GOTEBORGS UNIVERSITET

Transkript

1 GOTEBORGS UNIVERSITET Fastighetsenheten Per Sundqvist FORSLAG Tl LL BESLUT Datum Dnr V 20 13/346 1 I 5 Styrelsen LOKALFORSORJNINGSPLAN Forord med forslag till beslut. LokaltOrsoJjningsplanen ar avsedd att vara utgangspunkt tor planerade lokalforandring i ett langre perspektiv och ska utgora bas tor universitetets langsiktiga budgetprognoser. Den ar inte bindande vad galler forslag till forandringar utan bindningar uppkommer forst genom hyresavtal med fastighetsagare. Universitetsstyrelsen provar behovet av forhyrning genom att ge bemyndigande till rektor att teckna hyresavtal. Fijrslag till beslut: Universitetsstyrelsen foreslas godkanna lokaltorsojjningsplanen som universitetets lokalplanering underlag tor 2. Lokalforsorjningsplan Bakgrund och forutsattningar Lokalforsoijningsplanen innehaller underlag for universitetets lokalplanering som faststalls av styrelsen dar slutna och torvantade hyresavtal inkluderas, samt kommentarer till forutsattningarna tor den framtida planeringen. Av denna ska aven framga om universitetet avser att till regeringen inkomma med sarskild framstallan om att teckna hyresavtal med langre loptid an l 0 ar. Nulage Dekanen pa respektive fakultet har fram till arsskiftet varit ansvarig for inhyrning av lokaler for fakultetens verksamhet. Sedan 1 januari 2013 har respektive prefekt samma uppdrag tor sin egen institution. EtTektivisering och modernisering av universitetets lokaler ar en standigt pagaende process med malsattningen att skapa bra och konkurrenskraftiga forsknings- och utbildningsmiljoer. lnstitutionerna arbetar tiiisammans med fastighetsenheten och campusservice for att genomfora lokaleffektiviseringar och reducera hyreskostnaderna. For att ge institutionerna incitament att minska sina lokalkostnader under pagaende avtalstid kan uthyrningsbara lokaler sagas Fastighetsaenhelcn Haraldsgatan 5. Box JOO. SE Goteborg (li.tx) \V\V\V.gu.se Styrelsesammanträde , punkt 8

2 2/5 upp internt till den av fastighetsenheten administrerade lokalpoolen. Lokalerna bjuds sedan ut pa oppna marknaden. lntakterna fran denna andrahandsuthyrning uppgar till nastan 16 mnkr. Kostnaden for tomma lokaler har varierat nagot under aren men Jigger idag pa drygt 9 mkr eller ca 1,5 % av totala hyreskostnaden. Lokalpoolens kostnader tordelas solidariskt mellan institutionerna och ovriga interna hyresgaster. Lokalkostnadens andel av universitetets totala omsattning har sedan 2005 haft en sjunkande trend men under de senaste aren pendlat runt 12 %. For 2013 ar andelen drygt 11 % av universitetets omsattning vi1ket ar i paritet eller nagot lagre an jamforbara larosaten. Universitet har idag nastan 130 olika hyresavtal med drygt 30 olika hyresvardar, dar den storsta ar statliga Akademiska Hus (ca 57 % av ytan), toljt av kommunal~igda Higab (ca 20%) och Chalmersfastigheter (ca 7%) samt c!arefter privatagda Wallenstam och Eklandia. lokalforandringar P/rgllende oc/1 nyligen fiirdigstiil!da loka(li)riindringar En utbyggnad av Humanisten planeras vara fardigstalld 2016 och ska da inrymma de verksamheter som idag bedrivs pa Lennart Torstenssonsgatan, gamla Hovratten och Chalmers Vasa. Genom denna tillbyggnad kommer bela den humanistiska fakulteten att rymmas under samma tak. De tva oversta vaningarna pa KTB pa Vasagatan, som anvants som boklager, byggs om till ett drygt 100 tal studieplatser och administrativa lokaler tor UB. Klatt hasten Lokalerna pa Vasagatan 33 kompletteras efter ombyggnad med ett halvt vaningsplan och kommer da att kunna inrymma st6rre delen omradet for administrativt st(id. Klart september J det sa kallade Betlehems huset byggs tva vaningar om for att kunna inrymma delar av omradet tor verksamhetsstod klart september Pa Guldhedstorget har 20 nya lagenheter tor gastande forskare hyrts in under aret. Pa Medicinarberget har 38 lagenheter internationella studenter i en paviljonglosning med tidsbegransat bygglov for hyrts in under Planerade loka(/(iriindringar Planarbetet for universitetets Life Science utbyggnad pa Medicinareberget pag<lr. Malsattningen ar att bygga till Medicinarlangan med nya byggnader for vardvetenskap, samt tor biologi & miljovetenskap. Lokalerna pa Halsovetarbacken, Botan och pa Zoologen kommer da att Iamnas. Sahlgrenska Science Park ges da mojligheter att expandera i dessa lokaler. For att knyta Life Science verksamheten pa berget narmare den kliniska verksamheten pa sjukhuset planeras dessutom en byggnad som ska overbrygga Per Dubbsgatan innehallande lokaler for bade akademin och fcir sjukvarden, samt avenge plats for kommersiell service. Arbetet med projekt Campus Nackrosen pagar med malsattningen att samla universitetets humanistiska och konstnarliga fakulteter tillsammans med UB vid Nackrosdammen och

3 3 I 5 tillsammans med staden skapa en '"Park for Humanities and Arts'" med ctt livligt kulturstn'tk fn'\n Avenyn och Gotaplatsen ner till Korsvagen och evenemangsstraket. Humanistens tillbyggnad som nu projekteras ska ses som ett forsta steg i detta projekt och planeras vara fardigstallt I ett steg tva lamnar konstnarliga fakulteten Valand och HDK och flyttar in i den da tillbyggda Artisten och ombyggda Hovratten. Studenternas hus ags av universitetct men lider sedan lange av eftersatt underhall. Regeringen har gett universitetet tillstancl att salja huset samt att universitetet far behalla kopeskillingen. Universitetet kommer att under aret verkstalla detta och hyra tillbaka hela huset samt efterhancl fa det eftersatta underhallet atgardat. Avsikten ar att tillsammans mecl studenterna anpassa huset for att ge mojlighet till att kunna beclriva en bra fungerancle och aktiv studentverksamhet. Fastigheterna Dicksonsgatan 2, Dicksonsgatan 4 samt Bengt Liclnersgatan 7 ar inki.ipta av universitetet under tidigt 50-tal for donerade meclel men ags och torvaltas idag av Statens fastighetsverk. Planer har funnits sedan lange att bygga om dessa till bostader for gastande forskare men da husen ar klassade som statliga byggnadsminnen har ombyggnadsplanerna stott pa motstancl fran Riksantikvarieambetet Fastighetsverket har dessutom signalerat att mm1 vi ll frantrada agaransvaret for fastigheterna vi lket gor att projektet idag ar osakert. Tentamenslokalerna i kv Linden planeras att byggas ut och beraknas under hasten 2014 ge plats tor ca 450 tenterande studenter. Alia tentamenslokaler kommer da att inrymmas pa samma adress och lokalerna pa Jarntorget lamnas i samband med det. Behovet av nya studentarbetsplatser beaktas i all ny- och ombyggnation av fakultets-, institutions och bibliotekslokaler. Loka!er och!oka(fijriindringar i detalj Lokalforsoijningsplanen baseras till stora delar pa Goteborgs universitets femariga lokalplan. Den tas arligen fram av fastighetsenheten i samverkan med fakulteterna, studentforetradare, UB och gemensamma forvaltningen. Lokalplanen redovisar planerade och onskade lokalforandringar, projekttidsplaner och forteckningar over samtliga hyresobjekt med adresser, areor och hyrestider. Aret~fiJriindring Under planeringsperioden sker inga ston e ytmassiga torandringar i lokalbestandet avseende kontors- och utbildningslokaler. Mellan aren 2014 och 2016 beraknas det inte tillkomma mer!oka!ytor. De p!anerade byggpl ojektel,, exernpelvis Humanisten kompenseras ytmassigt med att motsvarande ytor avtlyttas. Ett stort behov finns emellertid att utoka antalet gastforskarbostader och bostader for internationella studenter.

4 4/5 Bostadsbristen pa marknaden gor emellertid att det ar svart att fbrutspa hur manga boswder som kan bli aktuella for universitetet att blockforhyra. Uppskattningsvis kan det ri)ra sig om ett 40-tal lagenheter arligen vilket motsvarar en tillkommande lokalyta om ca I kvm/ar. lokalkostnader Lokalkostnadernas utveckling Budgeterade lokalkostnader, specificerade pa hyresobjektsniva for ar 2014, ar faststallda i beslutet om anslagsfordelning och kostnadsdebiteringar. Lokalkostnaderna tor hela universitetet tor planeringsperioden ar sedan sammanfattade i en total lokalkostnad i budgettabell 5 (se bilaga). Den totala lokalkostnaden uppgar ar 2014 till ca 648 mkr och beraknas ligga relativt stabilt under planeringsperioden. Den genomsnittliga lokalkostnaden ar ca 1725 kr/m 2. Lokalkostnadens andel av universitetets totala kostnader bedoms under planeringsperioden ha en sjunkande tendens fran knappt 12% ner mot 11 %. Hyresmarknaden Laga vakanser i Goteborgs innerstad har lett till hyresokningar under 2012 i kontorsbestandet. Kontorsintensiva toretag ar fortsatt optimistiska infor framtiden och trenclen fbrvantas fortsatta under Den ekonomiska instabiliteten i anclra europeiska lander gor dock att Goteborgsregionen bedoms paverkas negativt mecl stigande arbetsloshet som f(.)jjd och hyresnivaerna bedoms snart na sin hogsta punkt. Hyresnivaerna for utbildningslokaler har dock legat stabila och fbrvantas gora detta aven framgent. KPI-utveckling Mellan ar 2011 och 2012 steg oktoberindex med 0,3 7 % (Oktoberindex styr indexerade hyreskontrakt). lnflationstakten bedoms ligga fast eller oka nagot och detta paverkar framledes hyreskontrakten som ar indexerade (ca 80% av hyreskostnaden). Riinteutveckling En del av universitetets hyresavtal ar sa kallade ~jalvkostnadsavtal, vilket innebar att vi star for de faktiska kostnader som uppstar i forvaltningen hos hyresvarden. En stor anclel av hyreskostnaden i clessa avtal ar kapitaldelen som baseras pa faktiskt upptagna Ian av hyresvarden. Hyran ar darmed ranteberoende. I clet relativt laga rantelage som nu racier har stora delar av lanen bunclits pa Hingre tiel, varfor clessa avtal inte paverkas i narticl i nagon hogre utstrackning av en hojd ranta. Fem hyresobjekt har denna typ av hyresavtal dar Pedagogen och Halsovetarbacken ar de storsta. Totalt finns iclag drygt I 000 mnkr bundna i clessa avtal mecl en ranteniva som varierar mellan 1,8% till 3,7% i respektive porttolj.

5 5 I 5 Energikostnader Universitetet arbetar aktivt med att minska sm energitorbrukning. Skalen ar bade ekonomiska och miljomassiga. Det kan rora sig om sma insatser sasom anvandning av lagenergilampor ti II stora rcsurskravande insatser sasom ingrepp i fastigheters uppv~irmnings- och ventilationssystem. I arbetet deltar de stora hyresvardarna mycket aktivt. Detta har lett till att universitetets energianvandning har minskat de senaste aren. El- och normalarskorrigerad varmetorbrukning var sammanlagt 230 k Wh/m2 under Det motsvarar en minskning med 2 procent jam fort med Under 2009 statiades ett energisparprojekt av fastighetsenheten och miljoenheten tor att paverka personalens och studenternas energivanor vilket bidragit till den positiva utvecklingen. Som exempel kan namnas att den pagaende ombyggnaden av ventilationssystemet pa EBM, som forbrukar mest energi av universitetets fastigheter, har vasentligt minskat energianvandningen. Detta projekt var framsta orsaken till att koldioxidutslappen fran fastigheten minskade med hela 35 procent. Hot ocll min!igheter Hot kan finns pa lite langre sikt med universitetets ranteberoende hyreskontrakt, de sa kallade sjalvkostnadsavtalen. For att motverka detta ar avtalen idag bundna i flera ranteport1oljer med olika loptider for att sprida riken for snabba kostnadsstegringar. Med dagens laga rantelagen ligger dock hyreskostnaden for dessa avtal ldart under avtal i omradet baserade pa marknadshyra. l sj~ilvkostnadsavtalen ing{u aven den faktiska kostnaden flir alit f~lstighetsunderhfdl. Detta medtor att hyreskostnaden pa sikt troligen kommer att stiga, pa grund av att underhallskostnaden stiger nar huset blir aldre. For att motverka detta och efterstrava en j~imn hyra deltar fastighetsenheten aktivt nar hyresvarden gor sina underhallsplaner. Regeringsmedgivande hyreskontrakt med lzmg loptid Enligt torordningen ( 1993:528) om statliga myndigheters lokalforsotjning ska universitet inhamta regeringens medgivande om hyresavtalens loptid ar langre an 10 ar. StOn e lokalinvesteringar som ar hyresgastanpassade innebar ofta hyresavtal med langa loptider f()r att kunna erhalla en rimlig hyresniva. Under planeringsperioden kan Humanistens utbyggnad komma att krava ett hyreskontrakt som har en langre loptid an 10 ar, och d~inned ett regeringsmedgivande.

6 Tabell 5 Lokalforsorjning Redovisning av lok<ller (mnkr).ar -1.ArO.Ar1.Ar2.Ar Utfall Prognoo Ber. Ber. Ber..Area, kvm LOA, utifran.. lninosnlanen - forejaende ars utgang okni nq under aret mi nskni ng under aret vid arets utgang (.A) Fabattringsutgift pa anmms 2 '" nvi nvesl:eri naar avskri vni ngcr Total arshyra enligt hyresavtal, utifran lokalfarsaj ningsplan (B) 3 Genomsnittlig hyra (kr/m 2 LO.A) Lokalkostnader {C) Genomsnittlig lokalkostnad (kr/kvm LOA) Lokalkostnadensandel av - - >totala 12% 11% 11% 11% 11% 1 Skillnaden mel ian utgaendevarcle2012 och ingaendevarde2013 beror pa att ett nytt system for matning ON areor inforts from Universitetet har alltsa inte minskat sin totala area med motsvarande antal kvadratmeter. 2 En redovisning larnnas ON det total a utgaende beloppet enligt balansrakningens balanspost. 3 lnklusive ONlalade ersattningar vid <Nflyttning fore viss tidpunkt, i fall da sadan beraknas ske, sarnt eventuella aterstallningskostnader vid <Nflyttning. 4 Beraknassom B/A. Senot 1. 5 Beraknassom CIA. Se not 1.