Startpromemoria för upphävande av gällande plan för del av Gjutmästaren 6 i stadsdelen Ulvsunda Industriområde

Transkript

1 STADSBYGGNADSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN -54 SID 1 (7) Handläggare: Tony Andersson Tfn Till Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för upphävande av gällande plan för del av Gjutmästaren 6 i stadsdelen Ulvsunda Industriområde Förslag till beslut Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Susanne Lindh Bo Bergman Fredrik Legeby Sammanfattning Pripps-/Carlsbergsbryggeriet invigdes 1970 och lades ner i början av tvåtusentalet. Staden köpte 2004 den stora industrifastigheten, Gjutmästaren 6, som en förberedelse för omvandling av Ulvsunda industriområde till ett blandat område med stor andel bostäder. Gjutmästaren 6 förvaltas av stadens bolag S:t Erik Markutveckling som också har deltagit i programarbetet och gjort en fastighetsutvecklingsplan som visar att fastigheten skulle kunna rymma ca 2000 lägenheter i nya byggnader och ombyggda delar av det gamla bryggeriet. I avvaktan på programarbete och planarbete för bostäder hyrs lokalerna ut till storskalig handel med tidsbegränsade bygglov. År 2015 har flera av de tidsbegränsade loven gällt i 10 år och kan inte förlängas. Fastighetens samtliga hyresgäster har tecknat avtal om avstående från indirekt besittningsskydd. Syftet med planarbetet är att upphäva gällande plan då flera tillfälliga bygglov inom fastigheten går ut 2015 och inte kan förlängas. Nuvarande verksamheter kan då fortgå genom att ges permanenta bygglov. Eventuellt, för att skydda den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen som är blåklassad av stadsmuseet, kan områdesbestämmelser såsom utökad lovplikt införas. Detta i väntan på att programarbetet för utvecklingen av Ulvsunda Industriområde har beslutats. Box 8314, Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon Fax stadsbyggnadskontoret@stockholm.se

2 SID 2 (7) Utlåtande Planområde NUVARANDE FÖRHÅLLANDEN Bakgrund Pripps-/Carlsbergsbryggeriet invigdes 1970 och lades ner i början av tvåtusentalet. Staden köpte den stora fastigheten Gjutmästaren 6 mm (ca kvm) år 2004, som en förberedelse för omvandling av Ulvsunda industriområde till ett blandat område med stor andel bostäder. Staden har startat ett programarbete för området, men detta är vilande i avvaktan på ändring av flygbullergränsen. En omvandling till bostäder förutsätter en ändring av flygbullergränsen. Idag ligger hela Gjutmästaren 6 under flygbullermattan 55 dba. Det pågår ett utredningsarbete med Trafikverket, länsstyrelsen, Swedavia och staden med syftet att komma fram till en ny flygbullergräns, som kan ligga till grund för programarbete och detaljplanering. En preliminär bedömning är att flygbullergränsen kommer att kunna flyttas så mycket att den hälft av Gjutmästaren 6 som ligger närmast vattnet kan omvandlas till bostäder. Gjutmästaren 6 förvaltas av stadens bolag S:t Erik Markutveckling AB. S:t Eriks Markutveckling har deltagit i programarbetet och gjort en fastighetsutvecklingsplan som visar att fastigheten skulle kunna rymma ca 2000 lägenheter i nya byggnader och ombyggda delar av det gamla bryggeriet. I avvaktan på programarbete och planarbete för bostäder hyrs lokalerna ut till storskalig handel (City Gross, Bauhaus, ÖoB, Decathlon, EM-möbler m m), totalt ca kvm butiksyta och 1000 anställda. Stora ytor används som markparkering. Handeln har tidsbegränsade bygglov. År 2015 har flera av de tidsbegränsade loven gällt i 10 år och kan enligt nya regler inte längre förlängas (ändrad användning av industribyggnad till handelsverksamhet, yttre ändringar och tillbyggnad

3 SID 3 (7) av entré på bryggeribyggnaden). Fastighetens samtliga hyresgäster har tecknat avtal om avstående från indirekt besittningsskydd S:t Erik Markutveckling har tidigare utgått från att handeln skulle kunna vara kvar till ca år 2020, vid en etappvis utbyggnad av programområdet. S:t Erik behöver kunna ge sina hyresgäster besked om handelsplatsens framtid och möjlighet till långsiktig planering och sökte trots 10-årsbegränsningen förlängning av de tidsbegränsade byggloven med ytterligare 5 år till Stadsbyggnadsnämnden sade nej till förlängning, , men uppmanade S:t Erik Markutveckling att ansöka om planändring som medger pågående markanvändning. Nämnden anför att handelsverksamheterna blivit mycket uppskattade och fungerar som en lämplig ersättningsverksamhet på platsen i väntan på en kommande, annan exploatering. SYFTE Syftet är att upphäva gällande plan då flera tillfälliga bygglov inom fastigheten går ut 2015 och inte kan förlängas. Nuvarande verksamheter kan fortgå genom att ges permanenta bygglov. Eventuellt, för att skydda den kulturhistoriskt värdefulla bebyggelsen som är blåklassad av stadsmuseet, kan områdesbestämmelser såsom utökad lovplikt införas Detta i väntan på att programarbetet för utvecklingen av Ulvsunda Industriområde har beslutats. PLANDATA Flygfoto Bebyggelsen Gjutmästaren 6 ligger mellan Tvärbanan och Bällstaviken. Den stora byggnaden är det gamla Prippsbryggeriet, som idag utgör en stor externhandelsplats med

4 SID 4 (7) Bauhaus, City Gross m fl. Hela anläggningen är blåklassad av stadsmuseet. Skälet är att det är ett viktigt industriminne. Det är miljön och byggnadsdelarna närmast vattnet (högdelen, tapphallen och det friliggande huvudkontoret) som har störst kulturhistoriskt värde och är mest angelägna att bevara. I en ny stadsdel skulle Prippsbyggnaden kunna bli ett karaktärsskapande landmärke. Handeln nås söder ifrån via Bryggerivägen, som är infart från Norrbyvägen. Väster om området ligger Tvärbanan, som får en hållplats mitt för Gjutmästaren 6. Prippsbryggeriet sett från vattnet. Det är denna del som bedöms ha störst kulturhistoriskt värde. Huvuddelen av de tillfälliga byggloven för tillbyggnad och skyltar gavs innan fastigheten blåklassades, och det har inte ställts andra krav än att åtgärderna skall vara återställningsbara/reversibla, dvs gå att ta bort när det tillfälliga lovet går ut. De tillfälliga entrébyggnaderna och skyltarna döljer de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna därbakom.

5 SID 5 (7) TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplanen Del av stadsutvecklingsområdet Ulvsunda Industriområde, med ca 3500 lgh. Ingår i centrala stadens utvidgning. Översiktsplanen utgår från en ändring av flygbullergränsen till 2004 års bullerutfall. Planmosaik. Planområdet ligger inom den röda linjen. Detaljplaner Gällande detaljplaner är Pl 6722 fastställd 1967, Pl 6441A fastställd 1968, Pl 7007 fastställd 1968 och Dp laga kraftvunnen 1996,vilka för Gjutmästaren 6 anger mark för industriändamål, byggnadshöjder och ledningsområden. Riksintresset Bromma flygplats Fastigheten påverkas av riksintresset Bromma flygplats med flygbuller och höjdbegränsningar och ligger under den nuvarande bullermattan 55 dba. Programarbete för Ulvsunda industriområde Stadsbyggnadskontoret startade 2009 programarbete för omvandling av Ulvsunda industriområde till ett blandat område med mycket bostäder utifrån översiktsplanen och utgångspunkten att flygbullergränsen skulle kunna ändras så att bullermattan minskar. Osäkerhet om den framtida bullergränsen har lett till att programarbetet för närvarande vilar. En utredning pågår och en preliminär prognos om ny bullergräns kan eventuellt komma i januari En strukturskiss utgående från 2004 års flygbullerutfall har tagits fram. I den föreslås att Pripps lågdel rivs för att ge plats för en sammanbindande gata genom området. Högdelen ses som ett identitetsskapande landmärke, som skulle kunna innehålla publika lokaler för idrott, bibliotek, kultur, skola, förskola och viss handel, samt bostäder i de övre delarna. Dagens stora markparkeringar föreslås bebyggas med bostäder och parkering får i stället ordnas i bryggeriets källare.

6 SID 6 (7) FÖRSLAG Upphävande av gällande plan och införande av områdesbestämmelser Efter underhandskontakt med länsstyrelsen bedöms att det enklaste sättet att lösa situationen är att upphäva gällande detaljplan, med enkelt planförfarande för den del som berör fastigheten Gjutmästaren 6. Då kan nya bygglov ges för pågående användning. Åtgärden överensstämmer med översiktsplanens långsiktiga avsikt att utveckla området och är ett sätt att lösa ett akut problem i avvaktan på en kommande exploatering. Det bedöms inte behövas miljöbedömning för storskalig handel eller skyddsbestämmelser för de kulturhistoriska värdena. För att skydda de kulturhistoriskt värdefulla byggnaderna kan det eventuellt vara lämpligt att införa områdesbestämmelser med t.ex. utökad lovplikt. Tillgänglighet I stort sett är dagens lokaler tillgängliga. De kan behöva ses över för permanenta bygglov. Strandskydd Strandskydd inträder när en stadsplan eller detaljplan upphävs eller ersätts med en ny. Strandskyddet sträcker sig då 100 meter in på land och 100 meter ut i vattnet. Konskvenser för miljönr Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL 5 kap 18 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget strider inte mot gällande översiktplan. Planförslaget bedöms heller inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den pågående verksamheten bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. De miljöfrågor som har betydelse för projektet kommer att studeras under planarbetet och redovisas i planbeskrivningen som t.ex. vad strandskyddet för med sig. Tidplan Tidplan för planärendet Samråd nov/dec 2013 Betänketid jan 2014 Antagande feb/mar 2014

7 SID 7 (7) Tidplan för utveckling av hela Ulvsunda industriområde När det finns en tydlig flygbullerprognos kan programmet för Ulvsunda industriområde färdigställas med en reviderad strukturskiss, och gå ut på programsamråd. Efter godkännande av program i stadsbyggnadsnämnden kan planarbete för nya bostäder påbörjas. Planändring för bostadsexploatering av Gjutmästaren 6 innebär stora infrastrukturåtgärder med nya gator och torg. Förslag till beslut Stadsbyggnadskontoret föreslår att planarbete påbörjas för att upphäva gällande plan för del av Gjutmästaren 6 med eventuellt införande av områdesbestämmelser så att bygglov kan ges för pågående handelsanvändning till dess att programmet för utvecklingen av Ulvsunda industriområde är beslutat.