Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011 1
Innehåll Bakgrund och syfte Process i fyra steg Regional tillväxt Bostadsmarknad Småhus Bostadsrätter Sammanfattande slutsatser 2
Bakgrund och syfte Tranås kommun har önskat analysera och förbättra förutsättningarna för nyproduktion av bostäder (primärt egna hem) inom kommunen Ett identifierat hinder gäller bankernas restriktivitet i samband med utlåning vilken i sin tur grundar sig på bankernas gängse schabloner och beräkningsmodeller Evidens har i samarbete med Nyréns arkitekter tidigare genomfört och redovisas en översiktlig analys över rådande marknadsförutsättningar i Tranås kommun vilket varit del i underlaget för Tranås stadsvision 2010-2040. Tranås kommun har utifrån ovanstående gett Evidens i uppdrag att leda en process i fyra steg för att definiera nuläge och möjliga lösningar avseende nyproduktion i kommunen. Uppdraget har genomförts i nära samarbete med en styrgrupp från beställaren. Tidigare utförda analyser har förfinats för att skaffa djupare kunskap och förståelse för olika delmarknader såväl geografiska som produktmässiga för att ge en bild av betalningsvilja och risk vid nyproduktion av bostäder i Tranåsregionen. Föreliggande rapport är tänkt att kunna användas som underlag till fortsatt dialog med exempelvis berörda banker på lokal och regional nivå. 3
Genomförd arbetsprocess I korthet: Analysen har genomförts i form av en arbetsprocess där såväl evidens som beställaren har deltagit och steg för steg insamlat kunskap och fört en diskussion. Uppdraget inleddes i januari 2011 och startseminarium ägde rum i Stockholm i februari där uppdaterade resultat från tidigare uppdraget redovisades och diskuterades och förde vidare i en diskussion om mål, syfte och förväntningar. I steg två har evidens genomfört en fördjupad marknadsanalys av förutsättningarna för nyproduktion av i första hand egna hem samt översiktligt vad gäller industrilokaler i Tranås region. Marknadsanalysen bygger vidare på tidigare utförda analyser men selekteras i denna fördjupning utifrån såväl geografi som nyproduktion/äldre produktion samt en prognos för utvecklingen de närmaste tre till fem åren. Vid seminarium nr två redovisades ovanstående samt diskuterades argument och möjliga vägar till förbättrade förutsättningar för nyproduktion av bostäder i Tranås kommun. Det sista steget har bestått i dokumentation av analys och diskussioner vilket presenteras i Power Point format för enkel vidareförmedling till berörda parter. Precisering syfte/mål Fördjupad och specialiserad marknadsanalys; nuläge Prognos på tre till fem års sikt Seminarium/workshop där resultaten redovisas och möjliga vägar framåt formuleras och stäms av Pedagogisk Power Point rapport samt beslut om fas II 4
Tranås 2011 Tranås är en liten region bestående av Tranås kommun samt Ydre kommun, men ligger nära två av Sveriges största regioner: Linköping och Jönköping. Här finns en gynnsam näringslivsstruktur med några starka industriföretag och även en växande tjänstesektor. Detta har genererat en betydligt högre sysselsättningstillväxt än vad andra regioner i samma storleksklass haft den senaste tioårsperioden. I den senaste analysen konstaterades bla positiv befolkningsutveckling inom kommunen. tät och attraktiv stadskärna som skapar gynnsamma lokaliseringsförutsättningar för olika verksamheter mycket begränsat bostadsbyggande sedan början av 1990-talet. Nyproduktion av rätt produkter i rätt lägen är möjlig. Problemet är att nyproduktion konkurrerar med befintliga bostäder och prisnivån på dessa är låg. Antal lägenheter 2009 Småhus 4 965 Flerbostadshus 4 251 Källa: Evidens och SCB 5
Självförstärkande tillväxt i stora regioner Nya ekonomiska geografin Klassisk teori Marknadspotentialer Faktortillgångar Geografisk marknadspotential Växande marknad Attraktivitet för företag med skalfördelar Lokalisering av företag med skalfördelar 6
Tillväxtens två källor: förtätning och regionförstoring Lokal arbetsmarknad (LA) Stockholm Göteborg Malmö Antal invånare i LA 1970 1 446 000 643 000 322 000 Förtätning 1970-2008 + 509 000 + 163 000 + 68 000 Förstoring 1970-2008 + 398 000 + 169 000 + 619 000 Antal invånare i LA 2008 = 2 353 000 = 975 000 = 1 009 000 7
Stark befolkningstillväxt i storstadsregionerna Procent /år Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1997-2009 2,0 1,5 1,0 1,0 0,5 0,0-0,2 0,1 0,2-0,5-0,5-1,0-1,5-1,1-2,0 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 8
Stark regional tillväxt i storstadsregionerna Procent /år Årlig procentuell tillväxt av total lönesumma i landets lokala arbetsmarknader 1995-2009, fasta priser 6,0 5,0 4,0 4,0 3,0 3,0 3,0 3,0 2,2 2,0 1,8 1,0 0,0 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 9
Endast i storstadsregionerna växer regionens hela befolkning Lokal arbetsmarknad Befolkning 2008 Tillväxt i kärnstad 1995-2008 (%) Tillväxt i kranskommuner 1995-2008 (%) Stockholm 2 331 000 13,9 13,8 Malmö-Lund 1 009 000 16,6 9,3 Göteborg 967 000 11,4 9,6 Linköping 299 000 8,0-3,8 Västerås 249 000 8,9-5,8 Örebro 227 000 10,0-4,7 Jönköping 226 000 8,4-2,4 Trollhättan 208 000 3,8-1,1 Skövde 199 000 2,4-4,8 Kristianstad 178 000 5,7-1,6 Norrköping 178 000 3,4-7,2 Karlstad 170 000 5,7-5,5 Gävle 159 000 3,2-6,2 Eskilstuna 155 000 6,0-5,0 Borås 152 000 5,4-3,2 Falun-Borlänge 152 000 0,4-2,2 Luleå 151 000 3,2-4,4 Umeå 150 000 11,2-9,5 Sundsvall 143 000 0,4-7,4 Växjö 138 000 11,4-8,8 Halmstad 130 000 8,1 0,6 Kalmar 113 000 5,6-5,7 Östersund 113 000-1,4-7,4 Tranås 21 792 0,0-1,1 10
Sammanfattning storleken spelar roll Empiriska studier visar att större regioner har: Högre ekonomisk tillväxt Starkare sysselsättningstillväxt Högre befolkningstillväxt Mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher Lägre beroende av socialförsäkringssystem Större utbud av utbildning, kultur och handel Högre bostadspriser Tranås presterar bättre än konkurrenterna i samma storleksklass 11
Medioker befolkningstillväxt, men positiv tidstrend Procent Årlig procentuell befolkningstillväxt i Tranås kommun, Tranåsregionen samt Hela landet, år 1995-2009 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 Procent per år i genomsnitt 1995-2009 2000-2009 2004-2009 Tranås kommun 0,0 0,2 0,3 Tranåsregionen -0,2-0,1 0,1 Hela landet 0,4 0,6 0,7 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4-0,6-0,8 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: SCB och Evidens Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet År 12
God sysselsättningstillväxt Procent Årlig procentuell sysselsättningstillväxt i Tranås kommun Tranåsregionen samt Hela landet, år 1995-2008 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5-3,0 Procent per år i genomsnitt 1995-2008 2000-2008 2004-2008 Tranås kommun 0,7 0,6 1,2 Tranåsregionen 0,6 0,5 1,1 Hela landet 0,9 0,8 1,4 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Källa: SCB och Evidens Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet År 13
Stabil ekonomisk tillväxt Procent Årlig procentuell tillväxt av den totala lönesumman i Tranås kommun, Tranåsregionen samt Hela landet, år 1995-2009 10 9 8 7 6 Procent per år i genomsnitt 1995-2009 2000-2009 2004-2009 Tranås kommun 3,0 2,0 2,5 Tranåsregionen 3,0 2,1 2,7 Hela landet 3,4 2,4 3,0 5 4 3 2 1 0-1 -2 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: SCB och Evidens Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet År 14
Stark industrisektor och svag tjänstesektor Procent Andel av total lönesumma i olika branscher 2009 50 45 44 40 35 32 31 32 31 30 25 25 26 23 20 17 15 10 5 0 3 3 7 Statliga myndigheter Kommunala myndigheter Industri Tjänster Byggnad Övriga privat sektor 6 6 6 1 2 1 2 2 2 Övriga sektorer Källa: SCB och Evidens Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet 15
Låg utbildningsnivå i Tranås Procent 40 Utbildningsnivå i hela landet och Tranås kommun 2009 35 34 30 25 28 26 26 23 30 25 20 15 10 17 20 14 20 13 18 15 20 12 10 15 13 17 5 0 2 1 1 1 Män Kvinnor Män Kvinnor Riket Tranås Uppgift saknas Gymnasial utbildning högst 2 år Eftergymnasial utbildning kortare än 3 år Förgymnasial utbildning Gymnasial utbildning 3 år Eftergymnasial utbildning minst 3 år Källa. SCB och Evidens
Svag befolkningstillväxt om inte nyproduktionen av attraktiva bostäder ökar Antal invånare Befolkningsutveckling samt prognos i Tranås kommun 20 000 19 000 18 000 17 000 16 000 15 000 Källa: SCB och Evidens År 17
Regionens tillväxt helt beroende av nyproduktion i Tranås kommun Antal invånare Befolkningsutveckling samt prognos i Tranåsregionen 25 000 24 000 23 000 22 000 21 000 20 000 Källa: SCB och Evidens År 18
Bostadsbyggandet måste öka Antal Bostadsbyggande fördelat på småhus och flerbostadshus i Tranås kommun 1990-2009 140 120 100 80 60 40 20 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: SCB och Evidens Flerbostadshus Småhus År 19
Lågt positivt flyttnetto men negativt födelsenetto Antal invånare Tranås befolkningsförändringar 1985-2009 250 200 150 100 50 0-50 -100-150 1985 1990 1995 2000 2005 År Källa: SCB och Evidens Flyttnetto Födelsenetto 20
Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur Procent Åldersgruppernas relativa storlek i Tranås kommun 60 50 40 30 20 10 0 Barn och ungdom, 0-19 år 20-64 år 65-79 år Gamla, 80- år Källa: SCB och Evidens 1985 1995 2005 2009 2015 2025 2035 21
Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur Procent Åldersgruppernas relativa storlek i Tranås kommun 35 30 25 20 15 10 5 0 Barn och ungdom, 0-19 år 20-39 år 40-64 år 65-79 år Gamla, 80- år Källa: SCB och Evidens 1985 1995 2005 2009 2015 2025 2035 22
Viljan att flytta är starkt åldersberoende Antal flyttare/år Flyttmönster efter ålder i Tranås kommun 2003-2009 50 40 30 20 10 0-10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100+ Ålder vid årets slut Källa: SCB och Evidens Inflyttade Utflyttade Netto 23
Måttlig men stabil ökning av småhuspriserna i Tranås Kronor 4 500 000 4 000 000 3 500 000 Småhuspriser i Tranås kommun, Stockholms kommun och hela landet 2009 års priser 1995-2009 2000-2009 2005-2009 Tranås 4,1 3,8 5,2 Stockholm 8,2 5,5 5,2 Hela landet 6,8 6,4 5,3 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: Evidens och SCB Riket Tranås Stockholm 24
Trendmässig framskrivning med drygt fyra procent per år Kronor Småhuspriser i Tranås kommun och hela landet samt trendmässig framskrivning i Tranås, 2009 års priser 2 000 000 1 800 000 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Källa: Evidens och SCB Tranås Hela landet 25
Resonemang avseende risk på Tranås bostadsmarknad Sedan mitten på 90-talet har småhuspriserna i Tranås realt ökat med cirka 100 procent Priserna har aldrig fallit mer än marginellt och enbart under ett enskilt år under den senaste femtonårsperioden. Som jämförelse är volatiliteten eller risken för prisfall väsentligt större i Stockholm än i Tranås
Knappt 60 procent av småhusförsäljningarna är på en miljon eller mer Tkr Försäljningar av småhus i Tranås januari 2008 - februari 2011 7 000 6 000 5 000 4 000 Hätte (fritidshus 90 kvm) Hätte Hätte Norraby Röhälla (650 kvm) Hätte Max 150 meter till vattnet 3 000 2 000 2% 3 miljoner kronor eller mer 3% 2,5 miljoner kronor eller mer 6% 2 miljoner kronor eller mer 1 000 0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 Källa: Lantmäteriet och Evidens Antal försäljningar 27
Hätte och Norraby i en klass för sig Försäljningar av småhus i Tranås januari 2008 februari 2011 Område Kr/kvm 3:e kvartilen Antal observationer Hätte 30 400 35 300 4 Norraby 19 900 19 800 5 Fröafall (i tätorten) 10 400 12 700 32 Tostås (i tätorten) 9 800 12 100 22 Hubbarp (i tätorten) 9 700 13 200 12 Söder (i tätorten) 9 600 11 900 32 Junkaremålen (i tätorten) 9 400 10 600 24 Östra Bergsområdet (i tätorten) 9 400 11 100 11 Bäck (i tätorten) 9 100 10 300 15 Ängaryd (i tätorten) 8 900 9 900 24 Granelund (i tätorten) 8 800 10 200 9 Norr (i tätorten) 8 100 9 800 41 Centrum (i tätorten) 7 800 8 600 21 Övrigt 6 500 8 500 32 Stoeryd (i tätorten) 6 100 6 800 4 Sommen 5 400 7 500 31 Gripenberg 4 900 7 100 13 Källa: Evidens och Lantmäteriet 28
Norraby och Hätte är båda lokaliserade vid vattnet och nära tätorten (2-3 km till centrum) Röhälla Norraby Hätte
Tio dyraste husen (kr/kvm) i Tranås 2008-2010 Område Kr/kvm Avstånd till vattnet (m) Byggår Standardpoäng Hätte 46 800 50 (strandtomt?) 1982 30 Hätte 31 500 50 (strandtomt?) 1982 29 Norraby 27 700 0 (strandtomt?) Ingen uppgift Ingen uppgift Hätte 25 000 200 2008 Ingen uppgift Hätte 24 300 50 2002 36 Röhälla 20 100 50 1940 34 Norraby 19 800 100 2003 33 Källås 18 700 1984 31 Fröafall 18 300 2002 33 Centrum 18 000 1920 24 Samtliga 350 försäljningar Medel: 8 800 Källa: Evidens och Lantmäteriet Andel 200 m eller närmre: 8,6% Andel byggår 2002 och framåt: 1,7% Medel: 30,7 30
Samtliga försäljningar januari 2008 - februari 2011 i Norraby och Hätte Område Kr/kvm Avstånd till vattnet (m) Byggår Standardpoäng Hätte 46 800 50 (strandtomt?) 1982 30 Hätte 31 500 50 (strandtomt?) 1982 29 Norraby 27 700 0 (strandtomt?) Ingen uppgift Ingen uppgift Hätte 25 000 200 2008 Ingen uppgift Hätte 24 300 50 2002 36 Norraby 19 800 100 2003 33 Norraby 17 400 100 2005 33 Norraby 17 200 150 2004 37 Norraby 16 000 30 1800 30 Samtliga 350 försäljningar totalt, Tranås Medel: 8 800 Andel 200 m eller närmre: 8,6% Andel byggår 2002 och framåt: 1,7% Medel: 30,7 Källa: Evidens och Lantmäteriet 31
Dyraste bostadsrätten under 2010 såldes för 10 000 kr/kvm Kr/kvm Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010 12 000 10 000 4:a i Junkaremålen med låg avgift (370 kr/kvm/år) 8 000 6 000 2:a på Norr 2:a på Norr 5:a i Östra Bergsområdet 3:a i Centrum 4 000 2 000 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Källa: Värderingsdata och Evidens Antal försäljningar
Högst boendeutgift för bostadsrätter i centrum Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010 Område Pris (kr/kvm) Avgift (kr/kvm/år) Boendeutgift* (kr/kvm/år) Antal observationer Centrum 3 100 620 710 15 Östra Bergsområdet 3 285 540 630 16 Junkaremålen 5 800 380 550 6 Kimmarp 2 729 300 370 8 *Ränta 4 procent och lån till hela köpeskillingen Källa: Evidens och Värderingsdata 33
Exempel på möjliga extrakvaliteter för nyproduktion Storslagen sjöutsikt ger 8 000 10 000 kr/kvm Sjöglimt ger 3 000 5 000 kr/kvm Parkutsikt ger 3 000 5 000 kr/kvm Balkonger (>12 kvm) ger 3 000 kr/kvm Miljökvaliteter Miljövänlig avfallshantering ger 1 300 kr/kvm Golvvärme ger 900 kr/kvm Grön el i fastigheten och bostäderna ger 1 300 kr/kvm 34
Utbyggnadsstrategi Nybyggnation uppgraderar successivt området I takt med att de befintliga området byggs ut uppgraderas områdets utformning och struktur. Nya och attraktiva bostäder bidrar till att miljön i området förändras. Attraktivitet sprids mellan och inom områden Analyser visar att betalningsviljan för bostäder i ett område påverkas starkt av priset i intilliggande områden. Det innebär att om priset stiger i ett område så sprids delar av prisökningen som ringar på vattnet även till närliggande områden. Spridningseffekten kan vara stor Spridningseffekten kan uppgå till 50% av ökningen i områdespriset. Effekten uppstår dock inte förrän den första etappen av nyproduktionen är färdigställd och såld. För att spridningseffekter ska uppstå förutsätts således att projektet lyckas väl i etapp 1. I sådana fall balanserar detta delvis den kraftiga exploateringsgraden. Slutsats: Utnyttja spridningseffekter för att höja betalningsviljan
Exempel på spridningseffekter + 500 kr/kvm + 500 kr/kvm Om den genomsnittliga betalningsviljan för bostadsrätter ökar med 1 000 kr/kvm i ett bostadsområde + 500 kr/kvm så kan betalningsviljan i närområdet stiga med upp till 500 kr/kvm
10 dyraste fritidshusen (högst pris) i Tranås Mellan 2008 och 2010 har drygt 30 fritidshus sålts i Tranås kommun. Av dessa ligger fyra i Krämarp, två i Hätte och två i Röhälla. Övriga är spridda runt om i kommunen. Område Pris, tkr Kr/kvm Avstånd till vattnet, m Byggår Standardpoäng Hätte 6 060 Ingen uppgift 150 Ingen uppgift Ingen uppgift Hätte 4 500 73 770 50 1988 25 Krämarp 3 600 102 857 50 1949 23 Röhälla 2 016 33 600 450 1996 22 Krämarp 1 869 29 195 200 1984 28 Krämarp 1 230 20 164 300 1982 24 Övrigt 1 120 40 000 0 2007 19 Krämarp 1 100 18 333 300 1986 21 Övrigt 909 6 992 1875 38 Övrigt 840 11 831 150 1980 18 Samtliga 31 försäljningar Medel: 1 053 Medel: 17 990 Andel 200 m eller närmre: 39% Andel byggår 2002 och framåt: 3% Medel: 23,9 Källa: Evidens och Lantmäteriet 37
Effekter av nya bolånetaket, jämförelse Köp av villa för en, resp tre miljoner kr. Fem procents ränta på bottenlån, åtta procent på blancolån samt fem procent eget kapital Utan bolånetak Med bolånetak 1.000.000 3.000.000 1.000.000 3.000.000 Eget kapital 50.000 150.000 Eget kapital 50.000 150.000 Bottenlån 950.000 2.850.000 Bottenlån 850.000 2.550.000 Blancolån 100.000 300.000 Månadsutgift 2.770 8.300 Månadsutgift 2.946 8.838
Sammanfattning, nya bolånetaket Månadskostnaden ökar med 175 kr vid införande av bolånetak vid köp av villa för 1.000.000 kronor och med ca 500 kr per månad om priset är 3.000.000 kronor. Köpare av nya dyra villor i Tranås är i normalfallet redan ägare till en bostad. Detta betyder att den allmänna prisutvecklingen genererat ett betydande belopp som eget kapital att använda vid köp. Bolånetaket kommer därmed primärt att träffa debutanter på äganderättsmarknaden.
Vilka är de mest potentiella köparna av bostäder? Boende i Tranås 1 800 inpendlare Pendling 2009 Inpendlare Utpendlare Bor och arbetar i Tranås Samtliga 1 792 1 486 6 368 Män 974 880 3 263 Kvinnor 818 606 3 105 Källa: Evidens och SCB
Potentiella nya invånare och konkurrerande kommuner 41
Sammanfattande slutsatser Den allmänna prisnivån på bostadsmarknaden i Tranås konstateras ligga så pass lågt att det blir nödvändigt att tillföra alla tillgängliga extrakvaliteter för att betalningsviljan skall komma upp i nivå där nyproduktion blir möjlig Slutsatsen blir att Tranås kommun helt i enlighet med Stadsvisionen 2010-2040, behöver satsa på nyproduktion i centrala och sjönära lägen. Nyproduktion av bostäder genererar flyttkedjor med effekten att många fler än de som flyttar in i de nya bostäderna ges möjlighet att förbättra sitt boende Ju större och dyrare nyproduktion desto längre flyttkedjor dvs desto fler invånare fått tillgång till en förbättrad boendesituation Nyproduktion av relativt dyra bostäder är därmed det bästa sättet att öppna upp marknaden för relativt billiga bostäder Införande av nytt bolånetak innebär en ökad månadskostnad på knappt 200 kr per månad beräknat för en genomsnittlig villa i Tranås. Framförallt berörs debutanter på äganderättsmarknaden. 42
Kontaktuppgifter, uppdragsteam Eleonor Andersson Nationalekonom med expertis inom bla bostadsmarknader och prognosmodeller Mobil 070-558 98 33 eleonor.andersson@evidensgruppen.se Roger Bernow Beteendevetare/statistiker med omfattande kunskap och mångårig erfarenhet inom fastighetsanalys och strategi Mobil 070-518 83 86 roger.bernow@evidensgruppen.se Katarina Wallin Civ ing/fastighetsekonom Mobil 070-518 83 98 katarina.wallin@evidensgruppen.se Evidens BLW ab, Sibyllegatan 30, 114 43 Stockholm Telefon (vxl) 08-599 051 70 Evidens skapar värden för aktörer i fastighetsbranschen genom kvalificerade beslutsunderlag, strategisk rådgivning och medverkan vid implementering. 43