Planbeskrivning. Detaljplan för del av fastigheten Hemlunda 1:29 Piteå kommun, Norrbottens län. Upprättad av: Arkitekthuset Monarken AB

Transkript

1 Dnr. PB Version Plannr. 2 D 2077 Planbeskrivning Detaljplan för del av fastigheten Hemlunda 1:29 Piteå kommun, Norrbottens län Upprättad av: Arkitekthuset Monarken AB Postadress Besöksadress Telefon Telefax E-post Webbadress PITEÅ Svartuddsvägen mbk@pitea.se

2 Innehållsförteckning 1 Planbeskrivning Handlingar Planens syfte Plandata Tidigare ställningstaganden Översiktsplan Detaljplan Behovsbedömning Kommunala beslut Riksintressen Strandskydd Förutsättningar och förändringar Bebyggelseområden Offentlig och kommersiell service Byggnadskultur och gestaltning Friytor Natur Geoteknisk undersökning Radon Risk för skred/höga vattenstånd Vattenskyddsområde Fornlämningar Gator och trafik Teknisk försörjning Vatten och avlopp Värme El Avfall Administrativa frågor Upphävande av strandskydd Planens genomförande Genomförandetid Ansvarsfördelning och huvudmannaskap

3 1.6.3 Avtal Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Gemensamhetsanläggning Ledningsrätt Övrigt Ekonomiska frågor Konsekvenser av planens genomförande Vattenskyddsområde Riksintressen Strandskydd Landskapsbild Jordbruksmark i anspråk Medverkande tjänstemän

4 1 Planbeskrivning 1.1 Handlingar Detaljplanen omfattar följande handlingar: Plankarta Planbeskrivning Samrådsredogörelse 1.2 Planens syfte Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för cirka tillkommande fastigheter för småhusbebyggelse. 1.3 Plandata Planområdet omfattar del av fastigheten Hemlunda 1:29 som är i privat ägo. Området är beläget på Hemlunda, en udde i Svensbyfjärden, 6 kilometer sydväst om Piteå centrum. Planområdet, som sammanlagt utgör 1,7 hektar, är uppdelat i tre delområden, vilka omnämns som den västra, mellersta och östra delen i planbeskrivningen. Samtliga delområden angränsar till etablerad bostadsbebyggelse. Planområdets uppdelning i det s.k. västra, mellersta och östra området. 1.4 Tidigare ställningstaganden Översiktsplan I gällande översiktsplan Översiktsplan 2030 antagen 2016, är området ett utpekat utvecklingsområde för bebyggelse. 4

5 1.4.2 Detaljplan Området ingår i Byggnadsplan för fritidsområde inom Bergsviken Hemlunda fastställd 5 maj 1959 med tillägget Ändring av förslag till byggnadsplan för fritidsbebyggelse inom Bergsviken Hemlunda i Hortlax socken, Norrbottens län fastställd 16 februari Tillägget har en pågående genomförandetid som löper ut Behovsbedömning Piteå kommun har den 15 september 2015 tagit fram underlag för behovsbedömning enligt plan- och bygglagen (2010:900) och MKB-förordningen gällande förslag till detaljplan för del av Hemlunda 1:29. Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan och en särskild miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken 6 kap. 11, 12 har därför inte upprättats Kommunala beslut Samhällsbyggnadsnämnden beslutade den 24 november 2015 att ge positivt planbesked för planläggning av cirka 10 bostadsfastigheter på Hemlunda. Detaljplanen handläggs med standardförfarande enligt plan- och bygglagen (SFS 2014:900) Riksintressen Planområdet berörs av riksintresse: Totalförsvar influensområde luftrum (MB 3 kap. 9 2 stycket) Strandskydd Strandskydd föreligger enligt 7 kap. miljöbalken Förutsättningar och förändringar Bebyggelseområden Hemlunda har tidigare varit ett sommarstugeområde men blivit ett alltmer populärt område för permanentboende vilket bidragit till en blandad bebyggelsekaraktär från enkla fritidsstugor till moderna villor för permanentboende. Förslaget till detaljplan reglerar 9-16 bostadsfastigheter [B] med en minsta respektive största fastighetsstorlek av 1000 respektive 1600 kvadratmeter. Största byggnadsarea (BYA) inom fastighet är 20 procent av fastighetsarea varav enskild byggnad inte får överstiga 165 kvadratmeter byggnadsarea. Minsta exploatering per fastighet är 90 kvadratmeter byggnadsarea. Högsta tillåtna nockhöjd uppgår till 7,7 meter för huvudbyggnad och 5,0 meter för komplementbyggnad. Minsta takvinkel är reglerad till 22 grader. Huvudbyggnad får inte uppföras närmare fastighetsgräns än 4 meter och komplementbyggnad får inte uppföras närmare fastighetsgräns än 2 meter. Endast en huvudbyggnad är tillåten per fastighet. I övrigt reglerar detaljplanen tillfartsgator till fastigheter inom planområdet [GATA], dels från Hemlundavägen till två fastigheter inom det mellersta området samt en tillfartsgata från Oskarsvägen till det östra området Offentlig och kommersiell service Viss offentlig och kommersiell service finns i Bergsviken cirka 2 kilometer från planområdet medan ett bredare serviceutbud finns i Piteå centrum, cirka 6 kilometer norr om planområdet. 5

6 Exempel på blandade bebyggelse på Hemlunda Byggnadskultur och gestaltning Hemlunda har sedan 50-talet varit detaljplanelagt för fritidshusbebyggelse, varför delar av bebyggelsen är småskalig och av sommarstugekaraktär. Landsbygdskaraktären finns till viss del kvar i form av öppen mark och äldre gårdar. I takt med tiden har Hemlunda blivit alltmer populärt för permanenta bosättare och nya bostadshus har uppförts, vilket medfört att området idag består av blandad bostadsbebyggelse av varierad ålder, storlek och utformning Friytor Inom del av fastigheten Hemlunda 1:29 som inte berörs av aktuellt planförslag finns både mindre skogsdungar, öppna ytor samt områden reglerade för friluftsbad. Utsnitt från Byggnadsplan för fritidsområde inom Bergsviken Hemlunda som visar områden reglerade för friluftsbad i blått, i närheten av planområdet i rosa. 6

7 1.5.3 Natur Ett mindre skogsparti, i huvudsak bestående av tall, finns i korsningen Hemlundavägen/Södra färjevägen. Norr om Oskarsvägen breder ängsmark ut sig Geoteknisk undersökning Någon geoteknisk undersökning har inte gjorts i samband med detaljplanen. Enligt Sveriges geologiska undersökningars jordartskarta består marken till största del av isälvssediment och området har vid tidigare etableringar ansetts ha goda förutsättningar för bebyggelse Radon Hemlunda är ett högriskområde för radon. Bostadsbyggnader ska därför uppföras radonsäkra enligt Boverkets byggregler (BBR) om inte genomförda mätningar visar att gällande riktvärden kan uppnås Risk för skred/höga vattenstånd Enligt uppgift hämtad från Myndigheten för samhällsskydd och beredskap påverkas inte planområdet av beräknat 100- eller 200- årsflöde. Enligt beräkningar av utsatta områden vid översvämning (som motsvarar ett tänkbart värsta scenario som kan inträffa p.g.a. naturliga faktorer) visar en översiktlig kartering att del av planområdet kan komma att utsättas för höga flöden om inte åtgärder genomförs. För del av planområdet som kan komma att översvämmas kan utfyllnad av tomtmark vara en möjlig åtgärd för att undvika negativa konsekvenser i händelse av ett värsta tänkbara översvämningsscenario. Blå skraffering visar högsta vattenstånd vid en översvämning som motsvarar ett tänkbart värsta scenario som kan inträffa på grund av naturliga faktorer Vattenskyddsområde Planområdet ligger inom föreslagen primär zon för Svensbyfjärden som utgör dricksvattentäkt. Föreslaget vattenskyddsområde kommer att behäftas med föreskrifter, vilka reglerar verksamheter och aktiviteter inom respektive skyddszon (t.ex. reglering av hantering av petroleumprodukter, tvättning av bil på gård etc.). Miljö- och tillsynsnämnden beslutar i frågor som rör vattentäkten, exempelvis schaktning, avloppsanläggningar, berg-, mark- och ytvattenvärme, skogsbruk, markavvattning, väghållning och farliga transporter Fornlämningar Inga fornlämningar finns registrerade inom planområdet. Hemlunda ligger inom primär zon för föreslaget vattenskyddsområde. 7

8 1.5.4 Gator och trafik Planområdet nås från Hemlundavägen via Sommarvägen, Södra färjevägen och Oskarsvägen. Utfart från bostadsfastighet ska i första hand anläggas mot kvartersgata och inte mot Hemlundavägen. Parkering anordnas inom respektive fastighet Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheter kan anslutas till befintligt vatten- och avloppsledningsnät vars kapacitet bedöms klara planerad utbyggnad. I samband med antagandet av detaljplanen ska beslut om utökat verksamhetsområde för vatten och avlopp slås fast för fastigheter inom planområdet Värme Uppvärmningssystemet ska kunna anslutas till ur miljösynpunkt godtagbara energiformer. En energiförbrukning för värme och ventilation som är lägre än gällande föreskrifter enligt Boverkets byggregler (BBR) bör eftersträvas El Fastigheter kan anslutas till befintligt elnät. Exploatör avser att, i samförstånd med ledningsägare, markförlägga den elledning som löper genom mellersta delen av planområdet i Hemlundavägens dike. Det möjliggör planläggning för bostäder inom det mellersta området då elektromagnetisk strålning minskar och rasrisk från ledningar inte behöver beaktas i planläggningen. Det område där kabel avses markförläggas regleras inte i planförslaget då kabel i allmänhet förläggs på allmän platsmark, vilket avsett område redan är reglerat för i form av gata. Planförslaget har utformats med hänsyn till att kabelförläggning kommer att ske i Hemlundavägens dike genom att planlagda fastigheter ligger cirka 4,8 meter från Hemlundavägens körbana för att möjliggöra kabelförläggning och säkra att området är tillgängligt för underhållsarbete. Ett säkerhetsavstånd om 5 meter från den transformatorstation som finns på området till närmsta fastighet medför att även transformatorstationen är lättillgänglig för underhållsarbete. Elledning som avses markförläggas Avfall Avfall omhändertas enligt Piteå kommuns regler för avfallshantering Administrativa frågor Upphävande av strandskydd Strandskyddet upphävs för del av planområdet [a 1] som omfattas av strandskydd enligt 7 kap. miljöbalken Som särskilt skäl för upphävande av strandskyddet åberopas 7 kap. 18 c 1 p. miljöbalken, d.v.s. att området är ianspråktaget på ett sätt som gör att det saknar skäl för strandskyddets syfte. 8

9 1.6 Planens genomförande Genomförandetid Genomförandetid utgår 10 år efter det datum att detaljplanen vunnit laga kraft Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Inom detaljplanen råder enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark som i planen utgörs av gator. Enskilt huvudmannaskap innebär att fastighetsägare i området bekostar och ansvarar för utbyggnad och drift och underhåll av allmän platsmark. Vilka fastigheter som berörs och de inbördes ansvarsförhållandena avgörs inte i detaljplanen utan av lantmäterimyndigheten genom en anläggningsförrättning vid detaljplanens genomförande. Inom kvartersmark ansvarar fastighetsägare/exploatör för all utbyggnad. Erforderlig fastighetsbildning för genomförande av detaljplanen ansöks av exploatör/fastighetsägare Avtal Ett exploateringsavtal har upprättats mellan kommun och exploatör där ansvars- och kostnadsfördelning regleras Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Planområdet ligger som helhet inom fastigheten Hemlunda 1:29. Detaljplanen gör det möjligt att bilda 9-16 fastigheter för bostadsändamål Gemensamhetsanläggning Planområdet angörs via Hemlundavägen som utgör enskild väg och är inrättad som en gemensamhetsanläggning, Piteå Hemlunda ga:1, som förvaltas av Hemlundavägens samfällighetsförening. Från Hemlundavägen korsar tre vägar, Sommarvägen, Södra färjevägen och Oskarsvägen, som var och en angör planområdets delar. Till det östra området anläggs en ny kvartersgata [GATA] som utgör gemensam utfartsväg mot Oskarsvägen för tillkommande fastigheter. I det mellersta området avses två fastigheter angöras mot Södra färjevägen medan två fastigheter angörs via en gemensam utfartsväg som ansluter till Hemlundavägen. Det västra området angörs via Sommarvägen. I samband med exploatering av planområdet bör gemensamhetsanläggningar inrättas i enlighet med anläggningslagen (1973:1149) för gemensamma utfartsvägar som ansluter till Hemlundavägen. Beslut om bildande av gemensamhetsanläggning kan ske efter eller i samband med fastighetsbildning. Detaljplanens genomförande kan medföra behov av omprövning av gemensamhetsanläggningen eller godkänd överenskommelse av ändring av andelstal enligt anläggningslagen. Berörda fastighetsägares andelstal i gemensamhetsanläggningar fastställs vid lantmäteriförrättning i samtliga fall där förändring av befintlig eller inrättande av ny gemensamhetsanläggning aktualiseras Ledningsrätt Följande har ledningsrätt inom Hemlunda 1:29: PIREVA Pite Energi Allmännyttiga underjordiska ledningar förläggs lämpligen inom gatumark. Ledningsrätt för starkströmsledning föreligger inom fastigheten (25-F ). I de fall gällande ledningsrätt utfaller inaktuell, vid exempelvis nedmontering och flytt av starkströmsledning, ska gällande 9

10 ledningsrätt upphävas genom lantmäteriförrättning. Ledningsägare eller annan sakägare kan begära omprövningsförrättning i händelse av ändrad ledningsdragning som kräver förrättningsbeslut Övrigt Östra Kikkejaur sameby innehar renskötselrätt inom planområdet Ekonomiska frågor Exploatören svarar för kostnader för upprättande av detaljplan. Fastighetsägare/exploatör ansvarar och bekostar utbyggnad och iordningställande av kvartersmark. För utbyggnad och iordningställande av allmän platsmark ansvarar exploatör. Kostnader för lantmäteriförrättning betalas av fastighetsägare/exploatör. Kostnader för anläggningsförrättning vid inrättande av en eller flera gemensamhetsanläggningar fördelas mellan de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen Konsekvenser av planens genomförande Vattenskyddsområde Planområdet ligger inom den primära zonen av föreslaget vattenskyddsområde för Piteås dricksvattentäkt, Svensbyfjärden. Vid ny verksamhet som bedöms kunna bli aktuell inom planområdet, exempelvis byggande som kräver schaktning, ska beslut meddelas av Miljö- och tillsynsnämnden. Åtgärd kan exempelvis utgöras av en tillfällig uppsamlingsdamm under byggtiden där regnvatten kan samlas och avdunsta för att hindra regnvatten som faller över planområdet att rinna genom schaktmassor ut i Svensbyfjärden Riksintressen Detaljplanen inverkar inte på riksintresset för Totalförsvar influensområde luftrum Strandskydd Del av detaljplaneförslaget som ligger inom strandskyddat område bedöms inte att stå i konflikt med strandskyddets syfte enligt 7 kap. 13 miljöbalken. Planlagda bostadsfastigheter är väl avskilda från strandlinje genom befintlig allmän väg och att området redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften Landskapsbild Landskapsbilden kommer delvis att förändras, något som är ofrånkomligt då tidigare oexploaterad mark tas i anspråk. Öster om Hemlundavägen där skog kommer att ge plats för bostäder lämnas en del av skogsområdet inom Hemlunda 1:29 utanför detaljplanen. Här är ambitionen att en trivsam landskapsbild kommer att bestå då detta område hyser en skogsväg invid en liten tjärn som nyttjas av de boende som genväg genom skogspartiet. Det södra området som består av tidigare nyttjad jordbruksmark kommer att ligga i direkt anslutning mot befintliga fastigheter och bedöms inte nämnvärt förändra landskapsbilden. 10

11 Jordbruksmark i anspråk Marken på norra sidan om Oskarsvägen utgör ängsmark och brukades senast år 2016 för vallodling. I gällande översiktsplan, Översikt 2030 (2016), är marken ett utpekat Utvecklingsområde för bostäder. Markägare har inte för avsikt att bruka den utan tillstyrker exploatering då tidigare markarrende upphört. Sett till jordbrukets utveckling inom kommunen de senaste 20 åren tillsammans med det faktum att markägare inte längre avser att bruka eller arrendera ut marken görs bedömningen att marken kommer förlora sitt värde som jordbruksmark inom de kommande åren, vilket är den tid Jordbruksverket i rapporten Väsentligt samhällsintresse? Jordbruksmarken i kommunernas fysiska planering (2013), anser att kommuner bör ta i beräkning innan jordbruksmark tas i anspråk. Området är i översiktsplanen utpekat utvecklingsområde för bostäder då det ligger strategiskt ur pendlings- och transportsynpunkt till arbetsplatser, skola och Piteå centrum samt har god infrastruktur i form av vägar, vatten, avlopp och el. Detta tillsammans med nationella mål om ökat byggande och lokala befolkningsmål motiverar byggandet av bostäder på den aktuella platsen. Här syns den mark som avses bli bostadsfastigheter i orange. 1.7 Medverkande tjänstemän I upprättandet av detaljplanen har Fysisk planering, Teknik och gator, Samhällsplanering inom Samhällsbyggnad i Piteå kommun deltagit. Granskad av: Erik Isaksson Planarkitekt, Arkitekthuset Monarken AB Niclas Brännström Planhandläggare, Piteå kommun 11