LOKALFÖRSÖRJNINGSPLAN

Transkript

1 Fastighetsavdelningen Per Sundqvist FÖRSLAG TILL BESLUT 1 / dnr C2 4573/09 Styrelsen LOKALFÖRSÖRJNINGSPLAN Förord med förslag till beslut. Lokalförsörjningsplanen är avsedd att vara utgångspunkt för universitetets planerade lokalförändring i ett längre perspektiv och ska utgöra bas för långsiktiga budgetprognoser. Den är inte bindande vad gäller förslag till förändringar utan bindningar uppkommer först genom hyresavtal med fastighetsägare. Universitetsstyrelsen prövar behovet av förhyrning genom att ge bemyndigande till rektor att teckna hyresavtal. Förslag till beslut: Universitetsstyrelsen föreslås godkänna lokalförsörjningsplanen som underlag för universitetets lokalplanering Lokalförsörjningsplan Bakgrund och förutsättningar Universitet och högskolor ska enligt regeringsbeslut redovisa sin lokalförsörjning för de kommande tre åren. Lokalförsörjningsplanen ska innehålla en lokalplanering som har fastställts av lärosätets styrelse där såväl slutna som förväntade hyresavtal inkluderas. Statliga universitet och högskolor ska kommentera vilka förutsättningar som utgör grunden för den framtida planeringen av lokalförsörjningen. Av denna ska exempelvis framgå om lärosätet avser att till regeringen inkomma med särskild framställan om att teckna hyresavtal med lång löptid. Nuläge Effektivisering och modernisering av universitetets lokaler är en ständigt pågående process med målsättningen att skapa bra och konkurrenskraftiga forsknings- och utbildningsmiljöer. Fakulteterna arbetar tillsammans med gemensamma förvaltningens fastighetsavdelning för att genomföra lokaleffektiviseringar och reducera hyreskostnaderna. Fastighetsavdelningen Karl Gustavsgatan 12 B, Box 100, SE Göteborg , (fax)

2 2 / 6 För att ge fakulteterna incitament att minska sina lokalkostnader under pågående avtalstid kan uthyrningsbara lokaler sägas upp internt till den av fastighetsavdelningen administrerade lokalpoolen. Lokalerna bjuds sedan ut på öppna marknaden. Intäkterna från denna andrahandsuthyrning uppgår till nästan 17 mkr. Mellan åren 2009 och 2010 minskade den totala kostnaden för tomma lokaler från nästan 10 mkr till drygt 5 mkr. Lokalpoolens kostnader fördelas solidariskt mellan fakulteterna. Lokalkostnadens andel av universitetets totala omsättning har de senaste åren haft en sjunkande trend och minskat från 13,8 % år 2005 till 12,9 % år Lokalkostnaden för GU inklusive kostnaden för lokalpool och fastighetsadministration har under 2009 minskat med drygt 26 mkr eller ca 4,5 % och är inför 2010 budgeterade till 590 mkr. En del av förklaringen till universitetets minskade hyror de senaste åren är det låga ränteläget men merparten beror på fakulteternas arbete med att effektivisera lokalytorna och därmed minska sina hyreskostnader. Universitet har idag nästan 130 olika hyresavtal med drygt 30 olika hyresvärdar, där den största är statliga Akademiska Hus (ca 57 % av ytan), följt av kommunala Higabgruppen (ca 20%) och Chalmers (ca 7%). Lokalförändringar Pågående lokalförändringar Utbildningsvetenskapliga fakulteten har under året påbörjat nybyggnad av lokaler för idrottshögskolan inne på Katrinelundskolans gård längs Evenemangsstråket. Centret invigs i början av Den tillfälliga förhyrningen av Exercishuset på Heden lämnas samtidigt. På Handelshögskolans gård byggs lokaler som ska innehålla doktorandarbetsplatser. Inflyttning sker under augusti Samtidigt lämnas lokaler på Södra Allégatan. Planerade lokalförändringar Under sommaren 2010 kommer en ombyggnad av entrén till samhällsvetenskapliga fakulteten vid Sprängkullsgatan 19 att påbörjas. Projektet som benämns Huvudentré Haga beräknas vara klart senast i början av En ombyggnad eller en eventuell nybyggnad av Biomedicinska biblioteket på Medicinarberget planeras för att kunna skapa ett modernt fungerande bibliotek och även klara kraven på god tillgänglighet och en bra arbetsmiljö. I slutet av planperioden planeras en ny byggnad i anslutning till Humanisten. Andra äldre fastigheter nära Renströmsparken och vid Chalmers Vasa kommer då att kunna lämnas. Förutom bättre anpassade lokaler innebär en ny byggnad även stora samordningsvinster för fakulteten. Fastighetsavdelningen undersöker tillsammans med kommunen möjligheten att få bygga ett nytt gemensamt studentservice- och förvaltningshus i centrala staden och få möjlighet att samla merparten av den gemensamma förvaltningen, som idag sitter på fem olika adresser, under samma tak.

3 3 / 6 Studenternas hus ägs av universitetet men lider sedan länge av eftersatt underhåll och ombyggnadsbehov. Universitetet har därför för avsikt att sälja det och därefter hyra tillbaka för att kunna åtgärda problemen. Begäran om att få sälja är skickad till regeringen. Lokaler och lokalförändringar i detalj Lokalförsörjningsplanen baseras till stora delar på Göteborgs universitets femåriga lokalplan. Den tas årligen fram av fastighetsavdelningen i samverkan med fakulteterna, studentföreträdare, UB och gemensamma förvaltningen. Lokalplanen redovisar planerade lokalförändringar, projekttidsplaner och förteckningar över samtliga hyresobjekt med adresser, areor och hyrestider. Areaförändring Under planeringsperioden sker inga större förändringar i lokalbeståndet. Mellan åren 2010 och 2013 beräknas det netto tillkomma ca kvm, där de större förändringarna beror på Idrottshögskolan och den planerade tillbyggnaden på Humanisten, men där samtidigt stora ytor avflyttas. Lokalkostnader Lokalkostnadernas utveckling Budgeterade lokalkostnader på fastighetsavdelningen, och specificerade på hyresobjektsnivå för år 2010, är fastställda i beslutet om anslagsfördelning och kostnadsdebiteringar (styrelsen ). Lokalkostnaderna för hela universitetet för planeringsperioden är sedan sammanfattade i en total lokalkostnad i budgettabell 8 (se bilaga) som är fastställd i styrelsen (dnr B1 5731/09). Den totala lokalkostnaden uppgår år 2010 till ca 590 mkr och beräknas öka med 21 mkr under planeringsperioden. Pågående projekt under år 2010 där de större Nya Forsken, Handelshögskolan, Campus Haga entré och Idrottshögskolan ger helårseffekter först under år 2011 och därmed en sammanlagd hyresökning på 14 mkr. År 2012 höjs hyran med ca 2 mkr och under år 2013 innebär ett tillbyggt Humanisten en nettohyresökning på i storleksordningen 5 mkr. Lokalkostnadens andel av universitetets totala kostnader bedöms under planeringsperioden ligga relativt stilla på ca 12 %. Hyresmarknaden Hyresutvecklingen under de närmaste åren präglas av en stor osäkerhet men kommer enligt bedömare sannolikt att innebära att hyresnivåerna sjunker på kort sikt i framförallt storstäderna på grund av en svag efterfrågan. Vakanserna bedöms öka även i attraktiva lägen och kan komma att bli långvariga i äldre fastighetsbestånd.

4 4 / 6 KPI-utveckling Efter många års prisstegring bröts trenden under 2009 då oktoberindex (som styr indexerade hyreskontrakt) föll något. För 2010 har prognosen baserats på ett inflationsantagande på 1 %. Inflationstakten bedöms därefter öka och detta påverkar framledes många av hyreskontrakten som är indexerade (ca 83 % av hyreskostnaden). Ränteutveckling En del (ca 17 %) av hyresavtalen är så kallade självkostnadsavtal, (t ex Pedagogen) vilket innebär att vi står för de faktiska kostnader som uppstår i förvaltningen hos hyresvärden. En stor andel av hyran i dessa avtal är kapitaldelen som baseras på faktiskt upptagna lån hos hyresvärden och hyran är därmed ränteberoende. I det extremt låga ränteläge som nu råder har stora delar av lånen under 2009 bundits på längre tid, varför dessa avtal inte påverkas i närtid i någon högre utsträckning av en höjd ränta. Energikostnader Universitetet arbetar aktiv med att försöka minska myndighetens energiförbrukning. Skälen är både ekonomiska och miljömässiga. Det kan röra sig om små insatser såsom användning av lågenergilampor till stora resurskrävande insatser såsom ingrepp i fastigheters uppvärmnings- och ventilationssystem. I arbetet deltar även de stora hyresvärdarna. Detta har lett till att universitetets energianvändning har minskat år från år. Under 2009 startades ett energisparprojekt av fastighetsavdelningen och miljöenheten för att påverka personalens och studenternas energivanor. Hot och möjligheter Möjligheter finns, med sjunkande hyresnivåer, att omförhandla hyreskontrakt som löper ut den närmaste tiden. Hot finns på lite längre sikt med de ränteberoende hyreskontrakten, men mildras de närmaste åren genom att en stor del nu är räntesäkrade. Regeringsmedgivande till hyreskontrakt med lång löptid Enligt förordningen (1993:528) om statliga myndigheters lokalförsörjning ska universitet inhämta regeringens medgivande om hyresavtalens löptid är längre än 10 år. Större lokalinvesteringar som är hyresgästanpassade innebär ofta hyresavtal med långa löptider för att kunna erhålla en rimlig hyresnivå. Under planeringsperioden kräver Humanistens utbyggnad sannolikt ett hyreskontrakt som har en längre löptid än 10 år, och därmed ett regeringsmedgivande.

5 5 / 6 BILAGA Tabell 8 Lokalförsörjning Redovisning av lokaler Utfall Prognos Beräkning Beräkning Beräkning enligt nollalternativet (mnkr) Area, kvm LOA utifrån lokalförsörjningsplan - föregående års utgång ökning under året minskning under året vid årets utgång (A) Förbättringsutgifter på annans fastighet nyinvesteringar avskrivningar Total årshyra enligt hyresavtal, utifrån lokalförsörjningsplan (B) Genomsnittlig hyra (kr/m2loa) Lokalkostnader (C) Genomsnittlig lokalkostnad (kr/m2 LOA) Lokalkostnadens andel av verksamhetens totala kostnader 6-12,9% -11,8% -11,8% -11,8% -11,9% 1 En redovisning skall lämnas av det totala utgående beloppet enligt balansräkningens balanspost. Vidare efterfrågas två specifika särredovisningar; nyinvesteringar och avskrivningar. 2 Inklusive avtalade ersättningar vid avflyttning före viss tidpunkt, då sådan beräknas ske, samt eventuella återställningskostnader vid avflyttning 3 Beräknas B/A. 4 Enligt förordning (2000:605) om årsredovisning och budgetunderlag dvs samma summa som posten lokalkostnader under verksamhetens kostnader, enligt det totala budgetunderlaget. Kostnader som ingår redovisas i not. 5 Beräknas C/A. 6 Beräknas utifrån nollförslaget Not till lokalkostnader (C) Hyra inkl el, värme o vatten Övriga lokalkostnader Summa