Datum. Planbeskrivning. Detaljplan för del av fastigheten Hemlunda 1:29 (västra delen) Piteå kommun, Norrbottens län

Transkript

1 Granskningshandling 2 Dnr. PB Version Plannr. 2 D 2095 Planbeskrivning Detaljplan för del av fastigheten Hemlunda 1:29 (västra delen) Piteå kommun, Norrbottens län Upprättad av: Arkitekthuset Monarken AB Postadress PITEÅ Besöksadress Svartuddsvägen 1 Telefon Telefax E-post fysiskplanering@pitea.se Webadress

2 Innehållsförteckning 1 Planbeskrivning Handlingar Planens syfte Plandata Tidigare ställningstaganden Riksintresse Översiktsplan Detaljplan Behovsbedömning och betydande miljöpåverkan Kommunala beslut Befintliga förhållanden Natur och markbeskaffenhet Geoteknisk undersökning Radon Risk för skred/ höga vattenstånd Strandskydd Fornlämningar Bebyggelseområden Friytor Gator och trafik Teknisk försörjning Vattenskyddsområde Planförslag Gator och trafik Teknisk försörjning Vatten, avlopp och dagvatten Värme El Avfall Administrativa frågor Upphävande av strandskydd Planens genomförande Genomförandetid

3 Planbeskrivning Granskningshandling Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Avtal Fastighetsrättsliga frågor Gemensamhetsanläggning Servitut Ledningsrätt Renskötselrätt Ekonomiska frågor Ersättning Konsekvenser av planens genomförande Vattenskyddsområde Riksintressen Strandskydd Medverkande tjänstemän

4 1 Planbeskrivning 1.1 Handlingar Planen omfattar följande handlingar: Plankarta, daterad Planbeskrivning, daterad Samrådsredogörelse, daterad Fastighetsförteckning 1.2 Planens syfte Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för 8-9 tillkommande fastigheter för småhusbebyggelse. 1.3 Plandata Planområdet omfattar del av fastigheten Hemlunda 1:29 som är i privat ägo. Området är beläget på Hemlunda, en udde i Svensbyfjärden, 6 kilometer sydväst om Piteå centrum. Planområdet, som sammanlagt utgör cirka 1,3 hektar, är uppdelat i två områden, öster respektive väster om Hemlundavägen i korsningen Sommarvägen/ Södra färjevägen. Planområdets uppdelning öster och väster om Hemlundavägen. 1.4 Tidigare ställningstaganden Riksintresse Planområdet berörs av riksintresse: Totalförsvar influensområde luftrum (MB 3 kap. 9 2 stycket) Översiktsplan I gällande översiktsplan Översiktsplan 2030 antagen 2016, är området ett utpekat utredningsområde för bebyggelse, d.v.s. ett område som kan vara aktuellt för bebyggelse men där konflikt med andra planeringsintressen kan finnas Detaljplan Gällande detaljplaner: Förslag till byggnadsplan för fritidsområdet inom Bergsviken Hemlunda fastställd 5 maj 1959 (D0500). 4

5 Tillägg till detaljplan: Ändring av förslag till byggnadsplan för fritidsbebyggelse inom Bergsviken Hemlunda i Hortlax socken, Norrbottens län fastställd 16 februari 2004 (D0818). Byggnadsplanen reglerar allmän platsmark för park och vägändamål samt kvartersmark för parkering. I planen anges att utlagt grönområde vid Furuholmstjärnen inom fastigheterna Hemlunda 1:29 och 1:31 inte avses att tas i anspråk ännu, men i en framtid, om så erfordras kan det till viss del tas i anspråk för bebyggelse genom en planändring. Tillägget har en pågående genomförandetid som löper ut Bestämmelser i tillägget till detaljplanen reglerar att byggrätten inom en bostadsfastighet ska fördelas på en huvudbyggnad samt minst två gårdsbyggnader. Byggnader får tillsammans inte uppta större byggnadsyta än 10 procent av fastighetsarea, dock högst 175 kvadratmeter. Största byggnadsyta för huvudbyggnad är 2/3 av total byggrätt, dock högst 100 kvadratmeter. Byggnadsytan för gårdsbyggnader ska fördelas på minst två byggnader varav den största får vara max 45 kvadratmeter. Huvudbyggnad får uppföras i högst en våning och inte till större byggnadshöjd än 3,5 meter. Gårdsbyggnad får uppföras till högst 3,7 meter totalhöjd Behovsbedömning och betydande miljöpåverkan Piteå kommun har den 15 september 2015 tagit fram underlag för behovsbedömning enligt plan- och bygglagen (2010:900) och MKB-förordningen gällande förslag till detaljplan för del av Hemlunda 1:29. Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan och en särskild miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken 6 kap. 11, 12 har därför inte upprättats Kommunala beslut Samhällsbyggnadsnämnden beslutade den 24 november 2015 att ge positivt planbesked för planläggning av cirka 10 bostadsfastigheter på Hemlunda. Detaljplanen har handlagts med standardförfarande enligt plan- och bygglagen (SFS 2014:900) till och med granskningsskedet. Samhällsbyggnadsnämnden beslutade den 7 juli 2017 att ändra handläggningen av detaljplanen till utökat förfarande, vilket innebär att förslaget till detaljplan kungörs för allmänheten och ställs ut för granskning under tre veckor. Nämnden beslutade därutöver att aktuell detaljplaneläggning för del av Hemlunda 1:29 delas i två separata detaljplaner. 1.5 Befintliga förhållanden Natur och markbeskaffenhet Planområdet omfattar avverkad skogsmark Geoteknisk undersökning Någon geoteknisk undersökning har inte gjorts i samband med detaljplanen. Enligt Sveriges geologiska undersökningars jordartskarta består marken till största del av isälvssediment och området har vid tidigare etableringar ansetts ha goda förutsättningar för bebyggelse Radon Hemlunda är ett högriskområde för radon. Bostadsbyggnader ska därför uppföras radonsäkra enligt Boverkets byggregler (BBR) om inte genomförda mätningar visar att gällande riktvärden kan uppnås. 5

6 Risk för skred/ höga vattenstånd Enligt uppgift hämtad från Myndigheten för samhällsskydd och beredskap påverkas inte planområdet av beräknat 100- eller 200-årsflöde. Enligt beräkningar av utsatta områden vid översvämning (som motsvarar ett tänkbart värsta scenario som kan inträffa p.g.a. naturliga faktorer) visar en översiktlig kartering att planområdet ligger utanför de områden som beräknas att påverkas negativt Strandskydd Strandskydd föreligger enligt 7 kap. miljöbalken Fornlämningar Inga fornlämningar finns registrerade inom planområdet. Blå skraffering visar högsta vattenstånd vid en översvämning som motsvarar ett tänkbart värsta scenario som kan inträffa på grund av naturliga faktorer. Planområdet i orange. Exempel på blandad bebyggelse på Hemlunda Bebyggelseområden Hemlunda har sedan 50-talet varit detaljplanelagt för fritidshusbebyggelse, varför delar av bebyggelsen är småskalig och av sommarstugekaraktär. Landsbygdskaraktären finns till viss del kvar i form av öppen mark och äldre gårdar. I takt med tiden har Hemlunda blivit ett alltmer populärt område för permanentboende, vilket bidragit till en blandad bostadsbebyggelse av varierad ålder, storlek och utformning från enkla fritidsstugor till moderna villor för permanentboende. 6

7 Viss offentlig och kommersiell service finns i Bergsviken cirka 3 kilometer från planområdet medan ett bredare serviceutbud finns i Piteå centrum, cirka 6 kilometer norr om planområdet Friytor Inom del av fastigheten Hemlunda 1:29 som inte berörs av aktuellt planförslag finns både mindre skogsdungar, öppna ytor samt områden reglerade för friluftsbad Gator och trafik Planområdet angörs via Hemlundavägen som utgör enskild väg. Från Hemlundavägen korsar Sommarvägen och Södra färjevägen som vardera angör planområdet Teknisk försörjning Hemlunda ligger inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och spillvatten Vattenskyddsområde Planområdet ligger inom föreslagen primär zon för Svensbyfjärden som utgör dricksvattentäkt. Föreslaget vattenskyddsområde kommer att behäftas med föreskrifter, vilka reglerar verksamheter och aktiviteter inom respektive skyddszon (t.ex. reglering av hantering av petroleumprodukter, tvättning av bil på gård etc.). Miljö- och tillsynsnämnden beslutar i frågor som rör vattentäkten, exempelvis schaktning, avloppsanläggningar, berg-, mark- och ytvattenvärme, skogsbruk, markavvattning, väghållning och farliga transporter. Hemlunda ligger inom primär zon för föreslaget vattenskyddsområde. 7

8 Planillustration. Källa: Arkitekthuset Monarken AB 1.6 Planförslag Förslaget till detaljplan reglerar 8-9 bostadsfastigheter [B] med en minsta respektive största fastighetsstorlek av 1000 respektive 1600 kvadratmeter [d 1]. Största byggnadsarea (BYA) inom fastighet är 20 procent av fastighetsarea varav enskild byggnad inte får överstiga 165 kvadratmeter byggnadsarea [e 1]. Högsta tillåtna nockhöjd uppgår till 7,7 meter för huvudbyggnad och 5,0 meter för komplementbyggnad. Minsta takvinkel är reglerad till 22 grader. Huvudbyggnad får inte uppföras närmare fastighetsgräns än 4 meter och komplementbyggnad får inte uppföras närmare fastighetsgräns än 2 meter [p 1]. Endast en huvudbyggnad är tillåten per fastighet [e 2]. I övrigt reglerar detaljplanen tillfartsgata till fastigheter inom planområdet [GATA] samt kvartersmark för befintlig transformatorstation [E 1] Gator och trafik Utfart från bostadsfastighet ska i första hand anläggas mot kvartersgata och inte mot Hemlundavägen. Parkering anordnas inom respektive fastighet Teknisk försörjning Vatten, avlopp och dagvatten Fastigheter kan anslutas till befintligt vatten- och avloppsledningsnät vars kapacitet bedöms klara planerad utbyggnad. För fastigheter där självfall inte kan uppnås behöver ett tryckavlopp installeras. I samband med antagandet av detaljplanen ska beslut om utökat verksamhetsområde för vatten och spillvatten beslutas för fastigheter inom planområdet. På kvartersmark omhändertas dagvatten genom infiltration. 8

9 Värme Uppvärmningssystemet ska kunna anslutas till ur miljösynpunkt godtagbara energiformer. En energiförbrukning för värme och ventilation som är lägre än gällande föreskrifter enligt Boverkets byggregler (BBR) bör eftersträvas El Fastigheter kan anslutas till befintligt elnät. Exploatör avser att, i samförstånd med ledningsägare, markförlägga den elledning som löper parallellt med Hemlundavägen genom planområdet. Markförläggning av befintlig elledning är en förutsättning för fastighetsbildning inom planområdet öster om Hemlundavägen, då elektromagnetisk strålning minskar och rasrisk från ledningar inte behöver beaktas. Det område där kabel avses markförläggas regleras som allmän platsmark [GATA], då kabel i allmänhet förläggs på allmän platsmark. Elledning som avses att markförläggas. Planförslaget har utformats med hänsyn till att kabelförläggning kommer att ske i diket öster om Hemlundavägen, varför vägområdet har breddats till 17 meter. Planlagda fastigheter ligger cirka 5 meter från Hemlundavägens körbana, vilket möjliggör kabelförläggning och säkrar att området är tillgängligt för underhållsarbete. Ett säkerhetsavstånd om 5 meter från den transformatorstation som finns på området till närmsta fastighet medför att även transformatorstationen är lättillgänglig för underhållsarbete Avfall Avfall omhändertas enligt Piteå kommuns regler för avfallshantering Administrativa frågor Upphävande av strandskydd Strandskyddet upphävs för del av planområdet [a 1] som omfattas av strandskydd enligt 7 kap. miljöbalken Som särskilt skäl för upphävande av strandskyddet inom allmän platsmark åberopas 7 kap. 18 c 1 p. miljöbalken, d.v.s. att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Som särskilt skäl för upphävande av strandskyddet inom kvartersmark åberopas 7 kap. 18 c 2 p. miljöbalken, d.v.s. att området är väl avskilt från området närmast strandlinjen. 1.7 Planens genomförande Genomförandetid Genomförandetiden utgår 10 år efter det datum detaljplanen vunnit laga kraft. Tillägget till detaljplanebestämmelser: Ändring av förslag till byggnadsplan för fritidsbebyggelse inom Bergsviken Hemlunda i Hortlax socken, Norrbottens län fastställd 16 februari 2004 (D0818), har en genomförandetid som löper till och med

10 1.7.2 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Inom planområdet råder enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark. Planområdet ansluter till gator med enskilt huvudmannaskap, i likhet med den gatuförvaltning som råder på Hemlunda som helhet. Skäl för enskilt huvudmannaskap hänvisas därav till en enhetlig förvaltning av gatumarken på Hemlunda. Enskilt huvudmannaskap innebär att fastighetsägare i området bekostar och ansvarar för utbyggnad och drift och underhåll av allmän platsmark. Inom kvartersmark ansvarar fastighetsägare/exploatör för all utbyggnad. Erforderlig fastighetsbildning för genomförande av detaljplanen ansöks av exploatör/fastighetsägare Avtal Ett planavtal har upprättats mellan kommun och exploatör där ansvars- och kostnadsfördelning regleras Fastighetsrättsliga frågor Detaljplanen gör det möjligt att bilda 8-9 fastigheter för bostadsändamål genom avstyckning från Hemlunda 1:29. I samband med exploatering av planområdet bör gemensamhetsanläggningar inrättas i enlighet med anläggningslagen (1973:1149) för gemensamma utfartsvägar som ansluter till Hemlundavägen. Allmännyttiga ledningar förläggs lämpligast i gatumark. Fastighetsrättslig konsekvensbeskrivning Fastighet Konsekvens Hemlunda 1:29 Genom fastighetsreglering kan delar av fastigheten som ligger inom kvartersmark för bostadsändamål avstyckas eller överlåtas till exploatör och därefter avstyckas i lämplig fastighetsindelning. Hemlunda 1:50-1:90, 1:96-110, 1: , 1:118-1:122 Hemlunda 1:146-1:149 Hemlunda ga:1 Genom fastighetsreglering kan del av fastigheten som ligger inom kvartersmark för teknisk anläggning (transformatorstation) avstyckas och överlåtas till ägare av anläggningen. Genom lantmäteriförrättning kan befintlig vägsamfällighet Hemlunda s:3 (1) över del av fastigheten Hemunda 1:29 omlokaliseras inom fastigheten. Allmännyttiga underjordiska ledningar förläggs lämpligen inom gatumark. Ledningsrätt för starkströmsledning föreligger inom fastigheten. I samband med nedmontering och flytt av starkströmsledning, ska gällande ledningsrätt ändras genom lantmäteriförrättning. Servitut avseende allmänna platser som belastar Hemlunda 1:29 inom del av föreslagen allmän platsmark och kvartersmark upphävs och ändras, vilket sker genom lantmäteriförrättning i samband med ny fastighetsbildning Servitut avseende bilparkering som belastar Hemlunda 1:29 till förmån för Hemlunda 1:146-1:149 inom del av föreslagen kvartersmark för transformatorstation och bostäder avses upphävas. Upphävande av servitut sker genom lantmäteriförrättning i samband med ny fastighetsbildning. Fastigheter som avstyckas inom planområdet ska anslutas till Hemlunda ga:1 genom beslut i en anläggningsförrättning eller godkänd överenskommelse av ändring av andelstal enligt anläggningslagen. Hemlunda s:3 (1) Genom lantmäteriförrättning kan befintlig vägsamfällighet Hemlunda s:3 (1) över del av fastigheten Hemunda 1:29 omlokaliseras inom fastigheten. Omlokalisering av samfälligheten sker i samband med fastighetsreglering. 10

11 Gemensamhetsanläggning Planområdet angörs via Hemlundavägen som utgör enskild väg och är inrättad som en gemensamhetsanläggning, Hemlunda ga:1, som förvaltas av Hemlundavägens vägsamfällighet av år Fastigheter som avstyckas inom planområdet ska anslutas till Hemlunda ga:1 genom beslut i en anläggningsförrättning eller godkänd överenskommelse av ändring av andelstal enligt anläggningslagen. I området öster om Hemlundavägen avses tillkommande fastigheter angöras via Södra färjevägen eller via en gemensam utfartsväg [GATA] som ansluter till Hemlundavägen. I det västra området angörs samtliga tillkommande fastigheter mot Sommarvägen. Planlagd utfartsväg inrättas lämpligen som gemensamhetsanläggning. Södra färjevägen och Sommarvägen är sedan tidigare inte inrättade som gemensamhetsanläggningar för vägändamål. För befintliga och tillkommande fastigheter som nyttjar endera Södra färjevägen eller Sommarvägen för åtkomst till allmän väg bör gemensamhetsanläggning inrättas, varpå samfällighetsföreningar bör bildas för skötsel och underhåll av respektive anläggning. Beslut om bildande av gemensamhetsanläggning kan ske efter eller i samband med fastighetsbildning. Berörda fastighetsägares andelstal i gemensamhetsanläggningar fastställs vid lantmäteriförrättning i samtliga fall där förändring av befintlig eller inrättande av ny gemensamhetsanläggning aktualiseras Servitut Servitut avseende allmänna platser samt parkering som ligger inom föreslagen allmän platsmark kvartersmark upphävs och ändras, vilket sker genom lantmäteriförrättning i samband med ny fastighetsbildning. Servitut för bilparkering och allmänna platser belastar Hemlunda 1: Ledningsrätt Följande har ledningsrätt inom Hemlunda 1:29: PIREVA Pite Energi Allmännyttiga underjordiska ledningar förläggs lämpligen inom gatumark. Ledningsrätt för starkströmsledning föreligger inom fastigheten (25-F ). I de fall gällande ledningsrätt utfaller inaktuell, vid exempelvis nedmontering och flytt av starkströmsledning, ska gällande ledningsrätt upphävas genom lantmäteriförrättning. Ledningsägare eller annan sakägare kan begära omprövningsförrättning i händelse av ändrad ledningsdragning som kräver förrättningsbeslut Renskötselrätt Östra Kikkejaur sameby innehar renskötselrätt inom planområdet Ekonomiska frågor Exploatören svarar för kostnader för upprättande av detaljplan. Fastighetsägare/exploatör ansvarar och bekostar utbyggnad och iordningställande av kvartersmark. För utbyggnad och iordningställande av allmän platsmark ansvarar exploatör. Kostnader för lantmäteriförrättning betalas av fastighetsägare/exploatör. Kostnader för anläggningsförrättning vid inrättande av en eller flera gemensamhetsanläggningar fördelas mellan deltagande fastigheter i gemensamhetsanläggningen Ersättning Ändring av detaljplanen före genomförandetidens utgång orsakar inte ekonomisk skada för fastighetsägare inom planområdet, varför ersättning enligt 14 kap. 9 plan- och bygglagen (2010:900) inte utgår. 11

12 1.8 Konsekvenser av planens genomförande Vattenskyddsområde Planområdet ligger inom den primära zonen av föreslaget vattenskyddsområde för Piteås dricksvattentäkt, Svensbyfjärden. Vid ny verksamhet som bedöms kunna bli aktuell inom planområdet, exempelvis byggande som kräver schaktning, ska beslut meddelas av Miljö- och tillsynsnämnden. Åtgärd kan exempelvis utgöras av en tillfällig uppsamlingsdamm under byggtiden där regnvatten kan samlas och avdunsta för att hindra regnvatten som faller över planområdet att rinna genom schaktmassor ut i Svensbyfjärden Riksintressen Detaljplanen inverkar inte på riksintresset för Totalförsvar influensområde luftrum Strandskydd Del av detaljplaneförslaget som ligger inom strandskyddat område bedöms inte att stå i konflikt med strandskyddets syfte enligt 7 kap. 13 miljöbalken. Planlagda bostadsfastigheter är väl avskilda från strandlinjen genom befintliga bostadsfastigheter och allmän väg. 1.9 Medverkande tjänstemän I upprättandet av detaljplanen har Samhällsbyggnad i Piteå kommun deltagit. Arkitekthuset Monarken AB Granskad av: Linnea Isaksson Planeringsarkitekt FPR/MSA Pia Brändström Planhandläggare, Piteå kommun 12