Att skapa hemlängtan

Transkript

1 Att skapa hemlängtan Årsredovisning

2 2

3 Innehåll Sammanfattning och nyckeltal 5 Vd har ordet 6 Året i korthet 8 Förvaltningsberättelse 12 Våra hyresgäster 16 Våra medarbetare 20 Våra fastigheter 22 Vårt miljöarbete 24 Vår ekonomi 26 Bokslut 28 Flerårsöversikt 28 Resultaträkning med kommentarer 30 Balansräkning med kommentarer 34 Kassaflödesanalys 37 Bokslutskommentarer 38 Styrelse och ledning 42 Revisionsberättelse 44 Sammanställning av fastigheter 45 3

4 Skebo bygger för framtiden Sammanfattning och nyckeltal

5 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Allmännyttiga Skelleftebostäder (Skebo) bildades 1965 och ägs av Skellefteå kommun. Bolaget är Skellefteås största bostads företag, med hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus, småhus, studentbostäder och särskilda boenden. Skebo har även 264 verksamhetslokaler. Totalt gör det bolaget till Skellefteås största hyresvärd. År 2012 hade bolaget totalt 58 anställda. Skebo verkar för Skellefteås utveckling genom att erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skellefte bygden till en attraktiv plats att bo och leva på. Som kommunägt företag är Skebo ett viktigt instrument när det gäller ortens bostadsförsörjning och i arbetet med att stärka Skellefteås konkurrenskraft. Den goda utvecklingen inom Skebo fortsatte under Bolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 57 mkr. Nettohyresintäkterna uppgick till 476 mkr, en ökning med 19 mkr. Efter förhandlingar med Hyresgästföreningen höjdes hyrorna för bostäder med i genomsnitt 2,4 % från och med april Vid årets slut var 50 lägenheter lediga, den lägsta vakansnivån i Skebos historia. Skebos satsning på smarta motorvärmare har fortsatt under Nya motorvärmarstolpar har monterats på Frögatan och Strandgården och fler områden är inplanerade under Den språkbruksgranskning av Skebos Vision, Mål och Värdegrund, som genomförts under året, gav goda betyg, men visade också på förbättringsområden. Målet är att skapa en personlig och engagerande dialog med hyresgäster. Situationen för synskadade, rullstolsbundna och hörselskadade har under året förbättrats i Skebos fastigheter. I oktober togs första spadtaget till en ny fastighet på kvarteret Ringduvan i Skellefteå. Genom de 48 hyreslägenheterna, som ska stå inflyttningsklara våren 2014, kan Skebo möta en fortsatt stor efterfrågan på centralt hyresboende. Under hösten har Skebo hunnit lansera både en ny webbplats och även en mobilapplikation för sök ledigt-marknaden. Skebos insatser för trygga möten mellan hyresgäster och entreprenörer vid reparationstillfällen och underhållsarbeten mynnade under året ut i en särskild handbok för hantverkare. Den yttre miljön på östra Frögatan har under året ytterligare förbättrats. Skebos insatser omfattar bland annat nya asfaltytor, översyn av lekplatser och modernare belysning. För att minska energiförbrukningen medverkar Skebo i Sabos energiutmaning. Målet är att minska den totala energianvändningen inom Sveriges bostadsföretag med 20 procent till Sedan starten 2007 har Skebo minskat användningen med 9,6 procent stod äldreboendet Höjden på Moröbacke klart med 60 lägenheter startar en stor ombyggnation av äldreboendet Tor. Äldreboendet Nyckelpigan och en gruppbostad i Bergsbyn är färdiga för inflyttning under Resultaträkningar, mkr Hyresintäkter 476,1 457,5 Övriga rörelseintäkter 102,7 18,5 Rörelsens kostnader -446,8-371,8 Finansnetto -75,0-89,1 Resultat efter finansnetto 57,0 15,0 Balansräkningar, mkr Fastigheter 2 597, ,7 Övriga anläggningstillgångar 6,0 11,8 Omsättningstillgångar 31,9 16,3 Eget kapital 175,3 141,1 Räntebärande skulder 2 225, ,1 Övriga skulder 211,5 162,6 Balansomslutning 2 635, ,8 Antal lägenheter Lägenhetsyta, m Antal lokaler Lokalyta, m Investeringar 142,5 152,4 Antal anställda UTVECKLING NÖJD-BOENDE-INDEX NBI REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR

6 VD HAR ORDET I dialogen med våra kunder trivs vi som bäst och utvecklas Världsekonomin har under 2012 inte visat några klara tecken på återhämtning och eurokrisen får vi nog även leva med under Likväl USA:s budgetunderskott och vilken väg landet ska tas sig ur krisen. I Sverige har vi dock klarat oss relativt väl men signaler börjar komma om att arbetade timmar minskar som ett tecken på att fler varsel kommer och tilltagande risk för ökad arbetslöshet. En starkare hushållskonsumtion skulle kunna förbättra situationen men med dagliga varningssignaler från omvärlden är hushållens köplust i avtagande trots växande disponibla inkomster och låg inflation. Bostadsbyggandet har fallit under 2012 till rekordlåga nivåer och en förklaring är skärpta krav på egen insats vid bostadsköp och signaler om kommande amorteringskrav. Samtidigt har produktionskostnaden för att bygga flerfamiljshus nästan fördubblats de senaste tio åren. I dag byggs det nästan bara nya hyresrätter i attraktiva områden för att motsvara hushållens boendevärderingar och betalningsvilja. Det är inte längre självklart att nya bostäder går att sälja eller hyra ut trots en bristsituation på bostadsmarknaden. Samtidigt är ett stort varierat utbud av bostäder avgörande för en kommuns möjlighet för tillväxt, dock krävs det högre krav på planering och utvärdering av nya bostadsprojekt som tydligt identifierar både möjligheter och riskfaktorer. Nyproduktion för framtiden Trots en turbulent omvärld är bostadsmarknaden i Skellefteå stabil med en tydlig ökad efterfrågan på hyreslägenheter och kraftigt stigande priser på bostadsrätter i centrala lägen. Marknadssituationen ser förhållandevis ljus ut för såväl bostäder som kommersiella lokaler. Det är en betydelsefull signal mot bakgrund att vi har påbörjat en nyproduktion av 48 hyreslägenheter i kvarteret Ringduvan i centrala Skellefteå. Kvalitets och tillgänglighetsaspekterna har getts stort utrymme i planeringen av huset för att få bra lägenheter och yttre miljö som attraherar alla åldersgrupper. Vi har också lyckats förvärva en fastighet i ett annat centralt kvarter som gör att vi nu äger samtliga fastigheter i kvarteret. Det ger oss i framtiden bättre möjligheter att förtäta kvarteret genom påbyggnader och nybyggnationer i ett populärt bostadsområde. Vi har flera spännande projekt på gång som är strategiskt viktiga i vår ambition att vara den ledande samhällsutvecklaren på bostadsmarknaden i Skellefteå. Under 2012 färdigställdes en nyproduktion av 60 vård- och omsorgslägenheter. Ytterligare 60 likvärdiga lägenheter samt 12 lägenheter till kommunens handikappomsorg är under färdigställande och klara för inflyttning under våren Investeringstakten har fortsatt varit hög under året, vilket vi klarat finansiera med egna upparbetade medel. Vår nyproduktion sätter fart på bostadsmarknaden, eftersom varje inflyttning startar en kedja av byten mellan bostäder. En flyttkedja gör att äldre bostäder med lägre avgifter kommer att bli tillgängliga för en ny generation hyresgäster, som varken kan eller vill betala för en nyproducerad lägenhet. Vi vill vara en betydelsefull aktör på bostadsmarknaden som värnar hyresrätten och utvecklar bostadsmarknaden för att stärka Skellefteås utveckling. Tillgången på bra bostäder är viktigt för att staden ska uppnå en ökad attraktionskraft och tillväxt. Förbättringar och utveckling Skelleftebostäder har haft en positiv utveckling under det gångna året och kan se tillbaka på ännu ett framgångsrikt och utvecklande år. Vi har i dag fler hyresgäster än någonsin och kan redovisa den högsta uthyrningsgraden och bästa resultatet i företagets historia. Det har gett oss utrymme till att satsa ytterligare på ett ökat underhåll och ny- och ombyggnationer av våra fastigheter. Det ger oss förutsättningar för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet med stigande marknadsvärden på våra fastigheter. Ett bra resultat är en förutsättning för att kunna bidra till en utveckling av långsiktigt hållbara boendemiljöer ur ett socialt, ekonomiskt och ekologiskt perspektiv. Under året har vi satsat på att förbättra tillgängligheten till våra bostäder för människor med olika handikapp och fortsatt att förbättra utemiljön i våra områden. Vi vill utveckla våra gårdar och utemiljöer till trygga och vackra mötesplatser 6

7 VD HAR ORDET där våra hyresgäster kan trivas och umgås. Inom området energi och miljö har det genomförts stora satsningar för att sänka kostnaderna för energianvändningen och minska vår miljöpåverkan. Fastighetsnära källsortering kommer att införas på fler bostadsområden. Vi har även undersökt möjligheterna med optisk sortering och underjordisk förvaring. Energi och miljöfrågor kommer att vara ett prioriterat område även de närmaste åren. Vår målsättning är att minska energianvändningen med 20 % till år 2016 från 2007 års förbrukningstal. Vi är redan på god väg med en minskning med 9,6 procent vid utgången av Vikten av nöjda kunder Vi vill vara en värd som uppskattas för viljan och förmågan att bidra till ett boende med hög livskvalitet. Vår förmåga att identifiera behov och önskemål hos våra hyresgäster är viktiga faktorer för att skapa långsiktiga relationer med nöjda kunder. Vår decentraliserade organisation med närhet till hyresgästerna och medarbetarnas gemensamma värdegrund och prestationer är nyckelfaktorer för vårt varumärke. Det är i dialogen med våra kunder vi trivs som bäst och utvecklas. Alla Boråd som finns i våra bostadsområden bidrar kontinuerligt med idéer som förbättrar vår verksamhet. Även de synpunktenmöten och den trygghetsvandring som vi genomfört under året har bidragit till att vi fått värdefulla åsikter som utvecklar trivseln och tryggheten i våra områden. På det sättet skapar vi förutsättningar för våra hyresgäster att vara delaktiga i att utveckla verksamheten. För att förbättra vår service ytterligare har vi under året lanserat en helt ny webbplats med nya tjänster och en mobilapplikation som gör det lättare att söka lediga lägenheter. Årets kundundersökning gav oss bevis på att vi fortfarande ligger i Sverige topp trots något lägre resultat än föregående mätning. Hyresgästerna visade oss förtroende genom att ge oss höga betyg och många rekommenderar oss också till andra, vilket är betydelsefullt eftersom de är våra bästa ambassadörer. Kundundersökningar är en viktig del i vårt kvalitetsarbete och resultatet av undersökningen är ett utmärkt underlag i det fortsatta förbättringsarbetet. Så stärker vi hyresrätten Arbetet med en systematisering av hyressättningen i Skellefteå har fortsatt under året. Vi har tillsammans med Hyresgästföreningen och de privata fastighetsägarna försökt ta fram ett system för att värdera de boendekvaliteter som ska ligga till grund för en reformerad hyressättning. Vi har via en enkät frågat skellefteborna hur de värderar olika bostadsområden och besiktat ett flertal lägenheter i vårt bostadsbestånd. Allt sammantaget ska sedan leda fram till en bedömning av hur varje lägenhet bör vara hyressatt i förhållande till andra lägenheter. Syftet är att stärka hyresrätten som boendeform genom en enhetlig och begriplig hyressättning. Det är viktigt att hyran de betalar motsvaras av vad de får i form av lägenhetens och husets standard, modernitetsgrad, utrustning, service och geografiskt läge. Antalet äldre i befolkningen kommer att öka i framtiden och de kommer att efterfråga ett större urval av tjänster och önskemål om sitt boende i framtiden. I Skellefteå har det gjorts en analys av tillgängligheten till flerfamiljshusen. Den kommer att ligga till grund för att identifiera lägenheter och bostadsområden som går att göra tillgängliga med enkla insatser för att möjliggöra kvarboende för äldre. Sammanfattningsvis kommer vi i framtiden att vara en aktör på marknaden som står väl rustad att ta sig an de utmaningar och möjlighet som finns. Vi har en genomtänkt strategi, kompetenta och engagerade medarbetare och en bättre ekonomi. Jerker Eriksson, vd Skelleftebostäder AB 7

8 Framsteg och förbättringar Året i korthet

9 ÅRET I KORTHET Ny webbplats underlättar för nätbesökare Nya skebo.nu lanserades under senhösten och har inneburit flera fina förbättringar för våra nätbesökare. En smart navigeringsstruktur samt ett enhetligt, modernt utseende i bästa Skeboanda har hjälpt till att uppfylla målen om en enklare och mer tillgänglig användarmiljö. Bland annat har den nya sajten nu bara ett bakomliggande system, vilket förbättrat inte minst sökfunktionen för lediga bostäder. Webbplatsens tydliga sökvägar ger besökare chansen att snabbt hitta relevant information. Två ytterligare möjligheter satsningen medfört är att boende nu kan beställa hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, HLU, direkt via webben och att Skebo i större utsträckning kan ge hyresgäster riktad information via Mina Sidor. Skebo i mobilen När våra hyresgäster blir alltmer mobila måste vi också bli det. En av de roligaste tjänsterna vi presenterat under 2012 är vår Sök ledigt-applikation som gör det lättare att söka lediga lägenheter och hålla reda på allt som har med en typisk bostadsjakt att göra. Förutom att söka ledigt är det möjligt att via appen anmäla intresse, ta emot och svara på erbjudanden om lägenhetsvisningar och göra fritextsökningar. Applikationen täcker in alla Skebos bostadstyper, inklusive studentlägenheter. Bra betyg i språkbruksrapport Ett av Skebos mest angelägna mål handlar om att föra en personlig och engagerande dialog med våra hyresgäster. Resultatet från en under året genomförd språkgranskning av vision, mål och värdegrund var goda, men gav samtidigt en tydlig riktning på förbättringsområden. Granskningen har gjorts för att få en bättre uppfattning om hur kommunikationen kring Skebos grundvärden fungerar i dag, och vad som skulle kunna göras annorlunda för att detta ska fungera ännu bättre i framtiden. Handbok för hantverkare förstärker hyresgästrelationer Under ett år beställer Skebo många olika typer av underhåll och reparationsarbeten som utförs i våra hyresgästers hem. Ärlighet, pålitlighet och trovärdighet i ord och handling är aspekter Skebo alltid betonat vad gäller att bygga relationer och skapa trygghet i dessa möten. För att de entreprenörer som representerar oss ska få en klarare bild av vad vi förväntar oss, bland annat av deras arbetsinsats och bemötande, har vi under året gett ut en handbok som komplement till den obligatoriska utbildning vi i många år genomfört. Handbokens syfte är dels att ge konkreta tips kring allt från att bära synlig id-bricka till att informera hyresgästerna i god tid om vilka arbeten som är på gång, dels att förmedla bilden av Skebo och de grundvärden vi värnar om. Skebo stärker hyresutbudet i centrala Skellefteå I oktober började grunden grävas ut till kvarteret Ringduvan. Det är första gången på många år Skebo bygger vanliga hyreslägenheter i en helt ny fastighet. Det rör sig om 48 bostäder beräknade att stå inflyttningsklara våren Satsningen innebär att Skebo offensivt möter en fortsatt stor efterfrågan på centrumboende och positivt bidrar till lokala tillväxtmål. Det nya huset byggs intill två fastigheter som Skebo redan äger, vilket gör att till exempel fastighetsförråd samordnas och det nya huset blir fritt från den typen av utrymmen. Besökare på webben kan följa arbetet i realtid via webbkamera. Snabba fakta 99,7 % av lägenheterna har tillåtna radonvärden. Under de kommande sex åren planeras 120 nya lägenheter. Minskningen för Sabos Energiutmaning motsvarar stängningen av ett mindre kolkraftverk. Energiförbrukningen ska minska med 20 % till Huset anpassas för en bred åldersgrupp, blir energieffektivt och har miljösmarta lösningar för både källsortering och uppvärmda gångstråk under vinterhalvåret. Fler attraktiva fördelar är de natursköna omgivningarna och närheten till service, kommunikationer, skolor och barnomsorg. Skebo planerar att bygga ytterligare 120 lägen- heter de närmaste fem sex åren. I första hand handlar det om till- och påbyggnationer på befintliga fastigheter på Odentorget och kvarteren Björnen och Heimdal. Succé för smarta motorvärmare Skebos lyckade satsning på smarta motorvärmare har gått framåt som planerat. På ett flertal hyresgästområden har boende sedan vintern förra året kunnat programmera in avresetid via dator eller telefon och dra nytta av en hel del andra finesser. Smarta motorvärmare betyder att man styr sin egen energiförbrukning och bara betalar för den el man själv använder. Hyran per plats har sänkts med 37 kronor, jämfört en genomsnittlig förbrukning på 32 kronor. Förutom att göra en rättvisare prisbild möjlig har hyresgästen nu chans att spara både pengar och miljö. I somras monterades nya motorvärmarstolpar på Frögatan och Strandgården, under 2013 planeras en uppgradering av fler områden. Skebo gör skillnad för människor med hinder Under året har vi metodiskt förbättrat situationen för synskadade, rullstolsbundna och hörselskadade. I första hand har det gällt att ur ett tillgänglighetsperspektiv se över miljöerna i vårdcentraler, folktandvård och äldreboenden, men även garage, trappuppgångar och allmänna ytor vi förvaltar. Enligt Boverkets speciella regler för åtgärdande av Enkelt Avhjälpta Hinder har vi bland annat installerat dörröppnare, rullstolsramper och handikapptoaletter. Vi har även satt in kontrastmarkeringar i trappor, samt brandlarm med ljusmarkering. Ökad tillgänglighet är något vi bär med oss i alla projekt. Att underlätta för människor med hinder kommer i framtiden att vara en naturlig del i arbetet med våra fastigheter. 9

10 ÅRET I KORTHET Ökad tillgänglighet är något vi bär med oss i alla projekt Ny fräschör höjer trivseln på östra Frögatan Området Anderstorp har den senaste tiden i flera etapper genomgått olika ansiktslyftningar. Omfattande markarbeten och uppfräschning av hus är lite av det som hittills har genomförts. Fokusområde under sommaren var östra Frögatan, som bland annat fått nya asfaltytor, nyplanterade träd och buskar, samt modernare belysning till form och funktion. Lekplatser och aktivitetsområden har renoverats och området har kompletterats med nya cykelbodar. Även marknivån vid entréerna har höjts och vissa garage och förråd har fått nya fasader. Skåneinitiativet fortsätter visa resultat och byter namn För att minska energiförbrukningen medverkar Skebo i det tidigare Skåneinitiativet, en sammanslutning av allmännyttiga bostadsföretag över hela landet. Under året har namnet ändrats till Sabos Energiutmaning. Målet är som tidigare att minska energianvändningen inom landets bostadsföretag med 20 % till Totalt sedan arbetet påbörjades 2007 har Skebo lyckats minska det normalårskorrigerade energianvändandet med 9,6 % fram till och med Det betyder att det finns utmärkta förutsättningar att nå de uppsatta målen. Sett till hela Sverige har Sabos Energiutmaning minskat energianvändningen motsvarande den för ett normalstort kolkraftverk. Skebo ligger bra till enligt riksdagens radonmål Skebo är på god väg att nå riksdagens mål att samtliga bostäder ska ha en radonhalt som är lägre än 200 Bq per kubikmeter luft senast år Resultaten från 2012 visar att 99,7 % av Skebos lägenheter redan har godkända värden. Målsättningen är att resterande lägenheter ska ha en radonhalt under gränsvärdet 200 Bq redan under Med andra ord långt tidigare än riks dagens uppsatta mål. Utförda och pågående projekt 2012 gjorde vi klart äldreboendet Höjden på Moröbacke med 60 lägenheter. En större ombyggnation på äldreboendet Tor och projekteringar av ett nytt serviceboende till handikappomsorgen på Hemmansgatan, Anderstorp, ska bli klara under Äldreboendet Nyckelpigan på Sunnanå med 60 lägenheter samt en grupp bostad för funktionshindrade med 12 lägenheter i Bergsbyn beräknas stå färdiga för inflyttning under våren

11 11

12 Organisation, vision och mål Förvaltningsberättelse 12

13 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Skelleftebostäder (Skebo) är Skellefteås största bostadsföretag. Företaget är ett allmännyttigt bostadsföretag och ägs av Skellefteå Stadshus AB, som i sin tur ägs av Skellefteå kommun. Sedan den nya lagen för allmännyttiga bostadsaktiebolag trädde i kraft 2011 är de kollektivt förhandlade hyrorna normgivande oberoende av avtalspartner. Även fortsättningsvis gäller emellertid att Skebo ska verka för hyresgästernas inflytande och delaktighet. Ytter ligare en skillnad som kommer att kvarstå är att de allmännyttiga företagen följer lagen om offentlig upphandling och tillämpar offentlighetsprincipen. Styrelse Skebos styrelse tillsätts av Skellefteå kommunfullmäktige och består av nio ordinarie ledamöter. Styrelsen har en politisk sammansättning som speglar aktuell representation i kommunfullmäktige. Dessutom finns arbetstagarorganisationen Vision representerad i styrelsen. Styrelsens arbete, samt styrelsens och vd:s arbets- och ansvarsfördelning, regleras i enlighet med gällande lagstiftning för aktiebolag. Denna arbets- och ansvarsfördelning ses över årligen och fastställs av styrelsen. Styrelsearbetet följer en upprättad plan för året, där varje möte har en bestämd huvudinriktning. Organisation Vår organisation ska stödja ett kundorienterat arbetssätt, där grundtanken är att alla beslut ska fattas så nära hyresgästerna som möjligt. Organisationen består av tre beslutsnivåer: vd, avdelningschef och medarbetare. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Varje bovärd är ansvarig för cirka 300 lägenheter. På huvudkontoret finns bolagets vd och avdelningar med specialistkompetens inom områdena Marknad/Uthyrning, IT/Ekonomi och Teknik. gration. Skelleftebostäder AB ska huvudsakligen förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts som hyresrätt. Bostäderna ska vara tillgängliga för alla, oavsett social, ekonomisk, etnisk eller annan bakgrund. Skelleftebostäder AB ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. Skelleftebostäder AB ska erbjuda ett varierat utbud av bostäder som bidrar till att göra Skellefteå till en attraktiv plats att bo och leva på, med variation i standard och boendeformer för livets olika skeden. Skelleftebostäder AB ska vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden genom ny- och tillbyggnad samt förvärv och försäljning av fastigheter. Skelleftebostäder ska bedriva verksamheten så att en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet tryggas. Avkastningen på bolagets fastighetsbestånd ska vara affärsmässig och långsiktigt i nivå med liknande jämförbara bostadsföretag. Skelleftebostäder AB ska generera en direktavkastning som ligger i intervallet 7 8 % på fastig heternas marknadsvärde. Skelleftebostäder AB ska successivt öka sin soliditet så att den uppgår till minst 15 % beräknat på justerat eget kapital. Styrelse Vd Under året har en översikt av organisationen gjorts. Från att tidigare varit fem avdelningar har Teknik- och Energi/Miljöavdelningarna slagits samman och heter i dag Teknik. Ledningsgruppen består numera av vd och fyra avdelningschefer. Dess viktigaste uppgift är att, utifrån uppdrag, vision och ägarkrav, fatta beslut om företagets strategier, mål och långsiktiga planer. I ledningsgruppen behandlas också övriga företagsövergripande frågor. Marknad/Uthyrning Bovärdsorganisation IT/Ekonomi Teknik Vår vision Vi vill vara uppskattade för vår vilja och förmåga att bidra till ett boende som ger hög livskvalitet. Vårt uppdrag Att äga ett bostadsföretag ger Skellefteå kommun möjligheter att på olika sätt agera på den lokala bostadsmarknaden för att stärka Skellefteås utveckling. Tillgång till bra bostäder till rimliga priser är nödvändigt för att Skellefteå ska uppnå en attraktionskraft och tillväxt. Skelleftebostäder AB ska i allmännyttigt syfte främja bostadsförsörjningen i Skellefteå kommun och erbjuda hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. Inflytande främjar delaktighet och ansvarstagande som bidrar till en ökad gemenskap i bostadsområdena och goda förutsättningar för inte- Hyresgäst 13

14 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vår värdegrund Vi arbetar utifrån en gemensam värdegrund, som har utvecklats i samarbete med samtliga medarbetare. Centrala värden för företaget är säkerhet, kvalitet, engagemang, betjäning och omtanke. Det betyder att: Vi vill verka för att våra hyresgäster ska ha ett tryggt och säkert boende. Vi vill säkra kvaliteten i allt vi gör genom nyskapande och ständiga förbättringar. Vi vill skapa förutsättningar för våra hyresgäster och medarbetare att vara delaktiga i utvecklingen av verksamheten. Vi vill göra allt vi kan för att vara serviceinriktade, tillgängliga och pålitliga. Vårt arbetssätt och förhållningssätt ska präglas av vänligt bemötande, dialog och en vilja att skapa lösningar. Den viktigaste faktorn för vår framgång är att uppnå ett klimat, arbetssätt och uppträdande som präglas av vår värdegrund. Tar vi alla ansvar för att i handling leva i enlighet med vår värdegrund gynnar det hyresgästerna, samhället, vår ägare och oss själva. Så arbetar vi med värdegrunden Värdegrunden ska styra våra val och metoder i samband med vårt dagliga och strategiska arbete. Den ska vara ett hjälpmedel vid exempelvis rekrytering av medarbetare och ledare, planering och genomförande av kompetensutveckling. Dessutom ligger den till grund för utformningen av metoder för mätning och utvärdering. Vi sätter hyresgästen i centrum. Det innebär bland annat att organisationen är starkt decentraliserad, med bovärdar som arbetar nära hyresgästerna i bostadsområdena. Korta beslutsvägar innebär att varje person måste ha tillräckliga kunskaper och befogenheter för att kunna möta hyresgästernas behov. En grund i arbetet med att skapa trygga boendemiljöer är att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna, samt att skapa rutiner för ökad trygghet som är väl kända hos såväl hyresgäster som medarbetare. Vi genomför regelbundna kvalitetsmätningar och förbättringsåtgärder. Mätningarna visar inom vilka områden företaget kan utveckla verksamheten, men även vilka frågor som värderas högt av hyresgäster och medarbetare. Inflytande och delaktighet är viktiga frågor för såväl hyresgäster som medarbetare. Dessutom är det en värdefull faktor för utvecklingen av vår verksamhet. Därför ska vi tillämpa arbetsformer och metoder som underlättar dialog och samverkan. Vi ska vara lyhörda för såväl hyresgästernas som medarbetarnas synpunkter och vi ska genomföra utvecklingsinsatser som bidrar till att medarbetarna mår bra, trivs och utvecklas. Mål och utfall Vår planering och uppföljning sker via ett styrkort som utifrån fyra perspektiv beskriver företagets verksamhet och utvecklingsförmåga: Hyresgäster, Utveckling/tillväxt, Ekonomi och Medarbetare. En sammanställning av målen och utfallet för år 2012 visas i tabellen nedan. Vissa mål kommenteras utförligare under avsnitten Året i korthet, Våra hyresgäster, Våra medarbetare och Vår ekonomi. SAMMANSTÄLLNING AV MÅL OCH UTFALL Måluppfyllelse Utfall Hyresgäster Nöjd-Boende-Index ska vara minst 75 Nej 73 Bostadsgaranti för alla studenter på högskola/universitet Ja Utveckling/tillväxt Vi ska minska energiförbrukningen med minst 2,5 % per år Ekonomi Direktavkastning i intervallet 7 8 procent på fastigheternas marknadsvärde Soliditeten ska öka med minst 0,5 % per år Nej Nej Ja Medarbetare Alla medarbetare ska ha individuella mål- och utvecklingsplaner Ja Frisknärvaron ska överstiga 97,5 % Ja 98,8 % 14

15 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15

16 Vår viktiga roll för framtidens Skellefteå Vår marknad och våra hyresgäster Skebo är Skellefteås största fastighetsägare och hyresvärd, med bostäder och lokaler på de flesta orter i Skellefteå kommun. Vår förmåga att identifiera marknadens behov är avgörande för om vi ska kunna erbjuda ett bra, tryggt, sunt och prisvärt boende till alla. Befolkningsutveckling och bostadsutbud Efterfrågan på bostäder i Skellefteå centralort är fortsatt hög. Därför har Skebo startat en nyproduktion av flerfamiljshus med 48 hyreslägenheter i ett centralt läge. Befolkningsmängden har legat på ungefär samma nivå som tidigare. Skellefteå kommuns målsättning är emellertid att få en befolkningstillväxt, vilket kommer att ställa krav på fler lägenheter. I detta scenario är Skebo ett viktigt verktyg för att klara bostadsförsörjningen och stärka Skellefteås konkurrenskraft, framför allt genom nybyggnationer av särskilda boenden på uppdrag av socialförvaltningen. När hyresgäster flyttar in i särskilda boenden frigörs i sin tur andra bostäder har bolagets omflyttningsgrad gjort att vi kunnat erbjuda i snitt 89 lägenheter för uthyrning varje månad. Ett varierat utbud Skebo äger hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. I beståndet finns allt från ettor till sexrummare, varav en del lägenheter är öronmärkta för studenter och äldre. Bostadsområdena Anderstorp och Morö Backe i centrala Skellefteå rymmer bolagets största fastighetsbestånd, med totalt nästan lägenheter. Våra konkurrenter De största konkurrenterna inom framför allt nyproducerade lägenheter utgörs av bostadsrätter, där gynnsamma lånemöjligheter och avdragsgilla räntekostnader kan ge en lägre boendekostnad för en bostadsrätt än för motsvarande bostad med hyresrätt. Oaktat risken med en kapitalinsats i bostadsrätten. Löpande kvalitetsmätningar och mål För att följa upp att företaget lever upp till hyresgästernas förväntningar genomför vi kundundersökningar vartannat år, där den senaste genomfördes under hösten I den mätningen uppnåddes ett värde på 73, vilket är ett mycket högt betyg och ett av de högsta bland de kommu nala bostadsbolag som genomfört undersökningen i landet. Målsättningen var emellertid att uppnå ett Nöjd-Boende-Index på 75 och resultatet från undersökningen kommer löpande att analyseras för att kunna genomföra lämpliga åtgärder som ökar hyresgästernas trivsel och nöjdhet enligt bolagets högt ställda mål. Nästa undersökning kommer att genomföras under Delaktighet, inflytande och trygghet För att ta till vara det engagemang som finns bland de boende har Skebo utvecklat mötesformerna Boråd och Synpunktenträffar. Ambitionen är att knyta ihop den traditionella förvaltningen med inflytande från hyresgästerna för att skapa trivsel, trygghet och goda relationer med våra hyresgäster. Boråden är en informell grupp bestående av hyresgäster i respektive bostadsområde som träffas regelbundet och planerar för områdets utveckling. Råden har också ett ansvar för hur fritids- och boinflytandemedlen ska användas på sina områden. Det finns cirka 81 aktiva Boråd och Skebo avsätter årligen drygt en miljon kronor till Borådens förfogande. På Synpunktenträffarna har hyresgästerna möjlighet att träffa representanter från företaget för att diskutera hur bostadsområdena kan utvecklas på bästa sätt. Under 2012 har totalt sju synpunktenträffar arrangerats med cirka 300 besökare. Trygga och säkra boendemiljöer är viktiga faktorer för hyresgästerna. Genom att utveckla en god samverkan med och mellan hyresgästerna kan många trygghetsfrågor belysas. Trygghetsvandringarna genomförs tillsammans med hyresgästerna och ska resultera i en inventering av de faktorer i området som kan påverka känslan av trygghet och säkerhet för de boende. Särskilda boendeformer Förutom boende i såväl flerfamiljshus som radhus och småhus, kan vi också erbjuda kategoriboendena seniorboende och studentboende. För att bo i ett av Skebos seniorboenden ska hyresgästen ha fyllt 55 år och för de studenter som läser på universitetet eller högskolan kan vi erbjuda bostadsgaranti. I dag har Skebo

17 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER senior lägenheter och med en ökande andel äldre hyresgäster kommer sannolikt efterfrågan på tillgänglighet, trygghet och service i boendet och närområdet att öka. Under 2013 kommer en helt ny boendeform att erbjudas till personer som är äldre än 70 år och som önskar lite extra trygghet i sitt boende, så kallat trygghetsboende. Boende kommer erbjudas möjligheten att köpa mat, äta i gemensam matsal och ha ett nära samarbete med hemtjänsten. Studenter erbjuds studentrum nära universitetet och i dag har Skebo 348 studentbostäder, varav drygt 78 procent är möblerade. Skellefteå kommun har en bostadsgaranti för studenter som blir antagna till universitet i Skellefteå och Skebo har ansvaret att erbjuda en bostad så snart studenten blivit antagen och flyttat hit. För att fånga studenternas önskemål och krav på boendet har vi ett löpande samarbete med studentorganisationerna. Vakansgrad, uthyrning och omflyttning Under 2012 förbättrades uthyrningsgraden ytterligare och vid årets slut uppgick antalet lediga lägenheter till 50 stycken, den lägsta nivån i Skebos historia. Vakanserna i centralorten minskade med 10 stycken jämfört med 2011 och i kringorterna med 5 stycken. Detta innebär att vakansgraden vid årets slut uppgick till 0,7 %, varav de flesta lediga lägenheterna fanns i orterna Burträsk och Lövånger. Omflyttningsgraden under 2012 uppgick till 15 % (19 %), med högst omflyttning bland studentbostäderna. Den minskade omflyttningsgraden kan förklaras med en ökad efterfrågan på lägenheter. Hyresutveckling Bostadshyrorna bestäms genom förhandling med Hyresgästföreningen, från och med den första april 2012 höjdes hyrorna med i genomsnitt 2,4 %. Hyrorna var till viss del differentierade beroende på om hyresgästerna betalade uppvärmning och hushållsel. Företagets hyreshöjning var likvärdig med vad de övriga allmännyttiga bostadsföretagen hade uppnått vid hyresförhandlingarna Webbplats, applikation och marknadskommunikation Skebo.nu är vår största kontaktyta med befintliga och potentiella hyresgäster. Lanseringen hösten 2012 av en uppdaterad och enklare webbplats har förbättrat möjligheterna för vår omvärld att hålla sig uppdaterad med allt från nyheter om företaget till att söka ledigt, anmäla intresse och ställa sig i kö för hyresbostäder. Skebos nya Sök ledigt-app gör dessutom det praktiska kring att söka lägenhet än mer tillgängligt. Webbplatsen hade de första månaderna efter lanseringen besökare per vecka och drygt UTVECKLING NÖJD-BOENDE-INDEX NÅGRA PARAMETRAR I NÖJD-BOENDE-INDEX NBI Starkt Huset 70 Värdindex 72 Lägenheten 75 Lokalt centrum Mycket svagt Svagt Medel Starkt Excellent Bostadsområdet 78 17

18 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA HYRESGÄSTER 600 unika användare har sedan lanseringen ladda t hem appen som finns för gratis nedladdning på Appstore och Android Market. Utöver dessa digitala kanaler kommunicerar vi via hyresgästtidningen Kom in!, dagspress, samt bio- och tv-reklam. Språkgranskningen av Skebos vision, mål och värdegrund är en satsning som har gett värdefullt underlag för att ytterligare vässa processen att skapa personlig och engagerande dialog genom olika kanaler med marknaden. Risker I många avseenden har Skebo ett bra utgångsläge. Nästan hälften av våra fastigheter är byggda i slutet av 1980-talet och början av 1990-talet och fastighetsbeståndet är varierat och väl underhållet. Snabba fakta Skebo äger hyreslägenheter. Vakansgraden för lägenheter var 0,7 %. Hyrorna höjdes med i snitt 2,4 %. Vi äger och förvaltar 264 lokaler med en totalyta på m 2. Under de kommande åren förväntas Skellefteås befolkning befinna sig på nuvarande nivå. De senaste åren har Skellefteås befolkning ökat i centralorten och minskat i kringorterna, vilket medfört att efterfrågan på lägenheter ökat inom centralorten. För att klara detta ökade tryck planerar Skebo för såväl nybyggnationer av hyreslägenheter som påbyggnader av fastigheter inom centralorten. Vi kommer även att fortsätta med om- och nybyggnationer av särskilda boenden för äldre och handikappade. En konjunkturavmattning med ökad arbetslöshet kan alltid innebära ökade risker för vakanser såväl i centralorten som i kommunens kringorter. Samtidigt uppfattas hyresrätten som ett attraktivt alternativ i lågkonjunkturer och det kommer därför att krävas en kontinuerlig översyn av fastighetsportföljen för att kunna ha beredskap för förändrade efterfrågemönster. Utbud inom lokaler Skebos målsättning är att erbjuda ändamålsenliga och prisvärda lokaler, som bidrar till att skapa levande och attraktiva bostadsområden. Samtidigt är de en viktig faktor när det gäller värdeutvecklingen för kringliggande fastigheter, liksom för tillväxten i kommunen. Skebos lokalutbud består av allt ifrån butiks- och kontorslokaler till lokaler anpassade för särskild verksamhet, till exempel bibliotek, tand- och sjukvård samt äldre- och handikappomsorg. Vi äger och förvaltar 264 lokaler med en totalyta på m 2. Hyresgäster Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting hyr 80 % av den totala lokalytan. Skellefteå kommun är den största lokalhyresgästen, med verksamheter som förskolor och särskilda boenden. Västerbottens läns landsting är den näst största lokalhyresgästen, med de verksamheter som bedrivs i vårdcentraler och på tandläkarmottagningar. 18

19 Hyresutveckling Lokalhyrorna ökade under 2012, vilket berodde på ett höjt konsumentprisindex kombinerat med indexreglerade lokalhyreskontrakt. Vakansgrad och uthyrning Trenden med god efterfrågan på lokaler fortsatte under 2012 och vid årsskiftet var 96,2 % av lokalerna uthyrda. Andelen outhyrda lokaler i förhållande till de totala hyresintäkterna för 2012 uppgick till 1,8 % (1,7 %). SKEBOS BOSTÄDER Kontraktens löptid De flesta av lokalkontrakten har en löptid på tre till fem år. Större lokalhyresgäster som Skellefteå kommun och Västerbottens läns landsting har ofta längre kontraktstider, då lokaliseringarna ofta är skräddarsydda och av strategisk natur. Risker Stora kunder som kommun och landsting innebär en trygghet efter som de är säkra hyresbetalare, men de utgör också en viss risk. Flera av lokalerna är skräddarsydda och är därför kostsamma att förändra om verksamheterna upphör. Typ Antal % Seniorbostäder ,0 Studentbostäder 348 5,1 Småhus 320 4,6 Flerfamiljshus ,3 Totalt ,0 LEDIGA LÄGENHETER ANTAL SKEBOS ANDEL AV BOSTÄDERNA I KOMMUNEN 3 % % 11 % 47 % Egna hem/äganderätt Bostadsrätt Skebo 400 Privat hyresrätt % Övrigt

20 Varje enskild medarbetares utveckling Våra medarbetare Företagets mål är att uppfattas som en modern arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en hälsosam arbetsmiljö. Medarbetare Under 2012 hade Skebo totalt 58 anställda, 18 kvinnor och 40 män. Av dessa var 33 kollektivanställda och 25 tjänstemän. Medelåldern i företaget var 49 år och knappt 81 % av personalen befann sig i åldersintervallet år. En stor del av medarbetarna har mycket lång anställningstid. Den genomsnittliga anställningstiden uppgick till 17,3 år (17,5 år). Utöver våra fasta medarbetare, anställdes under sommaren 31 feriearbetare. Kontinuerligt värdegrundsarbete En av de centrala delarna i värdegrunden utgörs av medarbetarskapet. Varje medarbetare är viktig i sitt bidrag till ett samverkande arbetssätt som fokuserar på hyresgästernas och verksamhetens bästa. Kompetensutveckling Genom personlig utveckling bidrar vi aktivt till att medarbetarna trivs och utvecklas. Målet är att samtliga anställda ska kunna ta ett utökat ansvar i en allt mer kundanpassad organisation. Kompetensutvecklingen i företaget har därför tre huvudfokus: yrkeskompetens, medarbetarskap och våra hyresgäster. Individuell utveckling diskuteras i första hand vid resultat- och utvecklingssamtal mellan ledare och medarbetare, där målet är att skapa idéer som kan bidra till medarbetarens utveckling. Detta avser såväl välbefinnande och prestationer, som stärkta relationer mellan medarbetaren och ledaren samt formulering av utvecklingsmål. Under 2012 genomfördes ett flertal utbildningssatsningar. Bland annat utbildades personal i energisparande åtgärder, systematiskt brandskyddsarbete, elsäkerhet, fastighetsmoms, ledarskap och hyresjuridik. De sammanlagda kostnaderna för utbildning av personal och styrelse uppgick till 0,6 mkr, vilket innebär cirka 10 tkr per person. Företagets målsättning under 2012 var att kompetensutvecklingen skulle uppgå till minst timmar, vilket uppnåddes eftersom antalet utbildningstimmar uppgick till timmar (2 087 timmar). Hälsofrämjande utvecklingsarbete Den allmänna företagshälsovården bedrivs i samarbete med kommunhälsan. Under våren gjordes individuella hälsoundersökningar med kompletterande hälsosamtal och samtal om arbetsmiljön. Friskvården omfattar dessutom arbetsmiljö, livsstil, fritid och fysisk aktivitet, samt psykosociala faktorer som egna och andras värderingar, attityder och beteenden. Dessa faktorer är viktiga beståndsdelar i företagets värdegrund. Skebos medarbetare har också möjlighet till förebyggande massage och motion på arbetstid en timme varje vecka, samt möjligheten att träna utanför arbetstid till en subventionerad kostnad. Låg sjukfrånvaro Sjukfrånvaron ligger på samma låga nivå som under föregående år, 1,2 %. Under året hade 79 % av medarbetarna mindre än fem dagars sjukfrånvaro och ingen var långtidssjukskriven. Den procentuella sjukfrånvaron var något högre för kvinnor än för män och högst för anställda över 50 år. Den höga frisknärvaron kan bero på flera orsaker och bland annat kan företagets arbete med värdegrundsfrågor och satsningen på friskvård vara ett par parametrar som bidrar positivt till utvecklingen. Samverkan och medskapande Tillsammans med de fackliga organisationerna pågår ett löpande samarbete för att utveckla företaget och formerna för samverkan. Detta arbete har bland annat lett fram till det samverkansavtal som från och med 2010 ligger till grund för företagets kontinuerliga samverkan. Avtalet bygger på det samverkansavtal som träffades mellan Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation och Fastighetsanställdas Förbund, Vision m fl. 20

21 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA MEDARBETARE PERSONALENS ÅLDERSSTRUKTUR % Varje medarbetare ska ha förutsättningar att påverka utformningen av sitt eget arbete och sin arbetssituation. I enlighet med detta avtal sker samverkan i företaget genom möten mellan medarbetaren och ledaren, på avdelningsmöten och i företagsrådet. Vi strävar också efter att öka medvetenheten och kunskapen om jämställdhets- och mångfaldsfrågor. Vår ambition är att regelbundet genomföra lönekartläggningar för att upptäcka löneskill nader som beror på kön eller etnisk tillhörighet PERSONALENS SJUKFRÅNVARO % NYCKELTAL PERSONAL Sjukfrånvaro, % 1,2 1,2 Varav sjukdagar arbetsskada, % 0 0 Föräldraledighet, % 0,5 1,0 Genomsnittsålder kvinnor, år Genomsnittsålder män, år Antal anställda Varav kvinnor Varav män Genomsnittlig anställningstid, år 17,3 17,5 Löner och andra ersättningar, mkr 23,1 22,7 Sociala kostnader, mkr 9,5 9,7 Personalkostnader, kr/m 2 71,4 72,8 Utbildningstimmar

22 Hållbara driftkostnader gör utrymmet större Våra fastigheter Vår organisation är utformad för att möta hyresgästernas krav och förväntningar, samtidigt som den ska vara kostnadseffektiv. Närmast hyresgästen finns en bovärd som ansvarar för de flesta vardagsfrågorna i området. Skebo köper in tjänsterna för den yttre skötseln i centralorten, Kåge, Byske, Ursviken och Skelleftehamn, medan den yttre skötseln i kommunens övriga ytterområden sköts av företagets bovärdar. Förvaltade fastigheter Vid årsskiftet förvaltade vi totalt (6 829) hyreslägenheter i flerfamiljshus, radhus och småhus. Dessutom fanns 264 (259) verksamhetslokaler. Bolagets totala uthyrningsbara yta uppgick till m 2 ( m 2 ), varav 82 % utgjordes av bostadsyta. Verksamheten bedrivs i de flesta av kommunens orter, från Byske i norr till Jörn i väster och Lövånger i söder. Driftkostnader och reparationer Vår ambition är att ha så låga driftkostnader som möjligt, för att ge utrymme för underhåll och ombyggnad. Därigenom finns förutsättning för en långsiktig värdetillväxt av fastighetskapitalet. Det planerade underhållet är de regelbundet återkommande insatser som krävs för att upprätthålla fastigheternas tekniska status och därigenom säkra deras värdeutveckling. Underhållsåtgärder som krävs för att bibehålla fastigheternas tekniska skick, åtgärder som krävs ur säkerhetssynpunkt och åtgärder till följd av myndighetsoch lagkrav prioriteras. Varje lägenhet har en plan beträffande inre underhåll där det framgår med vilket intervall åtgärder ska genomföras. Hyresgästerna avgör själva om de ska följa denna plan. Under 2012 uppgick reparationskostnaderna till 56 kr/m 2 (60 kr/m 2 ) och underhållskostnaderna uppgick till 138 kr/m 2 (135 kr/m 2 ). Om- och nybyggnationer Under 2012 färdigställdes en nyproduktion av 60 vård- och omsorgslägenheter. Ytterligare 60 likvärdiga lägenheter samt 12 lägenheter till kommunens handikappomsorg är under färdigställande och klara för inflyttning under våren ANTAL LÄGENHETER EFTER VÄRDEÅR ANTAL t o m REPARATIONS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER MKR

23 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRA FASTIGHETER Bredband och tv Många hyresgäster ställer i dag krav på att bostadsföretagen har en framtidssäker infrastruktur för it-tjänster. Vi har därför valt att satsa på ett fiberoptiskt bredband, som de flesta av företagets fastigheter i dag har tillgång till. I centralorten finns det också möjlighet att få bredband via leverantören Com Hem. Försäljningar Under året såldes tre fastigheter i Lövånger: Lövångers Prästbord 1:61 med sju lägenheter, Lövångers Gammelbyn 2:64 med tre lägenheter och Lövångers Gammelbyn 2:65 med fyra lägenheter. Det såldes även en fastighet i Boliden innehållande banklokal. Den totala köpeskillingen för fastigheterna uppgick till 685 tkr och den redovisade realisationsvinsten till 579 tkr. 23

24 Hållbar utveckling är en hjärtefråga Vårt miljöarbete Skebo har en miljöpolicy där det framgår att miljömässiga aspekter alltid ska vägas in i företagets beslut. Det har bidragit till att vi har en miljöprofil i verksamheten, samtidigt som det faktiskt också har inneburit ekonomiska besparingar. Policyn omfattar alla anställda oavsett arbetsuppgifter. Miljöarbetet bedrivs mot målen att erbjuda hyresgästerna ett sunt och miljöanpassat boende samt att kontinuerligt minska miljöpåverkan från våra fastigheter. Vi ska bedriva verksamheten på ett miljövänligt sätt som är förenligt med en hållbar utveckling. Flera miljösatsningar All konsumtion leder till att det bildas avfall i form av hushållssopor, förpackningar, emballage och förbrukade produkter. På ett flertal av företagets bostadsområden har hyresgästerna möjlighet att lämna papper och kartonger i särskilda kärl, vilket gör att sopmängden som ska köras till förbränning minskar. Det är bra för miljön, samtidigt som Skebos kostnader för sophämtning och sophantering minskar. Skebo har ett väl utbyggt system för fastighetsnära källsortering och arbetar löpande med att utveckla det vidare. Bland annat har vi tittat närmare på möjligheterna med optisk sortering och underjordisk förvaring. Målet är att erbjuda fastighetsnära källsortering utan stora soprum. Vi erbjuder ett sunt och miljöanpassat boende Även vid byte av annan utrustning tas hänsyn till både miljö, driftekonomi och pris. Tvättmaskiner som behöver bytas ut ersätts av maskiner som väger tvätten och anpassar vattenmängden, vilket minskar förbrukningen av både el och vatten. Även kylskåp och andra vitvaror byts vid behov ut till nyare maskiner som förbrukar betydligt mindre energi än äldre modeller. Dessutom sker kontinuerligt byten av vattenarmaturer och olika åtgärder med flödesbegränsningar, där det huvudsakliga syftet är att spara vatten. Vid inköp av nya bilar ställs fortfarande höga miljökrav och ambitionen är att samtliga bilar ska vara miljöbilar. Under året har den första helt eldrivna bilen köpts in. Mätningar av radon Arbetet med att minska radonförekomsten i Skebos fastigheter har under året fortsatt. Resultaten visar att värdena halverats i de lägenheter som tidigare låg över gränsvärdet 200 Bq per kubikmeter luft, samt att hela 99,7 % av våra fastigheter har uppmätta radonhalter under gränsvärdet. Totalt sett har ett 20-tal lägenheter förhöjda värden och för dessa går arbetet vidare med åtgärder för att klara den godkända nivån. De ommätningar som utförts efter åtgärder visar på goda resultat. Riksdagens mål för alla bostäder är en radonhalt som är lägre än 200 Bq per kubikmeter år Skebos målsättning är att nå dit redan under 2013, vilket gör att bolaget är tidigt ute i sitt arbete. Viktiga besparingseffekter Varje sparad kilowattimme leder till mindre miljöpåverkan och Skebo arbetar på olika sätt för att sänka sin energianvändning. Genom att byta till moderna motorer har elförbrukningen i våra fastigheters pump- och fläktsystem minskat till en femtedel jämfört med tidigare. I gemensamma utrymmen ersätter vi ljuskällor och lysrörsarmaturer med lågenergilampor, i många fall med rörelsevakt. Dessa avger konstant ljus på låg effekt och ökar i styrka när någon närmar sig. Förutom att spara el bidrar det till upplysta utrymmen och ökad trygghet för våra hyresgäster. Fastigheten på kvarteret Ringduvan byggs dessutom energisnålt och får bara använda 80 kvh/kvm, vilket är långt under Boverkets riktlinjer på 130 kvh/kvm. Installationer av smarta motorvärmaruttag Motor- och kupévärmare är mer än bara komfort, det är ett krav för att slitaget på bilarna vintertid inte ska bli orimligt stort. Traditionella motorvärmare med konstantström är enorma energi- 24

25 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE VÅRT MILJÖARBETE slukare och Skebo har tittat på olika sätt att sänka förbrukningen. Byte till mer användarvänliga och miljösmarta motorvärmare har gjorts på fler än tusen enheter och arbetet planeras fortsätta på alla fastighetsområden. Hittills uppgår energibesparingen till 90 %. Individuell förbrukning och debitering gynnar miljömedvetna hyresgäster och miljön i stort samtidigt som prisbilden blir mer rättvis. Framgångsrika energibesparingar Skebos deltagande i Skåneinitiativet, som under året bytt namn till Sabos Energiutmaning, fortsätter att ge strålande resultat. Tillsammans med 100 andra allmännyttiga bostadsbolag har Skebo som målsättning att minska energiförbrukningen med 20 procent från 2007 till För de allmännyttiga bostadsföretag som är med i sammanslutningen har den hittills minskat med 8,3 procent totalt sett, vilket motsvarar förbrukningen för småhus eller ett normalstort kolkraftverk. Skebo själva ligger dessutom några procentenheter bättre till än så. Många av åtgärderna som har genomförts på Skebo har lett till stora besparingar, utan att för den skull vara kostsamma. Exempel på det är mätning och finjustering av värmeanläggningar. Dessa sparar energi, samtidigt som komforten förbättras tack vare en jämnare och behagligare temperatur. Andra insatser inom Skebo har varit att justera elinstallationer, se över belysningen i hissar och att byta ut gamla torkskåp mot avfuktare. För att ännu bättre kunna följa upp energianvändning och myndighetsbesiktningar arbetar Skebo även med DeDU, ett nytt före byggande uppföljningsprogram från ingenjörsföretaget WSP. Med de resultat som hittills uppnåtts pekar allt mot att de uppsatta målen kommer att nås. energikrävande utrustning. Ett nystartat samarbete med LuleBo AB, PiteBo AB och AB Bostaden i Umeå ska ge positiva synergier vid bostadsbyggande. Ett gemensamt projektledningssystem ger parterna möjlighet att ta del av varandras mallar, till exempel vid upphandlingar. ENERGIFÖRBRUKNING KWH/m Skebo är ansluten till Skåne initiativet, där målet är att minska energianvändningen inom landets bostadsföretag med 20 % från 2007 till Så här arbetar vi vidare Våra långsiktiga målsättningar handlar om minskad miljöpåverkan, en fortsatt satsning på sänkta driftkostnader och minskade förbrukningar. Fastighetsnära källsortering kommer att införas på ytterligare områden. Vi kommer att se över fortsatt hushållning av el och vatten samt utvärdera olika möjligheter till individuell mätning. Satsningarna på minskad förbrukning kommer att fortsätta bland annat genom att optimera nuvarande system och byta ut gammal 25