Torbjörn Sjödin Mitthem AB Antal lägenheter: 5 717, (ca:12% av bostäderna i kommunen ) Uthyrningsgrad ca: 99,3 % (snitt 2013) Antal anställda: 40 Antal bostäder per anställd: 142,9 Antal boende ca: 7 600 av kommunens 96 800 inv. Uthyrningsbar yta ca: 380 000 m 2 Snitthyra: 918 kr/m 2 Soliditet: 26,9 % Vi ägs till 100 % av Sundsvalls kommun genom Stadsbacken AB.
Vad har upphandlats i ramavtalen Nyckelfärdiga huskoncept av hög standard och kvalitet Entreprenadpriset 13 000 kr / kvm BOA - Priset regleras med KPI från nov 2012 till kontraktstidpunkt. - Priset avser ett hus som är byggt i åtta våningar. Mark- och grundläggningskostnader är inte med utan ska konkurrensutsättas i den förnyade KU Anpassning för byggnaden tillåts enligt villkor i upphandlingen, men ska konkurrensutsättas
Vad har upphandlats i ramavtalen Nyckelfärdiga huskoncept av hög standard och kvalitet Entreprenadpriset 13 000 kr / kvm BOA - Priset regleras med KPI från nov 2012 till kontraktstidpunkt. - Priset avser ett hus som är byggt i åtta våningar. Mark- och grundläggningskostnader är inte med utan ska konkurrensutsättas i den förnyade KU Anpassning för byggnaden tillåts enligt villkor i upphandlingen, men ska konkurrensutsättas
Val av upphandlingsmodell 2 varianter tillåtna enligt LOU: Rangordning, dvs en klar 1:a, 2:a, 3:a eller Förnyad konkurrensutsättning, minst 3 leverantörer
Val av upphandlingsmodell 2 varianter tillåtna enligt LOU: Rangordning, dvs en klar 1:a, 2:a, 3:a eller Förnyad konkurrensutsättning, minst 3 leverantörer
Vad innebär förnyad konkurrensutsättning LOU 5 kap Ramavtal 7 Om ramavtal ingåtts med flera leverantörer om inte alla villkor är angivna i ramavtalet, skall parterna inbjudas att på nytt lämna anbud i enlighet med de villkor som anges i ramavtalet. Dessa villkor får om det är nödvändigt preciseras och vid behov kompletteras med andra villkor som angetts i förfrågningsunderlaget till ramavtalet. Dvs. inga nya villkor än de som redan aviserats i ramavtalet
Vad innebär förnyad konkurrensutsättning LOU 5 kap Ramavtal 7 Om ramavtal ingåtts med flera leverantörer om inte alla villkor är angivna i ramavtalet, skall parterna inbjudas att på nytt lämna anbud i enlighet med de villkor som anges i ramavtalet. Dessa villkor får om det är nödvändigt preciseras och vid behov kompletteras med andra villkor som angetts i förfrågningsunderlaget till ramavtalet. Dvs. inga nya villkor än de som redan aviserats i ramavtalet
Vilka anpassningar är tillåtna Antal huskroppar Antal våningar ( 5 8 vån ) Eventuell förändrad bottenplan / entreplan Eventuell källarvåning (alt garage i källarvåning) Önskad lägenhetsfördelning Önskade lägenhetsstorlekar Mindre anpassning av teknisk utrustning Dessa förutsättningar redovisas i blanketten Avropsförfrågan för förnyad konkurrensutsättning
Vilka anpassningar är tillåtna Antal huskroppar Antal våningar ( 5 8 vån ) Eventuell förändrad bottenplan / entreplan Eventuell källarvåning (alt garage i källarvåning) Önskad lägenhetsfördelning Önskade lägenhetsstorlekar Mindre anpassning av teknisk utrustning Dessa förutsättningar redovisas i blanketten : Avropsförfrågan för förnyad konkurrensutsättning
SABOs Kombohus PLUS Bedömningskriterier som kan/får användas vid den förnyade konkurrensutsättningen vid val av det ekonomiskt mest fördelaktiga: 1. Arkitektonisk gestaltning och utformning av hus samt materialval exteriört - Tilltalande utformning - Hållbarhet och beständighet 2. Byggtid och flexibilitet för individuell anpassning - Möjligheter att anpassa byggnaden efter olika tomters och byggherrars förutsättningar - Byggtid för huskroppen understigande 9 månader premieras 3. Lägenheternas arkitektoniska kvaliteter samt möblerbarhet och användbarhet - Yteffektivitet - Genomtänkta lägenhetslösningar - Variation av lägenhetsstorlekar med avseende på antal rum 4. Materialval i lägenheter och allmänna ytor med hänsyn till drifts- och underhållskostnader - Robusta och genomtänkta materialval - Förutsättningar för låg förbrukning av hushållsel 5. Teknisk och maskinell utrustning för byggnad med hänsyn till drifts- och underhållskostnader - Lägre beräknad energiåtgång än 60 kilowattimmar per kvadratmeter och år premieras - Förutsättningar för låg energiförbrukning vid val av tekniska lösningar och maskiner för fastighetens skötsel - Förutsättningar för miljöklassning bättre än brons kom- mer att premieras
SABOs Kombohus PLUS Bedömningskriterier som kan/får användas vid den förnyade konkurrensutsättningen vid val av det ekonomiskt mest fördelaktiga: 1. Arkitektonisk gestaltning och utformning av hus samt materialval exteriört - Tilltalande utformning - Hållbarhet och beständighet 2. Byggtid och flexibilitet för individuell anpassning - Möjligheter att anpassa byggnaden efter olika tomters och byggherrars förutsättningar - Byggtid för huskroppen understigande 9 månader premieras 3. Lägenheternas arkitektoniska kvaliteter samt möblerbarhet och användbarhet - Yteffektivitet - Genomtänkta lägenhetslösningar - Variation av lägenhetsstorlekar med avseende på antal rum 4. Materialval i lägenheter och allmänna ytor med hänsyn till drifts- och underhållskostnader - Robusta och genomtänkta materialval - Förutsättningar för låg förbrukning av hushållsel 5. Teknisk och maskinell utrustning för byggnad med hänsyn till drifts- och underhållskostnader - Lägre beräknad energiåtgång än 60 kilowattimmar per kvadratmeter och år premieras - Förutsättningar för låg energiförbrukning vid val av tekniska lösningar och maskiner för fastighetens skötsel - Förutsättningar för miljöklassning bättre än brons kom- mer att premieras
SABOs Kombohus PLUS SABO har tagit fram en vägledning för att vara till hjälp för medlemsföretag som vill avropa från SABOs ramavtal för SABOs Kombohus PLUS. Vägledningen innehåller: Förutsättningar för att göra förfrågan Checklista vid förfrågan Hjälpmedel Kontaktuppgifter till entreprenörer Gränsdragningslista Vi hade gärna önskat: AF mall Utvärderingsexempel, -husen är bra, men så olika i tex storlek
SABOs Kombohus PLUS
SABOs Kombohus PLUS Torbjörn Sjödin Fastighetsutvecklare
Val av leverantör Affärstotal inkl. moms: Lindbäcks Bygg Skanska NCC avböjde att lämna anbud 51 243 750 SEK 41 100 001 SEK hyror baserade på 1 550:-/m 2 /år + vattenkostnad NCC Typ Storlek kr/mån Antal 1 36 4 650 kr 7 2 51,5 6 652 kr 6 2 54 6 975 kr 14 3 BOA/BTA 60 7 750 kr 3 3 NCC 640,72 8 267 kr 7 Skanska 0,76 Summa: 37 SEK/BOA: 21 131 BOA/BTA: 0,72 1945/2708 Varma förråd i huset 16 P-platser Skanska Typ Storlek kr/mån Antal 1,5 43,5 5 619 kr 7 2 57,5 7 427 kr 15 2 61 7 879 kr 1 3 73 9 429 kr 16 Summa: 39 SEK/BOA: 21 387 BOA/BTA: 0,76 2396/3136 Kalla förråd på parkeringsyta 9 P-platser
Produktionskostnad Vad hände från 13 000 SEK / m 2 Markkostnader: 3 246 554:- Anslutningsavgifter: 1 300 000:- Byggherrekostnad: 2 239 000:- Tillägg till konceptet SABOs Kombohus Plus Balkonger: Helt inglasade Låssystem: Allmänna utrymmen & entréer, beröringsfria läsare Vita varor: Diskmaskin Energiklass AAA. Tvättmaskin och torktumlare inom varje lägenhet VVS: Mätning av kallvatten förbrukning, (samt varmvatten enl. konceptet) SÖR: Styr- och regleranläggningen kompletterad, Anläggn. kompletteringar: Mindre byggnad (bullervall) för Carport och grovsopor
Investeringskalkyl Bostäder Hyra bostäder, kr/m² (BOA) 1 550 Vakans, % 0,5% Drift kr/m² (BOA) 325 Underhåll kr/m² (BOA) Markavgifter kr/m² (BOA) 20 Årlig ökning(hyra), % 2,0% Årlig ökning(drift & markavgifter), % 2,0% Årlig ökning(underhåll), % 2,0% Fastighetsavgift per lägenhet, kr 0 Årlig ökning(fastighetsavgift), % 1,5% tkr kr/m² Nuvärde driftnetton 26 061 13 399 Nuvärde restvärde 33 382 17 163 Bedömt marknadsvärde 59 443 30 562 exkl. mark & markanl. 52 947 27 222 Bedömd produktionskost 51 470 26 463 Undervärde (Nedskrivningsbehov) 0 0 Övervärde 7 973 4 099 Bostäder, Lokaler & P-platser Direktavkastningskrav 4,00% Driftnettoförändring 1,96% Kalkylränta 5,96% Avskrivning byggnad, % 2,0% Avskrivning markanläggning, % 2,0% Låneränta, % 4,0% Övrigt Antal lägenheter 37 Bostadsyta (BOA) 1 945 Lokalyta (LOA) 0 Antal p-platser 16 Produktionskostnad, kr/m² 26 463 Produktionskostnad, tkr 51 470 byggnad, tkr 44 974 mark, tkr 3 247 markanläggning, tkr 3 250
Resultatpåverkan
Val av leverantör - NCC Stort ljusinsläpp och en öppen planlösning skapar rymd och fina utblickar. Fasad i tegel, luftig entré och trapphall, möblerbara balkonger och kök med god standard.
Tidsåtgång Detaljplan: 2011-06-14 lämnades ansökan om planändring in efter våra interna överväganden. 2013-06-17 antogs detaljplanen i Kommunfullmäktige. 2013-11-25 vann planen laga kraft, efter två överklaganden Upphandling: SABO s Kombohus Plus passade väl in i de planer som fanns. Genom att välja denna lösning slapp vi stora delar av projekteringen och kunde vi spara tid och pengar på en smidigare upphandlingsprocess. Bygglov: Bygglovsansökan lämnades in efter att Entreprenör var utsedd. Bygglovet beviljades (villkorat) redan innan detaljplanens överklagandetid löpt ut. Endast Räddningstjänsten hade vissa smärre åsikter. Spadtag: Första spadtaget togs tisdagen den 3:e december, Det första SABO Plus huset i Sverige enligt ramupphandlingen. Markavtagning: Startade på muntligt förhandsbesked. Gjutning: Första kantbalken är gjöts januari 2014. Plattan gjöts den 19:e februari Hyressättning: Genomsnittlig Hyresnivå 1550 kr/m 2 /år Inflyttning: Beräknas ske under våren 2015. -Från tanke till inflyttning tar det mer än 4 år
Tidplan Gjutaren Beställning Objektanpassning Bygglovsansökan Projektering Bygglov beviljat Markarbeten för hus Prefab Grundläggnnning Stomme Yttertak Fasader Rumskompletteringar Utvändiga markarbeten Funktionsprovning Slutbesiktning Inflytt okt-13 nov-13 dec-13 jan-14 feb-14 mar-14 apr-14 maj-14 jun-14 jul-14 aug-14 sep-14 okt-14 nov-14 dec-14 jan-15 feb-15 mar-15
Petter frågade: 1. Varför Kombo+ 2. Var det svårt / jobbigt 3. Hur beskrev ni vad ni ville ha, vad la ni till varför, i var det rätt? 4. Hur utvärderade ni? Blev det rätt? skulle ni gjort annorlunda? 5. Vad kan ni tipsa om (vad har ni tipsat Sabo om) 6. Utfall från upphandlingen 7. Blev det som ni tänkt er? 8. Vad ser det ut att kosta? 9. Vad tror ni att det blir för hyresnivå? Hur har ni satt hyran? 10. Kalkylen hur ser den ut? 11. När är det klart, får vi komma på besök / invigning
Torbjörn Sjödin Andra frågor? www.mitthem.se torbjorn.sjodin@mitthem.se