BOSTADSPOLITISKT PROGRAM Hyresgästföreningen Luleå

Transkript

1 BOSTADSPOLITISKT PROGRAM 2016 Hyresgästföreningen Luleå 1

2 Hyresgästföreningen: en rörelse för bostäder på rimliga villkor Hyresgästföreningen är en demokratisk och partipolitiskt obunden medlemsorganisation. Med över en halv miljon hushåll som medlemmar är vi en av Sveriges största folkrörelser och den främsta företrädaren för hyresgästerna. Vårt uppdrag är allas rätt till en god bostad till rimlig kostnad. Dessutom ska alla hyresgäster garanteras ett boende med trygghet, inflytande och gemenskap. För att uppnå detta jobbar vi även med de lokala boendevillkoren gentemot kommun, allmännytta och fastighetsägare. Hyresgästföreningen Luleå har under särskilt aktiverat sig i den offentliga bostadspolitiska debatten genom att arrangera bostadspolitiska samtal samt uppvaktat politiker för en mer social bostadsförsörjning. Detta var tydligt när Luleå kommun sålde ut lägenheter till Rikshem i en första etapp Under 2016 avser de förtroendevalda att i samverkan med tjänstemän fortsätta utvecklingsarbetet för att mobilisera allmänheten och beslutsfattare för att värna om allmännyttan. Det framgår av detta lokala bostadspolitiska program vilket är en kompass för den lokala hyresgästföreningen. Detta är även i linje med de fokusområden för 2016 som Hyresgästföreningen Norrlands regionfullmäktige har fastställt, nämligen att: Öka hyresgästernas inflytande vid ombyggnationer Opinionsbilda för människors rätt att bo till en rimlig kostnad samt Utveckla folkrörelsen 2

3 Hyresrätten är missgynnad Trots att bostaden är en social rättighet ringlar sig bostadsköerna tvärs över landet och de växer. Trots detta minskar hyresrätten i andel. Enligt SCB tillkom under ca 53 % fler bostadsrätter medan hyresrätterna ökade med blygsamma 8 % under samma period. I Luleå är det bättre förutsättningar där bostadsrätterna i flerbostadshus utgör ca 1/3 av andelen flerfamiljshus. De politiker som pläderar för marknadshyror som en lösning på bostadskrisen saknar långsiktiga visioner för hyresgäster och bostadsmarknaden, då den istället skulle bidra till att förvärra bostadskrisen och minska konsumtionsutrymmet för en stor del av landets 3 miljoner hyresrättsinnehavare. Hyresgästföreningens lösning är att det byggs fler hyresrätter med rimliga hyror. Hyresrätten är en lönsam investering, men skattemässigt missgynnad jämfört med andra boendeformer. En nybyggd trerumslägenhet är ca 2000 kr dyrare per månad jämfört med bostadsrätt och detta driver upp hyresnivåerna. Därutöver har det blivit dyrare att bo i hyresrätt. Mellan ökade de fasta kostnaderna för att hyra sin bostad med ca 10 % medan kostnaderna för bostadsrätt låg på ungefär samma nivå som Det investeringsstöd för nyproduktion av hyresrätter som regeringen har infört är bra kortsiktigt, men det som är långsiktigt hållbar är snarare en skattereform för hyresrätten. Hyresgästföreningen kommer därför att under 2016, intensifiera arbetet för att värna om nuvarande hyressättningsmodell där parterna förhandlar kollektivt utifrån bruksvärdesprincipen som tillgodoser alla parternas intressen. - Föreningen ska i den allmänpolitiska debatten och i samtal med beslutsfattare exemplifiera de socioekonomiska effekterna av ett system med 3

4 marknadshyror och betona nyttan med nuvarande system. - Föreningen ska även utarbeta utbildningsmaterial för att fortbilda föreningar, organisationer och politiker kring hyresmodellen och följderna av marknadshyror. FAKTA Luleåbor i villa och bostadsrätt har under 2015 gjort rot- avdrag för mer än 150 miljoner hyresgästerna däremot beskattas via moms och fastighetsavgift och har ingen rätt till ränteavdrag. Bygg bostäder för att nå befolkningsmålet! Luleå kommun har ett tillväxtmål på fler Luleåbor fram till 2020, detta mål begränsas av den rådande bostadsbristen i kommunen. År 2015 var det över personer i lägenhetskö hos Lulebo AB. Av dem beräknar Lulebo AB att cirka personer är aktiva lägenhetssökare som är inne minst var tredje månad för att söka boende färdigställdes det 600 lägenheter i Luleå, allmännyttan Lulebo har byggt 500 lägenheter de senaste tio åren. Nu planeras det för över 1000 lägenheter i olika 4

5 upplåtelseformer. Dessa byggs mest av privata aktörer. Här behöver kommunen ta ett utökat initiativ för att bidra särskilt när kommunen har erhållit stora belopp i samband med den stora utförsäljningen av allmännyttan under 2015 samt med den goda tillgången på mark. Det har redovisats att kommunen har över tusen lediga tomter. De befintliga aktörerna i kommunen har kapacitet för att bygga cirka bostäder, varav ska byggas av Lulebo. Enligt kommunen är Lulebos ekonomi ansträngd för att underhålla befintligt bestånd som att nyproducera bostäder. Detta motiverar man med att bolaget har en låg soliditet på 11 procent. Dock kan detta ifrågasättas beroende på hur man värderar bolagets tillgångar. Andra kalkyleringar visar att soliditeten ligger avsevärt högre och svävar på ca 45 % soliditet om man inte värderar fastigheter utifrån anskaffningsvärdet. I så fall skulle bolagets förmåga att låna billigt för att bygga bort bostadskrisen. Luleå kommun har i dag ett stort underskott på bostäder. Denna bostadsbrist bedöms att kvarstå även inom den kommande femårsperioden. Kötiden för en hyreslägenhet i kommunen pendlar mellan 9-12 år. Som studentstad kämpar kommunen även med en bostadsbrist för studenterna. Hos de privata bostadsbolagen i Luleå ligger kötiden för studentlägenhet på 1,5 år. Hos Lulebo krävs ungefär två års kötid för att få en studentbostad kring höstterminsstart, enligt Sveriges förenade studentkårers rapport från En bostadsgaranti för studenterna vore en trygghet för studenterna och en konkurrensfaktor mot övriga högskoleorter i landet. 5

6 Luleå kommun har i dag ännu fler möjligheter att bygga bort bostadsbristen. Regeringen har lanserat ett investeringsstödspaket som riktar sig till kommuner, landsting och bostadsföretag som avser att bygga billiga och energieffektiva hyresrätter. Dessutom kan man vid anläggning av kollektivtrafiksleder erhålla stöd ifall man kombinerar detta med bostäder. Hyresgästföreningen har som mål att i samverkan med andra organisationer, verka för att: - Luleå kommun bygger fler bostäder och särskilt hyreserätter som vanligt folk kan ha råd med. Detta kan göras genom en proaktiv markpolitik, kombinerat med de statliga investeringsstimulanserna samt att man bygger i andra lägen än centrala och attraktiva. - Att kommunen bejakar sin lagstadgade bostadsförsörjningsplikt och använder allmännyttan som redskap för att bygga bostäder vanligt folk kan ha råd med. Privata aktörer bygger, dessvärre bygger man dyrt och sällan hyresrätter. Dags att värna om allmännyttan i Luleå! I juni beslutade kommunfullmäktige om försäljning av ca lägenheter av Lulebos bestånd. I ett första steg köpte fastighetsbolaget Rikshem av dessa. Två procent av de lägenheterna som omfattas av affären ca 30 stycken reserveras för socialtjänstens behov. Vidare innebär avtalet att Rikshem åtar sig att bygga minst 560 nya lägenheter under sju år. Samtliga dessa kommer att vara hyresrätter. 6

7 Före utförsäljningen hade Lulebo knappt 70 procent av hyresbeståndet i kommunen, och enligt det reviderade ägardirektivet, ska andelen ned till mellan 45 och 55 procent. Pengarna som Lulebo får in ska användas till att bygga nya fastigheter, men även till att renovera befintligt. För att finansiera renoveringar har Lulebo sålt delar av sitt bestånd. Totalt har cirka lägenheter sålts sedan Hyresgäster och stora delar av lokalsamhället motsatte sig den stora utförsäljningen, särskilt eftersom en stor andel av beståndet såldes till ett privat aktiebolag utan krav på insyn, inflytande och samhällsansvar såsom det gäller för allmännyttan Lulebo. Vidare är det befogat att påstå att sättet som kommunen hanterade utförsäljningen kunde ha gjorts med större hänsyn till hyresgästerna. Transparensen kring affären var starkt begränsad och hyresgästerna fick veta om affären väldigt sent inpå processen. Detta är inga gynnsamma förutsättningar för hur kommunen som ägare ska förvalta kommunal egendom såsom allmännyttan. Dessa lägenheter var människors hem och trygghet och det är fullt rimligt att kräva att kommunen i god tid inbjuder kommunmedborgarna och berörda hyresgäster och hyresgästorganisationer in i processen för att vara med och påverka. Hyresgästföreningen kommer att under 2016: - Genom informationsinsatser och uppvaktning uppmuntra kommunen och dess företrädare om att värna om allmännyttan som är en trygg och indirekt politiskt påverkbar förvaltning som är förpliktad till inflytande, insyn och samhällsansvar. - Aktivt utfråga och efterfråga relevanta aktörer inom kommunens organisation om eventuella 7

8 försäljningsplaner av allmännyttan för att i god tid hinna mobilisera och informera hyresgäster och allmänhet Boinflinflytande på riktigt! Hyresgästerna har i dag enligt lag rätt till inflytande över den egna boendemiljön samt rätt till i inflytande i kommunala bostadsaktiebolag som Lulebo AB. Inflytande för hyresgäster vad gäller boendemiljön är också rekommenderbart, enligt myndigheten Boverket. Studier har påvisat att ett aktivt och funktionellt boinflytande leder till högre trivselindex bland de boende och bostadsområdena. Detta besparar hyresgästerna, bostadsbolaget och kommunen pengar i form av mindre skadegörelse och flyttkostnader. Lulebo avsätter medel för återinvestering i hyresgästerna för ökat boinflytande och trivsel. Det är ett positivt initiativ som hyresgästerna uppskattar. Det är därför viktigt att ett sådant initiativ till boinflytande tillämpas fullt ut så att hyresgästernas inflytande kommer till dels i samband med renoveringar och kommande utförsäljningar av allmännyttans bestånd. Omfattande renoveringar ska ske på initiativ av den enskilda hyresgästen. Hyresgästerna ska även ha reellt inflytande över eventuella standardhöjande åtgärder som ska genomföras. Detta är helt i linje med det lagen stipulerar vad gäller inflytande. Sigtuna kommuns allmännytta har en modell i samband med upprustning där hyresgästerna får välja en av tre nivåer av upprustningsgrad, beroende på plånbok och behov. Detta är en god modell vid ombyggnation för den enskilda hyresgästen och bolaget och som vi tror även Lulebo skulle ha nytta utav. 8

9 Tillgängligheten är en annan viktig fråga, som måste beaktas vid både ny- och ombyggnation. Detta särskilt när befolkningen åldras alltmer och när privata aktörer inte prioriterar tillgänglighetsanpassade lägenheter. En C-uppsats från Luleå Tekniska Universitet har granskat de sociala aspekterna i ägardirektiven till de allmännyttiga bostadsaktiebolagen samt hur dessa bostadsbolag förhåller sig till sociala aspekter i sin verksamhet. Granskningen av ägardirektiven och bolagsordningarna visar att de sociala aspekterna eller allmännyttans sociala roll inte nämns i ägardirektiv eller bolagsordningar. Enligt uppsatsen råder en oklarhet i målstyrning från ägarsidan vad gäller bostadsaktiebolagens sociala ansvar. Undersökningen visade till exempel att flera av de kommunala allmännyttiga bostadsföretagen inte accepterar försörjningsstöd som inkomst, detta är något som är i linje med det lagstadgade samhällsansvaret. Hyresgästföreningen i Luleå uppmuntrar Luleå kommun att: - Utnyttja det boinflytandeavtal som finns i samband med upprustningar och utförsäljningar av allmännyttan så väsentliga förändringar i boendet görs på de boendes villkor samt med de boende. Detta fordrar att Lulebo är öppen och transparent gentemot hyresgästerna i information och beslutsprocess när upprustning och utförsäljning är aktuella. - Revidera ägardirektivet så att allmännyttan i realiteten tillämpar en social bostadsförsörjning och samhällsansvar för de målgrupperna om har särskilda bostadsbehov. 9

10 Källor:

11 Besöksadress: Storgatan 30 B, Luleå Kontaktpersoner: Föreningsordförande Luleå Sören Lejon Lokalt utvecklingsarbete Nickolina Burvall 11

12 12