För att vi gillar Skellefteå

Transkript

1 För att vi gillar Skellefteå ÅRSREDOVISNING

2 Allmännyttiga Skelleftebostäder (Skebo) bildades 1965 och ägs av Skellefteå kommun. Bolaget är Skellefteås största bostads före tag, med hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus, småhus, studentbostäder och särskilda boenden. Skebo har även 269 verksamhetslokaler. Totalt gör det bolaget till Skellefteås största hyresvärd. År 2014 hade bolaget totalt 59 anställda. Skebo verkar för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skellefte bygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Som kommunägt företag är Skebo ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och i arbetet med att stärka Skellefteås konkurrenskraft. 2

3 Innehåll Vd har ordet 4 Sammanfattning och nyckeltal 6 Året i korthet 8 Verksamhetsberättelse 12 Våra hyresgäster 14 Våra medarbetare 18 Våra fastigheter 20 Vårt miljöarbete 22 Förvaltningsberättelse 24 Resultaträkning 31 Balansräkning 32 Kommentarer till resultat- och balansräkning 34 Kassaflödesanalys 37 Flerårsöversikt 38 Bokslutskommentarer 40 Noter 41 Revisionsberättelse 45 Styrelse och ledning 46 Sammanställning av fastigheter 48 3

4 Vd har ordet Vi fortsätter att utveckla platsen vi gillar 4 När jag blickar tillbaka på 2014 så har bostadsbristen, hushållens skuldsättning och världskonjunkturen ofta förekommit i medias bevakning. Under året har bostadsbyggandet tagit fart och återhämtningen i svensk ekonomi har fortsatt trots att utvecklingen under hösten varit svag. Svensk tillväxt har under året framför allt drivits av den inhemska efterfrågan och den privata konsumtionen. De svenska hushållen har stimulerats av skattesänkningar och inkomsterna har utvecklats väl och förmögenheterna har stigit med ökande bostadspriser. Samtidigt har sysselsättningen ökat, men med undantag för industrin. Den stora drivkraften för svensk återhämtning är dock exportmarknaden som fortfarande är trög. USA visar allt tydligare tecken på ökad tillväxt, men problemen kvarstår i Europa. Konjunkturen i Sverige och omvärlden, tillsammans med kraftigt fallande oljepris, har medfört en mycket låg inflation. Den utvecklingen förväntas fortsätta det närmaste året. Återhämtningen i svensk ekonomi kommer troligtvis att fortsätta, även om utvecklingen kommer att gå sakta. Riksbanken har under året sänkt reporäntan två gånger för att ge stöd åt konjunkturen och bidra till att inflationen tar fart. I oktober fick vi uppleva en historisk händelse när reporäntan sänktes till noll. Penningpolitiken behöver vara fortsatt expansiv och först när inflationen ökar och ekonomin stabiliseras väntas räntan långsamt börja höjas. Underskott på bostäder i Sverige Utvecklingen på svensk fastighetsmarknad är stark, trots en låg tillväxt och svag ekonomi. Det har varit en stark efterfrågan och transaktionsvolymerna har varit höga under året. Omsättningen var särskilt hög under fjärde kvartalet och fastigheter har blivit ett populärt investeringsalternativ. Tillgången till såväl traditionell bankfinansiering som kapitalmarknadsfinansiering bedöms som god och kreditmarginalerna är stabila. Den svaga bostadsproduktionen under de senaste åren har lett till en kraftig brist på bostäder på ett flertal orter i landet. Sverige har under 2000 talet samlat på sig ett rejält underskott på bostäder, något som särskilt drabbar de yngre som ska ut på bostadsmarknaden. Det är också en tid då vi ser en av de starkaste urbaniseringsströmmarna i Europa. Med högre efterfrågan än utbud följer stigande bostadspriser, som i ett längre perspektiv kan innebära en risk för landets finansiella stabilitet och tillväxt. Bostadsbyggande tar fart trots höga byggkostnader Glädjande är dock att bostadsbyggande har börjat ta fart under året, med allt fler startade och planerade projekt. Under året har det påbörjats cirka bostäder, vilket är nästan en fördubbling jämfört med 2012 års bottennotering. Politikerna och aktörerna på bostadsmarknaden är alla överens om att fler hyresrätter behöver byggas. Under de senaste åren har dock de ekonomiska villkoren för boende i hyresrätt försämrats gentemot bostadsrätt och egna hem. I huvudsak beror detta på förändringar i skattesystemet och att stöd har tagits bort som tidigare funnits för att kompensera hyresrätten. Antagligen är det svårt att skapa exakt lika villkor mellan de olika boendeformerna eftersom de skiljer sig åt i många avseenden. Däremot borde de villkor för skatter och subventioner som regleras av staten utformas så att de leder till en bättre balans i framtiden. Det är i huvudsak de höga byggkostnaderna som förhindrar ett ökat byggande av bostäder och i synnerhet hyresrätter. Skebos nyproduktion skapar flyttkedjor Bostadsmarknaden i Skellefteå har utvecklats bra under året. Många har upptäckt fördelarna med att bo i hyresrätt, en upplåtelseform som inte kräver någon kapitalinsats eller risk. Dessutom har hyresrätten den överlägset bästa flexibiliteten av alla boendeformer, det är enkelt att flytta till och från och med möjlighet att välja egna tillval i lägenheten. Vi ser också en tydlig trend mot ökat byggande i centrala lägen som följd av en ökad efterfrågan och att priset på bostadsrätter har stigit med hela 19 % under året. Som Skelleftebornas eget bostadsbolag är det vår uppgift att arbeta för att det tillkommer nya lägenheter där efterfrågan är som störst. Nybyggnationer i de centrala kvarteren Ringduvan, Oden och Heimdall får många nytta och glädje av, inte minst för att de skapar flyttkedjor. Där någon flyttar ut kan någon annan flytta in. Våra nybyggnadsprojekt väcker förhoppningsvis även andra aktörer på marknaden att våga satsa på nyproduktion av bostäder i Skellefteå. Vi behöver alla hjälpas åt om vi ska nå visionen med invånare år Att öka bostadsbyggandet är att ta ansvar för framtiden och bidra till utvecklingen av Skellefteå.

5 VD HAR ORDET Vi gör bra saker för platsen vi gillar Att ta ansvar för framtiden är också att värna miljön genom att bygga energisnåla hus. De hus vi bygger de närmaste åren kommer att ha en energianvändning som ligger nästan 40 % lägre än kraven från Boverkets nuvarande byggnadsregler. Arbetet med att minska energiförbrukningen i vårt befintliga bestånd pågår kontinuerligt för att minska vår miljöpåverkan. Insatserna handlar om alltifrån att uppdatera teknisk utrustning, till att finjustera anläggningar för att effektivare utnyttja energin. Det är ett sätt för oss att värna om miljön och ta ansvar för framtiden. Sammanfattningsvis handlar det om att göra bra saker för platsen vi gillar. Det är därför vi skapar hemmiljöer som gör det enkelt att trivas och bygger nytt så att flyttkedjor startas. Tillgången på bra bostäder är viktigt för att staden ska uppnå en ökad attraktionskraft och tillväxt. Strategiarbete för framtidens utmaningar När jag ser tillbaka på 2014 kan jag konstatera att Skelleftebostäders framgångsrika utveckling fortsätter. Det som nog var mest betydelsefullt under året var att vi gjorde klart vårt strategiarbete som tar sikte mot framtidsutmaningar för bolaget. Ett antal strategiska vägval togs fram, med olika perspektiv kopplade till identifierade utmaningar. En av de största utmaningarna var hur vi skulle lösa framtida finansiering av nyproduktion och större underhållsåtgärder. Vi behövde frigöra kapital för att säkra den nyproduktion vi ser framför oss, vilket i sin tur gör det möjligt för oss att fortsätta bidra till kommunens mål om invånare år Det mest ansvarsfulla vi kunde göra var att genomföra en försäljning. Därför beslutade bolagets styrelse och ägare att sälja lägenheter till Nordhalla Fastigheter AB. Det officiella övertagandet av fastigheterna kommer att ske den 1 april Våra hyresgäster ger oss höga betyg Årets kundundersökning gav oss bevis på att vi är en uppskattad hyresvärd och att vi har kompetenta och engagerade medarbetare som utvecklar företaget tillsammans med hyresgästerna. Våra hyresgäster visade oss förtroende genom att ge oss höga betyg. En mycket stor del av våra hyresgäster rekommenderar oss också gärna till andra, vilket är betydelsefullt eftersom de är våra bästa ambassadörer. Resultatet av undersökningen ger våra medarbetare anledning att sträcka på sig. Men den är naturligtvis även ett värdefullt underlag för att utveckla verksamheten ytterligare, både på kort sikt och i ett längre perspektiv. Vår målsättning är att förbättra det redan höga betyget genom ökade satsningar på områden som hyresgästerna tycker att vi ska förbättra. Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att öka kvarboendet och skapa långsiktig lönsamhet. Bästa resultatet i företagets historia En hög uthyrningsgrad och lägre kostnader har bidragit till att vi redovisar det bästa resultatet i företagets historia. Allt sammantaget har gett oss utrymme till att satsa ytterligare på ny- och ombyggnationer av våra fastigheter. Ett bra resultat är en förutsättning för att kunna bidra till en utveckling av boendemiljöer som är långsiktigt hållbara ur ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt perspektiv. Under året startade vi en ny boendeform för ungdomar i åldern år och utvecklade ytterligare trygghetsboenden för äldre över 70 år. Särskilt viktigt är att ge ungdomar en bättre möjlighet till lägenheter i centrala Skellefteå för att få dem att trivas och utvecklas på orten. Viktig förtätning av stadskärnan Vi har flera spännande projekt på gång och jag ser fram emot Vårt arbete med att förtäta Skellefteås stadskärna med nya bostäder är viktigt. Flera nya byggnadsprojekt är redan på gång och dessutom kvarstår utmaningarna på bostadsmarknaden. I framtiden flyttar jobben dit människor vill bo, varför utbudet av attraktiva bostäder blir avgörande för Skellefteås attraktionskraft och näringslivets fortsatta tillväxt. Vi ska fortsätta vara en betydelsefull aktör på bostadsmarknaden, som arbetar affärsmässigt och med ett samhällsansvar som utvecklar bostadsmarknaden för att stärka Skellefteås utveckling. Jerker Eriksson, vd Skelleftebostäder AB 5

6 Sammanfattning och nyckeltal

7 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Skebo erbjuder nya boendeformer. Nettohyresintäkterna ökade med 20 mkr under blev ett år med fortsatt god utveckling inom Skebo. Bolagets resultat efter finansiella poster uppgick till 97 mkr. Nettohyresintäkterna uppgick till 518 mkr, en ökning med 20 mkr. Under året gjordes investeringar på 199 mkr, där nyproduktion av 62 lägenheter stod för 123 mkr. I slutet av året togs beslut om att sälja lägenheter på Anderstorp och Sunnanå, för att skapa utrymme för framtida nyproduktioner. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen höjdes hyrorna för bostäder med i genomsnitt 1,6 % från och med april Vakansnivån är fortsatt låg och vid årets slut var 51 lägenheter lediga. Resultatet av 2014 års mätning av Boindex visade att Skebo får fortsatt höga betyg som hyresvärd. RESULTATRÄKNINGAR, MKR Hyresintäkter Övriga rörelseintäkter 13 6 Rörelsens kostnader Finansnetto Resultat efter finansnetto FAKTA Antal lägenheter Lägenhetsyta, m Antal lokaler Lokalyta, m Investeringar Antal anställda BALANSRÄKNINGAR, MKR Fastigheter Övriga anläggningstillgångar 5 4 Omsättningstillgångar Eget kapital Obeskattade reserver - 10 Avsättningar Räntebärande skulder Övriga skulder Balansomslutning NÅGRA PARAMETRAR I BOINDEX Jag rekommenderar Skebo till vänner och bekanta. 75 % Jag ger min hyresvärd ett bra helhetsbetyg. 86 % Jag känner mig trygg i mitt boende. 85 % Jag får ett trevligt bemötande av bovärden. 83 % Bemötandet vid felanmälan är bra. 75 % Det är lätt att få tag på bovärden. 74 % Tabellen visar hur många procent av de svarande som gav Skebo höga poäng (4 eller 5 på en femgradig skala). Enkäten gjordes hösten

8 Året i korthet

9 ÅRET I KORTHET Skebo får fortsatt högt betyg som hyresvärd. Satsningen på nyproduktion är viktig för ett växande Skellefteå. Nöjda hyresgäster i 2014 års Boindex Undersökningen av Boindex som genomfördes under 2014 visar att hyresgästerna fortsätter att vara positivt inställda, både till sitt boende och till Skebo som hyresvärd. På frågan om det är lätt att få tag på bovärden ger 74 % höga poäng (4 eller 5 på en femgradig skala) och hela 83 % upplever att de får ett mycket trevligt bemötande av sin bovärd. Vidare sätter 74 % höga poäng på frågan om de skulle rekommendera Skebo till sina vänner och bekanta och 76 % sätter 4 eller 5 poäng på frågan om de ger Skebo ett bra helhetsbetyg som hyresvärd. Glädjande är också att 85 % av de svarande uppger att de känner sig mycket trygga i sitt boende. Med andra ord har hyresgästerna en mycket positiv bild av både sitt boende och sin hyresvärd. Försäljning av fastigheter möjliggör nyproduktion Skebos ambition är att fortsätta bidra till Skellefteås mål att vara invånare år 2030 genom att tillföra fler lägenheter till bostadsmarknaden. Skebos sammanlagda investeringsbehov fram till 2020 är på cirka 2,1 miljarder kronor, varav 1,4 miljarder kronor är planerad till nyproduktion. För att frigöra kapital för nyproduktion beslutade Skebo under slutet av året att sälja lägenheter på Anderstorp och Sunnanå till Nordhalla Fastigheter AB. Övertagandet sker 1 april 2015 och affären är värd cirka 600 miljoner kronor. Köparen är både stark och har en långsiktig tro på Skellefteå som kommer att vara värdefull för den framtida utvecklingen i kommunen. Oden ett nytt landmärke i Skellefteå Under 2014 påbörjades bygget av det 11 våningar höga hyreshuset i kvarteret Oden. Totalt ska det rymma 43 lägenheter och vara klart för inflyttning i början av Alla lägenheter har inglasade balkonger i söder eller västerläge. Med sina 11 våningar kommer huset att bjuda sina hyresgäster på en vidunderlig utsikt över Skellefteå och dess omgivningar. Den centrala placeringen av huset är optimal med tanke på allt fler människors önskan att bo centralt i Skellefteå. Nyproduktionen på Heimdall tar form Planerna på att bygga 31 nya lägenheter i kvarteret Heimdall fortsätter att gå framåt. Under året fastställdes detaljplanen och byggstarten är beräknad till första kvartalet 2015, med en beräknad byggtid på 1,5 år. De tre huskropparna kommer att bli tre, fyra respektive fem våningar höga, med en spänn ande arkitektur. Läget är perfekt med tanke på dagens stora efterfrågan på centralt boende och den gröna innergården kommer att vara bilfri. Däremot finns det parkeringsmöjlig heter i det garage som placeras under jord. Nyproduktion skapar flyttkedjor En av de positiva effekterna med Skebos nyproduktion är att den bidrar till att skapa flyttkedjor i flera led. Med andra ord tillförs inte bara lägenheter till bostadsmarknaden, utan det ökar även rörligheten på bostadsmarknaden. Studier vid Uppsala universitet visar att varje nyproducerad hyresrätt inom allmännyttan ger upphov till i genomsnitt 3,8 flyttar. Som exempel kan nämnas den nybyggda fastigheten i kvarteret Ringduvan och lägenheterna i kvarteret Höken, som har gjorts om från äldreboende till vanliga lägenheter. Totalt handlar det om 72 lägenheter, som var och en har gett upphov till i snitt nästan fyra flyttar. Skebo ett attraktivt framtidsval Skebo genomförde under året en webbenkät riktad till de som är aktiva i Skebos bostadskö. Totalt fick omkring personer ta del av enkäten. Syftet var att undersöka hur många som står i kö som är beredda att hyra redan i dag och hur stor andel som är beredda att hyra till nyproduktions priser. Av de svarande angav 53 % att de främst samlar köpoäng för framtiden. Andelen som är beredda att betala nyproduktionshyror är cirka personer, under förutsättning att det är ett centralt läge. 9

10 ÅRET I KORTHET Ombyggnationer skapar utveckling och jobb Under året har det inletts omfattande ombyggnationer på äldreboendena Tor i centrala Skellefteå, Burträskgårdarna, Skogsbacken i Boliden och Hedvigsgården i Kåge. Dessa ombyggnationer medför ökad tillgänglighet och trygghet för de boende. Dessutom uppstår välkomna arbetstillfällen på orterna. Nya boenden på Trangatan Under hösten 2014 färdigställdes ett serviceboende för personer med funktionsnedsättning, med totalt 14 lägenheter och tillhörande gemensamhetsutrymmen. Det nya boendet är modernt utrustat, med allt som behövs för en fungerande tillvaro för människor med stödbehov. Samtidigt påbörjades byggnationerna av en gruppbostad med 7 lägenheter, med beräknad inflyttning under Positiva erfarenheter leder till fler trygghetsboenden Arbetet med att skapa trygghetsboenden är ett projekt som bedrivs i samarbete mellan Skebo och Skellefteå kommun. Först ut var Bureborg och under 2014 påbörjades arbetet med att ombilda 34 lägenheter i äldreboendet på Strandgården till ett trygghetsboende. Konceptet bygger på vanliga lägenheter som utrustats med ny teknik och hjälpmedel för att öka den fysiska tillgängligheten. Hyresgästerna i trygghetsboenden ska vara 70 år eller äldre. En trygghetsvärd finns på plats vissa tider och det finns gemensamma lokaler där det ordnas aktiviteter. Här finns även förstärkt trygghet, med förhöjd servicenivå och ytterdörrar med portkod. Ökad satsning på ungdomslägenheter Det höga trycket på Skellefteås bostadsmarknad gör att ungdomar har svårt att hitta ett första boende. För att underlätta har Skebo beslutat att fler ettor och tvåor ska plockas ut ur beståndet och erbjudas till ungdomar mellan 18 och 25 år. Under 2014 var det inflyttning i 36 nya ungdomslägenheter i det före detta äldreboendet Höken och målet är att fortsätta satsningen framöver. Framför allt handlar det om mindre lägenheter som inte är anpassade för äldre, gärna centralt belägna för att uppfylla den yngre generationens behov. Vid årsskiftet fanns 42 ungdomslägenheter i fastighetsbeståndet. Ungdomar erbjuds arbetslivserfarenhet Modellen med att erbjuda unga människor säsongsarbete med att måla och fräscha upp Skebos bostadsområden fortsätter att vara framgångsrik. Satsningen inleddes för tre år sedan och under sommaren 2014 erbjöds 17 personer chansen att få både jobb och värdefull arbetslivserfarenhet. Arbetet med ungdomar har varit mycket uppskattat både av Skebo, hyresgästerna och ungdomarna själva. För att vi gillar Skellefteå Arbetet med den nya kommunikationsplanen fortsatte under 2014 och den har legat till grund för Skebos kommunikation i olika kanaler. Tanken är att nå ut till alla som bor i Skellefteå och inte bara till befintliga hyresgäster. Genom att lyfta fram företagets drivkraft, att utveckla attraktiva livsmiljöer som gör Skellefteå till en bättre plats att leva på, ökar möjligheterna till fortsatt utveckling. En bärande faktor i kommunikationen har varit att med begreppet För att vi gillar Skellefteå skapa både samsyn och förståelse för Skebos yttersta drivkraft i utvecklingsarbetet. Skebo.nu på 80 olika språk För att skapa tillgänglighet för alla målgrupper är det numera möjligt att läsa innehållet på Skebos webbplats på alla de cirka 80 språk som översättningsverktyget Google Translate erbjuder. Eftersom översättningen görs maskinellt har funktionen vissa grammatiska brister, men det skapar ändå en större tillgänglighet på fler språk än traditionellt översatta webb platser gör. Framtida visioner om ny stadsdel Skebos arbete med att förtäta Skellefteå och bygga bostäder i de centrala delarna där efterfrågan är stor är en viktig pusselbit för att uppnå målet att vara invånare år Flera nya byggnadsprojekt är redan igång och dessutom finns det planer på att bygga ännu mer. Ett exempel är de 180 nya bostäderna i kvarteren Renen och Strömsör, på östra sidan om Viktoriabron mot Älvsbacka. Tanken är att bygga kontorshus, bostäder och lokaler. Dessutom planerar man för ett nytt södervänt torg vid älvstranden, med restauranger, kafé och mindre butiker. Skisser är framtagna för det nya området, för att kunna förankra idén med närboende samt politiker och tjänstemän. Snabba fakta Försäljning av 1141 lägenheter möjliggör nyproduktion. Bra betyg i 2014 års Boindex. Fortsatt nyproduktion centralt. Varje nybyggd lägenhet skapar flyttkedjor i fyra led. 10

11 11

12 12 Verksamhetsberättelse

13 HYRESGÄSTER MEDARBETARE FASTIGHETER MILJÖARBETE 13

14 Ökad efterfrågan på centralt belägna boenden Befolkningsutveckling och bostadsutbud Vår förmåga att identifiera marknadens behov är avgörande för om vi ska kunna erbjuda ett bra, tryggt, sunt och prisvärt boende till alla. Befolkningsmängden i Skellefteå kommun har ökat marginellt under de senaste åren och uppgår i dag till cirka invånare. En förskjutning inom kommunen har skett genom att befolkningen ökat i centrala Skellefteå och minskat på landsbygden samt i kringorterna. Det har medfört att efterfrågan är hög på bostäder i centralorten. Kommunen har även en uttalad målsättning att öka antalet invånare till år För att bidra till utvecklingen planerar och genomför Skebo för ett flertal nybyggnationer av hyreslägenheter inom centrala Skellefteå. Under maj månad 2014 var det inflyttning i de 48 nya lägenheterna i kvarteret Ringduvan och samma månad påbörjades byggandet av ett elvavåningshus med 43 lägenheter i kvarteret Oden med inflyttning Dessutom fastställdes detaljplanen för 31 nya lägenheter i kvarteret Heimdall, med planerad byggstart till första halvåret 2015 och en beräknad byggtid på 1,5 år. Skebos ambition är att tillföra fler hyreslägenheter till bostadsmarknaden genom förtätning av stadskärnan. Vakansgraden är fortsatt mycket låg inom Skebo. För att frigöra kapital för nyproduktion beslutade Skebo under slutet av året att sälja lägenheter på Anderstorp och Sunnanå, i en affär som är värd cirka 600 miljoner kronor. Det framtida projekt som har kommit längst i planeringen är ett nytt bostadsområde med 180 lägenheter i kvarteren Renen och Strömsör, till höger om Viktoriabron söderifrån sett. Boendeformer Skebo äger hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. Dessutom erbjuder vi kategoriboendena seniorboende, trygghetsboende, ungdomsboende och studentboende. För att bo i ett av Skebos seniorboenden ska hyresgästen ha fyllt 55 år. I dag har Skebo 750 senior lägenheter och med en ökande andel äldre hyresgäster kommer sannolikt efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service i boendet och närområdet att öka. Trygghetsboende erbjuds till personer som är äldre än 70 år och önskar lite extra trygghet i sitt boende. Det finns bland annat tillgång till gemensamhetsytor och en trygghetsvärd. I centrala Skellefteå har en fastighet byggts om till ungdomsboende med 36 lägenheter för ungdomar i åldrarna år. Antalet ungdomslägenheter i centrala Skellefteå har ökat till 42 under året. Skellefteå kommun har en bostadsgaranti för studenter som blir antagna till något av Campus Skellefteås två universitet. Skebo ansvarar för att erbjuda en bostad så snart studenten blivit antagen och flyttat hit. Skebo har i dag 362 studentbostäder i nära anslutning till universitetet. För att fånga studenternas önskemål och krav på boendet har Skebo ett löpande samarbete med studentorganisationerna. 14

15 VERKSAMHETSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Vakansgrad, uthyrning och omflyttning Vakansgraden var fortsatt mycket låg under 2014 och vid årets slut uppgick antalet lediga lägenheter till 51 stycken, vilket innebär en vakansgrad på 0,7 %. De flesta lediga lägenheterna fanns i Burträsk och Lövånger i tidigare vård- och omsorgslägenheter. Hyresutveckling Bostadshyrorna bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen, och från och med 1 april 2014 höjdes hyrorna med i genomsnitt 1,6 %. Företagets hyreshöjning var likvärdig med vad de övriga allmännyttiga bostadsföretagen hade uppnått vid hyresförhandlingarna Omflyttningsgraden under 2014 uppgick till 15 %, vilket betyder att bolaget i genomsnitt har kunnat erbjuda 82 lägenheter per månad för uthyrning. Störst omflyttning sker bland studentbostäderna. LEDIGA LÄGENHETER ANTAL SKEBOS BOSTÄDER Typ Antal % Seniorbostäder ,7 Trygghetsboende 55 0,8 Ungdomsboende 42 0,6 Studentbostäder 362 5,2 Småhus 295 4,2 Flerfamiljshus ,5 Totalt ,0 SKEBOS ANDEL AV BOSTÄDERNA I KOMMUNEN 2 % 19 % 11 % 20 % 48 % Egna hem/äganderätt Bostadsrätt Skebo Privat hyresrätt Övrigt 15

16 VERKSAMHETSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Löpande kvalitetsmätningar och mål Undersökningen av Boindex som genomfördes under 2014 visar att hyresgästerna fortsätter att vara positivt inställda, både till sitt boende och till Skebo som hyresvärd. Tabellen längst ned på sidan visar hur många procent av de svarande som gav Skebo höga poäng (4 eller 5 på en femgradig skala) på frågor som handlar om bland annat tillgänglighet, bemötande och trygghet. Delaktighet, inflytande och trygghet För att ta till vara det engagemang som finns bland de boende har Skebo utvecklat mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar. Ambitionen är att knyta ihop den traditionella förvaltningen med inflytande från hyresgästerna för att skapa trivsel, trygghet och goda relationer med våra hyresgäster. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster i respektive bostadsområde som träffas regelbundet och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Det finns cirka 81 aktiva Boråd och Skebo avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande. På Synpunktenträffarna har hyresgästerna möjlighet att träffa representanter från företaget för att diskutera hur bostadsområdena kan utvecklas på bästa sätt. Under 2014 har totalt sju Synpunktenträffar arrangerats med cirka 300 besökare. Genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Trygghetsvandringarna genomförs tillsammans med hyresgästerna och ska resultera i en inventering av de faktorer i området som kan påverka känslan av trygghet och säkerhet för de boende. Lokaler Skebos målsättning är att erbjuda ändamålsenliga och prisvärda lokaler, som bidrar till att skapa levande och attraktiva bostadsområden. Samtidigt är de en viktig faktor när det gäller värdeutvecklingen för kringliggande fastigheter, liksom för tillväxten i kommunen. Skebos lokalutbud består av allt ifrån butiks- och kontorslokaler till lokaler anpassade för särskild verksamhet, till exempel restaurang, tand- och sjukvård samt vård- och omsorgsboenden. Vi äger och förvaltar 269 lokaler med en totalyta på m 2. NÅGRA PARAMETRAR I BOINDEX Jag rekommenderar Skebo till vänner och bekanta. 75 % Jag ger min hyresvärd ett bra helhetsbetyg. 86 % Jag känner mig trygg i mitt boende. 85 % Jag får ett trevligt bemötande av bovärden. 83 % Bemötandet vid felanmälan är bra. 75 % Det är lätt att få tag på bovärden. 74 % Tabellen visar hur många procent av de svarande som gav Skebo höga poäng (4 eller 5 på en femgradig skala). Enkäten gjordes hösten

17 VERKSAMHETSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER Skebo har 362 studentlägenheter i anslutning till Campus Skellefteå. Traditionsenlig hockeykväll på Hof. Lokalhyresgäster Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting hyr 90 % av den totala lokalytan. Skellefteå kommun är den största hyresgästen, med verksamheter som förskolor och särskilda boenden. Västerbottens läns landsting är den näst största hyresgästen, med de verksamheter som bedrivs i vårdcentraler och på tand läkarmottagningar. Hyresutveckling Lokalhyrorna ökade under 2014, vilket förklaras av ett höjt konsumentprisindex kombinerat med indexreglerade lokalhyreskontrakt. Kontraktens löptid De flesta av lokalkontrakten har en löptid på tre till fem år. Större lokalhyresgäster som Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting har ofta längre kontraktstider, då lokaliseringarna ofta är skräddarsydda och av strategisk natur. Risker Stora kunder som kommun och landsting innebär en trygghet efter som de är säkra hyresbetalare, men de utgör också en viss risk. Flera av lokalerna är skräddarsydda och är därför kostsamma att förändra om verksamheterna upphör. Vakansgrad och uthyrning Vid årsskiftet var 95 % av lokalerna uthyrda. De vakanta lokalerna i förhållande till de totala lokalhyresintäkterna uppgick till 1,9 % (2,3 %). Snabba fakta Skebo äger hyreslägenheter. Vakansgraden för lägenheter var 0,7 %. Hyrorna höjdes med i snitt 1,6 %. Skebo äger och förvaltar 269 lokaler. 85 % av hyresgästerna känner sig mycket trygga i sitt boende (Boindex 2014). 17

18 Korta beslutsvägar underlättar arbetet tillsammans med hyresgästerna Våra medarbetare Företagets mål är att uppfattas som en modern arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en hälsosam arbetsmiljö. En av de centrala delarna i värdegrunden utgörs av medarbetarskapet. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. En gemensam värdegrund Skebos målsättning är att alla medarbetare ska bidra till en utvecklingsprocess som bygger på tilltro och medskapande. En förutsättning för att lyckas är att Skebos dagliga arbete styrs mer av värderingar än av manualer, eftersom manualer tvingar fram ett önskat beteende medan värderingar stimulerar fram ett önskat beteende. Vi arbetar utifrån en gemensam värdegrund: Våra värderingar hjälper oss genom att förenkla våra val av hur vi ska handla i varje unik situation. Alla är vi olika individer med olika åsikter, men det är viktigt att ha en gemensam värdegrund, så att man känner att det här är vi, vår anda, en vi-känsla med en grundfilosofi. Så skapar vi en vinnande kultur När medarbetare agerar utifrån en samsyn på värderingar växer det fram en kultur på arbetsplatsen som främjar de gemensamma målen. I det arbetet har alla en viktig roll att fylla, oavsett yrkesroll. Våra ledare ska på ett trovärdigt sätt företräda, leda och utveckla verksamheten, både i ord, handlingar och uppträdande. De ska visa tillit och förtroende för medarbetarna och stödja medarbetare som vill utvecklas. Dessutom ska ledarna vara bra på att engagera och vara tyd liga i sitt ledarskap, samtidigt som de tar vara på medarbetarnas synpunkter och förslag. Medarbetarna på Skebo ska ha viljan och motivationen att vara delaktiga och medansvariga i att utveckla både vår verksamhet och vårt arbetsklimat. De är engagerade och lösningsinriktade och uppmuntrar gärna sina kollegor för att bidra till att vi mår bra och trivs på jobbet. Dessutom arbetar de hela tiden för att skapa goda relationer till hyresgästerna. Genom ett suveränt lagarbete vill vi upprätthålla ett arbetsklimat där alla medarbetare mår bra, trivs, utvecklas och på ett skickligt sätt presterar för hyresgästernas bästa. Klimatet på arbetsplatsen kännetecknas av öppenhet och prestigelöshet, med samarbete och goda relationer mellan olika lag och avdelningar inom verksamheten. Vårt arbete med värdegrunden Värdegrunden ska styra våra val och metoder i samband med vårt dagliga och strategiska arbete. Den ska vara ett hjälpmedel vid exempelvis rekrytering av medarbetare och ledare, planering och genomförande av kompetensutveckling. Dessutom ligger den till grund för utformningen av metoder för mätning och utvärdering. Vi sätter hyresgästen i centrum. Det innebär bland annat att orga nisationen är starkt decentraliserad, med bovärdar som arbetar nära hyresgästerna i bostadsområdena. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov. Mål och utfall Vår planering och uppföljning sker via ett styrkort som utifrån fyra perspektiv beskriver företagets verksamhet och utvecklingsförmåga: Hyresgäster, Utveckling/tillväxt, Ekonomi och Medarbetare. Kompetensutveckling Genom personlig utveckling bidrar vi aktivt till att medarbetarna trivs och utvecklas. Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. Kompetensutvecklingen i företaget har därför tre huvudfokus: yrkeskompetens, medarbetarskap och våra hyresgäster. Individuell utveckling diskuteras i första hand vid resultat- och 18

19 VERKSAMHETSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE utvecklingssamtal mellan ledare och medarbetare, där målet är att skapa idéer som kan bidra till medarbetarens utveckling. Detta avser såväl välbefinnande och prestationer, som stärkta relationer mellan medarbetaren och ledaren samt formulering av utvecklingsmål. Under 2014 genomfördes ett flertal utbildningssatsningar. Bland annat utbildades personal i ekonomi, skatte- och pensionsfrågor, finansiering i fastighetsbolag och elsäkerhet. Hälsofrämjande utvecklingsarbete Företagshälsovården bedrivs i samarbete med kommunhälsan och omfattar bland annat arbetsmiljö, livsstil, fritid och fysisk aktivitet samt psykosociala faktorer som egna och andras värderingar, attityder och beteenden. Dessa faktorer är även viktiga beståndsdelar i företagets värdegrund. Skebos medarbetare har också möjlighet till förebyggande massage och motion på arbetstid en timme varje vecka, samt möjligheten att träna utanför arbetstid till en subventionerad kostnad. Låg sjukfrånvaro Sjukfrånvaron har legat på extremt låga nivåer de senaste åren, men har ökat något under 2014 jämfört med föregående år. 85 % (74 %) av medarbetarna hade max fem dagars sjukfrånvaro. Den höga frisknärvaron kan bero på flera orsaker. Bland annat kan företagets arbete med värdegrundsfrågor och satsningen på friskvård vara ett par parametrar som bidrar positivt till utvecklingen. Samverkan och medskapande Tillsammans med de fackliga organisationerna pågår ett löpande samarbete för att utveckla företaget och formerna för samverkan. Arbetet bygger på ett samverkansavtal mellan Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation och Fastighetsanställdas Förbund, Vision m fl. Varje medarbetare ska ha förutsättningar att påverka utformningen av sitt eget arbete och sin arbetssituation. I enlighet med detta avtal sker samverkan i företaget genom möten mellan medarbetaren och ledaren, på avdelningsmöten och i företagsrådet. Vi strävar också efter att öka medvetenheten och kunskapen om jämställdhets- och mångfaldsfrågor. Vår ambition är att regelbundet genomföra lönekartläggningar för att upptäcka löneskill nader som beror på kön eller etnisk tillhörighet. PERSONALENS SJUKFRÅNVARO % 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, NYCKELTAL PERSONAL Sjukfrånvaro, % 3,4 1,9 Varav sjukdagar arbetsskada, % - 0,4 Föräldraledighet, % 1,9 0,7 Genomsnittsålder kvinnor, år Genomsnittsålder män, år Antal anställda Varav kvinnor Varav män Genomsnittlig anställningstid, år Löner och andra ersättningar, mkr Sociala kostnader, mkr Personalkostnader, kr/m

20 Försäljning ger utrymme för nyproduktion Våra fastigheter Vår organisation är utformad för att möta hyresgästernas krav och förväntningar, samtidigt som den ska vara kostnadseffektiv. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Skebo köper in tjänsterna för den yttre skötseln i centralorten, Kåge, Byske, Ursviken och Skelleftehamn, medan den yttre skötseln i kommunens övriga ytterområden sköts av företagets bovärdar. Förvaltade fastigheter Vid årsskiftet förvaltade vi totalt (6 969) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. Dessutom fanns 269 (268) verksamhetslokaler. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick till m 2 ( m 2 ), varav 82 % utgjordes av bostadsyta. Verksamheten bedrivs i de flesta av kommunens orter, från Byske i norr till Jörn i väster och Lövånger i söder. Driftkostnader och reparationer Vår ambition är att ha så låga driftkostnader som möjligt, för att ge utrymme för underhåll och ombyggnad. Därigenom finns förutsättning för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Det planerade underhållet är de regelbundet återkommande insatser som krävs för att upprätthålla fastigheternas tekniska status och därigenom säkra deras värdeutveckling. Varje lägenhet har en plan beträffande inre underhåll där det framgår med vilket intervall åtgärder ska genomföras. Hyresgästerna avgör själva om de ska följa denna plan. Under 2014 uppgick reparationskostnaderna till 67 kr/m 2 (63 kr/m 2 ) och underhållskostnaderna uppgick till 81 kr/m 2 (135 kr/m 2 ). Om- och nybyggnationer Under 2014 färdigställdes nybyggnationen av 48 lägenheter på Kvarteret Ringduvan i centrala Skellefteå och hyresgästerna hade inflyttning i maj. Nybyggnationen av ett nytt serviceboende med 12 lägenheter på Trangatan på Sörböle färdigställdes under året och inflyttningen påbörjades under september. I Kåge pågår en nybyggnation av två gruppbostäder med vardera 6 lägenheter, med beräknad inflyttning under våren Bygget av det 11 våningar höga hyreshuset i kvarteret Oden pågår. Totalt ska det rymma 43 lägenheter och beräknas vara klart för inflyttning i början av I Boliden pågår en omoch tillbyggnad av äldreboendet och det beräknas vara färdigställt under våren Beslut om försäljning som frigör kapital Skebos sammanlagda investeringsbehov fram till 2020 är på cirka 2,1 miljarder kronor, varav 1,4 miljarder kronor är planerad till nyproduktion. För att frigöra kapital för nyproduktion beslutade Skebo under slutet av året att sälja lägenheter på Anderstorp och Sunnanå till Nordhalla Fastigheter AB, som ägs av Alecta, Ericssons- och Sandvikspensionstiftelse samt Heimstaden. Affären är värd cirka 600 miljoner kronor och köparen är både finansiellt stark och har en långsiktig tro på Skellefteå som kommer att vara värdefull för den framtida utvecklingen i kommunen. Eventuella framtida risker Konjunktursvängningar kan alltid innebära ökade risker för vakanser. Samtidigt uppfattas hyresrätten som ett attraktivt alternativ även i lågkonjunkturer och det kommer därför att krävas en kontinuerlig översyn av fastighetsportföljen för att kunna ha beredskap för förändrade efterfrågemönster. En positiv faktor för Skebo är att en så pass stor del av beståndet finns i de attraktiva, centrala områden som har hög efterfrågan på Skellefteås bostadsmarknad. ANTAL LÄGENHETER EFTER VÄRDEÅR ANTAL t o m

21 VERKSAMHETSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER Våra områden Skebo erbjuder bostäder i stora delar av Skellefteå kommun, både centralt och i närorterna. Här kan du se hur bostäderna är fördelade över våra olika områden. NR OMRÅDE ANTAL LGH NR OMRÅDE ANTAL LGH NR OMRÅDE ANTAL LGH 1 ANDERSTORP CENTRUM DEGERBYN 20 4 ERIKSLID KLINTFORS MORÖ BACKE NORRBÖLE PRÄSTBORDET SJUNGANDE DALEN SUNNANÅ/SÖRBÖLE ÄLVSBACKA BERGSBYN URSVIKEN SKELLEFTEHAMN KÅGE BOLIDEN BUREÅ BYSKE JÖRN BURTRÄSK LÖVÅNGER

22 Kontinuerligt arbete med att minska vår miljöpåverkan Miljöprofilen en viktig del av Skebos identitet Skebos miljöpolicy omfattar alla anställda, oavsett arbetsuppgifter, och fastställer att miljömässiga aspekter alltid ska vägas in i företagets beslut. Målet med miljöarbetet är att erbjuda ett sunt och miljöanpassat boende, samtidigt som vi hela tiden minskar miljöpåverkan från våra fastigheter. Vi ska bedriva verksamheten på ett miljövänligt sätt som är förenligt med den miljöprofil som förknippas så starkt med oss. Förutom att bidra till en hållbar utveckling, har Skebos miljöarbete dessutom inneburit ekonomiska besparingar för företaget. Förbättringar med fokus på energi och miljö I många av Skebos bostadsområden källsorterar hyresgästerna i särskilda kärl, vilket gör att avfallsmängden som ska köras till förbränning minskar. Det är bra för miljön, samtidigt som Skebos kostnader för hämtning av avfall och avfallshantering minskar. Systemet för fastighetsnära källsortering är väl utbyggt och vidareutvecklas kontinuerligt. Satsningen på optisk källsortering på Morö Backe utvärderades under 2014 och visade att 80 % av de svarande hyresgästerna var positiva till den typen av avfallshantering. De första underjordiska avfallsbehållarna installerades i kvarteret Ringduvan och tekniken är tänkt att användas även för byggprojekten i kvarteren Oden och Heimdall. Kundundersökningar har visat att närhet till sopsortering värdesätts högt bland hyresgästerna och målet med underjordisk sortering är att erbjuda hyresgästerna fastighetsnära källsortering utan stora soprum. Det finns många fördelar med underjordisk avfallshantering, men för att tömningen ska kunna genomföras på ett rationellt sätt krävs det fortfarande en hel del samordning för att kunna lösa trafiksituationen. Miljö, driftekonomi och pris är faktorer som alltid tas hänsyn till vid byte av utrustning i bostadsområdena. Tvättmaskiner som byts ut ersätts av maskiner som väger tvätten och anpassar vattenmängden, vilket minskar förbrukningen av både el och vatten. Kylskåp och andra vitvaror byts vid behov ut till nyare maskiner som förbrukar betydligt mindre energi än äldre modeller. Dessutom sker kontinuerligt byten av vattenarmaturer och olika åtgärder med flödesbegränsningar för att spara vatten. Höga miljökrav fortsätter att ställas på de nya bilar som köps in och numera utgör el- och biogasbilar 1/3 av Skebos vagnpark. Verkningsfulla åtgärder för besparingar Det arbetas kontinuerligt med att sänka den totala energianvändningen och därigenom minska företagets miljöpåverkan. Ett exempel på det är installationen av moderna motorer i fastigheternas pump- och fläktsystem, som har minskat elförbrukningen till en femtedel jämfört med tidigare. Hittills har 500 stolpbelysningar ute i områdena bytts ut mot energisnål LED-belysning och Boliden var först ut med i att byta ut i stort sett all utebelysning. Användandet av nya ljuskällor är en effektfull besparingsåtgärd och rörelsevakter blir allt vanligare. Med ett konstant ljus på låg effekt och ökad styrka när någo n närmar sig sparas el, samtidigt som det bidrar till trygga, upplysta utrymmen för hyresgästerna. För nyproducerade lägenheter finns det höga ambitioner att minska energianvändningen. Ett tydligt exempel på det är kvarteret Ringduvan, som med en förbrukning på 80 kwh/kvm ligger långt under Boverkets riktlinjer på 130 kwh/kvm. Slutförd miljöinsats på Sjungande Dalen Den stora hållbarhetssatsningen på Sjungande Dalen är nu genomförd. Taken har renoverats och entrépartier har bytts ut, vilket har gett positiva effekter för helhetsupplevelsen av området. I samband med de stora insatserna utvändigt sanerades även den PCB som tidigare hade funnits i byggnadsfogar och golvspackel. Fastigheterna har totalsanerats för att eliminera all förekomst av PCB och i samband med det byttes även entrédörrar ut. Tidsinställda motorvärmaruttag Traditionella motorvärmare som står på konstant är en stor energislukare. Skebo byter därför kontinuerligt ut gamla enheter och ersätter med mer användarvänliga och miljösmarta motorvärmaruttag som kan tidsinställas. Hittills har stycken bytts ut, i ett arbete som har resulterat i stora energibesparingar och kommer att fortsätta även framöver i alla 22

23 VERKSAMHETSBERÄTTELSE VÅRT MILJÖARBETE fastighetsområden. Den nya typen av motorvärmare möjliggör dessutom debitering utifrån individuell förbrukning, vilket främjar hyresgäster som tar miljöansvar och det skapas en rättvisare prisbild. Dessutom har den genomsnittlige användaren fått en lägre totalkostnad än tidigare, trots att man nu betalar för exakt den el som förbrukas. Framgångsrika energibesparingar Skebos deltagande i Sabos Energiutmaning fortsätter att ge strålande resultat. Tillsammans med 100 andra allmännyttiga bostadsbolag har Skebo som målsättning att minska energiförbrukningen med 20 procent från 2007 till Målsättningen har inspirerat hela Skellefteå kommun till att sätta ett liknande mål för sin verksamhet. Många av åtgärderna som har genomförts inom Skebo har lett till stora besparingar, utan att för den skull vara kostsamma. Ett exempel på det är mätning av temperatur i lägenheter. Det sparar inte bara energi, utan ger också snabbare service och felavhjälpning till hyresgäster som har för kallt i sina lägenheter. Detta sparar energi, höjer komforten och ger ett rättvisare inomhusklimat. Andra insatser har varit att byta ut belysningar på parkeringsplatser mot energisnål LED-teknik, i stället för de kvicksilverbaserade lamporna som tidigare använts. Detta har dessutom gett bättre belysning och en tryggare utemiljö. Vid utgången av 2014 bytte SMHI sätt att korrigera energistatistik beroende på hur kallt ett år varit. Det har medfört att nyckeltalen för 2014 inte är helt jämförbara med tidigare år. Så småningom kommer även de historiska värdena räknas om. Skebos energianvändning för 2014 ligger drygt 12 % under 2009 års nivå. Noterbart är att Skebo redan minskat elanvändningen med över 20 %, vilket är extra roligt eftersom el är den del av energianvändningen som belastar miljön allra mest. Så här arbetar vi vidare Satsningarna på minskad förbrukning kommer att fortsätta bland annat genom att optimera nuvarande system och byta ut gammal energikrävande utrustning. Dessutom är målsättningen att fastighetsnära källsortering ska införas på ytterligare områden. Samarbete med LuleBo AB, PiteBo AB och AB Bostaden i Umeå har hittills resulterat i positiva effekter inom bland annat projektanvisningar för nya bostäder, där vi har tagit lärdom av varandras erfarenheter. Samarbetet och ett fokusområde kommer att vara tv/bredband, där vi ska se över utvecklingen av nya tjänster och vad våra hyresgäster kommer att efterfråga. Bland annat kommer ett projekt med avsikt att öka intelligensen i bostäder startas. ENERGIFÖRBRUKNING KWH/m Skebo är ansluten till Skåne initiativet, där målet är att minska energi - användningen inom landets bostadsföretag med 20 % från 2007 till

24 24

25 Förvaltningsberättelse 25

26 Organisationen ska stödja ett kundorienterat arbetssätt Skelleftebostäder (Skebo) är Skellefteås största bostadsföretag. Företaget är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. Styrelse Skebos styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och består av nio ordinarie ledamöter. Styrelsen har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns det arbetstagarrepresentanter, som har utsetts av arbetsorganisationen, med i styrelsen. Organisation Vår organisation ska stödja ett kundorienterat arbetssätt, där grundtanken är att alla beslut ska fattas så nära hyresgästerna som möjligt. Organisationen består av tre beslutsnivåer: vd, avdelningschef och medarbetare. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Varje bovärd är ansvarig för cirka 300 lägenheter. Styrelse Vd Ledningsgruppen består av vd och fyra avdelningschefer. Dess viktigaste uppgift är att, utifrån uppdrag, vision och ägarkrav, fatta beslut om företagets strategier, mål och långsiktiga planer. Vision och värdegrund Vi är uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende som ger hög livskvalitet. Vi verkar för Skellefteås utveckling genom vårt breda utbud av hyresbostäder. På så sätt gör vi Skelleftebygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Vårt uppdrag Tillgång till bra bostäder till rimliga priser är nödvändigt för att Skellefteå ska uppnå en attraktionskraft och tillväxt. Skelleftebostäder AB ska i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i Skellefteå kommun och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. Skelleftebostäder AB ska huvudsakligen förvalta fastigheter där bostadslägenheter upplåts som hyresrätt. Bostäderna ska vara tillgängliga för alla, oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. Skelleftebostäder AB ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Skelleftebostäder AB ska erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skellefteå till en attraktiv plats att bo och leva på, med variation i standard och boendeformer för livets olika skeden. Skelleftebostäder AB ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter. Marknad/Uthyrning Bovärdsorganisation IT/Ekonomi Teknik Skelleftebostäder ska bedriva verksamheten så att en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet tryggas. Avkastningen på bolagets fastighetsbestånd ska vara affärsmässig och långsiktigt i nivå med liknande jämförbara bostadsföretag. Skelleftebostäder AB ska generera en direktavkastning som ligger i intervallet 7 8 % på fastig heternas marknadsvärde. Skelleftebostäder AB ska successivt öka sin soliditet så att den uppgår till minst 15 % beräknat på justerat eget kapital. Hyresgäst 26

27 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vår ekonomi Fastigheterna är de i särklass mest betydande tillgångarna i bolaget och utgör tillsammans 99 % av balansomslutningen. Fastigheternas bokförda värde har utgått från den historiska anskaffningskostnaden, med tillägg för investeringar, uppskrivningar samt avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Det ingår i Skebos uppdrag att erbjuda boendeformer för livets olika skeden. Med övergången till det nya regelverket K3 med komponentavskrivning, en avskrivningsmetod för materiella anläggningstillgångar som grundar sig på att olika komponenter i en fastighet särskiljs och skrivs av var för sig utifrån de olika långa nyttjande perioder som respektive komponent bedöms ha, innebär en avskrivning på i snitt 3 % (2 %) på våra byggnader. Fastighetsvärdering Bolagets fastighetsbestånd internvärderas årligen med avkastningsvärden som ska indikera ett marknadsvärde. Modellen bygger på varje fastighets kassaflöde och använder utgående hyror och beräknat hyresbortfall, normaliserade drift- och underhållskostnader samt verklig utgående fastighetsskatt. Värderingen utgör underlag för eventuella nedskrivningar av fastigheternas bokförda värden samt återföringar av tidigare gjorda nedskrivningar. Det bedömda marknadsvärdet uppgår till mkr. Finansiering Den svenska konjunkturen fortsätter att förbättras trots att utvecklingen under hösten varit svag. Det är framför allt den inhemska efterfrågan som driver tillväxten. De svenska hushållen har stimulerats av skattesänkningar och inkomsterna har utvecklats väl och förmögenheterna har stigit med ökande bostadspriser. Den stora drivkraften för svensk återhämtning är dock exportmarknaden som fortfarande är trög. Nedåtriskerna ur ett världsekonomiskt perspektiv är fortfarande hög. USA visar allt tydligare tecken på ökad tillväxt, men problemen kvarstår i Europa med hög statsskuld och hög arbetslöshet i många länder. Konjunkturen i Sverige och omvärlden, tillsammans med kraftigt fallande oljepris, har medfört en mycket låg inflation. Den utvecklingen förväntas fortsätta det närmsta året. Åter hämtningen i svensk ekonomi fortsätter även om utvecklingen kommer att gå sakta. Riksbanken har under året sänkt reporäntan två gånger för att ge stöd åt konjunkturen och bidra till att inflationen tar fart, i juli månad från 0,75 % till 0,25 % och i oktober till noll. Penningpolitiken behöver vara fortsatt expansiv under kommande år. Först när inflationen ökar och ekonomin stabiliseras väntas räntan långsamt börja höjas. 27