Förslag till detaljplan för Elektronen 5, Edsberg Samrådshandling

Transkript

1 Förslag till detaljplan för Elektronen 5, Edsberg Samrådshandling Dnr 2013/0679 KS 203

2 Innehåll Planbeskrivning 3 Syfte 3 Handlingar 3 Planområdet 3 Bakgrund och beslut 3 Gällande planer 3 Förutsättningar och förändringar 4 Beskrivning av planområdet 4 Planförslaget 6 Bebyggelseförslag 6 Gestaltning 7 Planbestämmelser 8 Trafik och parkering 8 Buller 8 Tillgänglighet 9 Trygghet 9 Dagvatten 9 Riskhänsyn 9 Tekniska frågor 10 Luft 10 Radon 10 Markföroreningar 10 Energi och material 10 Administrativa frågor 10 Miljöbedömning 10 Genomförandefrågor 11 Organisatoriska frågor 11 Fastighetsrättsliga frågor 11 Tekniska frågor 11 Ekonomiska frågor 12 Detaljplanearbetet befi nner sig nu i plansamrådsskedet. Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande enligt 5 kap plan- och bygglagen (PBL 2010:900). PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT Dnr 2013/0679 KS.203

3 Planbeskrivning Syfte Syftet med planläggningen är att möjliggöra utbyggnad av bostäder, verksamheter och förskola inom planområdet. Handlingar Till detaljplanen hör: Planbeskrivning och plankarta med bestämmelser. Dessutom finns detaljplaneprogram, fastighetsförteckning, bullerutredning, dagvattenutredning och markundersökning tillgängliga. Planområdet Planområdet är beläget vid korsningen mellan Frestavägen och Hovslagarevägen i Edsbergs industriområde. Planområdet omfattar fastigheten Elektronen 5, och delar av fastigheten Edsberg 10:30. Planområdet omfattar ca m 2. Bakgrund och beslut Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott gav kommunledningskontoret i uppdrag att utreda lämplig markanvändning inom Edsbergs industriområde. Kommunledningskontoret upprättade ett detaljplaneprogram för Edsbergs industriområde. Samråd kring programmet skedde våren Därefter har programområdet delats upp i flera detaljplaneområden. Detaljplaner har redan upprättats för Etnografen 3 vid Danderydsvägen och Elektronen 6 vid Frestavägen. Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott beslutade att ge kommunledningskontoret i uppdrag att ändra detaljplanen för fastigheten Elektronen 5. Enligt planuppdraget ska en ny plan för fastigheten upprättas med syfte att tillåta bostäder, verksamheter och förskola inom området. Planarbetet ska bedrivas med inriktning att detaljplanen ska kunna antas 1:a halvåret Planarbetet ska i huvudsak utgå från riktlinjerna i Detaljplaneprogram för Edsbergs industriområde, samrådshandling, Gällande planer I kommunens översiktplan, antagen , anges för planområdet bl.a. följande: - Stadsmiljö, d v s. tät bebyggelse med blandade funktioner, bostäder, verksamheter, service, torg och parker. - Frestavägen klassas som huvudgata, som ska utvecklas med alléplanteringar och cykelvägar samt i lämpliga avsnitt kantas av byggnader som bildar gaturummet, med i första hand verksamheter men också med ej störningskänsliga bostäder Dnr 2013/0679 KS.203 3

4 För fastigheten Elektronen 5 gäller detaljplan nr 97 (fastställd ), som anger att området får användas för industriändamål. Planen tillåter lika stor bruttoarea som fastighetsarea, och byggnader i upp till två våningar med en högsta byggnadshöjd om 8,0 m. Får kvarteret Tårpilen gäller tomtindelning T195, som numera utgör en bestämmelse i detaljplan 97. Förutsättningar och förändringar Beskrivning av området Planområdet ligger i Edsbergs industriområde, invid korsningen mellan Frestavägen och Hovslagarevägen. Avståndet till Edsbergs centrum är ca 700 m, till Häggviks centrum ca 1 km och till Sollentuna centrum ca 2 km (fågelvägen). Huvuddelen av området utgörs av relativt plan mark, men i väster stiger marken upp mot Frestavägen, som ligger ca 3-4 m högre än de östra delarna av fastigheten. Det finns uppvuxna träd längs Frestavägen och längs gränserna mot angränsande fastigheter. Övrig mark inom fastigheten är asfalterad. Marken består i de östra delarna av fastigheten i huvudsak av lös lera, i de västra delarna av fast torrskorpelera, och närmast Frestavägen av morän. Fastigheten Elektronen 5 ägs av Elektronen 5 Fastighets AB (AB Svensk Bilprovning). Edsberg 10:30 ägs av Sollentuna kommun. Västra delen av Elektronen 5. Hovslagarvägen österut, Elektronen 5 till vänster i bild. Bebyggelse Inom planområdet två byggnader med sammanlagt ca m 2 BYA. Längs Frestavägen finns en tegelbyggnad i 1-2 våningar med bilbesiktningshall och administrationslokaler I östra delen av fastigheten finns en besiktningshall för större fordon. Planområdet gränsar mot nybyggda flerbostadshus i 4 6 våningar i norr och mot en industri/ kontorsfastighet i 3 4 våningar och naturmark i öster. Söder om Hovslagarevägen finns industri/ kontorsbebyggelse i 1 3 våningar innehållande bl a en bilverkstad och väster om Frestavägen finns bostäder i småhus. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Cirka 100 m nordost om planområdet finns ett gravfält (RAÄ 70:1). Service I Edsbergs centrum, ca 700 m från planområdet, finns butiker, restauranger, bibliotek, vårdcentral och skola. Trafik och infrastruktur Väster om planområdet löper Frestavägen i nordsydlig riktning. Trafikmängden är ca fordon/ årsmedeldygn på Frestavägen vid kvarteret Elektronen. Frestavägen norrut, Elektronen 5 till höger i bild Dnr 2013/0679 KS.203

5 Söder om kvarteret Elektronen ligger Hovslagarevägen med ca 2500 fordon/årsmedeldygn. Längs Frestavägens västra sida finns en cykelbana som korsar Danderydsvägen planskilt söder om planområdet. Längs Frestavägens östra sida och på delar av Hovslagarevägens båda sidor finns gångbanor. Frestavägen trafikeras av SL-buss. Närmaste hållplats finns strax norr om planområdet. Danderydsvägen, söder om planområdet, trafikeras av ett flertal busslinjer. Närmaste pendeltågsstationer ligger i Häggvik och i Sollentuna centrum. Planområdet är utsatt för trafikbuller från trafiken på Frestavägen och Hovslagarevägen. VA-ledningar finns i Hovslagarevägen och i ett nord-sydligt stråk genom fastigheten Elektronen 5, mellan de båda befintliga byggnaderna. Även fjärrvärmeledningar finns i området. Planområdet sett från norr, mellan befintliga bostadshus på Elektronen Dnr 2013/0679 KS.203 5

6 Planförslaget Detaljplaneförslaget syftar till att möjliggöra bostadsbebyggelse i flerbostadshus inom fastigheten och lokaler för verksamheter, främst i bottenvåningarna längs gatorna. Bebyggelseförslag Den nya bebyggelsen inom fastigheten Elektronen 5 föreslås placeras dels längs Frestavägen och Hovslagarevägen i form av lamellhus som skärmar av fastigheten från trafikbuller och skapar en lugn och tyst innergård, och dels i form av punkthus inne i kvarteret. Punkthusens öppnare struktur skapar möjlighet till utblickar från gården mot naturområdet i nordost. Lamellhusen föreslås byggas i varierande byggnadshöjder, mellan tre och sex våningar mot gatorna, och vid korsningen en högre byggnad med 8-9 våningar. Tre av punkthusen föreslås bli sex våningar, medan det fjärde punkthuset blir fyra till sju våningar högt. Totalt beräknas att ca lägenheter kan inrymmas inom fastigheten. I områdets östra del, närmast naturområdet som gränsar till fastigheten, skapar planen förutsättningar att inrymma en förskola i bottenvåningen av två punkthus och i en lägre byggnad som sammanlänkar punkthusen. I bottenvåningen av husen längs gatorna föreslås lokaler för handel, hantverk eller kontor. I sydost föreslås en mindre paviljongbyggnad för t ex kiosk. Situationsplan, ca 1:1000 (ÅWL arkitekter) Dnr 2013/0679 KS.203

7 Gestaltning Gestaltningen utgör en fortsättning på den struktur som redan är påbörjad i den norra delen av kvarteret, d v s sammanhängande huskroppar längs gatorna och punkthus på gårdssidan. Mot gatorna föreslås lokaler med stora uppglasningar som skapar en tydlig relation mellan hus och gata, vilket ger urbana kvalitéer. Längs gatorna föreslås varierande hushöjder, vilket ger en indelning av bebyggelsen i mindre enheter. Hörnhuset med sina 8-9 våningar och sitt vertikala uttryck ger en tydlig markering av kvartershörnet. Fasaderna utförs i huvudsak i puts, med inslag av trä och skivmaterial. Balkonger grupperas för att förstärka vertikalitet i hörnhuset och horiontalitet i de övriga husen längs gatorna. På gårdssidan föreslås tre punkthus i 6 våningar och ett fjärde i 4-7 våningar med avvikande utformning. Detta hus ges en mera expressiv arkitektur i form, material och färg. Paviljongbyggnaden vid Hovslagarevägen ges en utformning som ett yngre syskon till punkthuset med avvikande utformning. Förskoledelen i en våning slingrar sig runt två av punkthusen som en organisk länk mellan husen och marken. På förskolans tak kan privat gård för de boende i angränsande punkthus skapas. På den västra delen av den gemensamma gården ryms både privata uteplatser, ytor för lek och gemensamma utrymmen som binds ihop av grönska. Rummet mellan punkthusen blir en flexibel och öppen torgyta där sociala och praktiska funktioner samsas. Ytan rymmer plats för avkoppling, lek, angöring, parkering, cykelparkering, återvinningsbehållare, gångstråk och verksamheter. Idéskiss - ny bebyggelse i Elektronen 5 (ÅWL arkitekter) Idéskiss - nya byggnader vid Hovslagarevägen (ÅWL arkitekter) Dnr 2013/0679 KS.203 7

8 Planbestämmelser Byggnadernas höjder regleras med både bestämmelser om högsta antal våningar och högsta byggnadshöjd över nollplanet. Längs Frestavägen och vid gatukorsningen får det finnas en sluttningsvåning mot gården utöver angivet högsta antal våningar. Inom planområdet får det finnas totalt upp till m 2 BTA ovan mark för bostäder. Därutöver får det finnas förskolelokaler och lokaler för handel, kontor och hantverk. I planen finns en bestämmelse som anger att längs markerad gräns längs Hovslagarevägen och Frestavägen ska det finnas lokaler i bottenvåningen längs minst 75% av fasadlängden längs gränsen. Syftet med bestämmelsen är att skapa ett mångsidigt område med blandade funktioner och en levande gatumiljö. Den västra delen av gården får underbyggas upp till nivån +12,7, för att möjliggöra garage under mark. De centrala och östra delarna av gården får bebyggas med skärmtak och mindre uthus, upp till 20 m 2 per byggnad. De delar av gården som ligger längst i norr, invid gränsen mot grannfastigheterna Elektronen 7 och 8, ska hållas planterade med buskar och träd. De östra delarna av gården ska till minst 80% utföras med vattengenomsläppligt ytmaterial för att skapa förutsättningar för infiltration av dagvatten. Trafik och parkering Ombyggnad av både Frestavägen och Hovslagarevägen föreslås vid Elektronen 5. Längs gatorna föreslås besöksparkering och angöring till fastighetens entréer, trädplantering och gångbana. Angöring och besöksparkering till punkthusen och förskolan föreslås på gården, med infart från Hovslagarevägen. Även garageinfart föreslås från gården. Idéskiss - byggnad vid korsningen Frestavägen/Hovslagarevägen. (ÅWL arlitekter) Parkeringstal Bostäder (lägenhetsstorlek och bpl/lgh): Mindre än 45 m 2 0, m 2 0, m 2 0,9 Större än 86 m 2 1,0 (Om bilpool med minst 1 bil per 50 lgh finns reduceras p-talen ovan med 10%) Besök 0,1 (kan helt eller delvis ligga på gatumark) Handel (småskalig), service, kontor: bpl/1000m2 BTA inkl. besök Förskola: Personal 0,5 bpl/avd Besök 2,5 bpl/avd Buller Elektronen 5 påverkas av trafikbuller från Frestavägen och Hovslagarevägen. En bullerutredning har utförts. Den visar att länets riktvärden med avtegsfall A, i vissa fall avtegsfall B, kan uppfyllas. För sju av de ca 220 lägenheterna inom området krävs bullernedsättande åtgärder i form av balkongskärmar för att uppfylla riktvärdet Dnr 2013/0679 KS.203

9 I detaljplanen har införts en bestämmelse som anger att bostäderna antingen ska placeras och utformas så att ekvivalentnivån för buller inte överstiger 55 db(a) utanför bostadsfönstren eller om ekvivalentnivån överstiger 55 db(a) så att minst hälften av boningsrummen i varje lägenhet har fönster mot miljö där ekvivalentnivån uppgår till högst 50 db(a). Där detta inte är möjligt tillåts undantagsvis att minst hälften av boningsrummen i varje lägenheten har fönster mot miljö där ekvivalentnivån uppgår till högst 55 db(a). Vidare anges att bostäderna ska ha tillgång till uteplats eller balkong där maximalnivån inte överstiger 70 db(a) och ekvivalentnivån inte överstiger 55 db(a). Tillgänglighet Bebyggelsen och den yttre miljön i området ska anpassas för personer med nedsatt rörelseeller orienteringsförmåga eller andra funktionsnedsättningar. Då marken är relativt plan i området är förutsättningarna goda för att åstadkomma god tillgänglighet. Trygghet Den upplevda otryggheten i området ska så långt som möjligt byggas bort, genom att t ex undan skymda platser, siktskymmande vegetationen och impediment undviks. Bebyggelsen bör utformas för att försvåra klotter och annan skadegörelse. Dagvatten Planområdet tillhör Edsvikens avrinningsområde. Vattenkvaliteten i Edsviken bedöms inte uppnå god ekologisk status eller god kemisk status. God status ska uppnås senast Referensexempel. Stenlagt dagvattenstråk i Västerås. (Tyréns) Omdaningen av Elektronen 5 ska bidra till att nå uppsatta miljömål för Edsviken. Dagvattnet inom planområdet ska i första hand tas om hand genom infiltration där detta är möjligt. Om infiltration inte är möjligt ska vattnet fördröjas innan det leds till dagvattennätet. Fördröjning kan ske t ex genom gröna tak eller fördröjningsmagasin. Där halterna av föroreningar i dagvattnet bedöms vara höga ska vattnet renas innan det infiltreras eller avleds till recipienten. Vid utbyggnad av dagvattenledningar ska de dimensioneras med tanke på ökad nederbörd p g a ett varmare klimat. En dagvattenutredning har utförts. Enligt den så beräknas den totala avrinningen från fastigheten minska med ca 20% efter omdaningen. Med LOD-åtgärder i form av fördröjningsmagasin och stenlagda dagvattenstråk i områdets östra del kan avrinningen minskas ytterligare med uppemot 20%. Riskhänsyn Inom och i anslutning till planområdet finns inga kända riskkällor. Planområdet bedöms inte påverkas av risk för översvämning från sjöar eller vattendrag. Översvämningsrisk p g a extremregn kan minskas genom en höjdsättning som möjliggör ytledes avrinning via infartsvägen mot Hovslagarevägen Dnr 2013/0679 KS.203 9

10 Tekniska frågor Utgångspunkten i detaljplanens bebyggelseförslag är att befintliga VA-ledningar som löper genom kvarteret Elektronen ska kunna ligga kvar. Ett ledningsområde skapas i detaljplanen som skydd för de befintliga VA-ledningarna. Eventuella balkonger eller burspråk inom u-området ska ha en undersida minst 5,0 m över mark. Luft Miljökvalitetsnormer för partiklar (PM10) och kvävedioxid (NO 2 ) överskrids inte inom planområdet. Radon Hela kommunen bedöms vara högriskområde för radon. Ny- och ombyggnation ska utformas på ett sådant sätt att gällande riktvärde inte överskrids. Markföroreningar En miljöteknisk provtagning har genomförts inom fastigheten Elektronen 5. Föroreningshalterna i de jordprover som analyserades låg tydligt under riktvärden för känslig markanvändning (KM). Schaktmassor som genereras inom området förväntas inte innehålla föroreningshalter överskridande riktvärdesnivå KM, vare sig för metaller, petroleumkolväten eller PAH-ämnen. Energi och material Den nya bebyggelsen ska utformas på ett sätt som minimerar material- och energiflödena. För att minimera flödena bör ett livscykelperspektiv antas som tar hänsyn till bl a både bygg- och driftskedena. I anslutning till området finns fjärrvärme utbyggt vilket erfarenhetsmässigt, när det gäller bl a klimatpåverkan, är det mest effektiva för uppvärmning. Fjärrvärme bör därför användas för uppvärmning av den nya bebyggelsen. Bebyggelsen bör utformas för så liten energianvändning som möjligt och med beaktande av hur energin är producerad med hänsyn till miljö- och klimatpåverkan. Administrativa frågor Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år, räknat från det datum som planen vinner laga kraft. Gällande fastighetsplan (tomtindelning T195- A1) upphävs inom de delar som berörs av denna detaljplan i och med att planen vinner laga kraft. Miljöbedömning Bedömning av miljöpåverkan och behov av miljökonsekvensbeskrivning (Behovsbedömning) När en detaljplan upprättas ska en bedömning göras om genomförandet kan antas medföra s k betydande miljöpåverkan. Om så är fallet ska en miljöbedömning genomföras och en miljökonsekvensbeskrivning (MKB) upprättas. Planändringen bedöms inte ge upphov till en betydande miljöpåverkan vilket innebär att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning (MKB) inte kommer att göras. Motiven till ställningstagandet är: Planområdet utgörs idag av bebyggelse för bilbesiktning och hårdgjorda ytor. Programförslaget innebär en förtätning och förädling av bebyggelsen vilket bedöms vara positivt, både för stadsbilden och för att skapa en blandning av bostäder och verksamheter. En blandad bebyggelse bidrar till tryggare gator. Planområdet påverkas av trafikbuller från omgivande gator. Den nya bebyggelsen ska därför utföras så att huvuddelen av de bullerutsatta bostäderna får en bullerskyddad sida. Störningar för befintliga bostäder från bilbesiktningsverksamheten upphör i och med att den flyttar från området. Dagvattnet ska omhändertas lokalt inom området eller fördröjas, dels för att inte överbelasta ledningsnätet, dels för att inte förorena recipienten. Riktlinjer för dagvattenhantering finns i planbeskrivningen. Området är försörjt med relativt god kollektivtrafik och utbyggd infrastruktur. Sammantaget bedöms området som lämpligt för bostäder och verksamheter som inte är störande för dessa. Planförslaget bidrar till en långsiktigt hållbar utveckling av området Dnr 2013/0679 KS.203

11 Genomförandefrågor Organisatoriska frågor Planförfarande Planarbetet handläggs med normalt planförfarande enligt 5 kap plan- och bygglagen (PBL 2010:900) Tidplan februari/mars 2015 juni-augusti 2015 Samråd Granskning 4:a kv 2015 Handlingar lämnas till behörigt organ i kommunen för antagandebeslut, I anslutning till antagandet träffas erforderliga genomförandeavtal 2016 tidigast byggstart Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Inom kvartersmarken ansvarar fastighetsägaren för genomförandet. Sollentuna Energi AB (SEAB) är huvudman och ansvarar för utbyggnad och drift av det allmänna vatten- och avloppsnätet samt för utbyggnad och drift av elnät, fjärrvärme/fjärrkyla området. SEAB ansvarar för sina ledningar fram till förbindelsepunkt för respektive ledning. Fastighetsägaren ansvarar för servisledningar och övriga installationer inom kvartersmark. Genomförandetid Genomförandetiden för detaljplanen är fem år, räknat från det datum som planen vinner laga kraft. Fastighetsrättsliga frågor Markägoförhållanden Elektronen 5 ägs av Elektronen 5 Fastighets AB. Edsberg 10:30 ägs av Sollentuna kommun. Fastighetsbildning Planförslaget innebär att den del av Elektronen 5 som enligt planförslaget utgörs av allmän plats; lokalgata, lämpligen överförs till Edsbergs 10:30 samt att den del av Edsberg 10:30 som enligt detaljplanen utgörs av kvartersmark; bostad, lämpligen överförs till Elektronen 6. Ledningsrätt/servitut Inom planområdet finns ett område, u-område, som skall vara tillgängligt för allmänna ledningar. Ledningar inom u-området säkerställs med avtal eller någon form av rättighet. Exploateringsavtal Innan detaljplanen antas skall ett exploateringsavtal tecknas mellan kommunen och ägaren till Elektronen 5. Fastighetsplan Gällande fastighetsplan (tomtindelning T195-A1) upphävs inom de delar som berörs av denna detaljplan i och med att planen vinner laga kraft. Tekniska frågor Ledningar Allmänna vatten- och avloppsledningar går genom planområdet. Dessa ägs av Sollentuna Energi AB. Dagvatten Dagvattnet skall omhändertas lokalt där det är tekniskt möjligt. Om det inte är möjligt skall det fördröjas och renas inom fastigheten innan det ansluts till kommunens nät. Förorenat dagvatten får inte infiltreras. Fjärrvärme Bebyggelsen bör anslutas till fjärrvärmenätet Dnr 2013/0679 KS

12 Gator Frestavägen och Hovslagarevägen utgör allmän platsmark, vilket innebär att kommunen står för underhåll och drift av dem. Detaljplanen innebär att viss justering av Frestavägen samt av Hovslagarevägen krävs. Hovslagarevägen kompletteras med gångbana, kantstensparkering och plantering samt så justeras befintlig gångbana längs Frestavägen in mot fastigheten Elektronen 5 för att skapa plats för kantstensparkering och plantering. Parkering Boende- och besöksparkering anordnas dels i parkeringsgarage under mark, dels i form av markparkering. Kantstensparkering på kommunens mark får nyttjas för besöksparkering, i övrigt skall parkeringen lösas inom kvartersmark. Ekonomiska frågor Ett särskilt avtal som reglerar kostnaderna för planarbetet har träffats. Fullföljs avtalet ska således ingen planavgift utgå enligt taxa. Avtalet skall reglera de ny- och ombyggnader av allmänna anläggningar som är nödvändiga för detta projekts genomförande. De förändringar som är aktuella berör Frestavägen och Hovslagarevägen där viss justering av gatorna krävs, samt ska kantstensparkering, plantering samt gångbana anläggas. Ett avtal skall också träffas mellan kommunen och ägaren till Elektronen 5 angående markregleringar. Fastighetsägarna svarar själva för kostnader för fastighetsbildnings- och anläggningsförrättningar inom kvartersmark. Kostnad och ansvar för fastighetsbildning avseende allmän plats regleras i exploateringsavtal eller i avtal angående markregleringar. Kommunledningskontoret Mats Lindström Kristina Wikman Kommunen har rätt att ta ut gatukostnadsersättning enligt Plan- och bygglagen (6 kap ). I korthet går bestämmelserna ut på att fastighetsägare som har nytta av de allmänna anläggningarna ska vara med och bekosta anläggandet av dem. Gatukostnaden kommer att regleras i kommande exploateringsavtal med ägaren till Elektronen Dnr 2013/0679 KS.203