Fastighetens skick. Rundkyrkoallén 25. Protokoll. fastighetsmäkleri. Besiktning Energideklaration Radon Provtryckning. Frågelista Försäkring Ansvar

Transkript

1 Fastighetens skick Rundkyrkoallén 25 Protokoll Besiktning Energideklaration Radon Provtryckning Frågelista Försäkring Ansvar fjelkners fastighetsmäkleri

2 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET PETER JORDAN AB PRÄSTÄNGEN 16, RUNDKYRKOALLÉN 25 STOCKHOLMS STAD ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR SÄLJARE JUNI SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 Adress Telefon Org nr E-post Videvägen Tyresö

3 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN OKULÄR BESIKTNING RISKANALYS FORTSATT TEKNISK UTREDNING...8 BILAGOR BILAGA I Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II Fuktindikationsmätning

4 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSEBESIKTNING FÖR SÄLJARE ENLIGT SBR-MODELLEN OBJEKT Fastighetsbeteckning Prästängen 16 Adress Rundkyrkoallén 25 Postnummer/Ort Kommun Fastighetsägare Bromma Stockholm Klas Ove Forsberg DBO Beställare Klas Ove Forsberg DBO, Lena Wermström Telefon: E:mail: Beställningsnummer Besiktningsman Peter Jordan av SBR godkänd besiktningsman nr Telefon: E-post: Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag Med början kl 12:30 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Lena Wermström överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besiktningen omfattar huvudbyggnaden samt vidbyggd ekonomidel. 1

5 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB BESIKTNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar Information från uppdragsgivaren Utdrag ur fastighetsregister Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Fastigheten förvärvades uppstod ett stopp i golvbrunn i badrum övre plan. Vatten läckte ned till underliggande hall. Detta resulterade i att försäkringsbolag renoverade skadade delar i hall samt att badrumsgolv byttes ut noterades läckage i ett vattenrör wc-rum entréplan. Detta resulterade i att utrymmet renoverades samt att undertak i källare byttes ut samt att väggar putsades / målades. Samtliga ventiler till radiatorer i våningsplan är utbytta Fuktfläck i tak i vardagsrum har varit i flertalet år. Sannolikt kommer detta från balkongen som lagats. Vattenkran på utsidan fungerar ej. Elsystem är sannolikt från En del eluttag är trasiga. Oljetanken är nedgrävd i trädgård. Denna är inspekterad samt godkänd. Oljepannan är från 1993 samt att brännaren är utbytt vid ett par tillfällen. Tryckkärlet är utbytt. Inget avvikande med värmen har noterats. Regelbunden eldning i öppen spis sker. Det är dags för sotning Inget föreläggande på anläggningen finns. Yttertak är från Fasader är från Fukt i matkällaren har noterats. 2

6 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB OKULÄR BESIKTNING Byggnaden har lutningar. Dessa förändras / ökar med tiden. Delar av fönster samt dörrar går ej att öppna / stänga pga detta. Särskilda förutsättningar vid besiktningen Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Väderlek Byggnads beskrivning Byggnadsår 1931 Tillbyggnadsår 1964 Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Ca 17ºC, växlande molnighet 2-plans villa med källare Yttertak Eternit Grundläggning Grundsulor med mellangjutna betonggolv Grundmurar Betonghålsten (bedömt) Stomme Trä Bjälklag Trä, lokalt betong Ventilation Självdrag Fönster 2-glas kopplade Fasad Puts, tegel, träpanel 3

7 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB Noteringar Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Yttertak Balkong Entrétrapp Dagvatten leds ej bort från byggnaden. Avledning rekommenderas för att undvika vatteninträngning / fuktskador i källaren. Grundmurarna är putsade. Vid kontroll noterades en del sprickor samt att putsen släppt och bågnar. Utgörs av puts, tegel samt träpanel. Vid kontroll av putsfasader noterades en hel del sprickor, ilagningar samt bom (löst mot underlaget). Vid kontroll av tegelfasad noterades på gavel mot söder sprickor samt att den tandar / glidit isär. Vid kontroll av träpanel noterades lokal rötskada samt att den i övrigt har utbytes / underhållsbehov. Utgörs av 2-glas kopplade. Stora delar av fönster samt dörrar har ej öppnats då dessa sitter fast samt spruckit i bågar. Vid kontroll noterades generellt underhålls / utbytesbehov.. Yttertaket utgörs av Eternitskivor ovan underlagspapp och läkt. Normal teknisk livslängd beräknas till ca 40 år under förutsättning att normalt underhåll utförs. Plåtarbeten på takkupa har rostangrepp. Omläggning av taket bedöms erfordras pga ålder. Eternit innehåller asbest. Vid borttagning skall detta ske enligt gällande miljö- och arbetsregler. Balkongen är en så kallad underbyggd och låglutande balkong. Se Riskanalys Tätskiktet utgörs av plåt. Vid kontroll noterades färgflagning. Plåten har underhålls / utbytesbehov. Entrétrappans konstruktion utgörs av betong som är motgjuten trästommen. Se Riskanalys. Ingen kontroll av anslutande stomme är möjlig. Vid kontroll undertill i förråd fanns inget att notera. Steg till trapp har frysskador 4

8 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB Altan Lutningar noterades. Steg till trapp har frysskador Tak utgörs av en ytpapp. Hål i pappen noterades samt att denna saknar plåtuppvik mot fasad Grundläggningar Grundläggningen av byggnaden utgörs av grundsulor med mellangjutna betonggolv. Den här typen av grundläggning har normalt högre fuktvärden i nedre del av grundmurar / anslutningar mot mark samt i mellangjutna betonggolv p.g.a. markfukt. Detta eftersom de i normalfallet grundlagts direkt på mark eller ovan endast ett tunt avjämningslager, utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material. Grundsulorna samt grundmurarna har en bärande funktion. Betonggolven är vanligtvis tunna och oarmerade eftersom de endast tjänar som golvbeläggning. Sprickor förekommer normalt i dessa betonggolv, vilka vanligtvis endast är av kosmetisk betydelse. Grundprincipen för att undvika fukt- och mikrobiella skador är att inget organiskt material (träreglar, isolering mm) skall vara i kontakt med fuktig miljö. Vid inredning av konstruktioner som kan påverkas av markfukt bör de utföras med fuktskydd eller fuktsäkra material som t.ex. mekaniskt ventilerade Platonmattor, Nivellgolv, klinker m.m. Golvkonstruktionerna utgörs av betong samt textilmatta på betong. Vid besiktningen fanns inget att notera. Vid stickprovskontroll av grundmurarna noterades dessa utgöras av betonghålsten. Vid kontroll noterades lokala färg/putssläpp samt missfärgningar. Lokalt är grundmurarna inklädda. Lokalt i matkällare noterades mögelpåväxt på inklädnad. Se Riskanalys. Invändigt noterades flertalet sprickor i murar samt att dessa tandar / glidit isär / glidit i sidled. Se Fortsatt Teknisk Utredning. Typ av fuktisolering / dränering är okänt. Vid kontroll noterades lokala färg/putssläpp samt missfärgningar. Detta är tecken på att fuktisolering / dränering ej är i full funktion. Invändigt Allmänt Byggnaden har ett generellt renoveringsbehov. Lutningar / sättningar förekommer i byggnaden samt att dessa förändras enligt säljare. Se notering Fortsatt teknisk utredning. 5

9 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB Ventilation Stomme Ventilationen utgörs av självdrag. Wc entréplan saknar ventil. Stommen samt bjälklagen i byggnaden utgörs av trä. I trästommar förekommer det normalt rörelser med medföljande sprickbildningar i väggar och tak samt knarr i golv. En del normala sprickor, lutningar samt golvknarr noterades. Ytor är ej besiktigade med avseende på slitage. Källarvåning Trapphus Svale Trappförråd Passage Klädkammare Bastu Matkällare Kontor Pannrum Förråd under yttertrapp Hall Tvättstuga Garage Entrévåning Entré / hall Wc Kontor

10 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB Passage Rum Kök Golv vid kylskåp har rest sig. Vad detta orsakats av är okänt. Se Bilaga 2. Matsal Vardagsrum Fuktfläck i tak noterades. Se bilaga 2 samt Balkong. Våning 1tr Trapphus Allrum / hall Sovrum Sovrum Sovrum Sovrum Badrum Sidovindar / klädkammare Utrymmet har plastmatta på golv samt kakel / våtrumstapet på väggar. Vid kontroll noterades att golvmattan ej går in under kakel. Risk för otäthet föreligger. Utrymmet är äldre. Tätskikt bakom kakel kan vara obefintligt. Renovering bedöms erfordras. Se Riskanalys samt Bilaga Vind Vid kontroll av vinden noterades svärtningar / mögelpåväxter på yttertakets insida sannolikt orsakat av kondens. Kondens uppstår pga brister i ventilation på vindar samt i bostaden. För att reda ut åtgärd erfordras vidare kontroller. Isoleringen har svällt upp mot yttertakets insida så att luftspalt saknas. 7

11 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB RISKANALYS Underbyggda samt låglutande balkonger är riskkonstruktioner för mikrobiella skador och läckage då yt-/tätskiktet bland annat nyttjas för gångbelastning samt pga dålig / liten avrinning. För denna typ av konstruktion är det viktigt med noggrant underhåll i form av rengöring/rensning under trallar m.m. samt byte av yt-/tätskikt i förebyggande syfte då läckage är svåra att upptäcka i tid. Om entrétrappens fuktspärr är bristfällig, och konstruktionen som utgörs av betong ligger an trästommen, kan det föreligga risk för fukt/mögelskador i anslutande trästomme då betongen kan transportera fukt kapillärt samt pga kondens. Inbyggda grundmurar samt uppbyggda golv i källarplanet bedöms vara utförda som riskkonstruktioner för fuktrelaterade skador. Träsyllar, golv/väggreglar, organiskt material etc. kan vara i kontakt med fuktigt betonggolv / grundmur. Organiskt material i fuktig miljö kan ge upphov till bl.a. mögelskador. Enda sättet att bedöma rådande förhållanden är att göra konstruktionerna inspekterbara. Vid äldre badrum förekommer sannolikt inga våtrumsspärrar bakom kakel. Detta medför risk för läckage med medfäljande risk för fukt / mögelskador i anslutande konstruktioner. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Lutningar / sättningar förekommer i byggnaden samt att dessa förändras enligt säljare. För att reda ut orsak samt åtgärd erfordras vidare kontroller. Tyresö HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET PETER JORDAN AB Peter Jordan av SBR godkänd besiktningsman 8

12 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

13 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

14 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

15 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

16 HUS&BESIKTNINGSKOMPANIET Stockholm Prästängen 16 PETER JORDAN AB BILAGA II FUKTINDIKATIONSMÄTNING Fuktindikationsmätning är beställd som en tilläggstjänst vid utförd besiktning. Resultat av denna redovisas nedan. Fuktindikation är utförd på nedan upptagna platser i byggnaden. Indikationsmätningen är ingen fullständig fuktmätning, utan endast en indikativ mätning på den plats mätaren placerats. Kök Vardagsrum Badrum Vid kontroll med fuktindikationsmätare framför diskbänkskåp samt kyl noterades inga förhöjda värden. Vid kontroll med fuktindikationsmätare på fuktfläck i tak noterades inga förhöjda värden. Vid kontroll med fuktindikationsmätare runt fönster samt runt rörgenomföringar / infästningar väggar noterades inga förhöjda värden SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30 Besiktning och fastighetens skick Följande punkter avseende besiktning bör beaktas vid köp av fastigheten En SBR-godkänd besiktningsman, har utfört en överlåtelsebesiktning av byggnaden. Med hjälp av besiktningsutlåtandet ges ett säkrare underlag för att bedöma fastighetens skick, vilket kan ligga till grund för diskussioner om köpeskillingen och andra villkor för fastighetsöverlåtelsen. Besiktningen är okulär och gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Besiktningsmannen kommer att delta vid andra visningen för att gå igenom protokollet och det kommer också att ges tillfälle för frågor. En överlåtelsebesiktning innefattar inte besiktning av radon, installationer såsom el, avloppp, vatten, rökgångar eller maskiner. Besiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt, d.v.s. köparens skyldighet att själv noggrant undersöka fastigheten med dess byggnader, byggnadstillbehör och anläggningar. Konstruktion som är angiven av besiktningsmannen som riskkonstruktion, och som ej är inspekterbar, är en risk köparen köper. Om du som budgivare blir köpare, och vid besiktning vill göra åverkan på huset för att kunna inspektera en riskkonstruktion måste du ställa villkor om det i samband med budgivning. Om du som budgivare vill besiktiga sådant som inte ingår i överlåtelsebesiktningen, se punkt 1 ovan, måste du även ställa villkor om detta i samband med budgivningen En friskrivning vid fastighetsköp innebär att köparen helt avstår från att göra några som helst påföljder gällande fel i fastigheten. Detta innebär att säljaren i princip är fri från ansvar för dolda fel. Friskrivningen gäller med begränsningen att om säljaren känner till fel som är dolda för köparen, måste han upplysa köparen om dem för att inte bli ansvarig trots att han friskrivit sig. Vi erbjuder köparen möjligheten att köpa över den gjorda besiktningen och att tillsammans med besiktningsmannen besiktiga huset. Härigenom blir besiktningsmannen ansvarig gentemot köparen för den gjorda besiktningen. Besiktningsmannen gör detta till ett reducerat pris. Ett annat alternativ är att köparen anlitar en annan SBR-godkänd besiktningsman. Taxeringsvärdet baseras på boarean och biarean enligt fastighetsinformation från Lantmäteriet. Boarean och biarean finns angivna under punkten Ytor och disposition i objektsbeskrivningen. Bo- och biarea kan variera beroende på olika uppmätningsnormer. Köparen uppmanas att om det är av stor vikt för honom/henne, kontrollera bostadens area och rumsfördelning (samt t.ex. väggar, dörrar och fönsters placering) före köpet som ett led i sin undersökningsplikt.

31 Köparens och säljarens ansvar för fastighetens skick m.m. Utgångspunkt för ansvarsfördelningen Utgångspunkten enligt jordabalken är att fastigheten skall stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Därutöver gäller att den köps i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen, för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft anledning att räkna med p.g.a. fastighetens ålder och skick eller köparen haft möjlighet att upptäcka, kan säljaren inte göras ansvarig. Motsatsvis är säljaren ansvarig för de fel eller skador köparen vare sig upptäckt eller bort upptäcka och det oavsett om säljaren känt till dessa. Dessa fel brukar ofta kallas dolda fel. Säljarens ansvar för dessa fel är 10-årigt. Köparens undersökningsplikt Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador (speciellt i källare och yttertak), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Om köparen inte själv kan dra några säkra slutsatser av sina iakttagelser, anses köparen normalt vara tvungen att anlita en sakkunnig för att fördjupa sin undersökning. Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om t ex säljaren upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha förväntat sig med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning och anpassa sin undersökning till detta. Anlitande av besiktningsman Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin undersökningsplikt. Trots detta väljer de flesta att anlita besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att rekommendera om man inte har särskild byggnadsteknisk kunskap. Det är också mycket svårt för en lekman att dra rätta slutsatserna av sina observationer. Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Det är därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har och vid behov vara beredd att låta utföra kompletterande besiktningar av exempelvis el och andra installationer. Säljarens upplysningsskyldighet Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet i så motto, att han kan bli skade- ståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet, men inte har upplyst köparen härom. Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Om ett förtigande av ett fel dessutom innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande, kan säljaren även gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Det är således i säljarens eget intresse, att han upplyser köparen om de fel eller symptom på fel han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen. Utfästelse Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. Detta gäller i huvudsak då säljaren gjort en klar och specificerad utfästelse beträffande fastig hetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas däremot ej som utfästelser. Avtalsfrihet, friskrivning Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför man kan avtala om annan ansvarsfördelning enligt vad som ovan angivits. Ett exempel på detta är då säljaren friskriver sig helt eller delvis från ansvaret för fastighetens skick.

32 Egna noteringar Alviksvägen 103 & Ängby Torg 6, Bromma Din lokala mäklare i Bromma