2. Besiktning/Underlag Okulärbesiktning av fastigheten har skett tisdagen den 27 februari av Rolf Danö tillsammans med representanter för uppdragsgivaren och fastighetsägaren. Besiktning har skett exteriört och interiört av delar av byggnaden. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Vid besiktningstillfället var marken täckt med snö. Information om fastigheten har erhållits från okulär besiktning på plats samt inhämtats och offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs i huvudsak genom ortsprismetoden grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter. Marknadsvärdet bedöms med ledning av historiska fakta där man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. 1.4. Fastighetsbeskrivning Planbestämmelser För området gäller fastighetsplan gällande Utvalnäs 7:10 m fl: Akt: 2180K-22111, beslutsdatum: 1999-03-17. Detaljplan Fiskrökeri Harkskär Akt 2180K-23350 beslutsdatum: 2003-03-19 Belägenhet Objektet är beläget på adressen Rännavägen 19, ca 17 km nordöst om centrala Gävle. Omgivningen består huvudsakligen av småhusbebyggelse med närhet till sommarrestaurang och havet. Sida 2 (5)
Mark Fastigheten omfattar totalt 1 640 m 2, varav 820 m 2 industrimark. Den obebyggda delen utgörs huvudsakligen av grusad infart, trädgård och naturmark. Marken var vid besiktningstillfället täckt med snö. Byggnad i 1,5 plan utan källare Byggnadsår: ca 1989 till och ombyggd 1994 Grundläggning: Torpargrund Stomme: Trä Fasader: Målad träpanel Yttertak: Betongtegel Fönster 3-glas isolering Värme: Vattenburen radiatorer, el-/vedpanna (märke Albinpannan 1989), i vardagsrum öppen spis med kassett Ventilation: Självdrag, köksfläkt Anslutningar: El anslutet till allmänt nät. Enskilt vatten och eget avlopp grävd samt borrad brunn via servitut, trekammarbrunn med infiltration(delas med grannarna) Kommunalt VA finns vid tomtgräns. Ej anslutet. Planlösning: Bv: Entré via farstukvist till hall, badrum, tvättstuga, groventré, trappa till övervåning, sovrum, vardagsrum med utgång till altan, kök med utgång till garage via pannrum. Öv: allrum, två sovrum, badrum, samt balkong mot havet. Kök: Badrum: Badrum öv: Tvättstuga: Modernt kök moderna snickerier med bänkskivor av laminat, spis med häll och ugn(märke Husqvarna), köksfläkt(märke Essvent), diskmaskin(märke okänt), kyl och frys(märke okänt) Våtrumstapet på väggar, plastmatta på golv, handfat, wc och duschhörna med draperi. Kakel på väggar plastmatta på golv, wc-stol handfat och bubbelbadkar. Moderna snickerier, tvättbänk, tvättmaskin(märke Bosch), torktumlare(märke Husqvarna), torkskåp(märke Husqvarna), målad väv på väggar och plastmatta på golv. Inv ytskikt: Standard och skick: Boarea: Tak: Målade skivor, omålad träpanel Vägg: Målat, kakel, tapet Golv: plastmatta, parkett, betong God standard och gott skick. Byggnaden har normalt skick utvändigt. ca 155 m 2 BOA och BIA 9 m 2 enligt taxering. Sida 3 (5)
Garage Större tvåbilsgarage med dubbla vikportar, LOA ca 63 m 2. Sammanbyggd med boningshuset. Uppförd på betongplatta med trästomme, fasad av träpanel och betongtegeltak. Byggnaden inrymmer en förrådsdel och har utgång till både fram och baksida. Innertak av skivor och plåt på väggar. Övrig byggnad På fastigheten finns även en träbyggnad innefattande ett rökeri med försäljningsdel (LOA) ca 119 m 2. Byggnaden är uppförd på betongplatta med trästomme, fasad av träpanel och med plåttak. Invändigt är väggarna klädda med profilerad plåt, golv av betong med värmeslingor. Byggnaden har en rökenhet, ett frysrum, tre kylrum, beredningsrum och försäljningsdel. Utvändigt finns en taktäckt lastkaj. Uppvärmning sker med vattenburen golvvärme via elvärmepanna(äldre märke Elomin) golvvärmen fungerar enligt uppgift inte. Kyl och ventilationsanläggning monterad i tak vid varuintag och på vind. Därutöver finns i försäljningsdel en luft/luftvärmepump (enligt uppgift ej installerad av fastighetsägaren). Byggnaden saknar wc och är av industrikaraktär. Övrigt: Altanens tak är av plast, anslutningsavgift kommunalt VA ej erlagd. Inventarier i Rökeri ingår inte i värderingen. 1.5. Ekonomiska data Taxeringsvärde Bostadsbyggnad; 2015 års taxeringsvärde 2 035 000 kr, varav mark 675 000 kr och byggnad 1 360 000 kr. Typkod 220, småhusenhet, bebyggd. Industrienhet; 2015 års taxeringsvärde 169 000 kr, varav mark 20 000 kr och byggnad 149 000 kr Pantbrev Fastigheten belastas av 10 st pantbrevsinteckningar om totalt 2 203 000. Servitut och gemensamhetsanläggningar Avtalsservitut: Akt: 21-IM1-89/11667.1, vattenbrunn. Gävle Utvalnäs GA:6, avloppsreningsanläggning Energideklaration Energideklaration utförd 2017-11-15, källa Boverket, radonmätning inte utförd. Sida 4 (5)
2. MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1. Ortsprisjämförelse Ett antal försäljningar av småhusfastigheter har skett i objektets närområden de senaste året. Materialet har gallrats från fastigheter med BOA mindre än 100 m 2. Köpeskillingarna har huvudsakligen varierat mellan ca 3,7 5,9 Mkr. Detta motsvarar ca 29 000 37 000 kr/ m 2, beroende på läge, storlek, standard och skick etc. I förhållande till taxeringsvärdet (K/T) återfinns försäljningarna med stor spridning mellan ca 2,1 3,6. De högre priserna avser huvudsakligen fastigheter med byggnader i gott skick eller med strand, strandnära fastigheter med havsutsikt. Ett antal ytterligare försäljningar finns noterade till högre nivåer och avser huvudsakligen renoverade byggnader med strandnära läge och havsutsikt. Källa; Uc bostadsvärderingar På erfarenhetsmässiga grunder och utifrån de försäljningar som gjorts görs bedömningen att ett realistiskt pris/värde för objektet bör återfinnas i nivån ca 3,8 4,6 Mkr i befintligt skick. Detta motsvarar ca 24 500 29 700 kr/m 2 och ett K/T tal mellan ca 1,9 och 2,3. 2.2. Värdebedömning Fastighetens värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys och erfarenhetsmässig marknadskännedom till 4 200 000 kr Med hänsyn till den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 10 %. Sida 5 (5)
Bilaga 1: Bilder och kartor Bild tagen från Rännavägen, bostadshus, garage och rökeri Altan med baksida Utsikt från bakong Rökeri Bilaga 1, Sida 1 (4)
Fastighetskarta. Källa: Lantmäteriet genom Infotrader. Flygfoto. Källa: Eniro.se. Markeringen visar Rännavägen 19. Bilaga 1, Sida 2 (4)
Lägeskarta. Källa: Eniro.se. Lägeskarta översikt. Källa: Eniro.se. Bilaga 1, Sida 3 (4)
Bilaga 2: Utdrag fastighetsregister. FASTIGHET GÄVLE UTVALNÄS 7:10 Aktualitet FR: 1999-08-31 Objektid: Nyckel (fnr): 210180836 909a6a7f-81f1-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 21, GÄVLEBORG 80, GÄVLE 316014, GÄVLE HELIGA TREFALDIGHET Övriga noteringar: Ajourföring pågår i fastighetsregistret Ärende: 170001 URSPRUNG GÄVLE BÖNAN 1:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 1 640 kvm 1 640 kvm 0 kvm 0,164 ha 0,164 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Gå till: Central 6738169.9 (RT90: 6738934,14) 627877.6 (RT90: 1584049,425) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning 1989-06-01 21-89:410 Fastighetsreglering 1999-08-31 2180K-22233 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes GÄVLE UTVALNÄS GA:6 ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Rännavägen 19 805 95 Gävle Gävle LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I GÄVLE KOMMUN,801 84 GÄVLE Kontorsbeteckning: XK26 Tel: 026-178000 PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer NORRA UTVALNÄS Detaljplan Akt: 21-P88:82 Status: Avregistrerad Beslutsdatum: 1988-06-22 Mynd. aktbet.: 18747 Senaste ändring: 2003-08-20 Genomförande: 1988-07-21-1999-12-31 UTVALNÄS 7:10 M FL Fastighetsplan Akt: 2180K-22111 Status: Beslut Beslutsdatum: 1999-03-17 Senaste ändring: -- Berörd kommun: GÄVLE Berörd kommun: GÄVLE FISKRÖKERI HARKSKÄR Bilaga 2, Sida 1 (4)
Detaljplan Akt: 2180K-23350 Status: Beslut Beslutsdatum: 2003-03-19 Senaste ändring: -- Laga kraft: 2003-04-17 Genomförande: 2003-04-18-2008-04-17 Berörd kommun: GÄVLE RÄTTIGHETER Avtalsservitut Akt: 21-IM1-89/11667.1 Sök efter InfoRätt. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2018-02-13 Senaste ändring för fastigheten: 2017-10-04 13:06:41.723 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: XI81 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I91/4953 Akt: I49/1073 Akt: I94/7292 Akt: I82/2070 Akt: I94/7293 Akt: I89/9325 Akt: I93/7065 Akt: Ö97/1786 Akt: L82/7751 Akt: L91/136 Akt: T89/9350 Akt: T97/5585 Akt: T89/9351 Akt: I89/9324 Akt: I97/5581 Akt: I89/9326 Akt: I89/9327 Akt: I97/5582 Akt: I91/4952 Akt: I97/5583 Akt: I97/5373 Akt: I97/5584 Akt: L97/5586 Akt: L97/5587 Akt: L75/1687 Akt: A11/22028 Akt: A11/27013 Akt: A13/5951 Akt: A13/13326 Akt: A13/9040 Akt: A13/16657 Akt: A13/9037 Akt: A13/16796 Akt: A13/9030 Akt: A14/13746 Akt: A13/25807 Akt: A14/13747 Akt: L05/120 Akt: A14/13745 Akt: A14/14060 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 10st Summa: 2 203 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1997-07-21 Akt: 97/5588A Belopp: SEK 315 000 Händelse: Akt: 00/3418 Beslut: Beviljad UTBYTE Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1997-07-21 Akt: 97/5588B Belopp: SEK 148 000 Händelse: Akt: 00/3418 Beslut: Beviljad UTBYTE Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 1997-07-21 Akt: 97/5589 Belopp: SEK 165 000 Datapantbrev Företrädesordning 4 Inskr.dag: 1997-07-21 Akt: 97/5590 Belopp: SEK 100 000 Datapantbrev Företrädesordning 5 Inskr.dag: 1997-07-21 Akt: 97/5591 Belopp: SEK 117 000 Datapantbrev Företrädesordning 6 Inskr.dag: 1999-05-05 Akt: 99/2551 Belopp: SEK 148 750 Datapantbrev Företrädesordning 7 Inskr.dag: 2003-05-12 Datapantbrev Företrädesordning 8 Inskr.dag: 2007-07-06 Bilaga 2, Sida 2 (4)
Akt: 03/8961 Belopp: SEK 581 250 Akt: 07/15827 Belopp: SEK 78 000 Datapantbrev Företrädesordning 9 Inskr.dag: 2007-11-14 Akt: 07/28065 Belopp: SEK 300 000 Datapantbrev Företrädesordning 10 Inskr.dag: 2011-02-07 Akt: 11/2561 Belopp: SEK 250 000 INSKRIVNINGAR Inga inskrivningar hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: 2017-05-23 Akt: Beslut: D-2017-00211312:1 Beviljad Utmätning 2017-05-22, 1.875.000 SEK jämte ränta och kostnader, dnr 21-49461-17 Inskrivningsdag: 2017-09-29 Akt: Beslut: D-2017-00502252:1 Beviljad Utmätning 2017-09-28 280.355 SEK jämte ränta och kostnader, beslutsnummer 12174268834 Inskrivningsdag: 2017-10-03 Akt: Beslut: D-2017-00508253:1 Beviljad Utmätning 2017-09-28 280.355 SEK jämte ränta och kostnader, beslutsnummer 12174269055 MER INFORMATION Det finns 4 byggnad/er på fastigheten. Sök efter InfoBygg. TAXERING Taxeringsenhet: 248829-3 (220 Småhusenhet, bebyggd) Taxeringsår: 2015 Taxeringsvärde i tkr: 2 035 Tax.enhet avser: Del av registerfastighet Taxerad ägare: 19370302-7759 Wahlström, Kurt Erik RÄNNAVÄGEN 2 805 95 GÄVLE Andel: 1/1 Juridisk form: Fysisk person Värderingsenhet: Småhusbyggnad Tillhör tax.enhet 248829-3 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 14711443 Tax.värde i tkr: 1 360 Riktvärdeområde: 2180105 Boyta i kvm: 155 Värderingsenhet: Småhusmark Tillhör tax.enhet 248829-3 220 Småhusenhet, bebyggd Skatteverkets id: 14710443 Tax.värde i tkr: 675 Areal i kvm: 820 Typ av bebyggelse: Friliggande Bilaga 2, Sida 3 (4)
Biyta i kvm: 9 Om-/tillbyggnadsyta: 57 Tot. värdegr. yta i kvm: 157 Summa standardpoäng: 33 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Nybyggnadsår: 1989 Om-/tillbyggnadsår: 1994 Värdeår: 1991 Under byggnad: Nej Placerad på värdeenhet: 14710443 (Skatteverkets id) Fastighetsrättsliga förh.: Självständig Belägenhet: Strandnära (mer än 75m men högst 150m) VA: Vatten saknas, Enskilt avlopp Taxeringsenhet: 700301-3 (422 Industrienhet, livsmedelsindustri) Taxeringsår: 2013 Taxeringsvärde i tkr: 169 Industritillbehör: saknas Tax.enhet avser: Del av registerfastighet Värderingsenhet: Industrimark Tillhör tax.enhet 700301-3 422 Industrienhet, livsmedelsindustri Skatteverkets id: 300074346 Tax.värde i tkr: 20 Riktvärdeområde: 2180018 Riktvärde tomtmark i kr/kvm: 25 Tomtareal i kvm: 820 Värderingsenhet: Produktionslokal värderad enl. avkastn.metoden Tillhör tax.enhet 700301-3 422 Industrienhet, livsmedelsindustri Skatteverkets id: 300076117 Tax.värde i tkr: 149 Riktvärdeområde: 2180018 Yta, prod.lokal, i kvm: 119 Summa standardpoäng: 21 Nybyggnadsår: 2003 Värdeår: 2003 Återst. ek. livslängd (<10 år): Nej Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt 2018-02-15 Bilaga 2, Sida 4 (4)