Sid 1 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen för Skintebodalens Bostadsrättsförening avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2008. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen registrerades 1972-02-14 hos Bolagsverket. Föreningens senaste stadgar registrerades 2006-08-24. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 1977. Styrelse Styrelsen har efter ordinarie föreningsstämma, 2008-03-27 och påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Patrik Brandby ledamot, ordförande Erik Norrman Elgh ledamot Morgan Davidsson ledamot Jenny Börjesson ledamot Knut Fredriksson suppleant Anette Palbrant suppleant Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för Erik Norrman Elgh, Knut Fredriksson samt Anette Palbrant. Patrik Brandby avgår p.g.a avflyttning. Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av styrelsens ledamöter, två i förening. Föreningens styrelse har under året hållit 13 protokollförda styrelsemöten. För styrelsens arbete finns en ansvarsförsäkring tecknad hos försäkringsbolaget Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Revisorer Göran Johansson / KPMG AB Johan Pauli / KPMG AB Valberedning Yvonne Löfqvist Tord Müller Jörgen Fogelklou ordinarie revisor, extern suppleant, extern sammankallande
Sid 2 Fastigheten Föreningen förvärvade 1974 fastigheterna Skintebo 1:77, 1:78, 1:79, 1:80, 1:81 samt 1:82 i Göteborgs Kommun. Fastigheterna bebyggdes 1974-1975 och består av 47 flerbostadshus i 2 våningar. Föreningen upplåter 320 lägenheter med bostadsrätt. Byggnadernas sammanlagda bostadsarea utgör 23.384 m 2. Fastighet 1:82 avser obebyggd tomtmark om ca 250 m 2 i norra delen av Klyfteråsvägen vid vändplan. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos försäkringsbolaget Länsförsäkringar Göteborg och Bohuslän. Byggnadernas uppvärmning utgörs av direktverkande el. Lägenhetsfördelning storlek antal 1 rok 6 2 rok 140 3 rok 140 4 rok 32 5 rok 2 En del lägenheter är ombyggda och det kan finnas fler respektive färre antal rum. Ca 5 lägenheter är ombyggda så att de är ca 7 m 2 större. Under verksamhetsåret har 35 st medlemslägenheter överlåtits och styrelsen har beviljat 1 st andrahandsuthyrningar. För andrahandsuthyrning krävs styrelsens godkännande. Föreningens policy för andrahandsuthyrning är: Mycket restriktiv och endast till närstående och då behovsprövat i maximalt 2 år. Inför varje överlåtelse görs en inkomstprövning av köparen och vid behov tas en deposition ut av köparen. Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Samfällighetsförening Föreningen är medlem i Skintebo Samfällighetsförening. Föreningens andel är 29,358%. Samfälligheten förvaltar gemensamhetsutrymmen, P-däck mm. Gemensamhetsanläggningar I fastigheten finns nedanstående gemensamhetsanläggningar; Gemensamhetslokal Kommentar Bastu Via Skintebo Samfällighetsförening Gemensamhetslokal 2 st större via Skintebo Samfällighetsförening och delsamfälligheterna Övernattningslägenhet Sedan 2006 Övrigt Mindre lokal i respektive delsamfällighet
Sid 3 Byggnadernas tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2005 och sträcker sig fram till 2016. Underhållsplanen uppdaterades december 2007. Omprövning av budget sker fortlöpande. Nedanstående åtgärder har genomförts eller är planerade. Åtgärd År Kommentar Rörstambyte 2007 löpande vid behov Elstambyte 2007 löpande vid behov El 2007-2008 jordfelsbrytare/personskydd Postfack 2007-2010 löpande i samb. med cykelrum VVS-projekt 2007-2012 nya brunnar/hilaluckor mm Tätning 2007-2012 nya tätningslister, samtliga dörrar och fönster Cykelrum 2008-2009 ombyggnad Radiatorbyte 2008-2009 separat projekt, löpande Omputsning av fasad 2008-2012 panelbyte, tilläggsisolering, målning Nytt ventilationssystem 2008-2012 löpande Fönsterbyten 2008-2012 separat projekt, löpande Nytt låssystem 2008-2012 nytt och godkänt av förs.bolag Nya entrédörrar 2008-2012 löpande Omläggning av tak 2010-2015 planerad i UH-plan Verksamhet under året som gått Styrelsen vill tacka alla medlemmar för det stöd och förståelse ni visat under den renovering föreningen nu genomför. Det har under året förekommit ett flertal vattenskador. Främsta orsaken tycks vara spruckna avlopp i kök eller bad. Under 2008 har ca 30 badrum renoverats av boende, i egen regi eller med hjälp av föreningens hantverkare. På nästan samtliga vindar har man nu även tagit bort de kulventiler som suttit under golven. Backventiler i undercentralerna håller på att bytas och ca 30% är redan klara. Detta kommer troligen förbättra situationen med slagljud i vattenledningarna. Radiatorer påbörjades byte av under hösten 2008 och kommer att färdigställas första veckan i mars 2009. Nytt ventilationssystem där alla boende bereds möjligheten att installera motordriven fläkt, påbörjades installation av under november 2008. Detta projekt är klart till semestern 2009. Styrelsen valde trots regeringens svängning i frågan att sätta in postboxar i föreningens hus. Orsakerna är flera, bl.a. att isolering och brandskyddet blir bättre utan postinkast. Att det pågår juridiska processer mellan postföretagen, facket och post & telestyrelsen underlättade beslutet.
Sid 4 Det är sannolikt att Sverige kommer att följa resten av kontinenten och införa postboxsystem. Detta projekt har förberetts under 2008 och startar under 2009. Vid ingången på 2008 års verksamhetsår beslöt styrelsen att man skulle handla upp varje område för sig. Konjunkturen talade för det och antalet intresserade entreprenörer var få. Två entreprenörer valdes ut och fick var sitt område att utföra. Under sommaren höll högkonjunkturen i sig och nästa deletapper tillföll samma entreprenörer som varit med från början. Under hösten bröt den ekonomiska krisen ut med full kraft och plötsligt stod föreningen med ett helt annat förhandlingsläge. Fred Nordenmark, föreningens projektledare, tillser att föreningen åtnjuter bästa förhandlings möjligheter både vad gäller pris och kvalitet. Föreningens ekonomi Föreningens ekonomi är oförändrat mycket god. Avgiftshöjningar är styrelsens ansvar gentemot den av stämman godkända ekonomiska plan på den renovering som nu genomförs. Detta för att se till att det finns och avsätts tillräckligt med medel för att underhålla föreningens fastigheter och dess byggnader. Årsavgifter Årsavgifterna kvarstod oförändrade under 2008. Genomsnittlig årsavgift utgjorde 574 kr/m 2 vid verksamhetsårets utgång. Årsavgifterna höjdes 1 januari 2009 med 5% + 2%. 5% utgör de ökade kostnaderna som stämman tog beslut om 2008 och 2% utgör den ordinarie årshöjningen. Fastighetsskatt/fastighetsavgift Fastigheterna har åsatts värdeår 1975. Från 2008 ersattes fastighetsskatten av en fastighetsavgift motsvarande 1.200 kr/lägenhet. Lokalerna beskattas med 1% av taxeringsvärdet. Föreningens inkomstbeskattas med 28% på kapitalintäkterna. Nyckeltal 2008 2007 Bokfört värde per m 2 bostadsyta kr 3 123 2 167 Lån per kvm bostadsyta kr 1 846 2 048 Genomsnittlig skuldränta % 4,17 5,74 Fastighetens belåningsgrad % 76 99 Elkostnad per kvm bostadsyta kr 85 79 Genomsnittlig skuldränta definieras som vägd genomsnittlig räntesats för fastighetslånen. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till bokfört värde.
Sid 5 Förvaltning Ekonomisk förvaltning: Revisorsringen AB (från 1 januari 2008) Teknisk förvaltning : David Bäckström, ensk fma Övriga avtal Länsförsäkringar - fastighets- och styrelseansvarförsäkring Gothnet fiber - bredband & TV i övernattningslokal samt expeditionen Docuware - kopiator Fredriksson & Shuberg Arkitekter & Ingenjörer - digitalisering av föreningens ritningar Bredband2 - bredband och telefoni Xolution - hemsida David Bäckström - projektledning VVS och teknisk förvaltare Determinant - projektledning och kvalitetsansvarig Gothnet fiber - fiberuppkoppling via Telia Övrig information Skintebodalens Brf är som kollektiv medlem i Skintebo Samfällighetsförening (SSF) med en andel på 29,358%. Skintebodalens Brf har under åren satsat på att fördjupa samarbetet dels då vi är en engagerad medlem, dels då all mark runt våra byggnader ägs av kommunen men förvaltas av SFF och i hög grad påverkar våra möjligheter att genomföra vårt renoveringsprojekt. Vi gör detta genom att informera om våra planer. Vi gör detsamma till respektive delsamfällighet vars medlemmar består av såväl bostadsrättsföreningens medlemmar som radhusägare och som tillsätter styrelsen i SFF. Medlemmar i respektive delsamfällighet erbjuds att hyra vår övernattningslägenhet till samma villkor som föreningens medlemmar. Vår kopiator får användas till självkostnadspris och vi har även bekostat möjligheten för radhusägare att koppla upp sig till Göteborgs Energis stadsnät mm. Flera erbjudanden planeras. Föreningens medlemspärm har överlämnats till ordförande i respektive delsamfällighet, som information om hur vi jobbar och vilka regler som gäller för våra medlemmar. Förslag till resultatdisposition: Balanserat resultat Årets resultat Till föreningsstämmans förfogande Styrelsen föreslår: Reservering till underhållsfond Ianspråkstagande ur underhållsfond Balanseras i ny räkning 8 721 004 kr 1 125 670 kr 9 846 674 kr 3 160 000 kr 2 100 373 kr 8 787 047 kr I övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning, samt till de medföljande tilläggsupplysningarna.
Sid 6 2008-01-01 2007-01-01 RESULTATRÄKNING 2008-12-31 2007-12-31 Intäkter, fastighetsförvaltning Årsavgifter 13 429 308 13 417 628 Försäkringsersättningar 299 042 0 Övriga intäkter 109 436 111 978 13 837 786 13 529 606 Kostnader, fastighetsförvaltning Underhållskostnader Not 1-3 889 328-2 893 134 Fastighetsskatt/-avgift -204 656-850 400 Drift- och förbrukningskostnader Not 2-4 797 613-4 813 195 Föreningsgemensamma kostnader Not 3, 4-1 614 804-2 023 533 Avskrivningar Not 5-787 328-714 252-11 293 729-11 294 514 Resultat fastighetsförvaltning 2 544 057 2 235 092 Finansiella intäkter och kostnader Ränteintäkter 895 370 970 883 Räntekostnader -2 301 616-2 929 103 Övriga finansiella kostnader -12 141 0-1 418 387-1 958 220 Skatt Inkomstskatt 0 0 0 0 REDOVISAT RESULTAT 1 125 670 276 872
Sid 7 BALANSRÄKNING 2008-12-31 2007-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not 6 Byggnader och mark 54 618 089 50 675 185 Pågående ombyggnationer 18 421 545 0 Maskiner och inventarier 162 997 92 089 Summa materiella anläggningstillgångar 73 202 631 50 767 274 Summa anläggningstillgångar 73 202 631 50 767 274 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-/hyresfordringar 77 875 7 279 Skattefordringar 325 439 0 Övriga kortfristiga fordringar 527 519 42 352 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 7 532 405 538 592 Summa kortfristiga fordringar 1 463 238 588 223 Kortfristiga placeringar Kortfristiga placeringar Not 8 0 4 000 000 Summa kortfristiga placeringar 0 4 000 000 Kassa och bank Kassa 9 480 4 945 Bank 15 487 676 20 643 848 SHB / Klientmedel SBC 0 2 399 904 Summa kassa och bank 15 497 156 23 048 697 Summa omsättningstillgångar 16 960 394 27 636 920 SUMMA TILLGÅNGAR 90 163 025 78 404 194
Sid 8 BALANSRÄKNING 2008-12-31 2007-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet Eget kapital Not 9 Medlemsinsatser 3 437 625 3 437 625 Underhållsfond 12 212 697 12 212 697 Summa bundet eget kapital 15 650 322 15 650 322 Fritt Eget kapital Not 9 Balanserat resultat 8 721 004 8 444 132 Årets resultat 1 125 670 276 872 Summa fritt eget kapital 9 846 674 8 721 004 Summa eget kapital 25 496 996 24 371 326 Långfristiga skulder Checkräkningskredit Not 10 12 662 984 3 082 053 Fastighetslån Not 10 42 449 374 47 126 738 Summa långfristiga skulder 55 112 358 50 208 791 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 5 553 016 59 400 Skatteskulder 0 54 985 Kortfristig del av långfristigt lån 722 928 763 636 Övriga kortfristiga skulder 94 576 88 116 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 11 3 183 151 2 857 940 Summa kortfristiga skulder 9 553 671 3 824 077 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 90 163 025 78 404 194 STÄLLDA SÄKERHETER Uttagna fastighetsinteckningar 110 930 800 110 930 800 Fastighetsinteckningar som säkerhet för lån 62 850 000 62 850 000 ANSVARSFÖRBINDELSER INGA Fastigo 5 572
Sid 9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisnings- och värderingsprinciperna är oförändrade men årsredovisningen har anpassats enligt ny modell. Fastigheter Byggnader har värderats till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar. Byggnaderna avskrivs enligt en progressiv plan på 70 år fram till år 2045. Markvärdet är inte föremål för avskrivning, eventuell värdenedgång hanteras genom nedskrivning. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Underhållsfond Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter görs enligt underhållsplan med ca 135 kr / m 2. Reserveringen ingår i styrelsens förslag till resultatdisposition. Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserad vinst till underhållsfonden. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år samt justeringar avseende tidigare års aktuella skatt. Skatteskulder/ -fordringar värderas till vad som enligt föreningens bedömning ska erläggas till eller erhållas från Skatteverket. Avskrivningar Avskrivningarna baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar har tillämpats; 2008 2007 Byggnader 1,07% 1,07% Fastighetsförbättringar 1,07% 1,07% Standardförbättringar 1,07% 1,07% Inventarier 20,00% 20,00% Maskiner 10,00% - Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan.
Sid 10 2008-01-01 2007-01-01 Noter 2008-12-31 2007-12-31 Not 1 Underhållskostnader Löpande underhåll 1 788 955 876 880 Mattvätt/hyrmattor - 3 908 Periodiskt underhåll 2 100 373 2 012 346 3 889 328 2 893 134 Not 2 Drift- och förbrukningskostnader El 1 993 652 1 846 840 Gemensamhetsanläggning 1 756 501 1 811 315 Fastighetsskötsel *) se not 4 514 453 529 341 Fastighetsstädning 213 900 197 008 Sophämtning/återvinning 319 107 428 691 4 797 613 4 813 195 Not 3 Föreningsgemensamma kostnader Styrelsearvoden inkl. sociala avgifter*) se not 4 340 319 330 391 Lokalhyra 36 000 - Försäkringar 123 885 190 962 Jourkostnader 18 456 4 449 Revisionsarvode 57 250 36 625 Förvaltningsarvode 885 292 502 790 Konsultarvode 48 548 684 875 Konsultarvode SBC - 19 013 IT/Hemsida 8 479 150 Övriga förvaltningskostnader - 97 818 Korttidsinventarier - 5 548 Föreningsavgifter 12 471 21 235 Administrativa kostnader 84 104 129 677 1 614 804 2 023 533 *) Not 4 Arvode, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Förtroendevalda Styrelsearvode samt internrevisor 257 000 257 000 Övriga arvoden - - Sociala kostnader 83 319 73 391 340 319 330 391 Anställda Löner och arvoden 305 719 313 150 Kostnadsersättningar och förmåner - 10 777 Sociala kostnader 208 734 205 414 514 453 529 341 Föreningen har haft 1 manlig heltidsanställd samt timanställda sommararbetare.
Sid 11 2008-01-01 2007-01-01 Noter 2008-12-31 2007-12-31 Not 5 Avskrivningar Byggnader 541 965 531 456 Fastighetsförbättringar 188 586 138 588 Maskiner och inventarier 56 777 44 208 787 328 714 252 2008-12-31 2007-12-31 Not 6 Anläggningstillgångar Byggnader Ingående anskaffningsvärde 67 518 251 54 566 848 Aktivering pågående arbete - 6 602 460 Nyanskaffningar 4 673 454 6 348 943 Summa anskaffningsvärde 72 191 705 67 518 251 Ingående ackumulerade avskrivningar -16 843 065-16 173 022 Årets avskrivning -730 551-670 044 Bokfört värde 54 618 089 50 675 185 I planenligt restvärde ingår mark med kr 4 407 000 4 407 000 Taxeringsvärde Byggnader 159 200 000 159 200 000 Mark 81 400 000 81 400 000 240 600 000 240 600 000 Pågående ombyggnationer Ingående anskaffningsvärde - - Årets anskaffning 18 421 545 - Summa anskaffningsvärde 18 421 545 0 Årets avskrivning - - Bokfört värde 18 421 545 0 Maskiner och inventarier Ingående anskaffningsvärde 232 458 232 458 Årets anskaffning 127 685 - Summa anskaffningsvärde 360 143 232 458 Ingående ackumulerade avskrivningar -140 369-96 161 Årets avskrivning -56 777-44 208 Bokfört värde 162 997 92 089
Sid 12 Noter 2008-12-31 2007-12-31 Not 7 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Fastighetsförsäkring 107 892 123 885 Samfällighetsavgift 421 438 414 707 Övriga interimsfordringar 3 075-532 405 538 592 Not 8 Kortfristiga placeringar Bokfört värde Verkligt värde Bokfört värde 2008-12-31 2008-12-31 2007-12-31 SEB Obligation 06/2008-01-21 0 0 2 000 000 Obligation 0 0 2 000 000 0 0 4 000 000 Not 9 Förändring eget kapital Insatser & Balanserat upplåtelseavg. Underhållsfond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 3 437 625 12 212 697 8 444 132 276 872 Resultatdisposition enligt stämmobeslut 276 872-276 872 Årets resultat 1 125 670 Belopp vid årets slut 3 437 625 12 212 697 8 721 004 1 125 670 Not 10 Fastighetslån Kommande års Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp amortering Stadshypotek 6,90% 2010-03-01 839 925 74 660 Stadshypotek 5,15% 2009-03-30 3 770 000 40 000 SEB BoLån 2,23% rörligt 14 550 000 300 000 SEB BoLån 3,73% 2015-10-18 14 025 000 300 000 Swedbank 4,46% 2019-04-02 9 987 377 8 268 43 172 302 722 928 Swedbank checkräkningskredit Beviljad kredit 2,05% 13 000 000 Utnyttjad kredit 12 662 984 Ränteswap Fast räntesats Förfaller Belopp Marknadsvärde SEB 4389785 / 554512ST 5,30% 2017-01-02 10 000 000-1 237 010 SEB 4389786 / 554511ST 5,29% 2014-01-02 20 000 000-2 339 658 SEB 4389832 / 554510ST 5,13% 2011-01-03 10 000 000-596 891 SEB 4402674 / 973613ST 4,86% 2013-04-02 15 000 000-1 329 022 55 000 000-5 502 581
Sid 13 Noter 2008-12-31 2007-12-31 Not 11 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen semesterlön 47 868 58 703 Upplupna sociala avgifter 7 720 - Upplupna räntor 39 951 43 804 Förutbetalda avgifter/hyror 744 131 576 014 Upplupna projekt - 840 359 CD Bygg 977 412 - Zandén & Karlsson Bygg 1 007 368 - Alf Ericsson el & Tele 22 123 - Upplupna reparationer - 350 106 Upplupet periodiskt underhåll - 83 244 Upplupna konsultarvoden - 621 367 Revisorsringen AB 53 193 - Revisionsarvode 45 000 35 000 Kuststäd 32 719 23 783 Fortum 203 455 208 184 Övriga interimsskulder 2 211 17 376 3 183 151 2 857 940 Underskrifter Göteborg den april 2009 Patrik Brandby Erik Norrman Elgh Morgan Davidsson Jenny Börjesson Revisorspåteckning Min revisionsberättelse har avgivits den / 2009. Göran Johansson Auktoriserad revisor KPMG AB