HYRESREGLERINGENS BAKSIDA 1. EN BIDRAGSBEROENDE HYRESMARKNAD

Transkript

1 HYRESREGLERINGENS BAKSIDA 1. EN BIDRAGSBEROENDE HYRESMARKNAD Rapport 1:2006 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Hyresrätten är en unik upplåtelseform. Genom ett hyreskontrakt kan människor snabbt ordna bostad där jobben finns, en bostad med trygga villkor och ett brett serviceutbud helt utan krav på kontantinsats. Samtidigt brottas hyresmarknaden i dag med en mängd problem. Hyresregleringen som ursprungligen var tänkt att skydda hyresgäster från oförutsägbara hyreshöjningar och segregering har visat sig ha en rad negativa bieffekter låg nybyggnation, ombildningar till bostadsrätt, svarthandel med hyresrätter, dåligt utnyttjande av beståndet, exemplen är många. För att lösa problemen behöver vi regler som ger trygghet och förutsägbarhet för både hyresgäster och hyresvärd. Vi är villiga att öppet diskutera hur dessa regler ska utformas. En sak är klar, dagens hyresreglering kommit att kosta mer än det smakar. I en rapportserie kommer vi att belysa problemen på hyresmarknaden. I den första delen handlar det om nybyggnation. Andreas Jarud Näringspolitisk chef

2 En bidragsberoende hyresmarknad Idag står vi inför det faktum att hyresmarknadens förmåga att självständigt möta efterfrågan av bostäder har punkterats. Sex av tio invånare bor i kommuner med bostadsbrist, ändå byggs alldeles för få hyresrätter för att möta efterfrågan. En starkt bidragande orsak till den bristsituation vi har är dagens hyresreglering, ett problem som utgör utgångspunkten för vår rapport. Hyresregleringen ger inte tillräckliga förutsättningar för den nyproduktion av hyresbostäder som efterfrågas, istället har det skapats ett beroende inom byggbranschen av subventioner och tillfälliga statliga åtgärder för att stimulera nybyggen. Det är inte tillfälliga åtgärder som behövs för en sund hyresmarknad, utan långsiktiga regler som ger förutsägbarhet på marknaden. Den här rapporten belyser nödvändigheten av en förändrad hyreslagstiftning där fastighetsägare ges realistiska förutsättningar att bygga och hyra ut bostäder utan subventioner. Från överskott till underskott Under den senaste tioårsperioden har bostadsmarknaden i Sverige genomgått dramatiska förändringar. I Diagram 1 återspeglas det höga bostadsbyggandet i slutet av åttiotalet till en bit in på nittiotalet och den efterföljande kollapsen på bostadsmarknaden. Den finanskris som då drabbade landet innebar att var sjunde fastighetsägare gick i konkurs. Nittiotalet präglades sedan av ett stort överskott på hyresrätter, vilket ledde till att man började riva hyreshus på flera orter. Diagram 1: Antal färdigställda lägenheter i nybyggda hus efter upplåtelseform och ägarkategori , riket. Källa: SCB och Fastighetsägarna GFR Samtidigt som byggandet låg på en rekordlåg nivå började bostadsbristen återigen sprida sig. Nybyggnationen av hyresrätter befann sig däremot då i en låst situation. I början av 1990-talet hade 30 miljarder i årligt bostadsstöd bytts mot en lika stor sammantagen beskattning. Skatteavdragsreglerna för hushållens lån till bostadsköp hade försämrats och bostadsbidragen minskat. Byggande och boende etablerades istället som en viktig inkomstkälla för staten, med ett totalt genomsnittligt skattetryck på runt 60 procent 1. 1 Fastighetsägarna Sverige: Skattetrycket på bostadshyror. 2

3 Den bostadspolitiska tanken var nu att bostadsproduktionen istället skulle ske på marknadsmässiga villkor. Byggherren fick själv stå för risktagandet, samtidigt som intäktssidan för hyresrätter hölls fortsatt starkt reglerad. Konsekvensen blev att Sverige, trots stegrande bostadsbrist, ännu i början av 2000-talet var det land inom EU som byggde minst antal bostäder per invånare 2. Den akuta situation som uppstod för de bostadssökande illustreras tydligt av Boverkets Bostadsmarknadsenkät: 1998 rapporterade sju procent av Sveriges kommuner bostadsbrist till Boverket, 2005 bedömer mer än var tredje av kommunerna att det finns en brist på bostäder i förhållande till efterfrågan 3. Utvecklingen i vakansgraden hos de kommunala bostadsbolagen på fem av Fastighetsägarna GFR:s kontorsorter illustreras i Tabell 1. Tabell 1: Bostadslägenheter lediga till uthyrning den 1 september åren i allmännyttiga bostadsföretag, procent av lägenhetsbeståndet Borås Göteborg Skövde Uddevalla Linköping Riket ,3 1,1 0 3,5 0,2 3, ,5 0,3 0 1,2 0 2, ,7 0,2 0,1 0,1 0 2, ,7 0,2 0,3 0,2 0 2, ,2 ingen uppg. 0 0,1 1,8 Källa: Intresset lågt för att bygga nya hyresrätter andelen bostadsrätter ökar När bostadsbyggandet i början av 2000-talet slutligen började öka styrdes produktionen över till den mer lönsamma produktionen av bostadsrätter. I Diagram 1 syns tydligt hur fördelningen mellan både byggare och bostadsformer skiftat. I början av nittiotalet dominerade den privata byggnationen av hyresrätt 4 nyproduktionen. I dag byggs de flesta lägenheter som bostadsrätt. På hyresrättssidan producerar de kommunala bolagen 5 nu nästan dubbelt så många hyresrätter som de privata ägarna. Den största efterfrågan på bostäder gäller i dag hyresrätter 6. Trots det förväntas andelen färdigställda hyresrätter fortsätta minska de kommande åren. Kommunernas projektlistor för planerade nybyggnationer tyder på att antalet bostadsrätter i stället kommer att öka markant. Från en andel på 29 procent år 2004 av det totala antalet bostäder i nybyggnation (inklusive kooperativ hyresrätt och äganderätt) väntas bostadsrätterna år 2005 utgöra 35 procent och år procent. 7 Utöver den låga nivå som nybyggnationen befinner sig på ligger en stor del av de hyresrätter som redovisas i statistiken utanför det ordinarie beståndet. Det gäller specialbostäder som riktar sig till exempelvis studenter, äldre och funktionshindrade utgjordes cirka 75 procent av hyresrätterna av specialbostäder. De senaste åren har andelen minskat och utgjorde 2004 ungefär hälften av de 2 Sveriges Byggindustrier: Fakta om byggandet 2005, sid Boverket: Bostadsmarknadsenkäten år , Slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2005, sid SCB indelning av ägarkategorier består av stat, landsting, kommuner, allmännyttiga bostadsföretag, rikskooperativa företag, övriga kooperativa företag och övriga enskilda ägare. Här avser privata aktörer kategorin rikskooperativa företag, övriga kooperativa företag och övriga enskilda ägare. 5 Kategorierna stat, landsting, kommuner och allmännyttiga bostadsföretag i SCB:s indelning. 6 Boverkets rapport Bostadsmarknaden år Slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2005, sid Ibid. sid

4 nybyggda hyresrätterna. 8 I Diagram 2 illustreras fördelningen mellan ordinarie hyresrätter (i både småhus och flerbostadshus) och specialbostäder i Göteborg. Diagram 2: Antal färdigställda hyresrätter efter nybyggnation i Göteborg, efter bostadstyp * Uppgifter för 2005 gäller för perioden januari - juni. Källa: Göteborgs fastighetskontor Produktionskostnader hinder för nybyggnation I de kommuner där behovet av bostäder är högre än den förväntade nybyggnationen anges höga produktionskostnader som det största hindret för nybyggnation av hyresrätter 9. Det kan tyckas motsägelsefullt ställt mot att privata byggprojekt av hyresrätter är mycket kostnadseffektiva. I Diagram 3 syns tydligt hur byggare av privata hyresrätter lyckats pressa kostnaderna i förhållande till byggen av andra upplåtelseformer. Enligt SCB ligger produktionskostnaden för bostadsrätter avsevärt högre, ca 39 procent, än för hus upplåtna med hyresrätt 10. Även de offentliga byggherrarna av hyresrätter har i genomsnitt högre produktionskostnader än privata. Trots att privata byggprojekt lyckats pressa produktionskostnaderna anses ändå storleken på produktionskostnaden som ett hinder för en ökad nybyggnation. Hur kommer det sig? Svaret ligger i att byggherrarna till bostadsrätter och kommunala hyresrätter har möjlighet att sätta ett pris på lägenheten som täcker kostnaderna, något som inte är självklart för privata ägare. Diagram 3: Total produktionskostnad/total primär bruksarea, kr (brutto) för nybyggda ordinarie flerbostadshus efter byggherre, riket Källa: SCB och Fastighetsägarna GFR 8 Boverkets rapport Bostadsmarknaden år Slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2005, sid Ibid. sid Pressmeddelande från SCB , Nr 2005:347 4

5 Ingen given kostnadstäckning Vid uthyrning av en nybyggd hyresrätt är hyresvärden fri att sätta en kostnadstäckande hyra. Efter sex månader har däremot hyresgästen möjlighet att pröva hyrans skälighet mot lägenheter i det kommunala bostadsbeståndet. Risken är i många fall stor att bruksvärdeprövningen leder till en sänkning av nyproduktionshyran till en nivå under den som skulle ge hyresvärden kostnadstäckning. Särskilt stor osäkerhet skapas på orter där de kommunala bostadsbolagen inte själva äger nybyggda hyresrätter. Saknas det naturliga jämförelselägenheter kan de privata fastighetsägarna inte förutse vad en prövning av nybyggnationshyror kommer att baseras på. Det faktum att produktionskostnader förändras över tid leder till en annan form av godtycklighet. I samband med att kostnaderna för nyproduktion i allmänhet ökar kommer de nybyggda lägenheterna prövas mot hyresrätter vars hyra satts med utgångspunkt i en lägre produktionskostnad. Eftersom hyresvärden inte alltid kan förutse om hyran för ett nybyggnationsprojekt kommer att täcka produktionskostnaderna om den prövas enligt bruksvärdesprincipen, innebär det att en nödvändig nyproduktion av hyresrätter inte kommer igång. En grundläggande förutsättning möjligheten att ta ut en hyra som gör en investering i nybyggnation av hyresrätter ekonomiskt försvarbar fattas. Det är därför ett viktigt första steg när regeringen nu i en lagrådsremiss föreslår att om hyran för en planerad eller nybyggd lägenhet har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse mellan fastighetsägaren och en på orten etablerad hyresgästförening, ska hyran anses vara skälig och gälla under tio år. Därefter ska hyran bestämmas enligt de vanliga bruksvärdereglerna. Däremot är det negativt att hyresgästföreningen i praktiken ges en vetorätt mot nyproduktion, även om enskilda hyresgäster är beredda att betala den hyra som krävs för kostnadstäckning. Billigt att bygga kan bli dyrt att förvalta I debatten om den otillräckliga nybyggnationen av hyresrätter har pressade produktionskostnader ofta presenterats som en universell lösning. I februari 2001 inrättades Byggkostnadsforum av Boverket, med uppdrag att genom utbildning och utveckling få ner bygg- och boendekostnaderna. Exemplen har under de senaste åren varit många på projekt där byggarna haft som riktlinje att bygga hyresrätter med en hyra runt 900 kronor kvadratmeter och år. Syftet är givetvis lovvärt, men behöver även ställas mot att det som är billigt att bygga i längden kan bli dyrt att förvalta. I dag finns det ingen naturlig koppling mellan högre kvalitet på det nybyggda huset och tillåten hyra. Dagens hyresreglering gynnar istället nybyggen som riskerar att bli underhållskrävande framför hus med högre kvalitet för en långsiktigt tekniskt problemfri förvaltning. 5

6 Vårt förslag En av hyresregleringens mest allvarliga bieffekter är att osäkerheten om vilka hyror som kommer att vara tillåtna för nybyggda hyresrätter hindrar en nödvändig nyproduktion. För att behovet av bostäder ska kunna tillgodoses måste en investering i nybyggnation av hyresrätter vara ekonomiskt försvarbar. I dag har en hyresgäst som flyttat in i en nyproducerad lägenhet möjlighet att efter sex månader pröva hyran mot lägenheter med motsvarande bruksvärde i det kommunala bostadsbeståndet. För att hyresvärden ska kunna förutse hyran måste denne därför bygga och hyressätta efter hyresnivån i det kommunala bostadsbeståndet. I praktiken innebär det att privat nyproduktion i princip omöjliggörs på orter där de kommunala bostadsbolagen inte själva bygger, eller i de fall kommunala bostadsbolag fördelar ut kostnaden för nyproduktion inom sitt totala hyreshusbestånd. Ett viktigt steg på vägen är att regeringen i en lagrådsremiss nu föreslår att hyror för nyproducerade lägenheter ska kunna sättas efter produktionskostnad under en 10-årsperiod. I samband med att fastighetsägaren ges trygghet i att kalkylen håller kan denne möta hyresgästers olika önskemål och erbjuda den service, tillsyn och hjälp som hyresgästerna efterfrågar. För att förbättra nyproduktionsförutsättningarna föreslår vi att en låg moms på sex procent införs på bostadshyror. Fastighetsägaren får då göra avdrag för ingående moms på förvaltning, bygginvesteringar med mera, där momssatsen är 25 procent. Då den ingående momsen är högre än den utgående, blir fastighetsägarens kostnader för uthyrning lägre. Investeringskostnaden för nyproduktion skulle sänkas med mellan och kronor per lägenhet. För den som bor i hyresrätt riskerar varken en trasig kyl, vattenläckage eller en krånglande varmvattensberedare att bli en oplanerad utgift. Hyresrätten ger den boende en hög grad av ekonomisk förutsägbarhet. För att ytterligare öka hyresgästens möjligheter att beräkna sina boendeutgifter över flera års sikt, vill vi ge hyresvärden och hyresgästen möjlighet att teckna fleråriga hyresavtal. Hyresvärden ges kostnadstäckning för höjda taxor och avgifter under avtalstidens gång genom en årlig hyresjustering utifrån ett kostnadsindex. Även då villkoren i hyresavtalen är bindande för båda parter, har hyresgästen alltid en möjlighet att säga upp avtalet i förtid om denne önskar att flytta. Lika viktig som möjligheten att säga upp kontraktet är hyresgästens rätt att förlänga hyresförhållandet vid avtalets utgång. Tryggheten i boendet är och bör vara en grundbult i hyresförhållandet. Hyresgästen måste kunna känna sig trygg i att inte drabbas av plötsliga förändrade boendevillkor. Det är vikigt eftersom hyresrätten inte bara är just en hyresrätt den är också någons hem, trygga zon, knutpunkt till vänner, skola och arbete, kända stigar för morgonpromenader med hunden... Denna trygghet måste garanteras för att hyresrätten ska uppfattas som en bra boendeform av fler än de som lever i kappsäck. För att hyresrätten ska ha en framtid behövs det villkor som både kan garantera trygghet åt hyresgästen och en frisk hyresbostadsmarknad. Därför förespråkar Fastighetsägarna inte avreglering av hyresmarknaden. Det behövs regler för att ge trygghet och förutsägbarhet för både hyresgäster och hyresvärdar. Men till skillnad mot dagens hyresreglering föreslår Fastighetsägarna ett system med förbättrade förutsättningar för nybyggnation och förvaltning av hyresrätter. Det kommer i sig att ge hyresgästerna ökad trygghet, valfrihet och möjlighet att välja den bostad som passar dem bäst. Charlotte Axelsson Utredare FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN ADRESS Box 53081, Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL > FAX >